Krach immobilier et hausse des taux, comment faire face ?

Cet article aurait pu s’intituler sobrement : « hausse des taux hypothécaires : quelles implications pour vous ? ». Je n’ai toutefois pas choisi mon titre au hasard : un krach immobilier apparaît comme la suite logique d’une trop forte hausse des taux d’emprunt hypothécaires.

À l’heure où j’écris ces lignes (été 2022), le coût des hypothèques ne semble pas remettre en question le niveau des prix du foncier. Même si le journal Le Temps relate dans son article du 10 août que « les mises en vente de logements explosent », les prix ne paraissent pas encore fléchir. Nous assistons sans doute à un effet d’inertie sur les prix, et la rareté des biens disponibles sur le marché observée les dernières années était telle, qu’il faudra peut-être un peu de temps avant de voir un ralentissement de la demande.

Notons également, que le niveau des taux actuels et peu ou prou le même qu’il y a 10 ans. Cela signifie qu’en renouvelant votre dette aujourd’hui, vous obtiendrez un tarif proche de ce que vous aviez au début des années 2010. Avec les hypothèses évanouies d’emprunt à 1%, ce sont les nouveaux acquéreurs qui remettent en question la pertinence d’un achat. En effet, au vu des prix encore enlevés de l’immobilier, la location redevient compétitive.

Si, à très court terme, une chute des prix ne semble pas d’actualité, vous devriez rester attentif aux hausses de taux à venir. La Banque Nationale Suisse doit combattre l’inflation latente et la majorité des analystes s’attendent à une ou deux hausses du taux directeur d’ici la fin de l’année. Une trop forte progression des coûts d’emprunts pourrait à moyen terme entraîner une baisse de valeur du marché et, in fine, inciter les prêteurs (banques, assurances, fonds de pension) à exiger des remboursements partiels de crédit.

Je vous propose d’étudier aujourd’hui quelques stratégies afin de faire face aux hausses de taux ou à un remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire

Krach immobilier et histoire récente

« La pierre est une valeur refuge »

Demandez aux personnes qui ont dû brader leur maison à moins 40% par rapport à leur prix d’achat ce qu’ils pensent de cette phrase !

Dans les années 90, les taux s’étaient emballés jusqu’à atteindre plus de 8%. Certains emprunteurs ne disposaient pas des revenus suffisants pour payer ce loyer élevé et n’ont eu d’autres choix que de se séparer de leur bien. Ils accusaient ainsi la perte de leurs fonds propres (les traditionnels 20%) et se retrouvaient parfois avec une facture à régler au prêteur. Cette facture correspondait à la différence entre le prix de vente, et le montant de la dette additionné des intérêts dus et des pénalités de rupture anticipée. Lourde addition à rembourser une vie durant.

De mon point de vue, le plus déconcertant fut la vitesse à laquelle les taux hypothécaires ont augmenté. Deux ans auront suffi pour les voir se multiplier par 4. L’effet de surprise digéré, il était trop tard pour faire face à la situation et s’y préparer tranquillement.

C’est entre autres pour éviter ce genre d’événements tragiques que j’accompagne mes clients dans la construction de leur patrimoine. La sérénité pour affronter de tels aléas financiers passe par la recherche de liberté financière.

Plus récemment, par suite de la crise des subprimes de 2008, le marché immobilier suisse aurait dû subir le même sort que celui des États-Unis, de l’Espagne ou de certaines campagnes françaises si la BNS n’avait pas abaissé son taux directeur.

Vous pouvez vous en rendre compte sur le présent graphique, emprunté au Crédit Suisse, une pause significative dans la hausse des prix en 2009. Certaines régions ont vu leurs prix décroître d’une dizaine de pour cent pendant quelques années, mais nous sommes restés loin des chutes de prix observés dans les pays mentionnés plus haut.

Prix de l’immobilier en Suisse entre 2000 et 2019

Oui, mais aujourd’hui c’est différent

En finance, la phrase « oui, mais aujourd’hui c’est différent » est bien connue tant elle sonne faux. Les événements semblent désespérément se répéter.

À vrai dire, je ne sais pas si nous allons au-devant d’un krach. Mais ce n’est pas ça qui est important. L’essentiel est que vous puissiez dormir sur vos deux oreilles, en sachant que pourriez faire face à un tel événement.

Je dois renouveler ma dette et je n’ai rien préparé contre la hausse des taux hypothécaires

Votre hypothèque arrive bientôt à échéance et le taux que vous convoitiez depuis quelques années (le fameux 1% sur 15 ans) vient de disparaître. Vous n’y aurez pas accès et vous vous demandez comment apprivoiser cette nouvelle donne supérieure à 2% sur 10 ans.

Si vous êtes comme la majorité des propriétaires, votre patrimoine est composé d’un peu de liquidités, de vos deuxièmes et troisièmes piliers et de votre résidence principale. La somme de ces éléments forme votre fortune brute de laquelle vous déduisez les emprunts, notamment hypothécaires, afin d’obtenir votre fortune nette.

Dans cette situation, vous ne disposez pas de marge de manœuvre pour diminuer votre dette sauf à entamer votre retraite. Pour réduire votre charge d’intérêt et donc votre hypothèque, vous devriez en rembourser une partie en piochant dans vos avoirs de retraite. Vous auriez pu vous offrir de la souplesse dans la gestion de votre patrimoine sur le long terme en construisant un capital liquide tel qu’un portefeuille d’investissement.

Disclaimer

Ne voyez pas de conseils propres à votre situation dans les lignes ci-dessous. Approchez-vous d’un consultant spécialisé pour vous donner une solution sur mesure. Votre âge, votre contexte familial, et votre aptitude à épargner détermineront grandement la réponse à apporter. Vous devriez idéalement maintenir élevé votre capacité d’épargne mensuelle.

Il n’est pas trop tard pour commencer à capitaliser dans un portefeuille d’investissement, mais ça ne résoudra pas la question du moment. Ici vos deuxièmes et troisièmes piliers devraient vous aider à garder le coût de la dette à des niveaux acceptables. Mais attention, vous devrez les reconstituer d’ici la retraite.

Un exemple

Retenons l’exemple qui suit. Âgés de 50 ans et dans le but de diminuer votre loyer, ou de vous conformer à la volonté de votre banque, vous vous voyez obligé de réduire votre dette hypothécaire. Admettons que cette dernière s’élève actuellement à CHF 800’000.- et que vous devez la baisser de 200’000.- afin de la ramener à 600’000.-. Ne disposant pas d’une épargne libre, votre seule alternative consiste à « piocher » ces 200’000.- dans vos caisses de pensions ou dans vos 3e piliers. En prenant le postulat que ce capital vous aurait rapporté 2% en moyenne par an dans votre caisse de pension, il aurait valu 270’000.- au moment de la retraite, soit à vos 65 ans.

Ce retrait de liquidité affecte évidemment vos niveaux de rentes futures (à la retraite) d’environ 1’300.- par mois. Afin de combler ce manque à gagner, vous n’avez d’autres choix que de reconstituer ce capital d’ici la retraite.

Afin de reconstruire cet avoir, vous pourriez placer de l’argent dans un plan d’épargne en fonds sur les 15 prochaines années. En retenant l’hypothèse d’un rendement annuel moyen de 5%, vous devrez investir un peu plus de 1’000.- par mois pendant 15 ans. Ce faisant, vous reconstituez votre capital de retraite sur le long terme et rien ne vous empêche donc de ponctionner dans vos piliers aujourd’hui.

Vous êtes préparé grâce à une épargne commencée il y a plusieurs années

Si vous disposez d’autres atouts dans votre patrimoine tel qu’un portefeuille d’investissement, vous disposerez d’une plus grande flexibilité.

Rappelons l’avantage de l’effet de levier : épargner un montant qui rapporte bon an mal an plus que le taux d’emprunt hypothécaire.

Ici aussi, vous devriez maintenir votre capacité d’épargne élevée. C’est le bon équilibre à trouver entre le montant et le coût de la dette versus le montant et le rendement de l’épargne libre (investissement).

Prenez en considération vos piliers ! Ils sont parts intégrantes de votre fortune totale. Si vos placements libres offrent par exemple un rendement annuel moyen de 5% et votre deuxième pilier une rentabilité de 1% ou 2%, vous devriez privilégier le retrait de ce dernier. À ce stade, tenez compte des impôts dans vos calculs et avant de procéder.

Dans ces cas de figure, nous avons évoqué « comment réduire la dette ? ». Cela peut être utile si son coût devient prohibitif par rapport à vos revenus ou si l’établissement prêteur le demande. Voyons maintenant vers quels types de taux vous devriez vous orienter.

Quel taux hypothécaire choisir ?

Le choix du taux répond également à la question de l’analyse individuelle. Je resterai donc très général.

Il existe deux critères basiques pour choisir le taux : votre âge (de combien de temps disposez-vous d’ici à la retraite) et le niveau de votre fortune globale (êtes-vous en mesure de faire face à une hausse soudaine des taux). En deuxième ordre, nous retrouvons les questions liées à la fiscalité, à la situation maritale, à la capacité d’épargne et au fait d’avoir ou de vouloir des enfants.

Les prêteurs évaluent votre faisabilité d’emprunt avec le coût historique hypothécaire moyen de 4.5%. Vous devriez également utiliser ce pourcentage dans vos calculs et épargner « sans discuter » l’écart entre le taux réellement payé et cette moyenne.

Si vous ne disposez pas encore d’une fortune suffisante et que la marge de manœuvre dans votre budget est limitée, vous devriez privilégier un taux fixe afin de vous protéger d’une hausse trop violente des taux. Ce loyer constant, sécurisé sur une dizaine d’années par exemple, vous permettra d’épargner au moins la différence avec les 4.5% moyen sur la même période. Vous disposerez ainsi de plus de flexibilité dans dix ans, année à laquelle vous vous reposerez la question de la durée.

Avec un patrimoine plus important, équivalent par exemple à la moitié de la dette, vous pourriez vous décider pour des taux à court terme tel que le SARON, pour tout ou partie de l’emprunt. Un exemple est de choisir un taux fixe à dix ans pour une moitié de la dette et un taux SARON pour l’autre moitié.

Ici, vous devez absolument lier la durée de votre hypothèque et l’horizon de temps de votre épargne. Pensez à la portée de l’effet de levier et au fait que votre fortune a besoin de temps pour croître. Dix ans peuvent vous paraître longs, mais pour un portefeuille d’investissement c’est très court.

Le retour du taux court : le SARON

De 2015 à 2021, les investisseurs en immobilier – habitués à des taux moins chers à court terme – se permettaient de fixer leurs dettes sur des périodes longues à bas prix. En 2022, fini les anomalies de taux : le long terme redevient vraiment plus cher que le court terme.

Au fur et à mesure que les taux longs montent, les taux à court terme reviennent sur le devant de la scène et c’est l’occasion d’évoquer le tout « nouveau » SARON. Ce taux introduit pour les hypothèques au courant de l’année 2021, remplace l’ancien libor. Le Swiss Average Rate Overnight apparaît aujourd’hui comme une alternative intéressante tant pour les investisseurs que pour les particuliers.

Dans les faits, plusieurs méthodes de calculs du SARON existent, mais pour faire simple, vous pouvez retenir qu’il est calculé sur le coût auquel les banques se prêtent l’argent à court terme. Il vous est revendu avec une marge définie par l’établissement prêteur qui est comprise entre 0.50% et 1.50%. Sa durée fluctue généralement de 3 à 12 mois. Selon les contrats, vous pouvez être lié à l’établissement plus longtemps, et ce même si votre taux varie tous les 3 mois (engagement de trois ans avec révision du taux chaque trimestre). Certains établissements vous permettront de le rembourser sans pénalité à l’échéance intermédiaire, et sans dénoncer le contrat.

Faites jouer la concurrence

Toujours par simplification, retenez que le taux de référence du SARON correspond au taux directeur de la BNS. Bien que ce dernier soit aujourd’hui négatif, les prêteurs ajoutent leurs marges sur une base à 0%. Il est appelé à quitter le territoire négatif d’ici la fin d’année 2022 et pourrait s’établir à court terme entre 0.25% et 1%, amenant le taux client entre 0.75% et 2.50% si l’on inclut le revenu du financeur.

Attention donc à ne pas trop vouloir gagner en se trompant de stratégie. Même si le SARON est historiquement moins cher que les taux fixes, l’emprunteur doit connaître sa capacité de résilience aux mouvements de taux.

Pour conclure, vous pouvez vous rendre compte que la hausse des taux fait revivre un marché resté plusieurs années moroses et que la concurrence renaît. Au-delà du prix, les conditions (les petites lignes des contrats…) d’emprunt ET de remboursement sont aussi à considérer, qu’il s’agisse d’une nouvelle acquisition ou d’un renouvellement. Faites-vous accompagner par un conseiller financier, vous gagnerez probablement beaucoup de temps… et d’argent.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Rééquilibrer votre patrimoine après votre achat immobilier

Vous venez d’acheter votre résidence principale et votre patrimoine ressemble plus à un champ de bataille qu’à un serviteur en ordre de marche ?

C’est le moment parfait pour « penser long terme ». Dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans, vous devrez faire face à l’échéance de votre dette. Deux inconnues se présenteront à vous : l’évolution du niveau des taux d’emprunt et des prix du marché immobilier.

Ces deux facteurs pourront influencer positivement ou négativement votre rythme de vie (budget mensuel) et votre patrimoine.

L’avenir, cet inconnu

Prenons un coût d’emprunt hypothécaire qui reviendrait à sa moyenne historique des 170 dernières années, soit 4.5% au terme de votre contrat. Dans ce cas, votre charge d’intérêts serait multipliée par trois ou quatre en comparaison du niveau actuel. Si dans le même temps vous faites « face » aux études de vos enfants ou au début de votre retraite (probablement 50% de revenu en mois), ce serait vite la galère. Vous devriez rogner sur votre épargne ou sur l’un ou l’autre poste de votre budget (vacances, voiture, sorties, habillement, etc.).

Une solution pour conserver un train de vie stable consisterait à rembourser les trois quarts de votre emprunt. Dans la réalité, vous arbitreriez certainement entre un remboursement anticipé et une hausse des coûts hypothécaires. Je vous laisse effectuer le calcul pour votre situation. Avec un facteur 4 et une dette de 800’000.-, vous devriez amortir 600’000.- pour maintenir inchangé votre rythme de vie.

L’effet ciseau : taux d’emprunt / prix de marché immobilier

Voyons maintenant l’effet de l’autre inconnue, à savoir l’évolution des cours de l’immobilier. Si les prix montent : pas de problème, vous pourriez même emprunter plus ! C’est notamment la réalité pour ceux qui ont acheté il y a dix à vingt ans. Dans le cas contraire, si les prix affichent -30% ou -40% (scénario extrême, il faut bien le préciser) à l’expiration de votre crédit, vous pourriez vous retrouver handicapé. Ce phénomène n’a rien de grave à long terme, mais si l’année 1992 se pointe pile au renouvellement de votre dette, votre créancier vous demandera de diminuer votre prêt avant de discuter d’une possible prolongation hypothécaire du montant restant.

Un exemple simple : mettons que vous avez acquis récemment votre maison 1 million de francs grâce à un emprunt de 800’000.-, soit le maximum généralement admis de 80%. L’effet de levier fonctionne ici en sens inverse. Avec un marché inférieur de 30%, vous devriez rembourser 240’000.- pour revenir dans « les clous » des 80% avant de pouvoir espérer proroger le crédit restant de 560’000.-. Votre prêteur pourrait vous demander de rembourser cette différence, et ce, même avant l’échéance de votre contrat. C’est ce qui s’est produit aux États-Unis pendant la crise des subprimes et en Suisse dans les années 1990. C’est d’ailleurs inscrit dans les petites lignes des crédits hypothécaires.

Notez que ces deux phénomènes peuvent avoir lieu en même temps puisque les hausses de taux ont comme effet de mettre sous pression les emprunteurs hypothécaires et donc par effet domino les prix de l’immobilier. Au vu du niveau actuel des taux, ce scénario n’a rien d’hypothétique.

L’importance des réserves de liquidités

Maintenant que vous savez quoi anticiper à long terme, il convient d’auditer votre patrimoine après l’achat et les derniers travaux. Vous devez remettre de l’ordre.

Le plus urgent consiste à reconstruire vos réserves de liquidités. Vous trouvez un article sur le sujet ici. Retenez qu’une réserve équivalente à quatre mois de dépenses hors impôts et charges sociales suffit à faire face aux pépins courants. Je vous recommande d’y ajouter les frais probables des deux ou trois prochaines années (chaudière, voiture…).

Une fois votre épargne de sécurité reconstituée, vous redevenez libre de vous orienter vers le moyen et le long terme.

Disponibilité versus immobilier

En injectant tout ou partie de votre patrimoine dans votre résidence principale, vous avez transformé certains avoirs très liquides (cash, portefeuille d’investissement…) en actif immobilisé (c’est-à-dire votre résidence ou votre appartement). Vous ne pourrez pas vendre quelques pierres de la maison pour récupérer des francs suisses en cas de besoin.

C’est le moment pour recommencer (ou commencer) un plan d’épargne. Ce dernier aura le mérite d’être rentable et mobilisable rapidement. Des fonds de placements, des actions, des obligations, des métaux précieux ou des matières premières peuvent le constituer.

Outre la disponibilité et le rendement, vous aurez l’avantage de diversifier votre fortune.

Ray Dalio, le fondateur de Bridgewater Associates, fonctionne avec des principes clairs de diversification. A son image, une de mes règles en investissement consiste à limiter le poids d’un secteur (immobilier ici) à 75% au maximum de tout mon patrimoine. À vous de fixer votre propre norme « sécuritaire ». Dans ce cadre 75/25, je serai théoriquement en mesure de résister à une baisse des prix immobiliers de l’ordre de 30%.

Retenez ici que si une grosse partie de votre patrimoine manque de liquidité, vous devriez prioritairement le diversifier avec des actifs non corrélés, rentables à long terme et disponibles en tout temps.

Le systématisme et la vision à long terme

Rome ne s’est pas construite en un jour… et l’épargne que vous avez accumulée pendant de nombreuses années avec comme objectif de devenir propriétaire est, en quelque sorte, à recommencer. Réjouissez-vous : tout continue maintenant. Acheter son habitation est le palier le plus difficile, car le « ticket d’entrée » est élevé en Suisse. Grâce à la « baisse de loyer » que vous avez normalement réalisée en devenant propriétaire, vous devriez directement passer à la deuxième étape de votre plan « liberté » : vous émanciper rapidement de votre prêteur.

La quasi seule façon de vous construire un patrimoine en recommençant à « zéro » est d’épargner systématiquement, mois après mois. Le principal avantage de cette stratégie est de faire fi des aléas émotionnels liés à notre propre nature ou à des facteurs externes tels que la volatilité des marchés financiers.

Pour conclure, je vous invite évidemment à vous faire coacher par un planificateur financier neutre et indépendant. Faire appel à un conseiller financier n’est pas une question de taille de patrimoine, mais plutôt une « envie d’éviter certaines erreurs ». Votre coach pourra vous accompagner pour trouver votre hypothèque, mettre en place le plan d’amortissement exigé par le prêteur et vous aider à construire de manière optimale votre patrimoine sur le long terme.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

2020, bonne année ! et revue des marchés financiers 2019

C’est avec plaisir que je rédige ma première revue des marchés financiers pour le blog www.MaRetraite.ch. 🙂 Cela me donne l’occasion de vous remercier pour votre soutien tout au long de l’année 2019. Depuis le lancement du blog en juin 2019, vous avez été 2’615 visiteurs générant près de 5’000 vues. Merci pour vos likes, vos commentaires et pour votre enthousiasme !

J’espère que vous trouvez de l’information utile et directement applicable pour préparer votre retraite, votre pré-retraite et vos mini-retraites. Si vous souhaitez lire un sujet particulier, dites-le-moi en commentaire, je reçois vos idées avec plaisir et essaierai autant que possible de le traiter.

Les trois articles les plus lus en 2019 ont été « racheter ma caisse de pension. Utile ou pas ? », « Immobilier : faut-il rembourser votre dette hypothécaire » et « Que mettre dans votre patrimoine ».

Ce post est également l’occasion de vous souhaiter ainsi qu’à vos proches une très belle et heureuse année 2020. Je vous souhaite de la passer en pleine forme. J’espère que vous pourrez accomplir ou continuer d’approcher vos objectifs de vie que ce soit en 2020 ou au cours de cette nouvelle décennie. 😉

Passons maintenant à la revue des marchés financiers 2019

Revue des marchés actions

Après une année 2018 calamiteuse, la plupart des indices actions ont retrouvés en 2019 leurs niveaux du bon cru 2017. Beaucoup d’entre eux les ont même dépassés.

Année de record en Europe…

2019 est également l’année où le SMI a battu son niveau des 9’531 points atteints au printemps 2007, il y a 12 ans. Notre indice national vaut au 31 décembre 2019 10’617 points.

Le SMI pour « Swiss Market Index » regroupe les vingt plus grosses capitalisations suisses. Vous retrouvez des groupes tel que Swatch, Swisscom et ABB ainsi que Nestlé, Roche et Novartis qui pèsent à eux trois plus de 60% de l’indice. En 2019, le SMI a progressé de 25.95%.

Dans la même veine, le principal indice des actions allemandes DAX a progressé de 25.22% en 2019. Cet indice regroupe les trente plus grandes compagnies du pays telles que Siemens, Adidas et les trois constructeurs automobiles BMW, Daimler (Mercedes) et Volkswagen.

En Angleterre où le Brexit pèse sur les affaires depuis l’été 2016 (psychologiquement en tout cas), l’indice FTSE 100 a « seulement » progressé de 12%. Le « footsie » 100 regroupe les cent plus grosses capitalisations anglaises telles que la Royal Dutch Shell, la BP, la Lloyds, Unilever, HSBC ou encore Rolls-Royce. Cette dernière société fabrique notamment des moteurs d’avion. Il ne faut pas la confondre avec le fabricant de voiture dont elle n’est plus propriétaire depuis 1973. Rolls-Royce Motor Cars est aujourd’hui la propriété de BMW.

L’hexagone et son CAC 40 pour « Cotation Assistée en Continu » a vu son cours progressé de 27.57%. En clôturant à 5’982 points, l’indice regroupant les quarante sociétés dont les échanges sont les plus importants n’a ni battu son record de 6’944 points atteint en septembre 2000, ni celui de 6’168 points atteint en mai 2007. Les sociétés l’Oréal, LVMH, Pernod Ricard, ArcelorMittal, Total, Peugeot ou Renault sont cotées en France.

… et aux États-Unis

Aux États-Unis, le S&P 500 (Standard & Poor’s), qui regroupe les 500 plus grosses capitalisations américaines, a clôturé 2019 en hausse de 28.34% tandis que le NASDAQ pour « National Association of Securities Dealers Automated Quotations », représentant les valeurs dites technologiques (Apple, Amazon, Microsoft ou encore Tesla), a battu les indices traditionnels en finissant l’année 36.93% plus haut qu’il ne l’avait commencé.

Même en comptant la mauvaise année 2018, cela nous donne un « gain » pour le S&P 500 de 43% sur les trois dernières années et de 19% sur les deux dernières années.

L’Asie émergente reste source d’opportunités

Après la baisse des bourses en fin d’année 2018, les investisseurs avaient littéralement fui les entreprises en Asie.

Si l’on en croit l’indice Hang Seng qui regroupe près de 65% de la capitalisation de la bourse de Hong Kong, les investisseurs ne sont revenus que partiellement en Asie et surtout en Chine.

Avec une performance légèrement supérieure à 9%, nous sommes trois fois en dessous de la performance américaine. La guerre commerciale et les émeutes citoyennes auront sans aucun doute pesées fortement sur les performances.

Des compagnies chinoises comme Tencent, China Mobile, le pétrolier CNOOC ou la Industrial and Commercial Bank of China sont cotées à Hong-Kong.

Les rendements négatifs des obligations

Le plus gros marché financier du monde, formé des obligations (et oui ce ne sont pas les actions), continue d’offrir des rendements faibles et négatifs dans ce que l’on nomme les pays développés (Europe de l’ouest, Amérique du Nord et Japon).

La Suisse est en tête pour ce qui est des rendements négatifs et ce depuis 2015. En 2019, l’obligation de la Confédération à échéance 10 ans a vu son rendement baisser à -1% par an ! Son niveau le plus bas jamais atteint.

Bien que les charges financières de la Confédération et des cantons aient fortement diminuées ces dernières années, nous, citoyens, n’avons pas vu nos impôts baisser ! Aberrant et confiscatoire. « Rassurons-nous », il semble que ce soit la même chose dans les États voisins. Nous aimerions bien voir plus de perspicacité, d’audace et de singularité chez les politiciens suisses.

Une obligation est un emprunt. Donc lorsque j’écris que l’obligation de la Confédération à 10 ans offre un rendement négatif, cela signifie que les prêteurs « payent » la Suisse (en ce moment) pour lui prêter de l’argent. Globalement le coût d’emprunt est beaucoup plus bas pour les entités formant le pays (les cantons, les administrations et les entreprises).

La dette américaine reste plus attrayante

Les États-Unis continuent d’offrir un rendement positif et « attrayant » sur ses emprunts en comparaison internationale. Le rendement du bon du trésor à 30 ans (Treasury Yield 30 years) a baissé de 20% durant l’année 2019 (!) confirmant ainsi sa longue tendance baissière entamée dans les années 1980 (-85% depuis septembre 1981). En 2019, le rendement annuel est passé de 3% à 2.39%. Le rendement de l’emprunt américain à 10 ans s’établit quant à lui à 1.92% en baisse de près de 28%.

Afin de dégager un rendement obligataire intéressant pour nos portefeuilles, il semble qu’il faille continuer de s’orienter vers les pays émergents (avec le risque prédominant du dollar tout puissant) ainsi que vers les entreprises de moyennes tailles.

Notez que les taux d’emprunts très bas des dernières années ont favorisés l’émergence de bulles d’activités « non économiquement rentables » : certaines entreprises qui n’auraient aucun avenir dans un monde de taux d’intérêt positifs continuent de vivre grâce à un coût de dette très peu élevé. Attention à la prochaine hausse de taux.

La notion de taux bas me permet de faire la jonction avec l’immobilier suisse. En effet, qui dit coût d’emprunt faible dit dette hypothécaire pas chère. Ici aussi des risques existent.

L’immobilier suisse

Si vous cherchez à acheter votre résidence principale ou si vous l’avez acquise récemment, vous avez sans doute constaté que les prix continuent de monter.

Pour les besoins de l’article, je me baserai sur l’évolution du fonds immobilier Crédit Suisse Real Estate Fund Siat. Ce fonds investit à 67% dans des immeubles d’habitation en Suisse et reflète partiellement l’évolution des prix du secteur résidentiel. Nous n’y trouverons pas les prix des résidences individuelles.

Ce fonds a progressé d’environ 15% durant l’année passée (valeur au 10 décembre 2019). Ce qui est énorme pour de l’immobilier, d’autant plus que la hausse est quasi continue depuis les années 2000.

Quel risque dans l’immobilier ?

Notez que l’agio de ce fonds est élevé et s’établit à près de 40%. Cet agio élevé n’est pas l’apanage de ce seul fonds : en Suisse, La Foncière et le Fonds Immobilier Romand majoritairement investis en Suisse romande offrent un agio de respectivement 28% et 38%.

L’agio est la différence de valeur entre le prix en bourse et la valeur nette des actifs (ici du parc immobilier).

Cet écart de prix s’explique principalement par les taux négatifs des obligations helvétiques et par un besoin de diversification des investisseurs. L’immobilier suisse est prisé par les caisses de pension à la recherche de rendement et qui ne peuvent plus compter sur les revenus des obligations de la Confédération ou des cantons.

Il faut ici prêter attention à l’effet ciseau pouvant se produire entre la valeur de l’immobilier et les taux d’emprunts bas. Si les taux venaient à monter, le premier secteur à en souffrir serait l’immobilier. Vous pouvez lire ici un article où j’en parle.

Matières premières, inflation et monnaies

En 2019, les matières premières ont aussi pris l’ascenseur.

L’or a grimpé de 18.18% tandis que le pétrole a vu son cours passer de 45$ à 63$, soit une hausse de presque 40%.

Pour ce qui est de l’inflation suisse, elle s’établit, selon l’office fédéral de la statistique et à la fin du mois de novembre 2019, à -0.1% sur 12 mois roulant (les chiffres pour l’année entière ne sont pas encore disponibles).

Les monnaies et autres cryptomonnaies

Le dollar est resté stable et proche de la parité avec le franc suisse. C’est sans aucun doute la valeur cible de notre banque centrale.

L’euro s’est lui affaibli pour le plus grand bonheur d’Amazon et des retraités qui pourront voyager en Europe pour moins cher. Au 31 décembre, sa valeur était de 1.085 franc.

Le bitcoin (en franc suisse) a performé de 84% en 2019 après avoir subi une baisse de 71% en 2018. Sur les deux dernières années, le bitcoin est négatif de 47%.

Pour finir, l’autre cryptomonnaie la plus détenue qu’est l’Ethereum, a baissée de 5% en 2019 après avoir plongé de 81% en 2018… Une alternative intéressante à la détention de cryptomonnaie pourrait être l’arbitrage de ces dernières. Vous pouvez trouver plus de détails en cliquant ici.

Planifiez !

Même si les performances de l’année passée sont (très) réjouissantes, il ne faut pas oublier qu’elles ne restent qu’un gain à court terme. Il est plus important de planifier à moyen et à long terme le développement de votre patrimoine pour atteindre vos objectifs personnels, votre indépendance financière et augmenter votre sécurité familiale.

Tout réside dans le fait d’établir une bonne planification. Commencez par établir un budget, puis épargnez systématiquement mois après mois un montant fixe de votre revenu (payez-vous en premier !). Enfin, investissez votre épargne de manière bien diversifiée.

Vous ressentez peut-être le besoin d’être accompagné dans cette démarche ? Contactez-moi, je suis à votre disposition pour en discuter et définir ensemble vos besoins.

A très vite.