Rééquilibrer votre patrimoine après votre achat immobilier

Vous venez d’acheter votre résidence principale et votre patrimoine ressemble plus à un champ de bataille qu’à un serviteur en ordre de marche ?

C’est le moment parfait pour « penser long terme ». Dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans, vous devrez faire face à l’échéance de votre dette. Deux inconnues se présenteront à vous : l’évolution du niveau des taux d’emprunt et des prix du marché immobilier.

Ces deux facteurs pourront influencer positivement ou négativement votre rythme de vie (budget mensuel) et votre patrimoine.

L’avenir, cet inconnu

Prenons un coût d’emprunt hypothécaire qui reviendrait à sa moyenne historique des 170 dernières années, soit 4.5% au terme de votre contrat. Dans ce cas, votre charge d’intérêts serait multipliée par trois ou quatre en comparaison du niveau actuel. Si dans le même temps vous faites « face » aux études de vos enfants ou au début de votre retraite (probablement 50% de revenu en mois), ce serait vite la galère. Vous devriez rogner sur votre épargne ou sur l’un ou l’autre poste de votre budget (vacances, voiture, sorties, habillement, etc.).

Une solution pour conserver un train de vie stable consisterait à rembourser les trois quarts de votre emprunt. Dans la réalité, vous arbitreriez certainement entre un remboursement anticipé et une hausse des coûts hypothécaires. Je vous laisse effectuer le calcul pour votre situation. Avec un facteur 4 et une dette de 800’000.-, vous devriez amortir 600’000.- pour maintenir inchangé votre rythme de vie.

L’effet ciseau : taux d’emprunt / prix de marché immobilier

Voyons maintenant l’effet de l’autre inconnue, à savoir l’évolution des cours de l’immobilier. Si les prix montent : pas de problème, vous pourriez même emprunter plus ! C’est notamment la réalité pour ceux qui ont acheté il y a dix à vingt ans. Dans le cas contraire, si les prix affichent -30% ou -40% (scénario extrême, il faut bien le préciser) à l’expiration de votre crédit, vous pourriez vous retrouver handicapé. Ce phénomène n’a rien de grave à long terme, mais si l’année 1992 se pointe pile au renouvellement de votre dette, votre créancier vous demandera de diminuer votre prêt avant de discuter d’une possible prolongation hypothécaire du montant restant.

Un exemple simple : mettons que vous avez acquis récemment votre maison 1 million de francs grâce à un emprunt de 800’000.-, soit le maximum généralement admis de 80%. L’effet de levier fonctionne ici en sens inverse. Avec un marché inférieur de 30%, vous devriez rembourser 240’000.- pour revenir dans « les clous » des 80% avant de pouvoir espérer proroger le crédit restant de 560’000.-. Votre prêteur pourrait vous demander de rembourser cette différence, et ce, même avant l’échéance de votre contrat. C’est ce qui s’est produit aux États-Unis pendant la crise des subprimes et en Suisse dans les années 1990. C’est d’ailleurs inscrit dans les petites lignes des crédits hypothécaires.

Notez que ces deux phénomènes peuvent avoir lieu en même temps puisque les hausses de taux ont comme effet de mettre sous pression les emprunteurs hypothécaires et donc par effet domino les prix de l’immobilier. Au vu du niveau actuel des taux, ce scénario n’a rien d’hypothétique.

L’importance des réserves de liquidités

Maintenant que vous savez quoi anticiper à long terme, il convient d’auditer votre patrimoine après l’achat et les derniers travaux. Vous devez remettre de l’ordre.

Le plus urgent consiste à reconstruire vos réserves de liquidités. Vous trouvez un article sur le sujet ici. Retenez qu’une réserve équivalente à quatre mois de dépenses hors impôts et charges sociales suffit à faire face aux pépins courants. Je vous recommande d’y ajouter les frais probables des deux ou trois prochaines années (chaudière, voiture…).

Une fois votre épargne de sécurité reconstituée, vous redevenez libre de vous orienter vers le moyen et le long terme.

Disponibilité versus immobilier

En injectant tout ou partie de votre patrimoine dans votre résidence principale, vous avez transformé certains avoirs très liquides (cash, portefeuille d’investissement…) en actif immobilisé (c’est-à-dire votre résidence ou votre appartement). Vous ne pourrez pas vendre quelques pierres de la maison pour récupérer des francs suisses en cas de besoin.

C’est le moment pour recommencer (ou commencer) un plan d’épargne. Ce dernier aura le mérite d’être rentable et mobilisable rapidement. Des fonds de placements, des actions, des obligations, des métaux précieux ou des matières premières peuvent le constituer.

Outre la disponibilité et le rendement, vous aurez l’avantage de diversifier votre fortune.

Ray Dalio, le fondateur de Bridgewater Associates, fonctionne avec des principes clairs de diversification. A son image, une de mes règles en investissement consiste à limiter le poids d’un secteur (immobilier ici) à 75% au maximum de tout mon patrimoine. À vous de fixer votre propre norme « sécuritaire ». Dans ce cadre 75/25, je serai théoriquement en mesure de résister à une baisse des prix immobiliers de l’ordre de 30%.

Retenez ici que si une grosse partie de votre patrimoine manque de liquidité, vous devriez prioritairement le diversifier avec des actifs non corrélés, rentables à long terme et disponibles en tout temps.

Le systématisme et la vision à long terme

Rome ne s’est pas construite en un jour… et l’épargne que vous avez accumulée pendant de nombreuses années avec comme objectif de devenir propriétaire est, en quelque sorte, à recommencer. Réjouissez-vous : tout continue maintenant. Acheter son habitation est le palier le plus difficile, car le « ticket d’entrée » est élevé en Suisse. Grâce à la « baisse de loyer » que vous avez normalement réalisée en devenant propriétaire, vous devriez directement passer à la deuxième étape de votre plan « liberté » : vous émanciper rapidement de votre prêteur.

La quasi seule façon de vous construire un patrimoine en recommençant à « zéro » est d’épargner systématiquement, mois après mois. Le principal avantage de cette stratégie est de faire fi des aléas émotionnels liés à notre propre nature ou à des facteurs externes tels que la volatilité des marchés financiers.

Pour conclure, je vous invite évidemment à vous faire coacher par un planificateur financier neutre et indépendant. Faire appel à un conseiller financier n’est pas une question de taille de patrimoine, mais plutôt une « envie d’éviter certaines erreurs ». Votre coach pourra vous accompagner pour trouver votre hypothèque, mettre en place le plan d’amortissement exigé par le prêteur et vous aider à construire de manière optimale votre patrimoine sur le long terme.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Tesla tousse quand Elon fume un joint

Découvrez ce qui se passe en bourse quand le fameux patron de la plus grande start-up – Tesla – fume un joint en direct sur internet ! Si vous aimez l’article, partagez-le !

Un jeudi de septembre 2018, le génial entrepreneur Elon Musk, patron de Tesla, était interviewé par Joe Rogan dans un podcast passionnant de deux heures trente. Les deux hommes ont abordés des sujets d’avenir comme la voiture autonome, l’intelligence artificielle ou encore les avions électrique.

LE joint qui fait chuter la bourse

L’anecdote ? Au bout de deux heures d’interview, Joe Rogan allume une cigarette de marijuana et la tend à Elon Musk qui l’accepte et tire dessus (personne ne semble certain qu’il ait avalé la fumée). Pendant ce même entretien, Musk et Rogan ont bu un whisky.

L’acte n’est pas répréhensible dans l’état californien où l’usage de la Marijuana a été légalisé le 1er janvier 2018 mais voir le patron d’un groupe coté en bourse, fumer un joint en direct devant plus de 90’000 personnes est quelque peu déroutant.

Le titre Tesla « perd » le lendemain, vendredi, 6.3% soit près de … 3 milliards de dollars ! Cette baisse n’a été que très temporaire – le temps d’un week-end – puisque l’action a recouvré sa baisse le lundi suivant.

Actuellement (mise à jour le 20.07.2019) Tesla vaut près de 45 milliards de dollars (USD) et a vendu en 2018 environ 245’000 véhicules. Pour comparaison, Ford vaut environ 40 milliards USD et a vendu 6 millions de voiture en 2017.

Autant dire que Tesla n’est valorisé que sur l’espoir futur d’une explosion des ventes et d’une révolution du marché automobile. L’appréciation du titre n’a effectivement rien de rationnel au vu des résultats actuels : la perte de 2018 est proche du milliard de dollar pour un chiffre d’affaires de 21 milliards USD et la perte était déjà de presque 2 milliards USD en 2017.

L’empire Elon Musk

Elon Musk « n’est pas que » Tesla. C’est aussi la conquête spatiale avec Space X, des batteries et des panneaux solaires pour les maisons, the boring company ou encore l’hyperloop où de nombreux suisses des Écoles polytechniques de Lausanne et de Zurich y jouent un rôle important. Le but de ce dernier projet est de relier des métropoles par des trains en sustentation magnétique dans des tunnels sous vide d’air et ce à très très grande vitesse (1’000 Km/h est régulièrement évoqué).

Dans tous ces projets, seul Space X est pour le moment rentable. Et c’est sans doute le plus fou d’entre tous. Elon Musk sera sans doute retenu pour avoir réussi à faire revenir sur terre, droit comme un i, un lanceur de fusée afin de le … réutiliser ! Impressionnant. Sa réussite lui permet d’aller dans l’espace pour 40% moins cher que ses concurrents (Arianespace notamment).

Pour ceux qui souhaitent approfondir la vision folle et géniale d’Elon Musk, je vous recommande sans retenue sa biographie écrite par Ashlee Vance. Vous y apprendrez comment un homme avec énormément de volonté a fait revivre le rêve américain de la conquête américaine de l’espace. Tout ça en se battant contre la Nasa, Lockheed Martin et Boeing… en même temps.

La biographie d’Elon Musk par Ashlee Vance
sur Amazon

Connu pour ses très longues interviews dépassant parfois trois heures, Joe Rogan a reçu plus de milles personnes dont des neuroscientifiques, des auteurs, des professeurs d’universités, des entrepreneurs, des investisseurs, des militaires ou encore des comédiens.

Investir dans des start-up ?

Si vous investissez avec moi, vous n’aurez pas d’entreprises start-up, même de cette taille, compte tenu du risque investisseur pris, car le business modèle n’a pas encore fait ses preuves et n’est pas rentable.

Je choisis (également pour moi même) des investissements dans des entreprises bien établies et de premier plan.

Cependant, rien ne vous empêche à titre individuel, pour le côté « aventure humaine » et la croyance positive en l’avenir, d’investir dans des sociétés jeunes non encore rentables (communément appelées start-up). Ces investissements doivent cependant rester proportionnellement très limités au sein de votre portefeuille.

Une part limite de 15% par entreprise me semble raisonnable et allouer plus de 25% en fonds startup pourrait être risqué. Pensez à diversifier cette partie start-up afin de limiter les risques.

Et vous, investissez-vous une part importante de votre patrimoine dans des start-up ? Dites le moi en commentaire !

Vous trouvez ici l’interview de Elon Musk par Joe Rogan

Pour mieux comprendre SpaceX et ses concurrents : https://www.lemonde.fr/les-decodeurs/article/2018/02/07/comment-spacex-s-est-fait-une-place-dans-l-aerospatial_5253404_4355770.html

Et le plus beau : l’atterrissage d’un lanceur SpaceX