Patrimoine : penser global

Construire votre patrimoine du seul point de vue fiscal, en considérant seulement les rabais d’impôts obtenus, n’est de loin pas la meilleure approche.

Dans un article précédent, j’évoquais des solutions pour compléter votre retraite. Nous avions rappelé que l’épargne en 3e pilier, le rachat du 2e pilier et l’acquisition d’une résidence principale constituaient de bonnes réponses, mais restaient partiels. En effet, et bien que ces trois outils diminuent les impôts et les dépenses liées au logement, ils ne suffiront plus à l’avenir à combler 100% des lacunes de pension.

Au-delà de la retraite, ces instruments ne vous permettront pas de financer vos projets de moyen terme. L’utilisation des piliers est réglementée tandis que l’immobilier voit sa liquidité quasi nulle. Vous ne pourrez vendre des briques pour retirer quelques milliers de francs…

Penser global plutôt que fiscal

Je ne saurais que trop vous recommander de construire votre patrimoine d’un point de vue global et non fiscal (considérer l’épargne seulement en fonction des rabais d’impôts obtenus). C’est cet aspect de globalité que nous allons aborder aujourd’hui.

Beaucoup de personnes se contentent d’inscrire leur épargne dans le régime social des piliers et se retrouvent démunies face à des dépenses de moyen terme. Investir ainsi est certainement un bon point de départ pour le très long terme, mais le financement du cœur de la vie n’est pas assuré. Vos projets et ambitions de moyen terme peuvent coûter chers et ils habitent votre quotidien. Il n’y a pas que la retraite…

et éviter les dettes de consommation

Les principaux points à anticiper sont les études supérieures de vos enfants, le rachat de vos véhicules, et d’une façon générale tous vos projets personnels. Inscrivez-y ce que vous voulez ! Vos rêves, vos investissements à venir, vos grandes expériences, vos loisirs, vos mois ou vos années sabbatiques… Vous éviterez ainsi – du moins en partie – de recourir aux crédits à la consommation et aux leasings.

Notez que la scolarité supérieure d’un enfant en Suisse coûte en moyenne une centaine de milliers de francs sur 5 ans (toutes dépenses confondues). Bien développé aux États-Unis, le crédit étudiant prend de l’ampleur en Europe. En économisant suffisamment tôt, vous ne transmettrez pas cette dette à votre fils ou à votre fille.

Je vais aujourd’hui et dans les prochains articles m’attacher à discuter investissement et épargne liquide. Bien que notre point de départ soit « comment compléter votre retraite », vous verrez que ce sont également vos projets et vos objectifs personnels que vous pourrez sponsoriser au long des années grâce à cette épargne.

Se faire accompagner pour vos placements par un conseiller financier est vivement indiqué ici afin d’établir une planification la plus robuste possible en tenant compte de vos contraintes particulières.

La vision globale de votre patrimoine

Revenons à cette « vision globale ». La première étape que je recommande consiste à établir un bilan de votre patrimoine. Et comme « une image vaut mille mots », le dessin suivant pourrait être un bon commencement.

Simplifiez-vous la vie ! Vous ne vous appelez pas Coca-Cola ou Nestlé et n’avez pas besoin de tenir une comptabilité en partie double pour avancer.

L’illiquidité des outils de long terme

La partie de droite, non liquide, est constituée de vos 2e et 3e piliers ainsi que de l’immobilier. Ce dernier peut prendre la forme d’investissements locatifs ou des résidences principales et secondaires. C’est aussi l’endroit où l’on trouve la dette hypothécaire.

Outre le manque de disponibilité, il est généralement difficile de générer une rentabilité supérieure à 3% ou 5% par an sur le long terme. Votre 2e pilier par exemple, est astreint à une série de réglementations sur lesquelles votre employeur et les caisses de pensions ajoutent encore d’autres contraintes. Retenons que depuis 2017, et malgré un rendement honorable de 5,25% annuel, le Conseil fédéral maintient la rémunération minimale à 1%. La pression des lobbies est-elle devenue plus forte que celle du peuple ?

Pour ce qui est de l’immobilier, son manque de liquidité tient plus à sa nature qu’à sa réglementation. Vous pourriez cependant obtenir de l’argent supplémentaire en augmentant votre dette hypothécaire comme je l’explique ici.

La partie liquide du patrimoine

Nous en arrivons au thème majeur de l’article : l’investissement. La partie gauche du dessin représente vos réserves de liquidités à proprement parler ainsi que votre ou vos portefeuilles d’investissements.

Ces derniers sont principalement constitués de fonds de placements, d’actions, d’obligations, de métaux précieux, de fonds immobilier, de hedge funds ou de matières premières (particulièrement utile en ce moment pour compenser l’inflation). Nous approfondirons ce point dans les prochains articles.

Vous pouvez ajouter une troisième catégorie à votre capital (« + » dans le dessin) en intégrant des voitures anciennes, des œuvres d’art, des livres d’exception, une cave bien fournie ou encore une collection d’armes. Ces biens répondent à des marchés propres et sont divisibles, ce qui en fait à mon sens des actifs plus ou moins liquides.

Petit aparté sur les dettes

Les dettes levées sur le patrimoine forment un outil intéressant et mériteraient un article distinct. L’idée de base revient à emprunter de l’argent que l’on va rembourser dans le futur. C’est le cas typique de la résidence principale où vous donnez en garantie votre propriété en échange de la dette. Le second aspect d’ordre financier permet de faire levier sur un actif. C’est-à-dire, et pour faire simple, emprunter de l’argent à un taux inférieur à ce que l’actif va rapporter.

Ce dernier peut être un bien de rendement, un titre (action, obligation…) ou un portefeuille d’investissements. Vous payerez ces crédits dits « lombards » plus chers que votre prêt hypothécaire et moins chers que des crédits à la consommation. Hormis l’aspect gain, vous avez la possibilité de dégager des liquidités supplémentaires pour réaliser un projet annexe sans avoir à vendre votre actif.

La prudence demeure lorsque l’on parle de dette. Outre l’attention à prêter au levier de votre portefeuille et de votre patrimoine, vous devriez vous méfier des taux d’emprunt. Le niveau de levier pourrait devenir problématique si la volatilité de votre portefeuille devenait trop forte. Par exemple, votre portefeuille perd 20% de sa valeur et le créancier vous demande de réduire l’endettement de 20%, ce sont les fameux « appels de marge ». Dans le cas d’une hausse des taux, vous pourriez devoir réduire votre train de vie pour payer les intérêts élevés ou vendre vos actifs. Vous avez sans doute remarqué que les taux d’emprunt grimpent depuis le début de l’année…

Utilité de la vision globale

Une fois vos chiffres posés, vous pouvez commencer à tirer des observations. Vous pouvez maintenant définir le montant de votre fortune brute (montant total de votre patrimoine), puis de votre fortune nette en retranchant les dettes à la fortune totale.

Si votre fortune brute vaut 1 million de francs, et que votre dette hypothécaire se monte à 800’000.-, vous disposez d’une fortune nette de 200’000.-. Ce dernier chiffre correspond – à condition de marché stable – à ce que vous obtiendriez en « cash » si vous vendiez tous vos avoirs.

Vous vous attacherez à noter le niveau de rendement moyen (passé ou attendu) de vos actifs et de votre patrimoine, que vous pourrez comparer aux coûts d’emprunt.

Vous pouvez aller plus loin en définissant le ratio de dette globale (dette / fortune brute) ou le ratio d’endettement (fortune nette / fortune brute). Ce sont de bons indicateurs. Ils vous aideront à établir le degré de dépendance de votre patrimoine aux prêteurs. Autant il est normal d’avoir un pourcentage de dette globale de 80% lors de l’achat de sa résidence principale vers 35-45 ans. Autant conserver ce ratio à long terme – sans épargner – peut se révéler dangereux pour les raisons évoquées plus haut. Ceci est encore plus vrai à l’aune de la retraite lorsque vos revenus baisseront.

Même si je ne peux généraliser, mon conseil pour « Madame et Monsieur tout le monde » serait d’atteindre rapidement un ratio de dette sur fortune brute de moins de 50%, avec comme objectif la capacité d’effacer une très grosse partie de l’emprunt hypothécaire à la retraite. Ceci sera possible soit en remboursant directement la dette, soit en épargnant d’ici là. Notez que le niveau d’emprunt sur la résidence principale ne pourra excéder les 2/3 de son évaluation (66,6%) à la retraite.

Illustrons brièvement le risque du levier :

Si l’ensemble de votre fortune est nantie (donnée en garantie au prêteur) et endettée à hauteur de 80%, vous seriez ruiné avec une perte de 20%. À une échelle plus petite, si votre maison est endettée à 80% et que son prix de marché baisse de 20%, vous devrez piocher dans le reste de votre patrimoine (liquidités, investissements, 3e piliers, 2e piliers, etc.) afin d’amener le crédit dans les clous des 80% de la nouvelle valeur du bien.

Arrivé à ce stade, vous profitez d’une photo globale de votre patrimoine. Vous en connaissez les revenus et les charges. Vous vous serez probablement renseigné sur la valeur de marché de votre maison, et vous savez si vos emprunts méritent d’être diminués ou augmentés. Nous verrons dans le prochain article comment introduire vos objectifs de vie tout en considérant les notions d’horizon de temps.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Rééquilibrer votre patrimoine après votre achat immobilier

Vous venez d’acheter votre résidence principale et votre patrimoine ressemble plus à un champ de bataille qu’à un serviteur en ordre de marche ?

C’est le moment parfait pour « penser long terme ». Dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans, vous devrez faire face à l’échéance de votre dette. Deux inconnues se présenteront à vous : l’évolution du niveau des taux d’emprunt et des prix du marché immobilier.

Ces deux facteurs pourront influencer positivement ou négativement votre rythme de vie (budget mensuel) et votre patrimoine.

L’avenir, cet inconnu

Prenons un coût d’emprunt hypothécaire qui reviendrait à sa moyenne historique des 170 dernières années, soit 4.5% au terme de votre contrat. Dans ce cas, votre charge d’intérêts serait multipliée par trois ou quatre en comparaison du niveau actuel. Si dans le même temps vous faites « face » aux études de vos enfants ou au début de votre retraite (probablement 50% de revenu en mois), ce serait vite la galère. Vous devriez rogner sur votre épargne ou sur l’un ou l’autre poste de votre budget (vacances, voiture, sorties, habillement, etc.).

Une solution pour conserver un train de vie stable consisterait à rembourser les trois quarts de votre emprunt. Dans la réalité, vous arbitreriez certainement entre un remboursement anticipé et une hausse des coûts hypothécaires. Je vous laisse effectuer le calcul pour votre situation. Avec un facteur 4 et une dette de 800’000.-, vous devriez amortir 600’000.- pour maintenir inchangé votre rythme de vie.

L’effet ciseau : taux d’emprunt / prix de marché immobilier

Voyons maintenant l’effet de l’autre inconnue, à savoir l’évolution des cours de l’immobilier. Si les prix montent : pas de problème, vous pourriez même emprunter plus ! C’est notamment la réalité pour ceux qui ont acheté il y a dix à vingt ans. Dans le cas contraire, si les prix affichent -30% ou -40% (scénario extrême, il faut bien le préciser) à l’expiration de votre crédit, vous pourriez vous retrouver handicapé. Ce phénomène n’a rien de grave à long terme, mais si l’année 1992 se pointe pile au renouvellement de votre dette, votre créancier vous demandera de diminuer votre prêt avant de discuter d’une possible prolongation hypothécaire du montant restant.

Un exemple simple : mettons que vous avez acquis récemment votre maison 1 million de francs grâce à un emprunt de 800’000.-, soit le maximum généralement admis de 80%. L’effet de levier fonctionne ici en sens inverse. Avec un marché inférieur de 30%, vous devriez rembourser 240’000.- pour revenir dans « les clous » des 80% avant de pouvoir espérer proroger le crédit restant de 560’000.-. Votre prêteur pourrait vous demander de rembourser cette différence, et ce, même avant l’échéance de votre contrat. C’est ce qui s’est produit aux États-Unis pendant la crise des subprimes et en Suisse dans les années 1990. C’est d’ailleurs inscrit dans les petites lignes des crédits hypothécaires.

Notez que ces deux phénomènes peuvent avoir lieu en même temps puisque les hausses de taux ont comme effet de mettre sous pression les emprunteurs hypothécaires et donc par effet domino les prix de l’immobilier. Au vu du niveau actuel des taux, ce scénario n’a rien d’hypothétique.

L’importance des réserves de liquidités

Maintenant que vous savez quoi anticiper à long terme, il convient d’auditer votre patrimoine après l’achat et les derniers travaux. Vous devez remettre de l’ordre.

Le plus urgent consiste à reconstruire vos réserves de liquidités. Vous trouvez un article sur le sujet ici. Retenez qu’une réserve équivalente à quatre mois de dépenses hors impôts et charges sociales suffit à faire face aux pépins courants. Je vous recommande d’y ajouter les frais probables des deux ou trois prochaines années (chaudière, voiture…).

Une fois votre épargne de sécurité reconstituée, vous redevenez libre de vous orienter vers le moyen et le long terme.

Disponibilité versus immobilier

En injectant tout ou partie de votre patrimoine dans votre résidence principale, vous avez transformé certains avoirs très liquides (cash, portefeuille d’investissement…) en actif immobilisé (c’est-à-dire votre résidence ou votre appartement). Vous ne pourrez pas vendre quelques pierres de la maison pour récupérer des francs suisses en cas de besoin.

C’est le moment pour recommencer (ou commencer) un plan d’épargne. Ce dernier aura le mérite d’être rentable et mobilisable rapidement. Des fonds de placements, des actions, des obligations, des métaux précieux ou des matières premières peuvent le constituer.

Outre la disponibilité et le rendement, vous aurez l’avantage de diversifier votre fortune.

Ray Dalio, le fondateur de Bridgewater Associates, fonctionne avec des principes clairs de diversification. A son image, une de mes règles en investissement consiste à limiter le poids d’un secteur (immobilier ici) à 75% au maximum de tout mon patrimoine. À vous de fixer votre propre norme « sécuritaire ». Dans ce cadre 75/25, je serai théoriquement en mesure de résister à une baisse des prix immobiliers de l’ordre de 30%.

Retenez ici que si une grosse partie de votre patrimoine manque de liquidité, vous devriez prioritairement le diversifier avec des actifs non corrélés, rentables à long terme et disponibles en tout temps.

Le systématisme et la vision à long terme

Rome ne s’est pas construite en un jour… et l’épargne que vous avez accumulée pendant de nombreuses années avec comme objectif de devenir propriétaire est, en quelque sorte, à recommencer. Réjouissez-vous : tout continue maintenant. Acheter son habitation est le palier le plus difficile, car le « ticket d’entrée » est élevé en Suisse. Grâce à la « baisse de loyer » que vous avez normalement réalisée en devenant propriétaire, vous devriez directement passer à la deuxième étape de votre plan « liberté » : vous émanciper rapidement de votre prêteur.

La quasi seule façon de vous construire un patrimoine en recommençant à « zéro » est d’épargner systématiquement, mois après mois. Le principal avantage de cette stratégie est de faire fi des aléas émotionnels liés à notre propre nature ou à des facteurs externes tels que la volatilité des marchés financiers.

Pour conclure, je vous invite évidemment à vous faire coacher par un planificateur financier neutre et indépendant. Faire appel à un conseiller financier n’est pas une question de taille de patrimoine, mais plutôt une « envie d’éviter certaines erreurs ». Votre coach pourra vous accompagner pour trouver votre hypothèque, mettre en place le plan d’amortissement exigé par le prêteur et vous aider à construire de manière optimale votre patrimoine sur le long terme.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Votre résidence principale n’est pas un investissement

« Vous réalisez le meilleur investissement de votre vie en achetant votre résidence principale ». Cette phrase, vous l’avez sans doute entendue de la part de votre famille, de vos amis, de votre banquier et bien sûr du courtier immobilier. Elle me semble pourtant partiellement fausse. Je ne me ferai probablement pas beaucoup d’amis avec cet article, et je vais tenter de vous démontrer les raisons de cette affirmation en vous exposant quelques arguments.

J’avoue que ce raisonnement m’est apparu il y a quelques années en lisant « Père riche, père pauvre » de Robert Kiyosaki. J’étais resté dubitatif sur le moment, mais force est de reconnaître que l’auteur propose une réflexion pertinente, qui va à l’encontre de la doxa y compris dans le milieu financier. Je vais tenter de vous la retranscrire partiellement ici.

Le cas Peter Lynch et la pensée commune

Prenez par exemple un grand investisseur tel que Peter Lynch. Dans son livre « One Up on Wall Street », l’auteur considère l’achat d’une maison comme « un bon investissement […] qui vous fait gagner de l’argent dans 99 pour cent des cas ». Je lui accorde qu’une maison reste « un parfait remède contre l’inflation et un endroit idéal où s’abriter durant une récession ».

Peter Lynch poursuit son raisonnement de manière intéressante – surtout si l’on fait le lien avec une planification financière personnelle – en expliquant que les gens achètent une petite maison au début de leur vie, puis une plus grande à la naissance des enfants, pour enfin retourner dans une plus petite lorsque les enfants quittent le foyer. Ce schéma permet de réaliser une plus-value conséquente et nette d’impôts (ou quasi nette en Suisse) lors de la vente de la grande maison, puisqu’il y a arbitrage entre la grande et la petite.

En ce qui concerne les maisons, Lynch renie ainsi l’adage de Wall Street « n’investissez jamais dans quelque chose qui se nourrit ou se répare ».

Enfin, il admet que les raisons principales permettant de réaliser des gains grâce à sa résidence principale sont d’ordres psychologiques. Notamment le peu de chance que vous auriez de vendre votre maison dans la panique si les prix immobiliers venaient à s’effondrer. C’est, reconnaissez-le, ce que vous risqueriez de faire avec une action pendant un krach boursier massif. Il faut dire qu’un coup de téléphone ou un ordre sur internet suffiront pour vous séparer d’un titre en bourse tandis qu’il vous faudra planifier toute une série d’événements pour vous débarrasser de votre maison.

À en croire Lynch, qui recommande d’acheter une maison avant d’acheter une action, l’achat d’une résidence principale est donc un investissement gagnant sur le long terme.

Continuons la discussion.

Qu’est-ce qu’un investissement ?

Avant de poursuivre, nous devrions définir le terme « investissement » et le verbe « investir ».

Selon le dictionnaire le « Trésor de la langue française », un investissement peut se définir par l’application d’une certaine quantité de monnaie à la création de biens de production, d’équipement, de produits de consommation ou de services.

Nous pourrions ici soutenir que l’achat d’un bien immobilier ancien n’a rien d’un investissement tandis que construire ou rénover une maison crée une demande en produits de consommation et en services via les entreprises et les artisans employés.

Quant au verbe investir, et toujours selon le même dictionnaire, cela consiste à placer de l’argent dans un secteur de l’économie ou dans une entreprise, pour en tirer des revenus.

Or, et c’est bien le sujet, vous ne tirez aucun revenu de votre résidence principale. Hormis dépenser un certain flux d’argent, il ne me semble pas pouvoir obtenir un retour pécuniaire et pérenne des acteurs qui travaillent sur le chantier.

Avec l’apparition des taux nuls et négatifs, nous pourrions toutefois voir dans cette dépense une façon de geler ses avoirs à condition de n’assister à aucune baisse du marché immobilier. Et toujours aucun revenu en vue…

Des coûts, des coûts et encore des coûts

Donc, sauf à louer une partie de votre logement ou à pratiquer la colocation, vous ne pouvez espérer aucun fruit de votre résidence principale.

Au contraire, vous accumulerez une quantité de frais tels que les coûts d’entretien et de rénovation (généralement 1% de la valeur d’achat et pouvant monter jusqu’à 2,5% dans des bâtiments anciens), les intérêts de l’emprunt, l’impôt issu de la valeur locative, la taxe immobilière locale, etc.

Que pense Robert Kiyosaki ?

Kiyosaki emploie dans ses livres le langage de la comptabilité d’entreprise. Son but est de transmettre au plus grand nombre un schéma et des méthodes pour se construire un patrimoine.

Une société dispose d’actifs (investissements) qui lui procurent des revenus tels que des machines ou des outils… et de passifs formés par les dettes et le capital social (la part détenue par les propriétaires de la compagnie).

Les recettes de l’entreprise sont quant à elles opposées aux dépenses. Pour qu’un ménage privé s’enrichisse, il doit transformer une partie de ses revenus en actifs (épargne investie) et éviter d’en dépenser l’intégralité. Vous trouvez un article sur le sujet ici.

Actifs VS Passifs

Kiyosaki écrit qu’un actif met de l’argent dans votre poche contrairement aux passifs. Et il classe la résidence principale dans cette dernière colonne : un élément passif avec un lot de dépenses liées, comme je l’écris plus haut.

Je le cite : « Je voudrais faire remarquer que la plupart des gens travaillent toute leur vie pour payer une maison qu’ils ne possèdent jamais […] même si les gens reçoivent un dégrèvement d’impôt relativement aux intérêts de leurs versements hypothécaires, ils paient tous leurs autres frais avec des dollars après impôts ». Notez qu’il vit aux États-Unis et écrit pour les Nord-Américains. Vous pouvez remarquer l’analogie entre le système des hypothèques américaines et des intérêts déductibles fiscalement avec la Suisse.

Il continue ainsi : « les maisons ne prennent pas toujours de la valeur […] Si tout votre argent est immobilisé dans votre maison, il se peut que vous soyez forcé de travailler plus dur, car votre argent continue de fondre dans la colonne des dépenses au lieu de s’additionner dans la colonne de l’actif, ce qui représente le modèle classique de la marge d’autofinancement de la classe moyenne […] Il arrive trop souvent qu’une maison serve de facteur incitatif pour que vous contractiez un emprunt et que vous ayez ensuite à en payer les dépenses qui vont toujours en augmentant ».

Avez-vous déjà lu quelque chose comme ça ?

Robert (appelons le Robert 🙂 ) conclu sa tirade sur la résidence principale de cette manière : « les gens achètent généralement une maison trop dispendieuse pour leurs moyens au lieu de commencer à investir, dès que possible, dans un portefeuille de placements. Le résultat final influe sur un individu, tout au moins, des trois façons suivantes :

  1. Perte de temps, pendant lequel les autres actifs auraient pu prendre de la valeur.
  2. Perte d’un capital additionnel, qui aurait pu être investi au lieu de servir à défrayer des dépenses élevées d’entretien, liées directement à la maison
  3. Perte d’un enseignement (je ne suis pas d’accord sur ce point) ».

Oui, mais !

Alors même si j’approuve Robert sur le principe, il oublie toutefois de mentionner que nous avons besoin d’un toit sur notre tête et sur celle de notre famille. Et donc que la limite de son raisonnement s’arrête à la comparaison avec la location de son logement. Le locataire paie indirectement les mêmes charges que le propriétaire.

Je ne connais pas le marché de la location aux États-Unis, mais dans grand nombre de régions de Suisse, les loyers sont exorbitants. Et pour peu que vous habitiez sur l’arc lémanique ou à Zurich, le mot « exorbitant » peut vite devenir léger.

Alors qui a raison ?

Les deux mon capitaine !

Acheter un bien immobilier, et sauf à acheter au-dessus de vos moyens, devrait limiter et même baisser sur le long terme les coûts liés à votre logement.

Les intérêts bas actuels – malgré des prix d’achat à l’apparence élevés – permettent de quasi diviser par deux l’équivalent en location. Même en ajoutant l’entretien courant et de long terme, vous devriez rester 40% bénéficiaire chaque mois.

Cet excédent devrait donc être investi sans question pour construire votre patrimoine et pour vous protéger de la dette. Pour ces raisons, vous devriez privilégier une hypothèque à long terme et à faible coût. Je vous renvoie à cet article sur le sujet.

C’est en mixant les deux réflexions évoquées ici que vous pourriez trouver le bon équilibre entre d’un côté, obtenir moins de dépenses que de revenus afin d’épargner, et de l’autre combler l’envie profonde qui vous anime d’être chez vous. Car c’est finalement cela une résidence principale, le souhait d’être chez soi.

Contactez-moi si vous souhaitez discuter l’achat de votre résidence principale, rembourser votre dette, négocier votre hypothèque ou encore la renouveler.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.