Krach immobilier et hausse des taux, comment faire face ?

Cet article aurait pu s’intituler sobrement : « hausse des taux hypothécaires : quelles implications pour vous ? ». Je n’ai toutefois pas choisi mon titre au hasard : un krach immobilier apparaît comme la suite logique d’une trop forte hausse des taux d’emprunt hypothécaires.

À l’heure où j’écris ces lignes (été 2022), le coût des hypothèques ne semble pas remettre en question le niveau des prix du foncier. Même si le journal Le Temps relate dans son article du 10 août que « les mises en vente de logements explosent », les prix ne paraissent pas encore fléchir. Nous assistons sans doute à un effet d’inertie sur les prix, et la rareté des biens disponibles sur le marché observée les dernières années était telle, qu’il faudra peut-être un peu de temps avant de voir un ralentissement de la demande.

Notons également, que le niveau des taux actuels et peu ou prou le même qu’il y a 10 ans. Cela signifie qu’en renouvelant votre dette aujourd’hui, vous obtiendrez un tarif proche de ce que vous aviez au début des années 2010. Avec les hypothèses évanouies d’emprunt à 1%, ce sont les nouveaux acquéreurs qui remettent en question la pertinence d’un achat. En effet, au vu des prix encore enlevés de l’immobilier, la location redevient compétitive.

Si, à très court terme, une chute des prix ne semble pas d’actualité, vous devriez rester attentif aux hausses de taux à venir. La Banque Nationale Suisse doit combattre l’inflation latente et la majorité des analystes s’attendent à une ou deux hausses du taux directeur d’ici la fin de l’année. Une trop forte progression des coûts d’emprunts pourrait à moyen terme entraîner une baisse de valeur du marché et, in fine, inciter les prêteurs (banques, assurances, fonds de pension) à exiger des remboursements partiels de crédit.

Je vous propose d’étudier aujourd’hui quelques stratégies afin de faire face aux hausses de taux ou à un remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire

Krach immobilier et histoire récente

« La pierre est une valeur refuge »

Demandez aux personnes qui ont dû brader leur maison à moins 40% par rapport à leur prix d’achat ce qu’ils pensent de cette phrase !

Dans les années 90, les taux s’étaient emballés jusqu’à atteindre plus de 8%. Certains emprunteurs ne disposaient pas des revenus suffisants pour payer ce loyer élevé et n’ont eu d’autres choix que de se séparer de leur bien. Ils accusaient ainsi la perte de leurs fonds propres (les traditionnels 20%) et se retrouvaient parfois avec une facture à régler au prêteur. Cette facture correspondait à la différence entre le prix de vente, et le montant de la dette additionné des intérêts dus et des pénalités de rupture anticipée. Lourde addition à rembourser une vie durant.

De mon point de vue, le plus déconcertant fut la vitesse à laquelle les taux hypothécaires ont augmenté. Deux ans auront suffi pour les voir se multiplier par 4. L’effet de surprise digéré, il était trop tard pour faire face à la situation et s’y préparer tranquillement.

C’est entre autres pour éviter ce genre d’événements tragiques que j’accompagne mes clients dans la construction de leur patrimoine. La sérénité pour affronter de tels aléas financiers passe par la recherche de liberté financière.

Plus récemment, par suite de la crise des subprimes de 2008, le marché immobilier suisse aurait dû subir le même sort que celui des États-Unis, de l’Espagne ou de certaines campagnes françaises si la BNS n’avait pas abaissé son taux directeur.

Vous pouvez vous en rendre compte sur le présent graphique, emprunté au Crédit Suisse, une pause significative dans la hausse des prix en 2009. Certaines régions ont vu leurs prix décroître d’une dizaine de pour cent pendant quelques années, mais nous sommes restés loin des chutes de prix observés dans les pays mentionnés plus haut.

Prix de l’immobilier en Suisse entre 2000 et 2019

Oui, mais aujourd’hui c’est différent

En finance, la phrase « oui, mais aujourd’hui c’est différent » est bien connue tant elle sonne faux. Les événements semblent désespérément se répéter.

À vrai dire, je ne sais pas si nous allons au-devant d’un krach. Mais ce n’est pas ça qui est important. L’essentiel est que vous puissiez dormir sur vos deux oreilles, en sachant que pourriez faire face à un tel événement.

Je dois renouveler ma dette et je n’ai rien préparé contre la hausse des taux hypothécaires

Votre hypothèque arrive bientôt à échéance et le taux que vous convoitiez depuis quelques années (le fameux 1% sur 15 ans) vient de disparaître. Vous n’y aurez pas accès et vous vous demandez comment apprivoiser cette nouvelle donne supérieure à 2% sur 10 ans.

Si vous êtes comme la majorité des propriétaires, votre patrimoine est composé d’un peu de liquidités, de vos deuxièmes et troisièmes piliers et de votre résidence principale. La somme de ces éléments forme votre fortune brute de laquelle vous déduisez les emprunts, notamment hypothécaires, afin d’obtenir votre fortune nette.

Dans cette situation, vous ne disposez pas de marge de manœuvre pour diminuer votre dette sauf à entamer votre retraite. Pour réduire votre charge d’intérêt et donc votre hypothèque, vous devriez en rembourser une partie en piochant dans vos avoirs de retraite. Vous auriez pu vous offrir de la souplesse dans la gestion de votre patrimoine sur le long terme en construisant un capital liquide tel qu’un portefeuille d’investissement.

Disclaimer

Ne voyez pas de conseils propres à votre situation dans les lignes ci-dessous. Approchez-vous d’un consultant spécialisé pour vous donner une solution sur mesure. Votre âge, votre contexte familial, et votre aptitude à épargner détermineront grandement la réponse à apporter. Vous devriez idéalement maintenir élevé votre capacité d’épargne mensuelle.

Il n’est pas trop tard pour commencer à capitaliser dans un portefeuille d’investissement, mais ça ne résoudra pas la question du moment. Ici vos deuxièmes et troisièmes piliers devraient vous aider à garder le coût de la dette à des niveaux acceptables. Mais attention, vous devrez les reconstituer d’ici la retraite.

Un exemple

Retenons l’exemple qui suit. Âgés de 50 ans et dans le but de diminuer votre loyer, ou de vous conformer à la volonté de votre banque, vous vous voyez obligé de réduire votre dette hypothécaire. Admettons que cette dernière s’élève actuellement à CHF 800’000.- et que vous devez la baisser de 200’000.- afin de la ramener à 600’000.-. Ne disposant pas d’une épargne libre, votre seule alternative consiste à « piocher » ces 200’000.- dans vos caisses de pensions ou dans vos 3e piliers. En prenant le postulat que ce capital vous aurait rapporté 2% en moyenne par an dans votre caisse de pension, il aurait valu 270’000.- au moment de la retraite, soit à vos 65 ans.

Ce retrait de liquidité affecte évidemment vos niveaux de rentes futures (à la retraite) d’environ 1’300.- par mois. Afin de combler ce manque à gagner, vous n’avez d’autres choix que de reconstituer ce capital d’ici la retraite.

Afin de reconstruire cet avoir, vous pourriez placer de l’argent dans un plan d’épargne en fonds sur les 15 prochaines années. En retenant l’hypothèse d’un rendement annuel moyen de 5%, vous devrez investir un peu plus de 1’000.- par mois pendant 15 ans. Ce faisant, vous reconstituez votre capital de retraite sur le long terme et rien ne vous empêche donc de ponctionner dans vos piliers aujourd’hui.

Vous êtes préparé grâce à une épargne commencée il y a plusieurs années

Si vous disposez d’autres atouts dans votre patrimoine tel qu’un portefeuille d’investissement, vous disposerez d’une plus grande flexibilité.

Rappelons l’avantage de l’effet de levier : épargner un montant qui rapporte bon an mal an plus que le taux d’emprunt hypothécaire.

Ici aussi, vous devriez maintenir votre capacité d’épargne élevée. C’est le bon équilibre à trouver entre le montant et le coût de la dette versus le montant et le rendement de l’épargne libre (investissement).

Prenez en considération vos piliers ! Ils sont parts intégrantes de votre fortune totale. Si vos placements libres offrent par exemple un rendement annuel moyen de 5% et votre deuxième pilier une rentabilité de 1% ou 2%, vous devriez privilégier le retrait de ce dernier. À ce stade, tenez compte des impôts dans vos calculs et avant de procéder.

Dans ces cas de figure, nous avons évoqué « comment réduire la dette ? ». Cela peut être utile si son coût devient prohibitif par rapport à vos revenus ou si l’établissement prêteur le demande. Voyons maintenant vers quels types de taux vous devriez vous orienter.

Quel taux hypothécaire choisir ?

Le choix du taux répond également à la question de l’analyse individuelle. Je resterai donc très général.

Il existe deux critères basiques pour choisir le taux : votre âge (de combien de temps disposez-vous d’ici à la retraite) et le niveau de votre fortune globale (êtes-vous en mesure de faire face à une hausse soudaine des taux). En deuxième ordre, nous retrouvons les questions liées à la fiscalité, à la situation maritale, à la capacité d’épargne et au fait d’avoir ou de vouloir des enfants.

Les prêteurs évaluent votre faisabilité d’emprunt avec le coût historique hypothécaire moyen de 4.5%. Vous devriez également utiliser ce pourcentage dans vos calculs et épargner « sans discuter » l’écart entre le taux réellement payé et cette moyenne.

Si vous ne disposez pas encore d’une fortune suffisante et que la marge de manœuvre dans votre budget est limitée, vous devriez privilégier un taux fixe afin de vous protéger d’une hausse trop violente des taux. Ce loyer constant, sécurisé sur une dizaine d’années par exemple, vous permettra d’épargner au moins la différence avec les 4.5% moyen sur la même période. Vous disposerez ainsi de plus de flexibilité dans dix ans, année à laquelle vous vous reposerez la question de la durée.

Avec un patrimoine plus important, équivalent par exemple à la moitié de la dette, vous pourriez vous décider pour des taux à court terme tel que le SARON, pour tout ou partie de l’emprunt. Un exemple est de choisir un taux fixe à dix ans pour une moitié de la dette et un taux SARON pour l’autre moitié.

Ici, vous devez absolument lier la durée de votre hypothèque et l’horizon de temps de votre épargne. Pensez à la portée de l’effet de levier et au fait que votre fortune a besoin de temps pour croître. Dix ans peuvent vous paraître longs, mais pour un portefeuille d’investissement c’est très court.

Le retour du taux court : le SARON

De 2015 à 2021, les investisseurs en immobilier – habitués à des taux moins chers à court terme – se permettaient de fixer leurs dettes sur des périodes longues à bas prix. En 2022, fini les anomalies de taux : le long terme redevient vraiment plus cher que le court terme.

Au fur et à mesure que les taux longs montent, les taux à court terme reviennent sur le devant de la scène et c’est l’occasion d’évoquer le tout « nouveau » SARON. Ce taux introduit pour les hypothèques au courant de l’année 2021, remplace l’ancien libor. Le Swiss Average Rate Overnight apparaît aujourd’hui comme une alternative intéressante tant pour les investisseurs que pour les particuliers.

Dans les faits, plusieurs méthodes de calculs du SARON existent, mais pour faire simple, vous pouvez retenir qu’il est calculé sur le coût auquel les banques se prêtent l’argent à court terme. Il vous est revendu avec une marge définie par l’établissement prêteur qui est comprise entre 0.50% et 1.50%. Sa durée fluctue généralement de 3 à 12 mois. Selon les contrats, vous pouvez être lié à l’établissement plus longtemps, et ce même si votre taux varie tous les 3 mois (engagement de trois ans avec révision du taux chaque trimestre). Certains établissements vous permettront de le rembourser sans pénalité à l’échéance intermédiaire, et sans dénoncer le contrat.

Faites jouer la concurrence

Toujours par simplification, retenez que le taux de référence du SARON correspond au taux directeur de la BNS. Bien que ce dernier soit aujourd’hui négatif, les prêteurs ajoutent leurs marges sur une base à 0%. Il est appelé à quitter le territoire négatif d’ici la fin d’année 2022 et pourrait s’établir à court terme entre 0.25% et 1%, amenant le taux client entre 0.75% et 2.50% si l’on inclut le revenu du financeur.

Attention donc à ne pas trop vouloir gagner en se trompant de stratégie. Même si le SARON est historiquement moins cher que les taux fixes, l’emprunteur doit connaître sa capacité de résilience aux mouvements de taux.

Pour conclure, vous pouvez vous rendre compte que la hausse des taux fait revivre un marché resté plusieurs années moroses et que la concurrence renaît. Au-delà du prix, les conditions (les petites lignes des contrats…) d’emprunt ET de remboursement sont aussi à considérer, qu’il s’agisse d’une nouvelle acquisition ou d’un renouvellement. Faites-vous accompagner par un conseiller financier, vous gagnerez probablement beaucoup de temps… et d’argent.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Inflation : quels actifs pour votre patrimoine 2/2

L’inflation est sans aucun doute le sujet économique de 2022. Afin de la contenir, les banques centrales occidentales ont fortement augmenté leurs taux directeurs courant juin. Ces instituts marquent donc la rupture avec le monde post-2008. Depuis 14 ans et quasiment sans interruption, elles se sont efforcées de baisser le prix de l’argent jusqu’à atteindre les fameux taux négatifs en 2015. La lutte contre l’effondrement des « subprimes » aura été à ce prix.

La crise du covid en 2020 n’aura que prolongé cette tendance. Seule la Réserve fédérale (FED, USA) avait amorcé une hausse de son taux de base en 2016, pour dépasser les 2% en 2019, puis finalement le fixer à 0% au début de l’année 2020.

Le 16 juin dernier, la Banque Nationale Suisse a remonté son taux de -0.75% à -0.25% et la probabilité qu’elle passe la barre du 0% d’ici la fin de l’année 2022 est élevée. Bye bye la crainte de la parité avec l’euro, ce n’est plus le sujet, l’équilibre monétaire est de retour selon la BNS.

Inflation aux USA et en Europe : même combat !

Le nouveau défi de la BNS est donc de juguler la hausse des prix qui s’affiche à près de 3% en rythme annuel (chiffre de mai).

Et si ces 3% « officiel » vous paraissent élevé, sachez que les inflations aux États-Unis et dans la zone euro grimpent respectivement à 8.6% et 8.1% en rythme annuel (au mois de mai également) ! Si vous avez lu cet article, vous connaissez mon point de vue sur les chiffres publics…

Du côté de l’Asie : la Chine et le Japon gardent des taux beaucoup plus attractifs. L’empire du Milieu cherche à relancer, ou du moins à maintenir sa croissance économique tandis que la Banque du Japon estime que l’inflation reste dans son objectif des 2%. La cause de cette inflation nouvelle, dans un pays déflationniste, est la même que chez nous : l’énergie importée.

Sous le soleil, la Suisse…

Alors même si l’inflation est élevée, elle ne fait pas sens à être considérée sans les autres données telles que le chômage et la croissance. Avec un chômage à 2.1% et une augmentation du PIB attendue par le SECO de 2.8% sur l’année, la Suisse se place en bonne position pour limiter les effets de la hausse des prix. Au premier trimestre, la croissance en rythme annuel atteignait 4.4%.

Si nous faisons abstraction des années « yoyo » 2020 et 2021, nous devons nous souvenir des croissances économiques précovid pour comprendre d’où nous venons. Sur les cinq années 2015-2019, la progression du PIB figuré à seulement 1.36% en moyenne. Si l’attente de 2.8% pour 2022 se concrétise, ce sera 100% de mieux que ces cinq années.

Vous pourriez donc demander une augmentation de salaire si votre domaine d’activité demeure prospère et que la main-d’œuvre s’y trouve limitée.

Fin de l’inflation ?

Les banques centrales peuvent elles, à elles seules, endiguer l’inflation ? Certainement pas. Et l’actualité géopolitique ne permet pas d’établir des pronostics. D’ailleurs, combien de prévisions sont justes ? Personne n’avait vu venir une hausse aussi importante du taux suisse en juin.

Si l’augmentation des prix ne peut être totalement contenue par les banquiers centraux, la question de la protection de votre patrimoine se pose. Quels actifs semblent-être les plus intéressants ? Nous avons commencé à y répondre ici et je vous propose la suite ci-dessous.

Bis repetita ?

Dans l’article précédent, j’ai conclu que la seule possibilité de combattre l’inflation consistait à investir son argent. Nous avions vu que détenir des matières premières s’était révélé payant durant la décennie 1970-1979. Dans le détail, le pétrole et l’or ont offert de bonnes protections contre l’inflation.

Hormis l’inflation, nous ne pouvons pas totalement comparer les années 70 à notre situation actuelle. En effet, l’occident était en stagflation. L’inflation était élevée, la croissance économique tournait au ralenti, le chômage était important et le taux de la FED venait de passer de 10.50% en 1969 à 4% au début 1970. Le franc suisse a perdu durant cette décennie 50% de son pouvoir d’achat.

La guerre du Kippour et les réactions politiques qui en découlèrent aggravèrent ces facteurs.

Regardons aujourd’hui le comportement des actions et des obligations durant cette période.

Les actions US

Notre analyse commence avec l’indice phare des actions américaines : le S&P 500. Les 500 plus grandes capitalisations de l’époque avec General Motors, Exxon Mobil, Ford Motor et General Electric en tête, affichaient 97.77 points en 1970 et 103 points en 1979.

Les grandes entreprises ont offert une performance en dollars de 5.35%. Corrigé du taux de change en franc suisse, la perte sur 10 ans affichait -60% ! Comme quoi se couvrir des fluctuations monétaires ou investir dans sa propre devise peut faire sens.

Focus sur les actions pétrolières

L’autre point de convergence, entre aujourd’hui et les années 70, trouve place dans la santé financière des grandes compagnies pétrolières. Le prix de l’or noir a été multiplié par 10 entre 1970 et 1980 et par 2.5 sur les 24 derniers mois. Qui peut en tirer avantage à votre avis ?

Je vous invite à regarder les bénéfices 2021 des majors pétrolières ainsi que les prévisions de l’année en cours. Les analystes tablent globalement sur une centaine de pour cent de mieux en 2022 par rapport à l’année précédente, qui dépassait déjà un record vieux de 15 ans. Tout comme en 1973 où Exxon Mobil affichait un profit 80% supérieur à 1972.

Attardons-nous une minute sur cette compagnie qui représente mieux que tout autre l’exploration et l’extraction pétrolière. Comme vous pouvez vous en rendre compte sur le graphique ci-dessous, le titre a progressé de quasiment 80% entre 1970 et 1979. Et ce malgré des pics fortement baissiers en 1974 (-45%) et en 1978 (-20%). C’est 15 fois plus que le S&P 500 pendant la même période.

Cours de l’action Exxon entre 1970 et 1979

Aujourd’hui, Exxon Mobil a profité de la reprise post-covid puisque le titre s’est apprécié en 2021 et au début de l’année 2022 de respectivement 48% et 43% (à fin juin 2022). À une autre échelle, Valero, le plus grand distributeur américain de pétrole raffiné, a progressé de 33% et 39%.

Détenir des majors pétrolières apparaît donc comme un choix gagnant en période d’inflation, surtout avec un fond de crise énergétique. Ceci est du moins vrai pour l’investisseur en USD. Pas très « eco-friendly » comme constat même si l’on doit admettre que la réalité de notre dépendance aux hydrocarbures nous rattrape.

Inflation et actions suisses ?

Retour chez nous avec un placement suisse, en franc suisse. À en croire Pictet, placer son argent dans les principales actions du pays, aura permis de limiter en partie l’inflation. Avec un gain légèrement supérieur à 26%, l’érosion du pouvoir d’achat aura été divisée par deux. C’est mieux que d’avoir conservé ses actifs en liquide, mais ce n’est pas vraiment réjouissant.

L’arbre qui cache la forêt ?

En lisant trop rapidement ces données, l’on pourrait penser qu’investir directement dans le pétrole brut et l’or était préférable. C’est trop se concentrer sur le court terme.

L’investisseur intelligent aura travaillé sur deux axes.

Il aura d’abord épargné et rebalancé son portefeuille tout au long de la décennie, et notamment dans les creux de marché, afin de réduire son coût d’achat moyen. En procédant ainsi, notre épargnant aura dégagé un rendement supérieur : investir pendant les soldes du S&P 500 de septembre 1974 (baisse supérieure à 46% par rapport à décembre 1972), lui aura permis de réaliser un gain supérieur lors de la remontée des bourses. Un simple plan d’épargne mensuel aura suffi à concrétiser cet effet.

« The best chance to deploy capital is when things are going down. »

Warren Buffett

Il se sera ensuite focalisé sur la durée d’investissement. Avec un horizon de temps long, l’investisseur intelligent aura conservé son portefeuille bien au-delà de 1979. Âgé de 30 ans en 1970, il aura eu 60 ans en 2000. À cette date, l’indice de Pictet cotait à 53’797 points soit 1’648% de mieux qu’en 1970 (facteur 17 à comparer au multiple 2.5 de l’inflation).

Bien sûr, notre épargnant aura pioché une année ou l’autre dans ses avoirs afin d’acheter sa maison, rembourser ses dettes ou s’offrir des envies… mais l’inflation aurait été largement compensée.

Inflation et obligations suisses

Pour ce qui est des obligations suisses, et toujours sur la base de l’étude Pictet, le rendement obligataire a surperformé les actions de 3.5 fois au cours de la période 1970-1979. Sur cette courte période c’est excellent puisque l’inflation est éliminée et le gain réel (corrigé de l’inflation) s’affiche à presque 30%.

Le résultat est toutefois bien décevant sur la période 1970-2000 avec « seulement » 429% que nous pouvons comparer à la performance des actions de 1’648% ou à l’inflation de 378%.

Vous trouvez un résumé des indices, de l’inflation et des taux de change ici.

Bref aparté sur l’immobilier

Je ne peux conclure cet article sans évoquer l’immobilier. Un investissement dans la pierre peut offrir une certaine protection contre l’inflation, car les loyers y sont généralement indexés. Une hausse des loyers a théoriquement pour effet de valoriser le foncier.

Vous devriez cependant prêter attention à la vitesse à laquelle les taux d’emprunt hypothécaires se renchérissent. Une augmentation rapide de ces coûts ne peut pas être répercutée immédiatement sur le locataire.

Lors de la dernière grande crise immobilière en Suisse, les taux hypothécaires ont été multipliés par quatre en l’espace de deux ans. Au moment où j’écris ce texte (juin 2022), le tarif des dettes de long terme (10 à 15 ans) a déjà été multiplié par trois en une année et demie.

Pour ce qui est du taux favori des investisseurs, le SARON (ex-Libor), il pourrait bientôt prendre l’ascenseur, dès que le taux directeur de la BNS passera au-dessus de 0%, ce qui est attendu pour la fin 2022.

In fine, et même avec des augmentations de loyer, les valeurs des biens peuvent chuter (-20% à -40% dans les années 1990) et nécessiter des appels de marge (remboursements anticipés) de la part des prêteurs.

Je traiterai dans un autre article, les stratégies et les réflexions à mettre en place pour se protéger de la hausse des hypothèques et de la baisse des prix du foncier.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Rééquilibrer votre patrimoine après votre achat immobilier

Vous venez d’acheter votre résidence principale et votre patrimoine ressemble plus à un champ de bataille qu’à un serviteur en ordre de marche ?

C’est le moment parfait pour « penser long terme ». Dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans, vous devrez faire face à l’échéance de votre dette. Deux inconnues se présenteront à vous : l’évolution du niveau des taux d’emprunt et des prix du marché immobilier.

Ces deux facteurs pourront influencer positivement ou négativement votre rythme de vie (budget mensuel) et votre patrimoine.

L’avenir, cet inconnu

Prenons un coût d’emprunt hypothécaire qui reviendrait à sa moyenne historique des 170 dernières années, soit 4.5% au terme de votre contrat. Dans ce cas, votre charge d’intérêts serait multipliée par trois ou quatre en comparaison du niveau actuel. Si dans le même temps vous faites « face » aux études de vos enfants ou au début de votre retraite (probablement 50% de revenu en mois), ce serait vite la galère. Vous devriez rogner sur votre épargne ou sur l’un ou l’autre poste de votre budget (vacances, voiture, sorties, habillement, etc.).

Une solution pour conserver un train de vie stable consisterait à rembourser les trois quarts de votre emprunt. Dans la réalité, vous arbitreriez certainement entre un remboursement anticipé et une hausse des coûts hypothécaires. Je vous laisse effectuer le calcul pour votre situation. Avec un facteur 4 et une dette de 800’000.-, vous devriez amortir 600’000.- pour maintenir inchangé votre rythme de vie.

L’effet ciseau : taux d’emprunt / prix de marché immobilier

Voyons maintenant l’effet de l’autre inconnue, à savoir l’évolution des cours de l’immobilier. Si les prix montent : pas de problème, vous pourriez même emprunter plus ! C’est notamment la réalité pour ceux qui ont acheté il y a dix à vingt ans. Dans le cas contraire, si les prix affichent -30% ou -40% (scénario extrême, il faut bien le préciser) à l’expiration de votre crédit, vous pourriez vous retrouver handicapé. Ce phénomène n’a rien de grave à long terme, mais si l’année 1992 se pointe pile au renouvellement de votre dette, votre créancier vous demandera de diminuer votre prêt avant de discuter d’une possible prolongation hypothécaire du montant restant.

Un exemple simple : mettons que vous avez acquis récemment votre maison 1 million de francs grâce à un emprunt de 800’000.-, soit le maximum généralement admis de 80%. L’effet de levier fonctionne ici en sens inverse. Avec un marché inférieur de 30%, vous devriez rembourser 240’000.- pour revenir dans « les clous » des 80% avant de pouvoir espérer proroger le crédit restant de 560’000.-. Votre prêteur pourrait vous demander de rembourser cette différence, et ce, même avant l’échéance de votre contrat. C’est ce qui s’est produit aux États-Unis pendant la crise des subprimes et en Suisse dans les années 1990. C’est d’ailleurs inscrit dans les petites lignes des crédits hypothécaires.

Notez que ces deux phénomènes peuvent avoir lieu en même temps puisque les hausses de taux ont comme effet de mettre sous pression les emprunteurs hypothécaires et donc par effet domino les prix de l’immobilier. Au vu du niveau actuel des taux, ce scénario n’a rien d’hypothétique.

L’importance des réserves de liquidités

Maintenant que vous savez quoi anticiper à long terme, il convient d’auditer votre patrimoine après l’achat et les derniers travaux. Vous devez remettre de l’ordre.

Le plus urgent consiste à reconstruire vos réserves de liquidités. Vous trouvez un article sur le sujet ici. Retenez qu’une réserve équivalente à quatre mois de dépenses hors impôts et charges sociales suffit à faire face aux pépins courants. Je vous recommande d’y ajouter les frais probables des deux ou trois prochaines années (chaudière, voiture…).

Une fois votre épargne de sécurité reconstituée, vous redevenez libre de vous orienter vers le moyen et le long terme.

Disponibilité versus immobilier

En injectant tout ou partie de votre patrimoine dans votre résidence principale, vous avez transformé certains avoirs très liquides (cash, portefeuille d’investissement…) en actif immobilisé (c’est-à-dire votre résidence ou votre appartement). Vous ne pourrez pas vendre quelques pierres de la maison pour récupérer des francs suisses en cas de besoin.

C’est le moment pour recommencer (ou commencer) un plan d’épargne. Ce dernier aura le mérite d’être rentable et mobilisable rapidement. Des fonds de placements, des actions, des obligations, des métaux précieux ou des matières premières peuvent le constituer.

Outre la disponibilité et le rendement, vous aurez l’avantage de diversifier votre fortune.

Ray Dalio, le fondateur de Bridgewater Associates, fonctionne avec des principes clairs de diversification. A son image, une de mes règles en investissement consiste à limiter le poids d’un secteur (immobilier ici) à 75% au maximum de tout mon patrimoine. À vous de fixer votre propre norme « sécuritaire ». Dans ce cadre 75/25, je serai théoriquement en mesure de résister à une baisse des prix immobiliers de l’ordre de 30%.

Retenez ici que si une grosse partie de votre patrimoine manque de liquidité, vous devriez prioritairement le diversifier avec des actifs non corrélés, rentables à long terme et disponibles en tout temps.

Le systématisme et la vision à long terme

Rome ne s’est pas construite en un jour… et l’épargne que vous avez accumulée pendant de nombreuses années avec comme objectif de devenir propriétaire est, en quelque sorte, à recommencer. Réjouissez-vous : tout continue maintenant. Acheter son habitation est le palier le plus difficile, car le « ticket d’entrée » est élevé en Suisse. Grâce à la « baisse de loyer » que vous avez normalement réalisée en devenant propriétaire, vous devriez directement passer à la deuxième étape de votre plan « liberté » : vous émanciper rapidement de votre prêteur.

La quasi seule façon de vous construire un patrimoine en recommençant à « zéro » est d’épargner systématiquement, mois après mois. Le principal avantage de cette stratégie est de faire fi des aléas émotionnels liés à notre propre nature ou à des facteurs externes tels que la volatilité des marchés financiers.

Pour conclure, je vous invite évidemment à vous faire coacher par un planificateur financier neutre et indépendant. Faire appel à un conseiller financier n’est pas une question de taille de patrimoine, mais plutôt une « envie d’éviter certaines erreurs ». Votre coach pourra vous accompagner pour trouver votre hypothèque, mettre en place le plan d’amortissement exigé par le prêteur et vous aider à construire de manière optimale votre patrimoine sur le long terme.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.