Acheter ou louer sa résidence principale en 2023 ?

Au cours des derniers mois, le quasi triplement des taux d’emprunts hypothécaires a amenui l’écart entre le coût mensuel de la propriété et celui de la location. Nombreux sont ceux qui ne voient plus d’intérêt financier à devenir propriétaire. D’autant que les prix immobiliers n’ont pas vraiment reflué.

Dans un article précédent, je comparais les coûts annuels de l’achat vis-à-vis de la location puis je rapprochais l’économie réalisée par le propriétaire à la valeur des fonds propres investis afin d’en définir un niveau de rentabilité.

Cette méthode reste recevable, mais il lui manque le rapprochement complet avec la location, c’est à dire en incluant le coût d’opportunité des fonds propres.

En effet, lorsque vous achetez votre résidence principale, vous utilisez votre épargne comme apport. En décidant de rester locataire, votre capital demeure investi et continue de porter intérêt. Ces derniers se composant avec le temps (les intérêts s’accumulent et produisent à leur tour des intérêts), nous devons intégrer la croissance de ce capital à la réflexion globale de long terme afin d’arbitrer entre l’acquisition et la location.

Dans un autre article, j’opposais les visions du logement en propriété qu’offre la doxa (via Peter Lynch) à une alternative proposée par Robert Kiyosaki. Pour rappel, Peter Lynch estime que la résidence principale revête le caractère de l’investissement sécuritaire. Robert Kiyosaki prétend quant à lui que c’est un passif coûteux, puisque nous y dépensons de l’argent chaque mois (intérêts hypothécaires, taxes locales, charges…).

L’approche complémentaire que je vous propose aujourd’hui vise donc à comparer les coûts irrécupérables des deux solutions (achat VS location).

Éléments de réflexion

Avant d’aller plus loin, identifions ces coûts irrécupérables.

Dans une location, ce montant est très simple à définir puisque c’est le loyer comprenant les charges que vous payez chaque mois.

Dans le cas de la propriété, nous trouvons plusieurs composantes que je résume ici :

A. Les coûts d’entretien,

de rénovation, les impôts locaux… pour 1% du prix de l’objet. C’est ce taux que les établissements financiers retiennent dans leurs calculs lors de l’octroi d’un prêt. Notez qu’il apparaît plus élevé dans l’ancien et plus faible dans le neuf.

B. Le coût du capital qui est divisé en deux éléments :
  • Le coût de la dette formé de la somme des intérêts hypothécaires. Retenons 2% (hypothèse début 2023 avec la moitié de l’emprunt fixé sur 10 ans et l’autre moitié en SARON) sur 80% de dette (20% de fonds propres + 80% de dette) soit 1,6% de la valeur du bien.
  • Le coût des fonds propres.Nous détaillerons plus bas ce coûtqui se calcule par la différence de rendements entre l’immobilier et le placement que vous conserveriez si l’achat n’avait pas lieu (rester locataire).Ces fonds propres représentent 25% de la valeur du bien (20% de fonds propres additionnés de 5% de « frais de notaire »).
C. Enfin, la taxe sur la valeur locative.

Ce dernier s’avère plus difficile à estimer puisqu’il dépend de plusieurs facteurs : tels que la localisation géographique de l’objet, vos autres revenus soumis à l’impôt (travail, patrimoine), vos charges immobilières et les abattements fiscaux que vous êtes en droit d’appliquer.

En vue de simplification, disons que la valeur locative s’élève à 3,5% du prix d’achat, de laquelle vous soustrayez les coûts d’entretien et les intérêts hypothécaires. En déduisant respectivement les chiffres cités plus haut soit 1% pour l’entretien et 1,6% pour la dette, nous nous retrouvons avec une valeur locative nette de 1% du prix du bien. Ce pour-cent s’ajoute à vos revenus imposables (c.-à-d. l’achat d’une résidence principale d’un million de francs augmentent vos revenus imposables de 10’000.- par année). Considérant un taux marginal de 30%, le coût annuel se monte donc à 0,3% de l’objet acheté (arrondi). Pour plus d’informations sur la valeur locative, vous pouvez lire un article ici.

La somme des coûts irrécupérables de la résidence principale (abstraction faite, pour le moment, du point 2.b. sur le coût des fonds propres), s’élève à 2,9% que nous arrondissons à 3% de la valeur de l’objet.

Notez que nous excluons le remboursement (amortissement) de l’emprunt qui constitue de l’épargne et non une perte.

De quoi sont formés nos fonds propres

Définissons maintenant la répartition des fonds propres. En devenant propriétaire, vous choisissez d’investir une partie de votre fortune dans un bien immobilier. Cette somme correspond au minimum aux 25% de fonds propres vus plus haut.

Supposons que ce montant soit composé pour 15/25e de votre portefeuille d’actions et pour les 10/25e restant de votre caisse de pension. Je retiens cette hypothèse puisque vous devez financer les 10 premiers pour cent de fonds propres par une autre source que votre deuxième pilier. Les « frais de notaire » sont également à payer cash.

Notez que si vous n’aviez pas acquis votre résidence principale, vous seriez resté locataire et vous auriez conservé tant vos actions que votre deuxième pilier… qui auraient continué de vous apporter du rendement.

Cette alternative crée ici un coût d’opportunité qui est le coût économique encouru par le propriétaire. Pour aller plus loin et réaliser des calculs adéquats, nous devons collecter des données empiriques sur les rentabilités de l’immobilier, des actions et des fonds de pension.

Quels sont les rendements historiques ?

Je vous propose de retenir les chiffres du « Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2022 Summary Edition ».

Cette étude nous apprend que sur une cinquantaine d’années (1972-2021), les actions suisses ont rémunéré l’investisseur de 8,1% par an tandis que l’immobilier se limitait à 3,2%. L’inflation moyenne de 2,1% n’est pas déduite de ces rentabilités nominales.

Afin de garder une certaine cohésion dans nos comparaisons, je vous propose de choisir l’indice Credit Suisse des caisses de pension suisse au 31.12.2022 pour le rendement du 2e pilier. Le taux annualisé est de 2,79%.

Ces trois rentabilités sont considérées avant impôts. Faisons, si vous le voulez bien, abstraction de cet élément. Il n’influencerait à mon sens que de manière marginale le résultat final de notre comparatif.

Ajustons toutefois le gain des actions en déduisant les frais de gestion. Comptons 1,5% de frais par année et amenons le rendement actions net à 6,6%.

Calculons le coût de nos fonds propres ?

Nous sommes maintenant à même de calculer le coût de nos fonds propres. La partie provenant du portefeuille action correspond à 2,04% (6,6% – 3,2% X 15/25e des fonds propres) tandis que celle venant du 2e pilier correspond à -0,16% (2,79% – 3,2% X 10/25e des fonds propres).

Dans cette configuration, le coût de nos fonds propres s’élève à 1,90% arrondit (2,04% – 0,16%).

Les coûts irrécupérables de la propriété

Armés de ces chiffres et de ces hypothèses, nous pouvons définir la valeur des coûts irrécupérables de la propriété (exprimés en % de la valeur du bien) :

Rendements historiques actifs bruts et nets de frais
Tableau des coûts irrécupérables immobilier

Dans cette configuration de fonds propres mixtes actions et caisse de pension (respectivement 15/25e et 10/25e), les coûts irrécupérables de la résidence principale s’élèvent à 3,59%.

Vous pouvez évidemment adapter les chiffres à votre situation personnelle. Les variables sont nombreuses. Un portefeuille avec des obligations ou des matières premières, un taux marginal d’impôt ou des rendements plus ou moins élevés apparaissent comme autant d’éléments qui influent sur le résultat. Le même raisonnement s’applique aux coûts d’entretien ou de la dette hypothécaire…

Observations

Vous êtes maintenant à même de comparer le coût de l’achat immobilier au coût de la location.

Vous devez simplement multiplier la valeur du bien immobilier que vous aimeriez acheter par 3,59%.

En divisant le résultat par 12 mois, vous obtenez l’équivalent du loyer mensuel.

Si vous pouvez louer pour moins que le résultat, alors privilégier la location est d’un point de vue financier plus intéressant.

Prenons l’exemple d’une maison affichée à la vente un million de francs. La somme des coûts irrécupérables s’élèverait selon la configuration présentée ici à CHF 35’900.- par an ou 3’000.- par mois arrondi.

Ce coût est le point d’équilibre auquel nous n’attribuons pas de préférence à l’achat ou à la location.

Du point de vue du locataire, louer un objet pour 3’000.- francs par mois, charges comprises, est à privilégier si le bien vaut plus d’un million de francs.

En bref, payer 3’000.- par mois en location est financièrement équivalent, en termes de coûts irrécupérables, à acheter une maison d’un million de francs.

Nous aborderons dans un prochain article l’optimisation du financement de sa résidence principale.

Parents, que vous coûte les études supérieures de vos enfants ?

« Je suis président des États-Unis et j’ai fini de rembourser mon prêt étudiant il y a 8 ans à peine. Michelle et moi ne sommes pas issus de familles riches, lorsqu’on a enfin été diplômés on était criblés de dettes. On s’est mariés et on est devenus pauvres tous les deux (…) Nous avons dépensé plus d’argent pour notre prêt étudiant que pour l’emprunt de notre appartement les 8 premières années de notre mariage. »

Extrait du discours de Barack Obama, prononcé en avril 2012.

Les familles sous-estiment souvent le coût d’un enfant aux études supérieures. Nous allons voir que planifier cette dépense tôt est bénéfique. Comme dans toute épargne, plus la dépense est planifiée longtemps à l’avance, moins elle revient chère.

Nous n’habitons pas les États-Unis et heureusement, les prêts étudiants ne sont pas monnaie courante en Suisse. Ce n’est pas pour autant que les études en Suisse ne pèsent rien. Bien au contraire.

Selon l’Office Fédérale de la Statistique, plus de 34% des femmes et près de 46% des hommes disposent d’une formation professionnelle supérieure et ont suivi l’Université ou une Haute École Spécialisée.

Que coûte en moyenne un enfant réalisant des études supérieures ?

Pour répondre à cette question, j’ai recoupé plusieurs sources, notamment celles de l’OFS, de l’Université de Lausanne et de l’Université de Neuchâtel et ai établi des moyennes. Étant donné la disparité de frais et des situations (années partielles à l’étranger, logement familial, nombre d’années d’études variables…), la moyenne donne – à mon sens – une bonne indication, mais ne reflétera pas toujours votre réalité.

Les dépenses apparaissent comme multiples : frais administratifs, livres, nourriture, déplacement, cotisation AVS, assurance santé, argent de poche, téléphonie, hébergement, etc.

Les Universités de Lausanne et Neuchâtel annoncent des chiffres quasi identiques : un coût moyen annuel de CHF 14’000.- par année pour un étudiant logé dans sa famille et 26’000.- pour un étudiant devant se loger.

Ajoutez une, deux ou trois années à l’étranger, et le surcoût financier monte en flèche. Selon l’OFS, près d’un étudiant sur 5 est parti à l’étranger pour une partie ou la totalité de ses études.

La contribution la plus importante reste le logement. Environ 60% des étudiants logent en dehors du foyer familial pour leurs études (foyer, colocation, hébergement individuel…). Ce poste représente la dépense la plus importante avec une moyenne de 12’000.- par année.

De l’utilité de planifier les coûts des études supérieures

En résumé, le coût moyen total des études supérieures pour un étudiant restant en Suisse s’élève à 100’000.-. La fourchette allant de 28’000.- à plus de 200’000.-. Si l’on ajoute une ou des années à l’étranger, les montants explosent.

Afin de ne pas avoir d’impact négatif sur votre train de vie familiale, épargner longtemps à l’avance (10 à 20 ans) s’avère donc très utile . Ceci est encore plus vrai si vous prévoyez une retraite anticipée qui risque de tomber au moment des études supérieures de votre (vos) enfant(s).

Un risque méconnu pour votre enfant

Un autre élément que l’on oublie souvent de prendre en compte est le risque d’invalidité (à la suite d’une maladie ou d’un accident) chez nos enfants. Les parents sont généralement assurés par les deux premiers piliers en cas d’invalidité, mais on ne pense pas que cela puisse arriver à nos enfants.

Or l’Assurance Invalidité (1er pilier) ne verse que 1’560.- par mois à un enfant ou étudiant invalide, mais seulement dès ses 18 ans ! Ce montant ne paie qu’un loyer, et encore… Assurer nos enfants pour ce risque en augmentant la rente de quelques milliers de francs est donc pertinent. Les assureurs versent les prestations à vie ou jusqu’à l’âge de la retraite de l’enfant.

Une solution fiscalement intéressante pour planifier les études supérieures

Ma recommandation revient à combiner, au sein d’un même produit d’assurance, une part d’épargne et la couverture de ce risque d’invalidité. Conclu sous forme de 3e pilier B, ce contrat peut, dans certains cantons, se déduire de votre revenu imposable (Genève et Fribourg par exemple).

 Le principe apparaît simple : l’enfant et l’un des parents s’assurent ensemble. Le but premier est de former un capital pour les 18-20 ans de l’enfant. En commençant le plus tôt possible, à la naissance par exemple, vous disposez d’un horizon de temps long. Vous pouvez ainsi choisir un fonds d’investissement dynamique. La majorité de la prime est consacrée à cette épargne et la fortune constituée reste la propriété du parent. L’utilisation des fonds à l’échéance reste donc libre.

Trois risques sont assurés : l’invalidité de l’enfant ou du parent et le décès du parent. En cas d’invalidité de l’enfant, ce dernier percevrait une rente mensuelle de 2’000.- par exemple. Si le parent venait à décéder ou à souffrir d’invalidité, le produit s’autofinancerait. Autrement dit, vous arrêteriez d’épargner et l’assureur constituerait le capital à votre place jusqu’aux 18-20 ans de l’enfant.

Cette solution financera partiellement les coûts futurs. Vous devriez idéalement la compléter par un plan d’épargne mensuel, dans un portefeuille d’investissements, qui accroîtra votre fortune globale.

Je reste à votre disposition pour en discuter.

Vous trouvez plus d’informations sur la construction du patrimoine ici.

Sources :

http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/fr/index/themen/15/01/key/blank/01.html

http://www.unil.ch/immat/fr/home/menuguid/faq–infos-utiles/informations-utiles/taxes-detudes-et-cout-de-la.html

https://www2.unine.ch/unine/page-15662.html

Retraite : que faire de ses capitaux de 3e piliers ?

Lors de la souscription d’un 3e pilier A, mes clients me posent souvent cette question : à quoi servira mon 3e pilier à la retraite ?

Nous comprenons bien que les lacunes de notre système de prévoyance nous obligent à épargner dans un 3e pilier, mais nous n’en saisissons pas toujours la finalité. Tentons d’éclaircir ce point.

Un 3e pilier c’est quoi ?

Avant de répondre à l’utilité du 3e pilier, voyons en quoi il consiste. Si vous avez le temps, vous pouvez lire cet article qui traite en détail du 3e pilier.

En quelques mots, un 3e pilier A est une épargne individuelle que nous constituons pour la retraite afin de compléter la lacune des deux premiers piliers.

Le 3e pilier a été créé pour maintenir le pouvoir d’achat des années précédant la retraite. Si l’on prend les définitions sociales, l’AVS a pour but de couvrir les besoins vitaux et, l’ajout du 2e pilier doit permettre de garder le niveau de vie antérieur à la retraite.

À l’origine, l’AVS et la caisse de pension devaient apporter 60% de l’ancien salaire. Le 3e pilier aurait dû offrir 70% à 80% du train de vie préretraite et, éviter une trop grande baisse de revenu.

Nous avons vu le déficit à venir de l’AVS lors de la votation de septembre 2022.

De nombreuses études indiquent qu’au-delà de 2030 les retraités percevront 30% à 50% de leur niveau de vie antérieure. J’en parle ici. Le 3e pilier n’apparaît donc plus comme un « luxe » mais comme un outil nécessaire pour préserver une vie décente à la retraite.

Quels sont les formes et les avantages du 3e pilier ?

Un 3e pilier consiste donc en une épargne individuelle, déductible de votre revenu imposable et dont le montant est plafonné à 6’883.- francs pour les personnes salariées disposant d’un 2e pilier. Notons que vous ne pourrez excéder les 20% de votre revenu soumis à l’AVS et que la limite pour les indépendants sans 2e pilier s’affiche à 34’416.-.

Le montant maximum déductible progresse d’une centaine de francs tous les ans ou tous les deux ans en s’adaptant à l’inflation.

Maintes formes de souscription existent : compte en banque, dépôt d’investissement dans une banque et assurance sur la vie. Votre revenu, votre situation personnelle et votre niveau de votre fortune influenceront votre choix.

Votre situation est unique et je vous invite à me contacter pour trouver une solution sur mesure et adaptée à vos besoins.

Je peux toutefois vous partager les trois schémas qui suivent.

Si vous disposez d’un haut revenu et que la construction de votre patrimoine ne fait que commencer, vous devriez préférer une solution en assurance. Ceci est d’autant plus vrai avec une propriété immobilière et des enfants.

Avec un revenu moyen ou faible, vous pourriez privilégier une solution mixte « assurance et banque ». L’important ici consiste à allouer une partie seulement de votre épargne pour votre prévoyance. Pensez également au moyen terme !

Enfin, avec un patrimoine mûr et duquel vous tirez des revenus intéressants, vous pourriez ne souscrire qu’à un 3e pilier bancaire.

Dans tous les cas, et si vous avez dix ans ou plus devant vous, votre 3e pilier devrait être investi afin de chercher un rendement moyen compris entre 3% et 5% par année.

Retenez qu’il existe un nombre incalculable de solutions. Le 3e pilier permet vraiment le « sur-mesure », et les erreurs de conseil commises au début peuvent vous coûter très cher à la retraite. Tous les moyens mis en place à un moment donné doivent pouvoir se réviser à l’avenir. La vie n’est pas figée. Faites-vous accompagner pour les calculs des lacunes, des économies fiscales et des projections estimées à la retraite.

Fiscalité du 3e pilier

Vous pouvez déduire le montant que vous injectez dans votre 3e pilier de votre revenu imposable.

Selon votre situation personnelle, vous pouvez espérer une baisse d’impôts comprise généralement entre 20% et 45% du montant investi, soit une réduction d’impôts de 1’370.- à 3’100.- par année pour le montant investi maximum de 6’883.-.

En contrepartie, le montant que vous récupérerez à la retraite est imposé. Le montant d’impôt dépend évidemment de votre domicile fiscal et du montant retiré. En habitant à Lausanne, un couple marié se voit taxer son capital à un taux allant de 3.7% à plus de 6.5%.

Notez que vous pouvez échelonner dans le temps les retraits de capitaux afin de réduire cet impôt dit progressif. Si vous êtes deux (mariés sur la même déclaration d’impôts) ou si vous disposez de plusieurs 3e piliers, vous devriez répartir les retraits sur plusieurs années. Vous avez la possibilité de sortir vos 3e piliers cinq années avant la retraite. Attention, certaines administrations fiscales n’acceptent pas cette façon de procéder… mais vous pouvez toujours essayer.

Un petit exemple

Thomas Suisse épargne en 3e pilier depuis son premier travail la cotisation maximum autorisée.

Pour plus de simplicité, retenons le montant de 6’883.- déductible par année.

Entre ses 26 ans et ses 65 ans, Thomas aura épargné 268’437.-, lui permettant d’économiser 67’000.- d’impôts soit une moyenne de 25% de la valeur totale.

Thomas aura aussi eu la bonne idée d’investir son 3e pilier dans deux produits : une assurance vie investie en fonds de placement et un dépôt bancaire investi à 50% en actions. Avec un rendement moyen annuel de 3.5%, le capital accumulé représente à ses 65 ans la somme de 555’000.- duquel il devra déduire l’impôt « de sortie » se montant à 43’855.-.

La situation présentée ici est évidemment idéale. L’économie fiscale est faible avec les premiers revenus et plus élevée en arrivant à la retraite. De plus, il n’est souvent pas possible d’épargner la somme maximum avec ses premiers salaires, mais l’objectif est de tendre vers cet exemple.

L’utilité du 3e pilier

Venons-en, enfin, à l’utilité du 3e pilier.

C’est en réalité très simple. Son but principal est de compléter le niveau de vie offert à la retraite par les deux premiers piliers. L’AVS et votre caisse de pension vous apporteront des revenus mensuels tandis que vous percevrez votre troisième pilier sous forme de capital. De là, vous pourrez « consommer » votre épargne sur les années de retraite. L’espérance de vie s’élève à 85 ans, je vous laisse effectuer le calcul.

Dans les faits, votre avoir de 3e pilier rejoint le reste de votre fortune, de laquelle vous tirez une rente régulière. Un accompagnement professionnel est requis ici.

Si votre budget l’autorise, vous pouvez également vous faire plaisir avec un grand voyage, une voiture de collection… les possibilités sont infinies.

Vos enfants peuvent également se trouver aux études au moment de votre passage à la retraite. Dans ce cas, vos 3e piliers peuvent financer une partie de leurs études supérieures. Là aussi, si votre budget à long terme le permet, vous pouvez envisager un don à vos enfants.

Enfin, l’autre destination traditionnelle pour un 3e pilier est l’augmentation des fonds propres de votre résidence familiale. Vous serez, peut-être, amené à diminuer votre dette immobilière. Cette dernière ne doit effectivement pas dépasser les deux tiers de la valeur de votre bien à la retraite.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.