Que mettre dans votre patrimoine ?

De l’or aux actions, des liquidités aux fonds de placements, je vous propose un tour d’horizon des actifs les plus classiques ainsi que de leur fiscalité.

Dans les articles précédents concernant l’indépendance financière, nous avons vu les bases « psychologiques » à adopter pour se construire un patrimoine sur du long terme afin de gagner de la liberté et du temps. Passons aujourd’hui de la théorie à la pratique en répertoriant les actifs dans lesquels vous pourriez investir : qu’allez-vous mettre dans votre patrimoine ?

Avant de commencer, comprenons ce qu’est un actif et opposons-le au passif.

Actif versus Passif

Inutile de complexifier la chose, un actif est un élément qui conserve une certaine valeur et qui peut apporter un revenu. Ce n’est pas forcément la définition comptable ou  académique pure, mais c’est sans doute celle qui s’en approche le plus tout en restant simple 😉

Un actif peut être un bien immobilier, une action, un fonds de placement, une obligation, des liquidités comme le franc suisse, l’or ou encore, pour les entreprises, une usine, une machine-outil ou encore un stock de marchandises…

Les actifs peuvent être liquides, c’est à dire facilement et rapidement transformables en liquidités (les liquidités ou les actions par exemple) ou à l’inverse illiquides, c’est à dire difficilement convertibles en « cash », comme l’immobilier.

A titre individuel, une formation pourrait aussi être assimilée à un actif sur le principe que le meilleur investissement est en nous…

A contrario, un passif est une dette. Ces dernières peuvent avoir des échéances plus ou moins longues et sont en général liées au financement d’un actif.

Pour illustrer ces deux concepts, prenez l’exemple le plus simple du bien immobilier, qui est un actif financé par une dette hypothécaire (un passif).

Pour qui veut construire son patrimoine, ces termes, actif et passif, sont essentiels à comprendre et forment un jeu à somme nulle ou positive. C’est à dire que lorsque vous soustrayez la somme des dettes à l’ensemble des actifs, vous obtenez votre fortune nette qui au pire est de 0.- franc et au mieux positive (bah oui, avec un résultat négatif, c’est la banqueroute 😉 ).

Père riche, père pauvre pour aller plus loin

Pour aller plus loin sur ces notions, je vous recommande l’excellent livre très abordable Père riche, père pauvre de Robert Kyozaki, que n’importe quel débutant (et même n’importe quel épargnant expérimenté) devrait lire une fois dans sa vie pour comprendre de façon simple les finances personnelles. Ce livre, écrit il y a plus de 20 ans et dont le succès ne se dément pas, est incontournable et reste d’actualité grâce à une mise à jour régulière. Il est classé 58e des meilleures ventes sur Amazon, c’est vous dire son succès…

La particularité de la propriété familiale.

Profitons de ces définitions pour faire un aparté sur la résidence principale.

Contrairement à un immeuble de rendement qui vous apportera un loyer, votre résidence familiale en propriété ne vous apportera aucun revenu. Au contraire, vous devrez payer des intérêts sur la dette et les charges du bien. C’est ce qui en fait un actif un peu particulier qui conservera toutefois une certaine valeur dans le temps et qui pourrait même s’apprécier.

Cela dit, et en ce moment grâce au taux bas, vous pourriez économiser une grosse somme d’argent chaque mois en devenant propriétaire plutôt qu’en restant locataire. Afin de limiter votre risque dans la durée et de ne devoir rien à personne au plus tard à la retraite, vous devriez planifier le remboursement de votre dette grâce à l’économie de loyer réalisée, au plus tard d’ici à votre retraite. Vous trouvez un article ici sur le sujet.

Fortune brute et fortune nette

Pour connaître la valeur brute de votre fortune (ou de votre patrimoine), additionnez simplement les actifs entre eux et pour connaître votre fortune nette (comprendre nette de dette), déduisez-en l’ensemble des dettes de votre foyer (leasing et crédits privés compris).

Un exemple très simple

Vous possédez 20’000.- de liquidités, un appartement de rendement acheté 500’000.- et votre résidence principale achetée 1 million de francs.

Votre fortune brute s’élève donc à 1’520’000.-

Pour financer votre bien de rendement, vous avez contracté une dette hypothécaire de 350’000.- tandis que pour acheter votre logement vous avez contracté une dette de 800’000.-. Ici vos dettes se montent à 1’150’000.-.

Votre fortune nette se monte donc à 370’000.-.

Il faudrait encore déduire les éventuels leasings ou crédits.

Maintenant que nous avons établis dans les grandes lignes ce qui forme un patrimoine, voyons quel rendement vous pouvez attendre des actifs que vous mettrez dedans.

Quels actifs pour quels rendements et pour quelle durée ?

Dans l’optique de se construire un patrimoine sûr et rentable ou de « bon père de famille », il est préférable de respecter quelques règles quant à la période de détention optimum des actifs. Nous verrons aussi quel rendement vous pouvez en attendre.

Les liquidités

Les liquidités sont très utiles pour les réserves de court terme. Je recommande de conserver 2 à 4 mois de dépenses nettes de charges sociales et d’impôts, en liquide, auxquelles il faudrait ajouter les dépenses connues et planifiées des 3 prochaines années (remplacement de la chaudière ou de la voiture par exemple).

Si votre patrimoine est conséquent, conserver 5% de sa valeur en liquidités pourra être utile afin de fluidifier les transactions au sein de votre patrimoine.

Noter qu’à cause des impôts, de l’inflation, des frais bancaires et des éventuels intérêts négatifs, les liquidités forment le pire actif à posséder pour le moyen ou le long terme avec un rendement « offert » négatif de 1% à 2% par an.

“Aujourd’hui les gens qui détiennent du cash ou l’équivalent se sentent en sécurité. Ils ne devraient pas. Ils ont choisi le pire actif possible à long terme. Un qui ne paie rien et qui est certain de perdre de la valeur avec le temps.” Warren Buffett

Les métaux précieux

Les métaux précieux, notamment l’or, sont des actifs à conserver sur du long terme, bien que l’historique monétaire de l’or puisse lui donner, selon les périodes, une utilité à court terme. Cet avantage hybride par rapport au temps et son pouvoir de « conservateur des prix » (parce qu’il combat l’inflation à long terme) me fait conseiller de détenir entre 2% et 5% de son patrimoine en or (ou un mélange de métaux précieux comme l’argent-métal, le platine, le palladium et l’or).

Les métaux précieux sont suffisamment liquides mais attention, les cours peuvent être très volatils. L’argent-métal par exemple a vu sa performance devenir négative de -55% entre 01.04.2011 et 8.11.2019 tandis que l’or a fait +3% sur la même période… Faites-vous conseiller.

L’immobilier de rendement

L’immobilier d’investissement ancien a vu son rendement moyen passer de 5% brut « historique » à 3% actuellement. Cette baisse s’explique par l’arrivée des taux négatifs obligataires ayant entraîné en quelques années une forte demande pour l’immobilier. Ce dernier est un investissement de long terme et n’est pas liquide.

Cette illiquidité se traduit par la difficulté de transformer le bien en « cash » à court terme et par l’impossibilité d’en vendre une partie pour récupérer 10’000.- par exemple.

Toutefois et avec une bonne gestion de la dette, il peut être envisageable d’augmenter l’hypothèque d’un bien acheté quelques années plus tôt afin de dégager des liquidités supplémentaires. Attention, vous devriez être en mesure de faire face au coût de votre dette en tout temps pour ne pas vous mettre en danger. Plusieurs articles sur l’immobilier ici…

Vous pouvez attendre deux types de rendement de l’immobilier : le loyer que vous percevez chaque mois et la plus-value (ou moins-value) que vous percevez lors de la vente du bien.

Cela ferait l’objet d’un article séparé, mais n’oubliez pas que le rendement se calcule sur vos fonds propres. C’est tout l’intérêt de l’immobilier : acheter à crédit et faire ce qu’on appelle du « levier ». Ce type d’opération comporte deux risques majeurs : le taux de la dette peut varier et le prix du bien peut baisser. Ce dernier point, allant souvent de pair avec une hausse des taux, peut vous obliger à rembourser une partie du crédit de manière anticipée.

Les actions

Les actions peuvent être achetées pour du moyen ou du long terme même s’il est préférable de se donner un horizon de temps de 10 ans et plus. Elles ont l’avantage d’être liquides, grâce aux bourses, où vous pouvez les transformer (les vendre) en liquidités rapidement.

Le rendement moyen des actions suisses s’élève, selon la banque Pictet (https://www.group.pictet/fr/relations-medias/la-performance-des-actions-et-obligations-en-suisse), à 9.50% par an entre 1926 et 2018 tandis que celui des actions américaines (S&P500) s’élève à 7.6% par année, en dollar américain, sur les 70 dernières années (de septembre 1949 à septembre 2019, selon Yahoo finance).

Détenir une action revient à être entrepreneur. C’est un titre de copropriété d’une entreprise qui vous donne le droit de voter lors des assemblées générales et de percevoir une partie du bénéfice de l’entreprise appelé dividende.

Le rendement provient de la plus-value (appréciation du titre) et du dividende. L’avantage fiscal réside dans le fait qu’en étant résident suisse, vos plus-values ne seront pas imposables sur le revenu, contrairement aux dividendes. Voir le tableau « fiscalité » plus bas.

Acheter des actions à travers des fonds de placement offre l’opportunité de se fabriquer un portefeuille sur mesure en permettant de sélectionner un type d’entreprise particulier ou une zone géographique donnée.

Les obligations

Les obligations sont des emprunts que les états ou les entreprises contractent pour une durée généralement limitée et qui sont rémunérés à un taux d’intérêt appelé coupon ; ce dernier peut être fixe ou variable.

Ces dettes peuvent être contractées pour du court, du moyen, du long ou du très long terme… Certains états, dont l’Autriche, ont émis cette année (2019) des dettes à 100 ans ! La question est : serez-vous encore vivant au moment du remboursement ? J

Contrairement à une idée reçue, les plus gros marchés boursiers ne sont pas ceux des actions (8’000 milliards de dollars), mais ceux des obligations (100’000 milliards de dollars en 2017) Les plus grosses dettes étant celles des pays industrialisés.

Lorsque vous entendez parler de taux négatifs, ce sont les emprunts d’états et notamment ceux de la Suisse qui n’offrent plus de rendement positif. Le rendement annuel étant tombé récemment (en été 2019) à -1% sur la dette suisse à 10 ans.

Deux sources de rentabilité sont à attendre d’une obligation : le coupon, qui représente l’intérêt payé chaque année et la plus-value (ou la moins-value) qui est le simple fait de vendre plus cher que le prix d’achat.

Historiquement, les obligations sont l’un des placements les plus conservateurs et les moins volatils. Sa liquidité relative et les volumes à engager pour y avoir accès en font un marché d’expert. Pour un particulier, le plus simple reste de les acheter à travers un fonds de placement.

Les matières premières

Les matières premières représentent les produits bruts ou semi-transformés qui entourent notre vie de tous les jours. Trois grandes catégories les composent : les matières énergétiques (comme le pétrole brut ou l’essence), les métaux (comme l’aluminium ou le plomb) et les produits agricoles (comme le cacao, le café ou encore le maïs).

Genève est bien connue pour être l’une des plus grosses places de marché pour le pétrole. Ici aussi, ce sont des marchés de connaisseurs et bien qu’elles soient liquides, il faut un minimum d’expérience pour pouvoir en tirer profit sur le moyen et le long terme.

Un fonds de placement peut avoir l’avantage de supprimer la barrière à l’entrée de l’achat et permet une diversification des matières et des échéances tout en offrant une liquidité quotidienne. Elles sont un bon rempart contre l’inflation, mais subiront aussi une baisse violente des prix.

Les fonds de placement

Tous les actifs mentionnés précédemment peuvent être acquis à travers des fonds de placement.

Un fond de placement est un portefeuille commun, géré par des analystes financiers, dans lequel plusieurs investisseurs peuvent investir en même temps. Les fonds disponibles en Suisse sont strictement réglementés par l’autorité des marchés financiers (FINMA) et offrent une liquidité quotidienne. Cela signifie que vous pouvez les acheter et les vendre chaque jour. C’est un super avantage dans des marchés peu liquides ou difficilement accessibles comme l’immobilier, les obligations ou les matières premières.

Pour l’immobilier toutefois, notamment en cas de crise sur les prix, certains fonds peuvent être fermés à la vente afin de laisser le temps au gestionnaire de vendre les immeubles sans subir (et ajouter) de pression supplémentaire sur les prix.

Les fonds de placement offrent l’avantage de pouvoir se positionner sur des marchés particuliers ou sur des techniques d’investissement éprouvées. Ainsi, vous pourriez vouloir investir dans les petites et moyennes entreprises suisses, dans des entreprises respectant des critères de durabilité stricte, dans des sociétés actives dans le domaine des énergies renouvelables et de l’efficience énergétique ou encore dans une approche dite « value », réputée comme plus conservatrice.

Les fonds dits Exchange Traded Fund permettent de répliquer un indice donné (le SMI ou le S&P 500 par exemple) à moindre coût. Pour des stratégies très simple de réplique de grands indices, ils sont intéressants. Avant de procéder à l’achat, pensez à vérifier la structure du fonds. Par exemple : le fonds détient-il réellement les actions qu’il est censé représenter ?

Vos deuxièmes et vos troisièmes piliers

Je parle plus en détail du deuxième pilier ici et du troisième pilier ici.

Ils sont généralement composés d’un panier d’investissement en obligations, en actions, en immobilier et en liquidités.

Leurs échéances étant liées à votre retraite, ils ne sont pas liquides. Toutefois et bien que vous ne puissiez en disposer à votre guise, ils font partie intégrante de votre patrimoine. Ne les négligez donc pas dans vos calculs !

Il existe quelques exceptions au retrait comme l’achat immobilier (ou les travaux), le départ à l’étranger et le fait de s’établir à son compte.

Vous ne pourrez malheureusement pas choisir la stratégie d’investissement de votre deuxième pilier mais vous aurez toute liberté pour votre troisième pilier. Profitez-en !

Vous pourrez aussi économiser beaucoup d’impôts en mettant en place une stratégie efficace sur le long terme.

Quoi d’autre ?

Les éléments particuliers tels que les voitures de collection ou les œuvres d’art me feraient dire, qu’ils s’adressent à des passionnés, fins connaisseurs et à des personnes au patrimoine « important ».

Notez que la famille Colonna (Rome) a fait perdurer sa fortune, depuis le XIIIe siècle, en la basant sur un tiers d’immobilier, un tiers d’or et un tiers d’œuvres d’art. Evidemment les marchés d’actions et d’obligations efficients et modernes sont relativement récents. Jean Paul Getty quant à lui, était aussi un grand collectionneur et a consacré une part importante de sa fortune à l’achat et à la vente d’œuvres d’art, léguant une grande partie à des musées lors de sa succession.

Il me semble que les plus-values, et à moins d’en faire un commerce actif, ne sont pas imposables. Si vous en savez plus sur ce sujet, partagez vos connaissances en commentaire 😉

Disclaimer

Attention, les recommandations données ici doivent s’adapter à votre situation. Faites-vous assister par un conseiller financier pour définir une stratégie en adéquation avec votre propension au risque et avec votre situation familiale et patrimoniale avant de procéder à tout investissement.

Je vous propose brièvement ci-dessous, à travers un exemple concret, de comprendre comment distinguer un revenu brut d’un revenu net.

Revenu brut et revenu net

Comprenons la différence entre le revenu brut et le revenu net grâce à l’exemple le plus complet : celui de l’immobilier.

Qu’en est-il de la fiscalité

Tableau récapitulatif et non exhaustif sur la fiscalité des actifs. Vérifiez avec votre fiduciaire avant d’entreprendre la moindre démarche. Il existe 26 fiscalités différentes en Suisse et sans doute des particularités communales ou régionales qui ne sont pas abordées ici…

Je vous propose pour conclure quelques recommandations.

Gardez une vision globale de votre patrimoine

Il est important de faire coïncider les échéances de votre patrimoine avec votre rythme de vie, ainsi qu’avec vos objectifs et ceux de votre famille, qui forment vos horizons de temps. Des horizons de temps facilement identifiables sont par exemple : l’entrée des enfants à l’université, l’échéance de votre hypothèque, la date de votre retraite anticipée ou encore un projet de tour du monde.

Pour ce faire, vous devez absolument garder une vue d’ensemble sur votre patrimoine. Ne prenez pas un actif séparément mais remettez-le dans son contexte et opposez l’ensemble de votre fortune à vos échéances.

… et diversifiez votre patrimoine…

Pensez aussi à diversifier votre patrimoine et les classes d’actifs au sein de votre patrimoine. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier… Ne diversifiez pas non plus à outrance car vous risqueriez de tuer votre rendement. Notez qu’au-delà de 30 entreprises, vous ne diversifierez plus le risque propre aux actions (risque du marché).

Le rendement dont vous avez besoin pour vivre (budget) et le coût de vos dettes sont également des éléments à garder à l’esprit lorsque vous construisez ou vivez de votre patrimoine. Gardez en tête que votre patrimoine travaille pour vous et pas l’inverse. Alors nourrissez-le avec régularité (payez-vous en premier) et, le temps venu, servez-vous-en pour accomplir des grandes choses.

Investir avec une vision longue vous permettra d’éviter les erreurs. Ne pas changer de stratégie trop souvent et savoir persévérer dans le temps en période de baisse et quand les autres vous disent « ça ne sert à rien, c’est dangereux, tu vas tout perdre… ».

Encore une fois, il existe autant de réponses que de situations individuelles, patrimoniales et familiales. Faites-vous conseiller et assister par un conseiller financier professionnel. Vous gagnerez énormément de temps et d’argent.

Et vous, voyez-vous un autre actif qui pourrait intégrer nos patrimoines ? Partagez-le en commentaire 😉

Ai-je les moyens d’acheter mon logement ? La faisabilité.

Acheter son propre logement nécessite un certain niveau de revenu et une mise de départ.

Avant de chercher à acheter un bien, il va falloir déterminer si vous en avez les capacités. C’est ce qu’on appelle la faisabilité. Nous pouvons aussi définir la faisabilité par cette question : quel est le prix maximum du bien que je peux acheter ?

Cette faisabilité est déterminée par deux éléments : vos revenus et votre épargne accumulée qui servira à payer les fonds propres et les frais de notaire.

La faisabilité en fonction de vos revenus

Les charges annuelles liées au bien immobilier ne peuvent excéder le tiers (33.3%) de vos revenus bruts.

Ces charges sont composées de trois éléments majeurs : les intérêts d’emprunt, l’entretien du bien et le remboursement de la dette.

Chaque prêteur définissant ses propres normes de calcul, la faisabilité variera d’un établissement à un autre. Je peux toutefois vous dire que dans la grande majorité des cas, les prêteurs comptent 4.5% pour les intérêts d’emprunt, 1% pour l’entretien du bâtiment et 1% pour le remboursement de la dette.

Si vous voulez avoir une idée assez proche de la réalité du prix maximum qu’il vous est possible de débourser, prenez la somme de vos revenus bruts annuels – en incluant la moitié de la moyenne de vos bonus perçus lors des trois dernières années… vous suivez ? 😉 Puis divisez le montant obtenu par 5.6% et divisez encore par trois (ce qui vous permet d’obtenir le tiers du revenu).

Un exemple. Prenons un couple qui gagne 180’000.- francs bruts par an brut et qui, sur les trois dernières années, a perçu une moyenne de 40’000.- de bonus annuel. Il pourra retenir la moitié des bonus donnant un revenu maximum de 200’000.-. Divisons ce revenu par 5.6% puis divisons ce quotient (le résultat de la première division) par 3, et nous obtenons un prix d’achat maximum de 1’190’476.- (200’000.- / 5.6% / 3).

Retenez que le prix maximum n’est pas forcément le prix auquel il faut acheter. Acheter en deçà de la faisabilité maximale permet de garder une marge de sécurité intéressante en cas de pépin, et réduit aussi l’effort d’épargne nécessaire au remboursement de la dette. 🙂

Enfin, vous pouvez compenser un « manque » de revenu en augmentant la part de fonds propres. Justement, voyons ce que sont les fonds propres.

La faisabilité en fonction de vos fonds propres

Ici nous parlons simplement de votre épargne disponible pour réaliser votre achat.

Cette épargne peut être constituée de liquidités, d’une donation, d’un terrain, de votre capital de 2e pilier, de vos 3e piliers, d’un prêt familial, d’un héritage immobilier… Il existe sans doute autant de possibilités que d’individus.

Voyons ci-dessous le cas le plus fréquent et le plus standard.

En Suisse, pour pouvoir acheter votre résidence principale, vous devrez investir au minimum 20% du prix du bien de votre poche. Ce sont vos fonds propres.

Au moins 10% du prix du bien doivent être payé avec des avoirs ne provenant pas de votre caisse de pension, c’est à dire en liquide, en 3e pilier ou encore en bien immobilier (un héritage par exemple).

Certains prêteurs exigent un minimum de 33.3% de fonds propres. C’est le cas de certains assureurs ou de certaines banques, en particulier lorsque que vous achetez dans des régions où les prix sont considérés comme très élevés. Par exemple, sur l’arc lémanique et à Zurich, plusieurs prêteurs estiment que les prix sont tellement hauts qu’ils se mettraient à risque de prêter les 80% habituels. Ainsi, ils exigent un niveau de fond propres plus important pour se protéger d’une éventuelle baisse des prix.

Notez que plus vous mettrez de fonds propres, plus vous augmenterez votre sécurité en cas de hausse des taux ou de baisse des prix.

Vous pourriez également nantir (mettre en garantie) votre caisse de pension en guise de fonds propres. L’avantage sera de ne pas impacter vos avoirs de retraite grâce à une dette plus importante. Au vu des taux bas et si vous en avez les moyens, c’est une solution très intéressante. J’en parle ici.

Si vous acquérez un bien de rendement, il vous faudra débourser, dès le 1er janvier 2020, 25% de fonds propres. Ici il n’est pas permis d’utiliser votre caisse de pension ou vos 3e piliers.

Les frais de notaire

Lorsque l’on parle de « frais de notaire », il faut surtout comprendre : taxe, taxe et encore taxe !

La facture totale représente généralement 5% du prix d’achat sur Vaud, Genève et Fribourg, aux environs de 4% à Neuchâtel et plutôt 3% en Valais.

Vous aurez à payer le droit de mutation, les frais d’inscription au registre foncier et les frais du notaire à proprement parler.

Le droit de mutation est un impôt qui porte sur le montant du transfert de propriété entre personnes. Cet impôt, à la charge de l’acheteur, est le coût le plus lourd dans la transaction et représente 70% à 90% des frais de notaire. Sachez qu’il peut aussi être payé par le vendeur ou encore à part égale entre l’acheteur et le vendeur… Vous pouvez donc trouver ici un élément pour négocier le prix du bien. 😉

Le registre foncier est un service public où l’on trouve le nom des propriétaires d’un bien ainsi que les gages sur les immeubles (comme la cédule hypothécaire, la servitude etc.).

Encore des frais… 🙁 la cédule hypothécaire

Il est possible que vous deviez ajouter à ces démarches la création ou l’augmentation d’une cédule hypothécaire.

La cédule hypothécaire est le document légal qui sera en quelque sorte la contrepartie de votre dette hypothécaire. Elle permet au titulaire (qui devient votre prêteur) de réaliser le gage (en d’autres termes : de vendre aux enchères votre bien immobilier) dans le cas où vous ne parviendriez pas à payez vos factures d’intérêts ou d’amortissement.

Ce document est un papier valeur et laisse apparaître un montant qui est en général au moins égal au montant du prêt. Je vous recommande vivement de laisser une marge supplémentaire afin d’anticiper par exemple, de futurs travaux qui nécessiteraient un nouvel emprunt dans le futur. Voyez loin, cela vous évitera des frais inutiles…

Il existe maintes façons de gager son bien immobilier. La cédule est la plus courante en Suisse romande.

Cet article est extrait d’un bonus de 10 pages sur l’achat immobilier et qui sera bientôt disponible. 🙂

J’ai une question pour vous : est-ce que l’un de vos amis, ou l’un de vos collègues, ne sait pas s’il peut acheter sa résidence principale ? Si c’est le cas, envoyez lui cet article ! Vous lui rendrez service.

Acheter ou louer ? Le paradoxe de l’immobilier

Jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Si vous hésitez entre acheter et louer votre résidence principale, lisez cet article.

Nous vivons dans une décennie paradoxale : jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Pourtant, malgré les prix élevés, acheter sa résidence principale n’a jamais coûté aussi peu cher. A contrario, sous la pression démographique, louer sa résidence principale est de plus en plus cher. Alors, faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

C’est une question à laquelle il est difficile de répondre d’autant que les prix élevés des biens immobiliers font qu’il existe une grosse barrière à l’entrée pour quiconque souhaite accéder à la propriété. Et bien que devenir propriétaire soit le souhait de nombreux suisses, la nécessité d’un apport en fonds propres conséquent limite le « rêve » pour beaucoup de personnes.

Au delà d’un aspect sentimental quand il s’agit d’acheter sa maison, il convient de considérer l’alternative qui existe pour l’utilisation des fonds propres. Si ces derniers ne sont pas utilisés pour acheter sa résidence principale, ils peuvent servir à un autre projet. C’est ce qu’on appelle le coût d’opportunité.

Je vous propose ici de chiffrer, à travers un cas pratique, l’avantage réel (la différence de coût) en cas d’achat de sa résidence principale par rapport à la location.

Louer sa résidence principale. Quel coût ?

Pour les besoins de notre sujet, nous allons définir les éléments suivants : Mme et M. Suisse sont locataires de leur appartement de 4.5 pièces sur 110 mètres carrés (m2) au cœur de Lausanne (notre exemple fonctionne également sur Genève). Avec une vue sur le lac et trois chambres à coucher, leur appartement a été rénové récemment. Ils y ont vu naître leurs enfants et y sont attachés, d’autant que leur vie est articulée autour du quartier.

Leur loyer s’élève à 2’770.- francs mensuels hors charges (33’240.- annuels).

Notre couple se pose la question d’acheter un appartement répondant aux mêmes critères et dans le même quartier.

Les fonds propres nécessaires pour acheter sa résidence principale

A environ 10’000.- le m2, un appartement équivalent coûte approximativement 1’100’000.-. Devenir propriétaire d’un tel bien nécessite au minimum 20% de fonds propres soit 220’000.-, auxquels il faut ajouter 55’000.- de « frais de notaire » . Le total exigé pour l’acquisition de ce bien est au total de 275’000.-.

Notre couple dispose de cette somme.

Le coût de la propriété

Devenir propriétaire implique de payer des intérêts sur la dette hypothécaire. Dans notre cas, cette dernière s’élèverait à 880’000.- (prix d’achat de 1’100’000.- diminué des fonds propres de 220’000.-). Disons que le dossier d’emprunt de notre famille est bon et qu’ils obtiendraient un prêt hypothécaire avec un intérêt de 0.85% annuel sur 25 ans. Le coût de la dette se monterait à 624.- par mois (7’480.- par an).

Première remarque ici : nous sommes très loin de leur loyer actuel de 2’770.- ! Près de 4.5 fois moins élevé. 🙂

Seconde remarque, et afin d’être complet, il convient d’ajouter l’impact fiscal de la valeur locative sur le coût réel de l’appartement. Voyons cela.

La valeur locative et les déductions pour propriétaire

La valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute, dans votre déclaration d’impôts, à vos revenus du travail et du patrimoine. Pour un bien de 110 m2 à Lausanne et de construction récente, le canton de Vaud détermine (selon une recette magique, 🙂 demandez-moi pour le détail) une valeur locative de 12’921.- annuelle. Si par exemple, vous gagnez 100’000.- annuels de salaire, acquérir un tel bien fera passer votre revenu fiscal à 112’921.-

De cette valeur locative, vous pouvez déduire les intérêts de la dette de 7’480.- ainsi qu’un montant forfaitaire pour entretien correspondant à 20% de la valeur locative, soit 2’584.-. Notre valeur locative annuelle nette s’élève donc à 2’857.- (12’921.- moins 7’480.- moins 2’584.-).

Pour les besoins de notre calcul, mentionnons que le taux marginal d’imposition de notre famille suisse se monte à 35% – valeur arbitraire mais réaliste. 😉 La valeur locative augmenterait leurs impôts de 1’000.- par année (35% multipliés par 2’857.-).

Leur appartement en propriété leur reviendrait donc à 707.- par mois (8’480.- par année) soit presque quatre fois moins cher que leur loyer actuel.

Alors ? Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Ces calculs nous permettent de déterminer l’économie réalisée qui se monterait à 2’063.- par mois (24’756.- par année).

Rapportez cette économie au montant des fonds propres et des frais de notaire de 275’000.- et vous obtenez l’équivalent d’un ” rendement annuel ” de 9%. Plutôt pas mal !

Nous obtenons ici le coût d’opportunité. En dehors de tout sentiment ou envie liés à l’achat et si vous n’avez pas de projet avec une rentabilité supérieure à 9%, il peut être intéressant de devenir propriétaire.

Ceci est toutefois une vision simpliste de la réalité. Il faudrait considérer les risques de taux d’emprunt et de prix ainsi que les projets alternatifs réalisables avec ces fonds propres.

Économiser sur son loyer ! Pour quoi faire ?

Le prêteur de l’hypothèque (banque ou assurance) ne demande en général que 1% du montant du bien en remboursement de la dette soit 11’000.- par année dans notre exemple. A ce rythme, il faut 80 ans pour rembourser sa dette.

Dans que l’article que vous trouvez ici, je recommande vivement de rembourser sa dette hypothécaire, en tout cas indirectement, au plus tard d’ici à la retraite. L’avantage étant de s’assurer une retraite sereine, mais également de se protéger d’ici là de tout mouvement de prix ou de taux.

Si par exemple notre couple achète son appartement à ses 40 ans, il pourrait viser de rembourser indirectement sa dette sur les 25 années qui le séparent de la retraite légale (65 ans).

En l’absence de rendement, le montant à épargner s’élèverait à 2’930.- par mois (880’000.- / 25 ans = 35’200.- par an). Sachant que grâce à leur achat ils économiseraient 2’063.- par mois, leur effort ne serait « que » de 867.- par mois. En réalité et avec l’hypothèse d’un rendement moyen conservateur de 2% annuel, il ne faudrait consacrer que 2’290.- par mois au remboursement.

A noter que si les époux épargnaient déjà le maximum en 3e pilier (569.- par mois et par personne soit 1’138.- par mois à deux), il n’existerait en réalité pas d’effort d’épargne supplémentaire !

Afin de rembourser indirectement sa dette et de maintenir ses impôts bas, notre couple pourrait combiner des épargnes sous forme de troisièmes piliers, de plan d’épargne en fonds et de rachats de deuxième pilier. Ce mix offre l’avantage de la diversification, de la sécurité, de la disponibilité et du rendement sur du moyen à long terme.

Pour conclure

Il ne faut pas confondre rendement sur une épargne et économie de loyer.

Dans l’exemple cité, notre couple dépense un loyer moins élevé en étant propriétaire que s’il en était locataire. Il ne fait pas de rendement sur une épargne.

S’il avait l’opportunité de placer son argent (l’équivalent des fonds propres) à 9% annuel, il serait plus intéressant de conserver ce placement plutôt que de devenir propriétaire, notamment grâce au jeu des intérêts composés. Effectivement, en 16 ans seulement, leurs 275’000.- atteindraient le prix de l’appartement de 1’100’000.- (275’000.- X 1.09, composé pendant 16 ans).

Il faut aussi noter que les liquidités investies dans l’appartement ne sont plus disponibles pour réaliser d’autres projets.

Ceci étant dit, réaliser actuellement 9% de rendement annuel est compliqué et pour peu qu’on en ait les moyens, il peut s’avérer très intéressant de devenir propriétaire, malgré les prix élevés.

Pour être tout à fait complet, il faudra veiller à se protéger des mouvements de prix (krach immobilier) ou de taux d’emprunt (hausse) en épargnant à minima l’économie de loyer. Vous ne serez ainsi pas dépendant de votre prêteur (banque ou assurance) et d’une éventuelle demande de remboursement anticipé.

Merci pour votre temps de lecture et pour vos commentaires. 😉