Immobilier : pourquoi augmenter sa dette hypothécaire ?

Si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier depuis plusieurs années ou si vous avez déjà remboursé une grande partie de votre dette hypothécaire, cet article pourrait vous intéresser.

J’y aborde les intérêts tant financiers que fiscaux dont vous pourriez bénéficier en augmentant votre hypothèque.

Quand puis-je augmenter ma dette hypothécaire ?

Deux situations permettent d’augmenter votre hypothèque : lorsque la valeur de votre bien s’est appréciée dans le temps, et/ou si vous avez remboursé une partie de votre dette dans le passé.

Dans le premier cas, votre domicile a pris de la valeur tandis que l’emprunt est resté inchangé. Par exemple, une maison achetée 100 en 2005 vaut 180 aujourd’hui alors que la dette est demeurée stable à 80 (80% des 100.- de l’époque). Ici, et à condition de respecter la faisabilité, vous pourriez augmenter votre hypothèque à 80% du nouveau prix du bien (soit 144) ou au 2/3 si vous êtes à la retraite (soit 120). Dépasser les 80% d’endettement sur la valeur actuelle de votre propriété n’est pas vraiment possible (hormis cas spécifique comme le nantissement d’actifs).

Dans le second cas, et en ayant partiellement remboursé votre dette durant les années passées, vous pourriez réfléchir à l’accroître. Ici aussi vous devrez respecter la faisabilité.

Voyons maintenant quelques cas intéressants qui se prêtent à l’augmentation de la dette. Dès que nous parlons endettement, il convient de faire attention à ce que vous pouvez supporter comme niveau de dette et d’utiliser intelligemment et précautionneusement cet argent nouveau. Vous devrez probablement le réduire ou le rembourser un jour.

Des travaux grâce à sa dette hypothécaire

La situation la plus « simple » et la plus fréquente qui me vient à l’esprit consiste à réaliser des travaux. Pour faire bref, vous pouvez distinguer deux grandes catégories de travaux : la rénovation et les plus-values. Le traitement fiscal de ces deux postes diffère d’ailleurs considérablement.

Les travaux de rénovation consistent généralement à remplacer un élément vieillissant par un élément « identique », mais plus récent. Vous pourrez déduire ces travaux de votre revenu imposable. En réalisant 50’000.- de travaux de rénovation, vous pourriez réduire votre revenu fiscal d’autant et économiser 10’000.-, 20’000.- ou plus d’impôts (ce montant dépend de vos revenus et de votre taux marginal d’imposition, et s’établit aux environs de 20% à 40% du montant fiscalement admis).

Les travaux qui apportent des plus-values peuvent améliorer l’existant ou servir à agrandir votre surface habitable. D’un point de vue fiscal, c’est moins intéressant que les rénovations. Vous ne pourrez pas déduire les plus-values de votre revenu taxable, mais uniquement de l’impôt sur le gain immobilier lors de la revente de la maison. Le montant des économies fiscales sera plus bas et, si vous restez propriétaire de votre bien toute votre vie, vous n’en verrez jamais la couleur. Mais on ne construit pas son patrimoine uniquement d’un point de vue fiscal.  Sur le canton de Vaud par exemple, vous pourrez économiser 9% des plus-values en revendant votre logement principal après 10 ans (soit 4’500.- épargnés pour 50’000.- de plus-values).

Vous pourriez aussi bénéficier de différentes subventions (communale, cantonale et fédérale) en améliorant le chauffage ou l’isolation. Emprunter pour réaliser des travaux de rénovation et de plus-values vous offrira ainsi un double ou un triple avantage.

Racheter sa caisse de pension

Racheter des années dans votre caisse de pension est une solution présentant un potentiel intéressant. Cette étape mérite une analyse individuelle de votre situation pour évaluer correctement les montants, la faisabilité et les gains espérés.

Je crois ici qu’un exemple sera plus parlant. Supposons que vous ayez la possibilité de racheter 100’000.- dans votre caisse et que votre hypothèque actuelle vous permette de l’augmenter de ce montant.

En procédant ainsi, vous pourriez économiser jusqu’à 40’000.- d’impôts. Évidemment, cela dépendra de votre revenu imposable.

Je vous donne une astuce : procédez au rachat sur trois ou quatre années afin de maximiser le gain fiscal. Vous opterez également pour une telle solution dix ou quinze ans avant votre retraite afin de maximiser le rendement global (économie fiscale + rendement des avoirs dans la caisse). Je vous renvoie à cet article sur l’utilité de racheter sa caisse de pension.

Dans la même veine, rembourser votre caisse (remettre l’argent sorti dans le passé pour acheter votre résidence principale par exemple) pourrait devenir une bonne solution. Ce n’est pas le gain fiscal que vous recherchez dans un premier temps, mais l’augmentation de votre futur revenu de retraite. Procéder ainsi vous ouvrira potentiellement la voie des rachats fiscalement déductibles comme évoqué plus haut.

Par exemple, à l’orée de la retraite, vous décidez d’emprunter 100’000.- sur 15 ans, au taux de 1.26% annuel (coût de 1’260.- par an) et vous augmentez votre retraite de 4’000.- à 6’000.- par année selon votre caisse. Vous achetez ainsi de la « tranquillité » jusqu’à vos 80 ans…

Investir dans un portefeuille d’actifs

En rachetant votre caisse de pension, vous investissez de manière « facile » (vous ne gérez rien) et vous économisez des impôts. Mais vous pourriez aussi investir dans un portefeuille d’actifs (actions, obligations, fonds immobiliers, métaux précieux…).

Ici, l’idée reste la même que le rachat de la caisse, gain fiscal en moins, mais rendement potentiel plus élevé et disponibilité rapide du capital si besoin.

Les principaux propriétaires immobiliers de Suisse (fonds de pensions, assureurs, banques) procèdent ainsi et il vaut largement la peine de les copier. Le but est d’emprunter sur un actif à peu près stable (votre bien immobilier) et d’investir le fruit de l’emprunt, à moyen ou à long terme, dans des actifs plus volatils mais plus rentables.

Une analyse individuelle est fortement recommandée ici et cette stratégie n’est pas forcément adaptée à tout le monde. L’idée revient à emprunter à un taux bas (0.99% sur 10 ans ou 1.26% sur 15 ans) pour investir à un taux de rendement espéré plus élevé de l’ordre de 2% à 5% par année, voire plus.

Investir dans un immeuble de rendement

Une façon analogue de faire levier sur votre bien principal consiste à acquérir un immeuble de rendement. Les établissements financiers se montrent généralement plus enclins à accepter cette situation.

Du fait de la rentabilité faible et du manque de liquidité inhérents à un tel placement, investir dans l’immobilier de rendement en Suisse nécessite de mon point de vue un patrimoine assez « important ». Les amoureux de la pierre vous diront le contraire. 🙂 L’avantage peut toutefois résider dans un niveau de risque identique (emprunter sur l’immobilier pour acheter de l’immobilier).

Vous pourriez dès lors songer à vous tourner vers des pays voisins où le niveau de fonds propres requis est nettement plus faible qu’en Suisse. Avec une bonne recherche, vous bénéficierez également de rendements plus élevés. Prévoyez toutefois de fuir les capitales régionales telles que Paris, Lyon ou Bordeaux par exemple afin de ne pas tomber dans le même travers (prix et fonds propres élevés).

Retenez que le marché des capitaux offre plus de liquidités : si dans le futur vous aviez besoin de diminuer votre endettement, vous pourriez être forcé de vendre votre bien de rendement. À contrario, une vente partielle de votre portefeuille d’investissement pourrait suffire pour réduire votre dette immobilière.

Investir dans son entreprise

« Ray, tu as pris une hypothèque sur notre maison. On pourrait tout perdre. »

Cette citation est tirée de l’excellent film « Le Fondateur » avec Michael Keaton. Ce film retrace le parcours entrepreneurial de Ray Kroc qui a racheté McDonald’s pour bâtir la chaîne de restaurants que nous connaissons tous.

Au cinéma, l’utilisation de l’hypothèque pour monter sa boîte ou soutenir sa croissance est souvent mal vue. C’est pourtant une source de financement à considérer sérieusement. Les règles de prudence (montant emprunté, durée, taux…) s’appliquent ici encore plus qu’ailleurs, car la faillite reste un facteur possible. Cela me fait dire qu’un emprunt élevé serait à considérer sur une entreprise stable et régulière tandis qu’un montant plus modeste pourrait convenir au lancement d’une affaire.

Alors vous ne monterez peut-être pas le nouveau Mc Donald’s, mais vous devriez examiner ce point si vous êtes entrepreneur. Comme on dit : « le meilleur investissement c’est vous. »

Acheter sa voiture grâce à sa dette hypothécaire

Nous quittons le monde de l’investissement pour entrer dans celui des biens de consommation. Vous ne pouvez pas de mon point de vue mettre sur un pied d’égalité l’épargne grâce à l’emprunt et l’achat d’une automobile ou d’un tour du monde par exemple.

Les seules raisons qui m’invitent à envisager le financement de ce type de projet par la dette, résident (1) dans l’intérêt de payer « à crédit » son envie plutôt que de désinvestir une partie de son portefeuille qui apporte un rendement et, (2) que les revenus du travail ou des rentes de retraites à venir dans les prochaines années soient assurés afin de vous débarrasser de cette nouvelle dette.

Ici nous pouvons imaginer emprunter à court terme (trois ou cinq ans) le montant nécessaire, tout en pratiquant un amortissement direct, c’est-à-dire en diminuant chaque année ce nouveau crédit jusqu’à l’éteindre totalement à l’échéance. Évidemment, cette partie de l’article demeure « vrai » tant que les taux restent bas. Il vous en coûtera entre 0.6 et 0.8% d’intérêts par année selon la durée.

Généralités

Retenez que peu importe l’utilisation du nouvel emprunt, vous pourrez déduire les intérêts de votre revenu et ainsi baisser vos impôts.

Pour ce qui concerne l’investissement, l’idée de base consiste à emprunter à taux inférieur au rendement que vous espérez dégager de vos placements. C’est faire levier que d’agir ainsi.

Pour conclure, gardez en mémoire que détenir de la dette n’est pas anodin. Les taux peuvent monter et le bien immobilier qui sert de sous-jacent (garantie) peut voir sa valeur baisser. Il convient de mesurer les tenants et les aboutissants d’un emprunt. Votre prêteur pourrait également refuser l’augmentation de l’hypothèque.

Continuez votre lecture et apprenez-en plus sur le remboursement de la dette dans cet article.

Contactez-moi si vous cherchez une hypothèque adaptée à votre situation.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Bitcoin et impôt

Si vous êtes l’heureux propriétaire d’un bitcoin acheté 13.- francs fin 2012 et que vous vous demandez quoi inscrire dans votre déclaration d’impôt, vous êtes au bon endroit. Cet article est d’ailleurs valable pour toutes les cryptomonnaies (Ethereum, Bitcoin cash, Ripple, Litecoin, Dash…). Tentons d’éclaircir la fiscalité de ces actifs. C’est en réalité très simple.

Avec un gain de 230’669 % (fin 2012 à début 2021), et une valeur de presque 30’000 francs (impossible d’écrire un article avec le prix juste tant la volatilité est élevée 🙂 ), le très jeune et erratique cryptoactif fait parler de lui en ce moment. Contrairement à une idée tenace, le bitcoin, tout comme les autres monnaies numériques, doit être fiscalement déclaré depuis plusieurs années.

Petit rappel sur les impôts

Nous distinguons deux principales catégories de contributions : l’impôt sur la fortune et l’impôt sur le revenu.

L’impôt sur la fortune frappe votre patrimoine net de dette. Dans le canton de Vaud par exemple, le taux s’établit entre 0.76 pour mille (0.076 %) et 4.9 ‰ (0.49 %) dès 2 millions de francs. Votre commune perçoit également cette taxe, mais pas la Confédération. 500’000.- de fortune nette à Lausanne coûte 2’627.- d’impôt soit 0.52 %.

L’impôt sur le revenu frappe l’ensemble de vos recettes. Ces derniers peuvent notamment être composés de votre salaire et des fruits du patrimoine (dividendes, coupons…). Ici vous pouvez compter généralement entre 15 % et 30 % de vos rémunérations brutes. Les cantons, les communes et la Confédération perçoivent cette taxe.

Bitcoin et impôt sur la fortune

Un particulier, « simple détenteur » de monnaies électroniques, doit annoncer la valeur de ses avoirs dans la fortune de sa déclaration fiscale au 31 décembre de chaque année. Le principe est donc le même que pour les liquidités, les titres ou les métaux précieux.

L’administration fédérale des contributions publie ces valeurs. Vous trouvez les cours des principales « crypto » au 31 décembre 2020 en cliquant ici.

Les monnaies numériques n’ayant pas de cours officiels en fin d’année, le fisc tâche d’établir une moyenne des plateformes qui les proposent à la vente.

Bitcoin et impôt sur le revenu

Ici, rien de plus simple. Les cryptomonnaies ne génèrent pas de revenu (tout comme le franc, le dollar ou l’or), vous ne devrez donc pas payer cette taxe. Le même principe s’applique pour le gain en capital d’une action ou d’une obligation.

Si vous les commercez (achat et revente), c’est différent. Ici, vous entrez dans un autre monde puisque vous devriez respecter toute une série de lois propre au milieu financier. Ces dernières peuvent aller du respect de la législation bancaire à la loi sur le blanchiment…

En participant au minage d’une monnaie, vous recevez normalement des « native token » (en cryptomonnaie quoi…). Vous devrez déclarer ces derniers en tant que revenu. Vous pouvez utiliser la même liste de l’administration citée plus haut.

Enfin, si votre salaire vous est versé en crypto, vous devez le déclarer de la même façon que s’il était versé en franc.

Quel impôt dois-je payer sur mon bitcoin acquis en 2012 ?

Pour conclure, répondons à la question posée en introduction : quel impôt dois-je payer sur un bitcoin acquis 13.- en 2012 ?

Seul l’impôt sur la fortune est concerné, la réponse dépendra de votre patrimoine total à la fin 2012 et à la fin 2020. Admettons pour l’exemple que votre fortune en 2012 s’élevait à 50’000.-. La possession de votre bitcoin vous aurez fiscalement valu 1.5 centime de franc.

Et si à la fin 2020, votre fortune s’établissait à 50’000.- plus votre bitcoin de 25’756.- (31.12.2019). Sa détention vous aurait coûté 39.- d’impôt.

Pour aller plus loin sur les liquidités, vous pourriez être intéressé par cet article : “de l’importance des réserves de liquidités“.

Remboursez votre dette hypothécaire

Dans l’idéal, vous devriez être en mesure de rembourser votre dette hypothécaire au plus tard d’ici à la retraite. Ce faisant, vous vous protégerez d’une faisabilité hasardeuse (forte baisse du revenu à la retraite) ou d’une soudaine hausse des taux d’emprunts. Vous pourrez ainsi continuer à jouir de votre résidence longtemps après vos 65 ans.

Je vais m’attacher aujourd’hui à vous montrer comment vous pourriez rembourser indirectement votre crédit sur 15 à 25 ans en construisant une épargne. Je ne m’attarderai pas sur le remboursement minimum demandé par votre prêteur (banque ou assurance). Prenons de la hauteur sur votre patrimoine et gardons la vision globale.

Pourquoi rembourser indirectement votre dette hypothécaire ?

En devenant propriétaire, votre budget mensuel devrait théoriquement dégager un excédent d’épargne qui n’existait pas lorsque vous étiez locataire. Les taux bas actuels permettent normalement de baisser vos dépenses.

En « mettant de côté » cet excédent, vous construisez un capital qui viendra concurrencer votre dette, jusqu’à l’égaler dans 15 à 25 ans. Si les rendements dépassent vos attentes et que vous épargnez régulièrement, vos investissements pourront même dépasser le niveau de votre dette. C’est ce qu’on appelle profiter de l’effet de levier : vous constituez un placement qui vous rapporte plus que ce que vous coûte l’emprunt.

Les moyens dont vous disposez pour construire votre patrimoine peuvent par exemple prendre la forme d’un troisième pilier, de rachats dans votre deuxième pilier et d’un plan d’épargne en fonds.

Ce dernier vous offre plusieurs avantages : de la flexibilité dans les versements, une disponibilité quasi permanente de l’argent accumulé et un rendement généralement supérieur aux troisièmes et aux deuxièmes piliers.

Chaque situation requiert une solution sur mesure.

Votre planificateur financier devrait tenir compte d’un certain nombre d’éléments : vos objectifs de vie, votre âge, votre contexte familial, vos revenus, votre fortune, votre épargne mensuelle, la qualité de votre deuxième pilier, vos impôts ou encore les risques à couvrir pour protéger le conjoint et les enfants.

Un peu de mathématique

Pour définir le montant à thésauriser, prenons un exemple.

Mettons que vous avez acquis un bien de CHF 1’000’000.- et que votre dette s’élève à 800’000.- francs. Cette dette est fixée sur une longue échéance (10, 15 ans ou plus) et son coût se monte à 1% l’an.

Du côté de votre épargne (troisième pilier, deuxième pilier et vos fonds de placement), vous retenez que vous pouvez sans trop de difficulté atteindre les 3% de rendement annuel « bon an, mal an ». Avec ce taux moyen de 3%, vous devriez épargner 1’830.- par mois pour toucher votre but (800’000.-) dans 25 ans, 2’240.- dans 20 ans et 3’585.- dans 15 ans.

Vous trouvez ici la formule pour vous permettre d’utiliser vos hypothèses et de faire varier le montant de la dette, le rendement annuel et la durée d’épargne :

[Dette / (((((100 + taux de rendement) / 100)^années) – 1) / (rendement / 100)))]/12 mois

Avec notre exemple précédent, vous prenez la mesure et le rôle du temps : à rendement égal, plus vous disposez de temps, moins l’effort d’épargne sera important. Je vous recommande d’épargner le plus tôt possible afin de profiter des intérêts composés. Et comme le dit un proverbe chinois : « le meilleur moment pour planter un arbre était il y a vingt ans. Le deuxième meilleur moment est maintenant. »

Durée d’emprunt VS durée d’épargne

Ne confondez pas la durée d’emprunt (une hypothèque conclue auprès d’un établissement financier pour 10 ou 15 ans) avec la durée de l’épargne que vous vous fixez vous-même (15 à 25 ans, maximum retraite).

Le premier dépend généralement des conditions de marché tandis que le second découle de votre capacité d’épargne et de votre âge. Force est de constater qu’ils restent quand même intimement liés. Si votre capacité d’épargne demeure faible, vous préférerez une dette plus longue afin de bénéficier de plus de liquidités à l’échéance pour réduire l’emprunt si nécessaire.

Retenez qu’en en cas de hausse des taux à l’échéance de votre hypothèque, vous devriez être en mesure de diminuer votre dette en vue de maintenir votre qualité de vie et votre rythme d’épargne. S’il vous reste suffisamment de temps avant la retraite, un retrait partiel de votre deuxième pilier pourrait vous aider à régler cette situation.

Appuyez votre réflexion sur la durée d’emprunt plutôt que sur le taux

J’aimerais conclure ce papier par l’erreur la plus commune qu’il m’est donné de rencontrer. Nous focalisons généralement notre choix sur le coût de la dette. Les deux paragraphes précédents nous montrent toutefois que la durée prime sur le taux.

Illustrons mon propos : vous venez d’acheter votre logement principal et vous avez comme envie de prendre un congé sans solde d’ici quelques années afin de visiter le monde avec votre famille (je sais, c’est difficile à concevoir en ce moment).

Étant donné que vous n’économiserez probablement pas lors de cette année sabbatique, vous privilégiez un emprunt sécuritaire sur 15 ans plutôt que sur 10 ans. En bon pragmatique, vous vous dites que le même raisonnement s’appliquerait en cas de galère financière…

Ces cinq années de plus (versus 10 ans) vous offrent un surcroît de sécurité. Votre épargne pourrait même se payer le luxe de vivre une année boursière difficile comme 2008.

En ce qui concerne le coût, emprunter à 15 ans vous coûtera actuellement 25% plus cher qu’à 10 ans, mais vous bénéficierez de 50% de temps supplémentaires…

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.