Rééquilibrer votre patrimoine après votre achat immobilier

Vous venez d’acheter votre résidence principale et votre patrimoine ressemble plus à un champ de bataille qu’à un serviteur en ordre de marche ?

C’est le moment parfait pour « penser long terme ». Dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans, vous devrez faire face à l’échéance de votre dette. Deux inconnues se présenteront à vous : l’évolution du niveau des taux d’emprunt et des prix du marché immobilier.

Ces deux facteurs pourront influencer positivement ou négativement votre rythme de vie (budget mensuel) et votre patrimoine.

L’avenir, cet inconnu

Prenons un coût d’emprunt hypothécaire qui reviendrait à sa moyenne historique des 170 dernières années, soit 4.5% au terme de votre contrat. Dans ce cas, votre charge d’intérêts serait multipliée par trois ou quatre en comparaison du niveau actuel. Si dans le même temps vous faites « face » aux études de vos enfants ou au début de votre retraite (probablement 50% de revenu en mois), ce serait vite la galère. Vous devriez rogner sur votre épargne ou sur l’un ou l’autre poste de votre budget (vacances, voiture, sorties, habillement, etc.).

Une solution pour conserver un train de vie stable consisterait à rembourser les trois quarts de votre emprunt. Dans la réalité, vous arbitreriez certainement entre un remboursement anticipé et une hausse des coûts hypothécaires. Je vous laisse effectuer le calcul pour votre situation. Avec un facteur 4 et une dette de 800’000.-, vous devriez amortir 600’000.- pour maintenir inchangé votre rythme de vie.

L’effet ciseau : taux d’emprunt / prix de marché immobilier

Voyons maintenant l’effet de l’autre inconnue, à savoir l’évolution des cours de l’immobilier. Si les prix montent : pas de problème, vous pourriez même emprunter plus ! C’est notamment la réalité pour ceux qui ont acheté il y a dix à vingt ans. Dans le cas contraire, si les prix affichent -30% ou -40% (scénario extrême, il faut bien le préciser) à l’expiration de votre crédit, vous pourriez vous retrouver handicapé. Ce phénomène n’a rien de grave à long terme, mais si l’année 1992 se pointe pile au renouvellement de votre dette, votre créancier vous demandera de diminuer votre prêt avant de discuter d’une possible prolongation hypothécaire du montant restant.

Un exemple simple : mettons que vous avez acquis récemment votre maison 1 million de francs grâce à un emprunt de 800’000.-, soit le maximum généralement admis de 80%. L’effet de levier fonctionne ici en sens inverse. Avec un marché inférieur de 30%, vous devriez rembourser 240’000.- pour revenir dans « les clous » des 80% avant de pouvoir espérer proroger le crédit restant de 560’000.-. Votre prêteur pourrait vous demander de rembourser cette différence, et ce, même avant l’échéance de votre contrat. C’est ce qui s’est produit aux États-Unis pendant la crise des subprimes et en Suisse dans les années 1990. C’est d’ailleurs inscrit dans les petites lignes des crédits hypothécaires.

Notez que ces deux phénomènes peuvent avoir lieu en même temps puisque les hausses de taux ont comme effet de mettre sous pression les emprunteurs hypothécaires et donc par effet domino les prix de l’immobilier. Au vu du niveau actuel des taux, ce scénario n’a rien d’hypothétique.

L’importance des réserves de liquidités

Maintenant que vous savez quoi anticiper à long terme, il convient d’auditer votre patrimoine après l’achat et les derniers travaux. Vous devez remettre de l’ordre.

Le plus urgent consiste à reconstruire vos réserves de liquidités. Vous trouvez un article sur le sujet ici. Retenez qu’une réserve équivalente à quatre mois de dépenses hors impôts et charges sociales suffit à faire face aux pépins courants. Je vous recommande d’y ajouter les frais probables des deux ou trois prochaines années (chaudière, voiture…).

Une fois votre épargne de sécurité reconstituée, vous redevenez libre de vous orienter vers le moyen et le long terme.

Disponibilité versus immobilier

En injectant tout ou partie de votre patrimoine dans votre résidence principale, vous avez transformé certains avoirs très liquides (cash, portefeuille d’investissement…) en actif immobilisé (c’est-à-dire votre résidence ou votre appartement). Vous ne pourrez pas vendre quelques pierres de la maison pour récupérer des francs suisses en cas de besoin.

C’est le moment pour recommencer (ou commencer) un plan d’épargne. Ce dernier aura le mérite d’être rentable et mobilisable rapidement. Des fonds de placements, des actions, des obligations, des métaux précieux ou des matières premières peuvent le constituer.

Outre la disponibilité et le rendement, vous aurez l’avantage de diversifier votre fortune.

Ray Dalio, le fondateur de Bridgewater Associates, fonctionne avec des principes clairs de diversification. A son image, une de mes règles en investissement consiste à limiter le poids d’un secteur (immobilier ici) à 75% au maximum de tout mon patrimoine. À vous de fixer votre propre norme « sécuritaire ». Dans ce cadre 75/25, je serai théoriquement en mesure de résister à une baisse des prix immobiliers de l’ordre de 30%.

Retenez ici que si une grosse partie de votre patrimoine manque de liquidité, vous devriez prioritairement le diversifier avec des actifs non corrélés, rentables à long terme et disponibles en tout temps.

Le systématisme et la vision à long terme

Rome ne s’est pas construite en un jour… et l’épargne que vous avez accumulée pendant de nombreuses années avec comme objectif de devenir propriétaire est, en quelque sorte, à recommencer. Réjouissez-vous : tout continue maintenant. Acheter son habitation est le palier le plus difficile, car le « ticket d’entrée » est élevé en Suisse. Grâce à la « baisse de loyer » que vous avez normalement réalisée en devenant propriétaire, vous devriez directement passer à la deuxième étape de votre plan « liberté » : vous émanciper rapidement de votre prêteur.

La quasi seule façon de vous construire un patrimoine en recommençant à « zéro » est d’épargner systématiquement, mois après mois. Le principal avantage de cette stratégie est de faire fi des aléas émotionnels liés à notre propre nature ou à des facteurs externes tels que la volatilité des marchés financiers.

Pour conclure, je vous invite évidemment à vous faire coacher par un planificateur financier neutre et indépendant. Faire appel à un conseiller financier n’est pas une question de taille de patrimoine, mais plutôt une « envie d’éviter certaines erreurs ». Votre coach pourra vous accompagner pour trouver votre hypothèque, mettre en place le plan d’amortissement exigé par le prêteur et vous aider à construire de manière optimale votre patrimoine sur le long terme.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Quels documents administratifs conserver ?

Vous n’aimez pas l’administration ? Moi non plus ! 🙂 Chaque année, mes clients me demandent quels documents administratifs il est utile de conserver. C’est pourquoi je vous propose ici quelques clefs pour passer le moins de temps possible sur votre administration tout en restant efficace.

Par peur de détruire « LE » document, nous sommes effectivement nombreux à conserver tous les papiers reçus, allant jusqu’à les archiver par année.

Cette méthode, qui nécessite sans doute de la rigueur, permet, entre l’entrée dans la vie active et l’âge de la retraite, de cumuler 40 classeurs fédéraux (le fameux classeur archive) à raison d’un par an.

Notez qu’un classeur plein pèse environ 3.5 Kg. Ainsi, en 40 ans de vie active, nous accumulerions 140 Kg de papiers ! Et Selon les archivistes, il faut compter pour stocker ces 40 classeurs, 2.80 mètres linéaires (mesure officielle des archivistes) !

Savoir quoi conserver et quoi détruire n’est effectivement pas évident. Est-il utile de conserver autant de documents ? Je vous propose de vous exposer ma méthode qui pourrait vous être utile pour faire une diète de papier.

Trier à l’entrée

Globalement, je jette et recycle 😉 95% des courriers reçus à la maison. Une fois reçu, un document n’a que trois destinations possibles :

  • Prise de connaissance puis poubelle,
  • Prise de connaissance puis retour à l’expéditeur,
  • Prise de connaissance et archivage.

Tout comme les emails, je me désabonne systématiquement de tout ce qui ne m’est pas utile.

Le tri des documents à conserver

Un seul classeur m’est utile pour stocker les documents les plus importants.

Ce classeur est divisé grâce à des intercalaires mentionnant les principales catégories administratives.

Pour résumer, il serait préférable de conserver :

  • La prévoyance sociale regroupant :
    • Votre carte AVS,
    • Votre dernier certificat de la caisse de pension (2e pilier). Vous pouvez jeter les anciens. Si vous changez d’employeur, vérifiez que vos avoirs aient bien été transférés dans votre nouvelle caisse puis jetez l’historique,
    • Le dernier extrait de votre compte ou police de libre passage (si vous en avez un).
  • La prévoyance privée :
    • Vos polices d’assurances vie originale (3e pilier A et B),
    • Le dernier extrait de votre compte ou dépôt bancaire de 3e pilier A.
  • Vos polices d’assurances santé LAMal et complémentaires.
  • Vos polices d’assurances « choses » (RC, voiture, maison, protection juridique etc.).
  • Vos documents d’ouverture de compte bancaire et les accès e-banking (je jette TOUS les relevés bancaires hormis l’attestation fiscale du 31.12).
  • Votre bail à loyer ou votre contrat hypothécaire en cours.
  • Votre testament et/ou votre contrat de mariage.
  • J’ajoute les copies des pièces d’identité des membres de la famille, le livret de famille, le budget, les contacts importants, un récapitulatif des comptes bancaires et quelques contrats ou documents importants.

Notez que vous devriez idéalement conserver les conditions générales de vos polices d’assurances qui font légalement partie du contrat.

À priori, et sous réserve de spécificité propre à chacun, vous pourriez vous débarrasser de tout le reste. Si l’hiver est rigoureux, et à défaut de recyclage, un feu de cheminée peut être le bienvenu.

Les exceptions…

Ce serait trop beau s’il n’existait pas d’exception dans les documents à conserver.

C’est notamment le cas de votre administration préférée, j’ai nommé les impôts. Elle peut exiger que vous lui présentiez TOUS les documents jusqu’à 10 ans après la déclaration. Ici, j’utilise des pochettes cartonnées. Si votre déclaration est simple, avec peu de documents, préférez l’envoi par internet et l’archivage informatique.

Les propriétaires auront également un dossier ou un classeur spécifique pour chacun de leurs biens. Ma recommandation est d’archiver TOUTES les factures (notaire, expertises, frais d’agence, taxes et travaux). Les travaux apportant une plus-value à votre logement seront déductibles de la plus-value imposable lors de la vente. Les travaux de rénovation quant à eux seront déductibles de votre revenu imposable lors de l’année d’exécution. À condition d’avoir conservé les preuves…

J’anticipe vos questions !

Arrivé à ce stade, vous allez probablement souligner qu’il manque un tas de sujets non abordés. Voyons cela.

  • « J’ai perdu un document ! Que faire ? » : rien de plus simple. Appelez la compagnie ou l’administration responsable et demandez une copie.
  • Faut-il conserver les fiches de paye mensuelle ? Hormis si vous montez un dossier hypothécaire, quelle en est l’utilité ? Conservez plutôt le certificat de salaire annuel.
  • Les Bulletins de versements et les factures courantes (mensuelles) : sauf si j’en ai besoin pour les impôts ou pour refacturer / transmettre à quelqu’un : je jette. Grâce au paiement par internet, la trace est informatique et si j’ai oublié de payer, je recevrai un rappel de l’émetteur, rien de bien grave. Si finalement j’en ai besoin plus tard, je demande une copie de la facture.
  • Les factures non courantes comme les meubles, les bijoux, l’informatique… :  je les conserve comme preuve d’achat pour un assureur en cas de vol ou de destruction par exemple.

Quid de l’informatique pour conserver les documents ?

Jusqu’à maintenant je n’ai que peu parler d’informatique. Vous pourriez très bien tout archiver sur informatique et vous passer du papier. Le hic est que les polices d’assurance vie par exemple sont des « papiers valeurs » et ont un statut juridique propre (comme une action au porteur).

Il me semble dès lors plus pertinent d’archiver en papier et de faire un back-up informatique. C’est pourquoi je scan et j’archive mes documents sur informatique.

Décentraliser les polices d’assurances, les contacts importants et les pièces d’identité de la famille sur un serveur est aussi un choix pertinent (la boîte email ou un cloud sécurisé fait l’affaire. SecureSafe par exemple, avec son niveau de sécurité élevé et ses serveurs basés en Suisse me semble être une bonne solution – je n’ai pas de part dans cette entreprise). Vous aurez ainsi toujours accès à vos documents importants, aux quatre coins de la planète.

J’espère que ce régime express, efficace et sans frustration vous permettra d’alléger votre bibliothèque et votre esprit.

Votre feedback m’est utile. Dites-moi en commentaire si vous voyez d’autres éléments importants à prendre en considération.

Mariage : au-delà du symbole

« Devrions-nous nous marier ? » Voilà une question qui m’est régulièrement posée. Et pas seulement par des jeunes. Beaucoup de couples restent concubins pendant des années, qu’ils aient des enfants ou non. Au-delà du symbole, le mariage entraîne des effets civils, juridiques et fiscaux à ne pas négliger. Si vous souhaitez protéger au mieux votre famille, cet article devrait vous intéresser.

Je vous propose de jeter un œil sur les avantages et les inconvénients du mariage (et, par analogie, du partenariat enregistré) par rapport au concubinage dans les cas de la retraite et du décès d’un conjoint.

À ce stade, retenez que le système de prévoyance des trois piliers peut servir des rentes et/ou des capitaux aux survivants (conjoint, enfant, parent, frère, sœur…).

À la retraite

Si je commence par cet exemple, c’est que l’effet « négatif » du mariage à la retraite est relativement anecdotique. Non pas que je nie les impacts financiers pour les couples, mais qu’en comparaison aux effets bénéfiques du mariage, il reste mineur.

C’est cependant le cas que la presse évoque le plus fréquemment car, à la retraite, un couple marié verra sa rente AVS (premier pilier) plafonnée à 3’585.- francs par mois (dès 2021), tandis que des concubins au bénéfice de rentes maximales AVS, pourront toucher jusqu’à 4’780.- (2’390.- par personne).

De quoi donner des envies de divorce la soixantaine approchante. 

Pour ce qui est des pensions provenant du deuxième pilier ou des capitaux versés par le troisième pilier, le mariage ou le concubinage n’offrent pas d’avantages l’un sur l’autre. Les montants perçus individuellement resteront inchangés. Seule la fiscalité du couple marié pourrait être différente, selon les cantons.

En cas de décès

C’est dans le cas d’un décès que la balance penche fortement en faveur du mariage. Sans mariage, pas d’union scellée entre deux personnes devant la société civile. La cellule familiale n’est ainsi pas reconnue et ne peut se protéger efficacement contre les coups (et les coûts ! ) du sort.

Deux cas de figure sont à évoquer : les rentes perçues par les survivants (veuf/veuve et orphelin) et la transmission du patrimoine aux héritiers.

Quelles rentes pour les survivants ?

Imaginons que le conjoint d’un couple de concubins décède. Les enfants aux études jusqu’à leur vingt-cinquième anniversaire, percevront des rentes d’orphelins du premier pilier et du deuxième pilier, et ce, indépendamment que leurs parents soient mariés ou non. Le troisième pilier pourrait quant à lui verser un capital aux enfants. Dans un concubinage, le concubin survivant n’a le droit à rien puisqu’il n’est civilement pas lié au défunt.

En résulte ici une perte conséquente de rentrées financières pour la famille. Même si le concubin survivant a généralement la possibilité d’administrer les rentes d’orphelin perçues, il manquera un revenu substantiel à la fin du mois, pouvant aller jusqu’à plus de 80% du dernier salaire (cas où la rente d’orphelin correspondrait à 20% du salaire du défunt).

La veuve ou le veuf d’un mariage avec des enfants aurait le droit à des rentes du premier et du deuxième pilier. L’éventuel capital de troisième pilier lui reviendrait aussi de droit.

Enfin et ceci concerne tant les couples mariés que concubins, si le conjoint décédé s’occupait des enfants à la maison (majoritairement les femmes), et ne percevait pas de salaire à proprement parler, la perte financière relative serait aussi considérable. Ce travail coûte cher en réalité dès lors que le survivant doit engager du personnel pour pallier l’absence d’un parent (aménagement du temps de travail du survivant, crèche, garde parascolaire, temps de transport, repas, aide extérieure…).

Quelle fortune en cas de décès ?

Si notre famille de concubins disposait d’une certaine fortune, nous pourrions imaginer combler les lacunes de rentes par un transfert de richesse du défunt au conjoint survivant, via la succession.

Le problème ici est fiscal. L’absence de reconnaissance du concubinat entraîne une taxation lourde. Sur le canton de Vaud, des époux ou des partenaires enregistrés n’auraient pas à payer d’impôt de succession tandis que l’impôt frapperait à hauteur de 50% le montant transféré entre deux concubins « sans lien de parenté ».

Si la seule fortune de la famille est la résidence principale, l’absence de liquidités pour payer l’impôt est un problème à ne pas négliger.

Avec des parents concubins, les enfants récupéreraient légalement 100% du patrimoine du défunt. Cela peut s’avérer très vite handicapant, surtout lorsque la justice nomme un administrateur pour régler la succession dans le but de protéger les intérêts des enfants.

Le mariage échappe à cette situation en instituant le partenaire bénéficiaire à 50% des avoirs du conjoint décédé.

Vous pouvez même aller plus loin en aménageant votre contrat de mariage et en rédigeant un testament. La part légale des enfants peut être réduite au strict minimum appelé « part réservataire ». Ainsi, la succession pour les enfants peut être diminuée de 1/2 à 3/8e, au profit des autres héritiers et notamment le mari ou la femme de la personne décédée.

Concubins : quelles solutions pour protéger sa famille ?

Vous pouvez vous rendre compte que le mariage règle de façon simple la protection financière de la famille en cas de disparition d’un parent. Nous observons également que le concubinage peut être un piège pour le conjoint restant avec des enfants.

Si vous êtes concubins, vous pouvez cependant améliorer partiellement la situation sans recourir à une union civile (mariage ou partenariat).

Si le premier pilier ne verse pas de rente de survivant à des concubins, ce n’est pas obligatoirement le cas des caisses de pension (deuxième pilier) qui, et bien qu’elles n’en aient pas l’obligation, peuvent reconnaître le concubinage sous certaines conditions. Ces dernières sont notamment le fait de vivre ensemble depuis plus de cinq ans ou d’avoir des enfants en commun. Dans ce cas, la caisse fait mieux que la loi en versant des rentes ou des capitaux. Astuce : renseignez-vous auprès de votre caisse et annoncez votre conjoint. Si vous souhaitez approfondir ce sujet, cliquez-ici.

Le troisième pilier peut également pallier ces lacunes. En l’absence de descendant, vous pouvez instituer comme bénéficiaire du capital décès qui bon vous semble. D’ailleurs, l’impôt sera identique, indépendamment de l’ayant droit : entre 7% et 12% selon la situation. Mais attention, dès la naissance des enfants, ceux-ci deviendront automatiquement les héritiers.

Le décès à la retraite ?

Pour conclure sur ce thème, relevons le cas particulier du décès d’un conjoint marié à la retraite.

Lorsqu’un homme à la retraite laisse sa femme veuve, cette dernière touchera sa propre allocation AVS ou le 80% de la rente AVS de son compagnon disparu. Pas de cumul ici.

Petit exemple : Monsieur marié a le droit à une rente AVS de 2’350.- par mois et son épouse à 1’700.- mensuel. Leur pension de couple est cependant plafonnée à 3’585.-. En cas de décès de Monsieur : Madame percevrait les 80% de la rente de Monsieur soit 1’880.-, supérieurs à sa propre rente de 1’700.-.

Dans le cas contraire : si la femme est la première à partir et que les enfants adultes travaillent, l’homme n’a le droit à rien. Le principe d’égalité absent ici est de plus en plus contesté.

Un mot sur le partenariat enregistré : Le Pacs à la française qui permet l’union des couples hétérosexuels et homosexuels n’existe pas et n’est pas reconnu en Suisse. Les couples de même sexe devront y annoncer un partenariat enregistré. Ce dernier reprend les caractérisques du mariage sous le régime de la séparation des biens. Particularité des cantons de Neuchâtel et de Genève qui reconnaissent l’union hors mariage des couples hétérosexuels. L’AVS assimile les personnes au bénéfice d’un partenariat enregistré à des veufs. Ils ne peuvent pas bénéficier de rente de survivant.

Le deuxième pilier, quant à lui, verserait au conjoint restant 60% de la rente de retraite précédemment touchée. Sous certaines conditions, le cumul de rentes du deuxième pilier est donc possible.

En discussion au parlement

Enfin, une discussion aux deux Conseils a actuellement lieu pour modifier le droit des successions. Certains parlementaires souhaitent diminuer la part d’héritage légal pour les enfants et mieux prendre en considération le divorce dans la transmission du patrimoine. Affaires à suivre.

Pour aller plus loin, je vous invite à lire ces deux articles : comment faire face au décès du conjoint et éviter l’expulsion de la maison familiale lors d’un décès.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.