Acheter ou louer sa résidence principale en 2023 ?

Au cours des derniers mois, le quasi triplement des taux d’emprunts hypothécaires a amenui l’écart entre le coût mensuel de la propriété et celui de la location. Nombreux sont ceux qui ne voient plus d’intérêt financier à devenir propriétaire. D’autant que les prix immobiliers n’ont pas vraiment reflué.

Dans un article précédent, je comparais les coûts annuels de l’achat vis-à-vis de la location puis je rapprochais l’économie réalisée par le propriétaire à la valeur des fonds propres investis afin d’en définir un niveau de rentabilité.

Cette méthode reste recevable, mais il lui manque le rapprochement complet avec la location, c’est à dire en incluant le coût d’opportunité des fonds propres.

En effet, lorsque vous achetez votre résidence principale, vous utilisez votre épargne comme apport. En décidant de rester locataire, votre capital demeure investi et continue de porter intérêt. Ces derniers se composant avec le temps (les intérêts s’accumulent et produisent à leur tour des intérêts), nous devons intégrer la croissance de ce capital à la réflexion globale de long terme afin d’arbitrer entre l’acquisition et la location.

Dans un autre article, j’opposais les visions du logement en propriété qu’offre la doxa (via Peter Lynch) à une alternative proposée par Robert Kiyosaki. Pour rappel, Peter Lynch estime que la résidence principale revête le caractère de l’investissement sécuritaire. Robert Kiyosaki prétend quant à lui que c’est un passif coûteux, puisque nous y dépensons de l’argent chaque mois (intérêts hypothécaires, taxes locales, charges…).

L’approche complémentaire que je vous propose aujourd’hui vise donc à comparer les coûts irrécupérables des deux solutions (achat VS location).

Éléments de réflexion

Avant d’aller plus loin, identifions ces coûts irrécupérables.

Dans une location, ce montant est très simple à définir puisque c’est le loyer comprenant les charges que vous payez chaque mois.

Dans le cas de la propriété, nous trouvons plusieurs composantes que je résume ici :

A. Les coûts d’entretien,

de rénovation, les impôts locaux… pour 1% du prix de l’objet. C’est ce taux que les établissements financiers retiennent dans leurs calculs lors de l’octroi d’un prêt. Notez qu’il apparaît plus élevé dans l’ancien et plus faible dans le neuf.

B. Le coût du capital qui est divisé en deux éléments :
  • Le coût de la dette formé de la somme des intérêts hypothécaires. Retenons 2% (hypothèse début 2023 avec la moitié de l’emprunt fixé sur 10 ans et l’autre moitié en SARON) sur 80% de dette (20% de fonds propres + 80% de dette) soit 1,6% de la valeur du bien.
  • Le coût des fonds propres.Nous détaillerons plus bas ce coûtqui se calcule par la différence de rendements entre l’immobilier et le placement que vous conserveriez si l’achat n’avait pas lieu (rester locataire).Ces fonds propres représentent 25% de la valeur du bien (20% de fonds propres additionnés de 5% de « frais de notaire »).
C. Enfin, la taxe sur la valeur locative.

Ce dernier s’avère plus difficile à estimer puisqu’il dépend de plusieurs facteurs : tels que la localisation géographique de l’objet, vos autres revenus soumis à l’impôt (travail, patrimoine), vos charges immobilières et les abattements fiscaux que vous êtes en droit d’appliquer.

En vue de simplification, disons que la valeur locative s’élève à 3,5% du prix d’achat, de laquelle vous soustrayez les coûts d’entretien et les intérêts hypothécaires. En déduisant respectivement les chiffres cités plus haut soit 1% pour l’entretien et 1,6% pour la dette, nous nous retrouvons avec une valeur locative nette de 1% du prix du bien. Ce pour-cent s’ajoute à vos revenus imposables (c.-à-d. l’achat d’une résidence principale d’un million de francs augmentent vos revenus imposables de 10’000.- par année). Considérant un taux marginal de 30%, le coût annuel se monte donc à 0,3% de l’objet acheté (arrondi). Pour plus d’informations sur la valeur locative, vous pouvez lire un article ici.

La somme des coûts irrécupérables de la résidence principale (abstraction faite, pour le moment, du point 2.b. sur le coût des fonds propres), s’élève à 2,9% que nous arrondissons à 3% de la valeur de l’objet.

Notez que nous excluons le remboursement (amortissement) de l’emprunt qui constitue de l’épargne et non une perte.

De quoi sont formés nos fonds propres

Définissons maintenant la répartition des fonds propres. En devenant propriétaire, vous choisissez d’investir une partie de votre fortune dans un bien immobilier. Cette somme correspond au minimum aux 25% de fonds propres vus plus haut.

Supposons que ce montant soit composé pour 15/25e de votre portefeuille d’actions et pour les 10/25e restant de votre caisse de pension. Je retiens cette hypothèse puisque vous devez financer les 10 premiers pour cent de fonds propres par une autre source que votre deuxième pilier. Les « frais de notaire » sont également à payer cash.

Notez que si vous n’aviez pas acquis votre résidence principale, vous seriez resté locataire et vous auriez conservé tant vos actions que votre deuxième pilier… qui auraient continué de vous apporter du rendement.

Cette alternative crée ici un coût d’opportunité qui est le coût économique encouru par le propriétaire. Pour aller plus loin et réaliser des calculs adéquats, nous devons collecter des données empiriques sur les rentabilités de l’immobilier, des actions et des fonds de pension.

Quels sont les rendements historiques ?

Je vous propose de retenir les chiffres du « Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2022 Summary Edition ».

Cette étude nous apprend que sur une cinquantaine d’années (1972-2021), les actions suisses ont rémunéré l’investisseur de 8,1% par an tandis que l’immobilier se limitait à 3,2%. L’inflation moyenne de 2,1% n’est pas déduite de ces rentabilités nominales.

Afin de garder une certaine cohésion dans nos comparaisons, je vous propose de choisir l’indice Credit Suisse des caisses de pension suisse au 31.12.2022 pour le rendement du 2e pilier. Le taux annualisé est de 2,79%.

Ces trois rentabilités sont considérées avant impôts. Faisons, si vous le voulez bien, abstraction de cet élément. Il n’influencerait à mon sens que de manière marginale le résultat final de notre comparatif.

Ajustons toutefois le gain des actions en déduisant les frais de gestion. Comptons 1,5% de frais par année et amenons le rendement actions net à 6,6%.

Calculons le coût de nos fonds propres ?

Nous sommes maintenant à même de calculer le coût de nos fonds propres. La partie provenant du portefeuille action correspond à 2,04% (6,6% – 3,2% X 15/25e des fonds propres) tandis que celle venant du 2e pilier correspond à -0,16% (2,79% – 3,2% X 10/25e des fonds propres).

Dans cette configuration, le coût de nos fonds propres s’élève à 1,90% arrondit (2,04% – 0,16%).

Les coûts irrécupérables de la propriété

Armés de ces chiffres et de ces hypothèses, nous pouvons définir la valeur des coûts irrécupérables de la propriété (exprimés en % de la valeur du bien) :

Rendements historiques actifs bruts et nets de frais
Tableau des coûts irrécupérables immobilier

Dans cette configuration de fonds propres mixtes actions et caisse de pension (respectivement 15/25e et 10/25e), les coûts irrécupérables de la résidence principale s’élèvent à 3,59%.

Vous pouvez évidemment adapter les chiffres à votre situation personnelle. Les variables sont nombreuses. Un portefeuille avec des obligations ou des matières premières, un taux marginal d’impôt ou des rendements plus ou moins élevés apparaissent comme autant d’éléments qui influent sur le résultat. Le même raisonnement s’applique aux coûts d’entretien ou de la dette hypothécaire…

Observations

Vous êtes maintenant à même de comparer le coût de l’achat immobilier au coût de la location.

Vous devez simplement multiplier la valeur du bien immobilier que vous aimeriez acheter par 3,59%.

En divisant le résultat par 12 mois, vous obtenez l’équivalent du loyer mensuel.

Si vous pouvez louer pour moins que le résultat, alors privilégier la location est d’un point de vue financier plus intéressant.

Prenons l’exemple d’une maison affichée à la vente un million de francs. La somme des coûts irrécupérables s’élèverait selon la configuration présentée ici à CHF 35’900.- par an ou 3’000.- par mois arrondi.

Ce coût est le point d’équilibre auquel nous n’attribuons pas de préférence à l’achat ou à la location.

Du point de vue du locataire, louer un objet pour 3’000.- francs par mois, charges comprises, est à privilégier si le bien vaut plus d’un million de francs.

En bref, payer 3’000.- par mois en location est financièrement équivalent, en termes de coûts irrécupérables, à acheter une maison d’un million de francs.

Nous aborderons dans un prochain article l’optimisation du financement de sa résidence principale.

Planification financière et gestion de fortune : pas pour moi ?

Une chose est sûre : investir à long terme en bannissant la spéculation de court terme est l’une des méthodes les plus fiables pour faire croître un patrimoine.

Si en plus vous évitez de vous conduire en girouette avec vos placements pendant ces longues années, vous pourriez assez facilement obtenir une rentabilité intéressante et supérieure à la moyenne de vos amis et de vos collègues.

Cela est vrai, peu importe l’école ou le style d’investissement que vous privilégiez. Ce que je dis plus haut ne consiste qu’à éliminer les erreurs communes des néophytes ou du moins d’apprendre à les identifier pour en rester loin.

Imiter la girouette peut par exemple consister à acheter et à vendre trop fréquemment ses positions ou à changer trop souvent de stratégies. En évitant cela, vous économiserez des frais de transactions et vous profiterez des tendances longues tel que les rallyes.

En choisissant l’école de la « valeur » qui revient, pour simplifier, à acquérir des actifs largement sous valorisés, vous prenez une sérieuse option pour dormir sur vos deux oreilles pendant de nombreuses années, tout en battant potentiellement le marché.

Vous achetez ainsi de la sécurité et, contrairement à ce qu’affirme la doxa, vous serez à même de détenir un portefeuille composé en majorité d’actions.

Les obstacles de l’investisseur

Seulement voilà, notre nature profonde et notre environnement s’opposent à cela. Un débat philosophique pourrait avoir lieu ici quant à savoir si les règles de la doxa servent à nous protéger de nous-mêmes ou des autres.

Notre nature d’humain est insupportée par l’absence de mouvement. Les effets de mode nous draguent et les crises nous stressent tandis que les pressions sociétales ou environnementales nous font douter. Ajoutons le risque de perdre notre job et nous serons tentés de revoir notre stratégie d’investissement de long terme à chaque événement de vie de court terme.

D’un autre côté, le pessimisme de la presse, les « conseils amicaux », les rumeurs du café du marché, les actions de nos politiciens ou de ceux de nos voisins alourdissent l’ambiance générale et pèsent sur nos choix.

L’ultime défi qui vous est posé vient de votre conseiller en placement. Humain tout comme vous, il est soumis aux mêmes impulsions et effets de mode, auxquels s’ajoutent des contraintes et des obligations hiérarchiques.

La taille, ça compte, mais…

Ne me faites pas non plus dire ce que je ne dis pas. Long terme et passivité ne riment pas avec inaction et absence de choix. Construire un patrimoine nécessite du travail. Beaucoup de travail. Voilà pourquoi vous serez souvent confrontés à des « tickets d’entrée » élevés pour la gestion d’actifs.

Pour bénéficier d’une gestion professionnelle, et sans même discuter de la philosophie de placement, il faut conduire des études et des analyses. Ainsi, à type d’investissement égal, un capital de 100’000.- francs exigera une quantité identique de travail qu’un portefeuille de 10 millions de francs. Si le ratio de frais facturé sur un portefeuille conséquent suffit à rémunérer le gestionnaire, il est évident que le même taux facturé sur un petit portefeuille peut s’avérer ridicule en francs.

Ce n’est pas pour autant qu’il faut rester à l’écart d’une stratégie d’épargne. Il existe heureusement aujourd’hui des possibilités d’investir pour le plus grand nombre, et ce dès une centaine de francs par mois. La titrisation et la création d’outils tels que les fonds de placement ou les certificats ont permis de rendre accessibles des investissements réservés hier à des initiés. Finalement, peu importe que vous commenciez à construire un patrimoine ou que ce dernier soit déjà mûr. L’essentiel est d’en prendre soin.

De l’intérêt d’une planification financière

Avant de choisir une école d’investissement, une stratégie ou une tactique… vous devriez établir une planification financière sur mesure. C’est la démarche la plus pertinente à avoir dans un premier temps. Vos souhaits, vos objectifs, votre style de vie et vos envies profondes doivent guider vos décisions d’investissements. Pour vous y aider, vous pouvez employer un planificateur financier. En recourant à un spécialiste de la prévoyance et des placements, vous faites appel à une personne si possible neutre et expérimentée pour vous aiguiller dans vos choix de long terme.

Le travail d’un planificateur financier réside principalement dans l’écoute. Il doit chercher à vous comprendre, à déchiffrer vos projets et à intégrer autant que possible le mode de fonctionnement de votre foyer. Il prendra une photo de vos états financiers afin de repérer les erreurs et les doublons, puis, après vous avoir aidé à corriger votre situation, il vous proposera des plans et des actions à mettre en place pour l’avenir. Ces derniers serviront évidemment à atteindre vos souhaits discutés précédemment.

Enfin, votre planificateur financier devrait être à même de vous accompagner sur le long terme. Le plus grand plaisir que je tire de mon travail apparaît lorsque les plans se réalisent. Le temps est le seul juge des actions mises en place des années plus tôt. Pour citer Hannibal de l’Agence tous Risques, « J’adore quand un plan se déroule sans accrocs ». Et c’est un bonheur de voir mes clients acheter une maison, effectuer un tour du monde, prendre une retraite anticipée ou adopter un style de vie atypique après quelques années d’investissements et de planification.

Warren Buffett : moquettes, briques et ennui

Notez qu’un plan financier apparaît souvent comme ennuyeux. Et ce n’est pas un problème !

Warren Buffett a augmenté significativement la fortune de Berkshire Hathaway avec des industries peu attrayantes comme les briques et les moquettes. Vous trouvez ça fascinant les moquettes ? Est-ce que comparer des stratégies de prévoyance est excitant ? Est-ce qu’analyser des bilans et des comptes de résultats d’entreprises à investir est passionnant ? Pour moi oui, mais, disons-le : une planification financière et les choix d’investissements qui en découlent sont généralement des activités barbantes pour la plupart.

Ce sont vos objectifs personnels, résultants du plan financier mis en place, qui mettent du sel dans la vie. Une planification financière bien réalisée, bien suivie et dont la flexibilité permet de s’adapter aux changements de situation personnelle et aux imprévus, vous autorise à consacrer du temps à autre chose : vos passions, votre travail, le sport, la lecture…

C’est ici que la clef réside. En sous-traitant une partie du travail, et en acceptant que le temps fasse son œuvre, vous éviterez d’imiter la girouette pour vos placements et vous accomplirez vos rêves.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Pour plus de renseignements, contactez-moi directement via le blog ou écrivez moi à raphael.battu@maretraite.ch

Parents, que vous coûte les études supérieures de vos enfants ?

« Je suis président des États-Unis et j’ai fini de rembourser mon prêt étudiant il y a 8 ans à peine. Michelle et moi ne sommes pas issus de familles riches, lorsqu’on a enfin été diplômés on était criblés de dettes. On s’est mariés et on est devenus pauvres tous les deux (…) Nous avons dépensé plus d’argent pour notre prêt étudiant que pour l’emprunt de notre appartement les 8 premières années de notre mariage. »

Extrait du discours de Barack Obama, prononcé en avril 2012.

Les familles sous-estiment souvent le coût d’un enfant aux études supérieures. Nous allons voir que planifier cette dépense tôt est bénéfique. Comme dans toute épargne, plus la dépense est planifiée longtemps à l’avance, moins elle revient chère.

Nous n’habitons pas les États-Unis et heureusement, les prêts étudiants ne sont pas monnaie courante en Suisse. Ce n’est pas pour autant que les études en Suisse ne pèsent rien. Bien au contraire.

Selon l’Office Fédérale de la Statistique, plus de 34% des femmes et près de 46% des hommes disposent d’une formation professionnelle supérieure et ont suivi l’Université ou une Haute École Spécialisée.

Que coûte en moyenne un enfant réalisant des études supérieures ?

Pour répondre à cette question, j’ai recoupé plusieurs sources, notamment celles de l’OFS, de l’Université de Lausanne et de l’Université de Neuchâtel et ai établi des moyennes. Étant donné la disparité de frais et des situations (années partielles à l’étranger, logement familial, nombre d’années d’études variables…), la moyenne donne – à mon sens – une bonne indication, mais ne reflétera pas toujours votre réalité.

Les dépenses apparaissent comme multiples : frais administratifs, livres, nourriture, déplacement, cotisation AVS, assurance santé, argent de poche, téléphonie, hébergement, etc.

Les Universités de Lausanne et Neuchâtel annoncent des chiffres quasi identiques : un coût moyen annuel de CHF 14’000.- par année pour un étudiant logé dans sa famille et 26’000.- pour un étudiant devant se loger.

Ajoutez une, deux ou trois années à l’étranger, et le surcoût financier monte en flèche. Selon l’OFS, près d’un étudiant sur 5 est parti à l’étranger pour une partie ou la totalité de ses études.

La contribution la plus importante reste le logement. Environ 60% des étudiants logent en dehors du foyer familial pour leurs études (foyer, colocation, hébergement individuel…). Ce poste représente la dépense la plus importante avec une moyenne de 12’000.- par année.

De l’utilité de planifier les coûts des études supérieures

En résumé, le coût moyen total des études supérieures pour un étudiant restant en Suisse s’élève à 100’000.-. La fourchette allant de 28’000.- à plus de 200’000.-. Si l’on ajoute une ou des années à l’étranger, les montants explosent.

Afin de ne pas avoir d’impact négatif sur votre train de vie familiale, épargner longtemps à l’avance (10 à 20 ans) s’avère donc très utile . Ceci est encore plus vrai si vous prévoyez une retraite anticipée qui risque de tomber au moment des études supérieures de votre (vos) enfant(s).

Un risque méconnu pour votre enfant

Un autre élément que l’on oublie souvent de prendre en compte est le risque d’invalidité (à la suite d’une maladie ou d’un accident) chez nos enfants. Les parents sont généralement assurés par les deux premiers piliers en cas d’invalidité, mais on ne pense pas que cela puisse arriver à nos enfants.

Or l’Assurance Invalidité (1er pilier) ne verse que 1’560.- par mois à un enfant ou étudiant invalide, mais seulement dès ses 18 ans ! Ce montant ne paie qu’un loyer, et encore… Assurer nos enfants pour ce risque en augmentant la rente de quelques milliers de francs est donc pertinent. Les assureurs versent les prestations à vie ou jusqu’à l’âge de la retraite de l’enfant.

Une solution fiscalement intéressante pour planifier les études supérieures

Ma recommandation revient à combiner, au sein d’un même produit d’assurance, une part d’épargne et la couverture de ce risque d’invalidité. Conclu sous forme de 3e pilier B, ce contrat peut, dans certains cantons, se déduire de votre revenu imposable (Genève et Fribourg par exemple).

 Le principe apparaît simple : l’enfant et l’un des parents s’assurent ensemble. Le but premier est de former un capital pour les 18-20 ans de l’enfant. En commençant le plus tôt possible, à la naissance par exemple, vous disposez d’un horizon de temps long. Vous pouvez ainsi choisir un fonds d’investissement dynamique. La majorité de la prime est consacrée à cette épargne et la fortune constituée reste la propriété du parent. L’utilisation des fonds à l’échéance reste donc libre.

Trois risques sont assurés : l’invalidité de l’enfant ou du parent et le décès du parent. En cas d’invalidité de l’enfant, ce dernier percevrait une rente mensuelle de 2’000.- par exemple. Si le parent venait à décéder ou à souffrir d’invalidité, le produit s’autofinancerait. Autrement dit, vous arrêteriez d’épargner et l’assureur constituerait le capital à votre place jusqu’aux 18-20 ans de l’enfant.

Cette solution financera partiellement les coûts futurs. Vous devriez idéalement la compléter par un plan d’épargne mensuel, dans un portefeuille d’investissements, qui accroîtra votre fortune globale.

Je reste à votre disposition pour en discuter.

Vous trouvez plus d’informations sur la construction du patrimoine ici.

Sources :

http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/fr/index/themen/15/01/key/blank/01.html

http://www.unil.ch/immat/fr/home/menuguid/faq–infos-utiles/informations-utiles/taxes-detudes-et-cout-de-la.html

https://www2.unine.ch/unine/page-15662.html