Immobilier : construire ses fonds propres rapidement

Savoir garder ses objectifs, y compris en période trouble est primordial.

Vous le constatez tous les jours devant les vitrines des agences immobilières et sur internet : les prix n’ont jamais été aussi élevés.

A contrario, les taux d’emprunt sont au plancher, ce qui permet de régler mensualité hypothécaire ridicule au regard du loyer payé à un propriétaire.

Les prix hauts impliquent de dégager un volume de fonds propres conséquent. Il faut généralement apporter 20 % du coût d’achat additionné des frais de notaire compris entre 3 % et 5 % en Suisse romande.

Je vous propose, à travers un exemple concret, un schéma d’épargne fiscalement optimisé pour construire vos fonds propres rapidement. Nous verrons aussi comment mettre votre famille à l’abri d’un coup dur (comme une maladie ou un décès) et comment rembourser votre dette immobilière le plus vite possible.

Envie versus réalité

Illustrons cela avec un couple romand qui gagne 200’000.- francs par an.

Les Romands sont actuellement locataires d’un 4,5 pièces de 100 m2 dont le loyer s’élève à presque 3’000.- par mois.

En regardant les annonces immobilières, ils constatent qu’un appartement avec une surface équivalente se paie aux alentours de 1,1 million de francs.

Grâce à leurs revenus en progression, c’est exactement le type de bien qu’ils pourraient se permettre d’acquérir. Se faisant, ils verseraient un loyer trois fois moins cher et aux environs de 1’000.- francs mensuels, charges incluses !

Notre couple s’interroge toutefois sur la taille de leur futur foyer. En effet, si 100 m2 de surface est adapté à leur situation actuelle, ce ne sera plus forcément le cas à l’avenir avec la venue d’un ou de plusieurs enfants. Ils préfèrent donc se fixer comme objectif l’achat d’un appartement ou d’une maison de 5 pièces de 130 m2 pour environ 1.4 million.

Revenus et fonds propres : respecter la faisabilité hypothécaire

Notre couple se retrouve confronté à deux obstacles qui limitent leur faisabilité hypothécaire : des salaires et des fonds propres insuffisants.

Leur premier défi concerne le revenu. La somme des charges du bien ne doit pas en excéder le tiers (33,3 %) des salaires. Ces charges sont composées du coût théorique de l’emprunt, du remboursement partiel de la dette et des frais d’entretien du bâtiment.

Avec un prix d’acquisition de 1,4 million et en se contentant de l’apport minimum (20 % pour le bien et 5 % de frais de notaire), notre couple obtient dans le meilleur des cas une faisabilité supérieure à 38 %.

En « jouant » sur l’autre facteur essentiel des fonds propres, les Romands pourraient réduire cette charge. Vous pouvez voir cela comme un vase communicant : en cas de revenus insuffisants, vous pourriez mettre plus de fonds propres. L’inverse fonctionne également jusqu’à la limite théorique des 80 % d’emprunt.

Avec leur revenu actuel, notre couple devrait débourser au minimum 370’000.- de fonds propres plus 70’000.- de frais de notaire soit un total de 440’000.-.

C’est leur second obstacle, car leurs disponibilités, servant de réserve de sécurité, se montent aujourd’hui à 40’000.- et ne pourront raisonnablement pas être investies dans ce projet immobilier.

Voyons donc comment les Romands pourraient construire ces 440’000.- le plus rapidement possible tout en privilégiant la sécurité de leur famille et les économies d’impôts.

Objectifs et épargne font bon ménage

Leur premier atout est de poursuivre un objectif précis. Ce sera beaucoup plus facile de mettre en œuvre une stratégie pour l’atteindre.

Enjoués et motivés, les Romands établissent un budget cohérent afin de définir leur capacité d’épargne. Cela leur a pris moins de quinze minutes. Ils constatent pouvoir mettre de côté sans effort une trentaine de milliers de francs par année.

En étudiant leur patrimoine de plus près, ils remarquent avoir déjà constitué 100’000.- dans leurs deuxièmes piliers auxquels viennent s’ajouter 12’000.- chaque année (par employé et employeur). Cette épargne « forcée » est la bienvenue puisqu’ils pourront la mobiliser pour acquérir leur résidence principale.

Ils espèrent que les politiques et les baby-boomers, forts de leur poids électoral, n’interdiront pas à l’avenir le retrait du capital pour l’achat immobilier…

Ici, et en épargnant tout en liquide, il leur faudra près de huit ans pour accéder à la propriété.

En plus de leur paraître un peu longue, cette solution présente trois inconvénients majeurs.

La faisabilité doit être maintenue en tout temps. Ainsi, l’absence de couverture en cas de décès ou d’invalidité pourrait mettre la famille en difficulté. C’est le premier handicap.

Ensuite, cette solution simple les contraindrait à vider tous leurs comptes, y compris la LPP, le jour de l’achat et sans autre choix possible.

Enfin et sans profiter de rendements à long terme, près de 30 ans seront nécessaires pour se débarrasser de leur dette.

Structurer son épargne

Ne lâchant rien, ils explorent les possibilités qui s’offrent à eux. Construire son patrimoine nécessite de le diversifier et de le structurer sur différents horizons de temps. Je vous recommande de toujours voir loin et au-delà de la prochaine échéance (achat immobilier ici) .

En économisant pour sa résidence principale, notre couple commence à sérieusement bâtir son avenir financier. Ces premières pierres, si elles sont posées intelligemment, leur procureront de la sécurité, des rendements et une économie importante de temps.

Cette solution « facile » (épargne en liquide) ne présente donc pas d’avantage.

Quelques concessions

Très motivés à l’idée d’acquérir leur logement rapidement, ils décident de couper quelques dépenses superflues et d’élever leur épargne à 35’000.- par an.

Les rabais d’impôts augmentent votre épargne

Notre couple romand se penche sur les placements « sociaux » et fiscalement déductibles du revenu. Le deuxième et le troisième pilier de notre système de prévoyance permettent l’achat de la propriété tout en économisant des taxes. Ne sachant par où commencer, les Romands se rapprochent d’un conseiller financier neutre et indépendant.

Après lui avoir expliqué leur projet et leurs objectifs de vie, le conseiller leur recommande d’adopter une stratégie d’épargne en trois étapes : économiser en 3e pilier, racheter leur deuxième pilier et épargner mensuellement en fonds de placements.

Outre les économies d’impôts substantielles, ne telle structure a le mérite de générer des rendements et de gagner du temps aussi bien pour l’achat à moyen terme que pour le remboursement de la dette à long terme.

Un troisième pilier intelligent

Le conseiller leur loue l’avantage de combiner un 3e pilier bancaire à un 3e pilier assurance. La solution bancaire pourra servir de fonds propres purs tandis que l’assurance permettra de protéger la famille en cas d’invalidité ou de décès vis-à-vis du prêteur.

En investissant chacun 6’826.- par année (maximum autorisé), ils obtiendront 32 % de rabais d’impôt (!) soit près de 4’400.- à eux deux. Cette somme viendra immédiatement accroître leur épargne qui passera de 35’000.- à 39’400.- par année. 

Le rachat du deuxième pilier

Racheter son deuxième pilier, et à condition d’y être autorisé, permet également de faire des économies fiscales. Les Romands optent pour un rachat de 10’000.- annuel (5’000.- chacun) qui permettront d’ajouter 3’200.- de rabais fiscaux à leur épargne annuelle.

Attention toutefois, lorsque l’on souhaite payer sa résidence principale avec sa caisse de pension : 10 % du prix du bien doit être réglé avec autre chose que le deuxième pilier. Cela peut se faire grâce aux liquidités, aux 3e piliers, ou par un fonds propre en nature comme des travaux.

Retenez également que la facture du notaire devra être acquittée en liquide et sans l’aide du deuxième ou du troisième pilier.

Ce constat nous amène à définir un montant minimum de fonds hors caisse de pension de 210’000.- dont au moins 70’000.- en liquide.

En gonflant leurs 2es piliers, notre couple se donne la possibilité de nantir ses fonds de pension plutôt que de les retirer. Ce choix offre l’avantage de ne pas impacter leur retraite future et d’éviter l’impôt de sortie LPP d’une vingtaine de milliers de francs dans leur cas.

Grâce à cette stratégie, les Romands économiseront 7’400.- d’impôts par an et augmenteront leur épargne d’autant, la faisant passer de 35’000.- à plus de 42’000.-.

Épargner en fonds

Si vous êtes encore là et que vous avez suivi 😉 il reste un peu plus de 18’000.- d’économie annuelle non utilisée. Le conseiller financier suggère de les investir mensuellement dans un plan d’épargne en fonds.

Avec un horizon de temps relativement serré de 5 à 10 ans, notre couple devrait privilégier un profil d’investissement « à l’équilibre ».

Au-delà du rendement, je vois plusieurs avantages à épargner en fonds. C’est une solution simple à mettre en oeuvre qui peut être automatisée. Les capitaux épargnés restent disponibles en tout temps même s’il faut idéalement respecter l’horizon de temps supérieur à 5 ans. Enfin, en cas de volatilité des marchés, un plan mensuel permet de pratiquer le coût moyen d’achat, ce qui augmente la sécurité.

Combien d’année et d’argent gagné ?

En suivant ce plan, et avec l’aide de quelques rendements, notre duo romand pourra passer à l’achat en moins de 7 ans.

Au-delà de l’année gagnée, vous remarquerez sur le tableau ci-dessous « structurer son épargne » que, après 10 ans, la fortune de notre couple s’élèverait à près de 50 % de la valeur de leur bien.

À plus long terme, et en intégrant à leur épargne l’économie de loyer générée par l’achat (2’000.- par mois), leur maison sera totalement payée en 18 ans contre près de 29 ans dans la première solution. Plus de 10 ans de gagner ! Sur une vie, ça commence à compter. 

Ils se seront également protégés l’un et l’autre en cas de pépin afin de laisser intacte leur faisabilité grâce à des capitaux décès notamment.

Avec un tel raisonnement, notre couple pourra rapidement songer à anticiper sa retraite de plusieurs années ou à s’offrir un destin « sur mesure » avec par exemple quelques années sabbatiques.

Lors d’un prochain article, nous verrons que l’achat d’un bien immobilier ne se limite pas à trouver un taux. Une planification globale intégrant notamment le remboursement de la dette, la planification de la retraite ou le droit successoral est gage de réussite et de sécurité.

Vous retrouvez cet article également sur investir.ch

Quelles solutions pour planifier sa retraite ?

Apprenez en plus sur la planification de votre retraite tout en économisant beaucoup d’impôts !

Vous pouvez y arriver en dix ans seulement.

Dans les articles précédents sur l’AVS et le deuxième pilier, nous avons vu, à travers l’exemple de Luc et de Marie, la perte à laquelle notre couple peut s’attendre en anticipant de deux ans leur retraite. Voyons maintenant comment ils peuvent planifier leur retraite pour faire face à ces défis.

Pour rappel, Luc et Marie ont actuellement 53 et 54 ans. Du fait de leur différence d’âge, Luc aura 63 ans lorsque Marie en aura 64. L’idée de Luc est de prendre sa retraite deux ans en avance sur la retraite ordinaire de 65 ans afin qu’ils puissent commencer à profiter en même temps de leur « nouvelle vie ».

Dans les grandes lignes, et en procédant ainsi, l’AVS et le deuxième pilier de Luc seront amputés de 13,6% par rapport à la retraite légale, et ce, à vie. Nous avons également vu que le revenu de notre couple à la retraite sera équivalent à moins de 50% de leur revenu actuel (16’700.- francs bruts aujourd’hui contre 7’806.- demain).

Notez que même si Luc ne prenait pas de retraite anticipée, et bien qu’ils aient tous les deux travaillé et cotisé toute leur vie, leur revenu de retraite serait proche des 50% de leur revenu actuel ! Une bonne raison pour planifier sa retraite à l’avance.

Heureusement, Luc et Marie anticipent de dix ans leur retraite, ce qui leur laisse le temps de planifier un atterrissage « en douceur ». Tentons de voir ici, comment Luc et Marie pourraient se préparer efficacement à cette baisse soudaine de revenu.

Revenu versus train de vie

En planifiant votre retraite, vous devez chercher des chiffres de référence pour y voir clair et pour trouver la bonne direction.

Dans le cas de Luc et de Marie, nous connaissons deux chiffres intéressants : leur revenu actuel de 16’700.- mensuel et leur revenu probable de retraite de 7’806.-.

À votre avis, quelle autre donnée pourrait les aider à combler leur lacune de revenu à la retraite ?

C’est leur train de vie ou autrement dit, leur budget. Ils ne dépensent pas forcément ce qu’ils gagnent : épargne, impôts, charges sociales… autant de « dépenses » qui n’auront pas le même poids à la retraite.

Faire un budget est primordial lorsque l’on planifie sa retraite. Et bien que la vie soit remplie de surprise, il existe toute une série de charges fixes ou peu variables qui sont facilement identifiables.

À vrai dire, le budget est la pierre angulaire, à tout âge, d’une bonne planification financière.

Tentons maintenant de mettre en lumière ces dépenses.

Les charges encore présentes à la retraite.

L’un des postes que notre couple continuera de payer à la retraite est l’assurance maladie. Vous pouvez prendre vos factures actuelles et les augmenter du chiffre exorbitant de 4,12% par année d’ici à votre retraite.

Avec le vieillissement de la population, l’augmentation sera probablement plus élevée encore. Je me suis contenté de prendre l’inflation des primes de la LAMal entre 1999 et 2019 sur le site de l’Office fédéral de la statistique.

Pour vous donner un ordre d’idée : si vous payez 8’400.- par année aujourd’hui pour la LAMal et les complémentaires, vous payerez demain 12’600.-. Il faut également ajouter pour un grand nombre de complémentaires les paliers d’âges propres à chaque assureur.

Pour vos autres dépenses courantes comme les assurances choses, vos courses, les habits, le loyer si vous êtes locataire, les frais de votre maison si vous êtes propriétaire, l’énergie, les communications… vous pouvez prendre vos chiffres actuels et appliquer une inflation de 1,1% par an (inflation officielle moyenne des 40 dernières années. 100.- aujourd’hui vaudra 111.- et des poussières dans dix ans).

Si vous êtes propriétaire, vous devriez avoir les moyens d’effacer votre dette à la retraite. Aussi, vous avez peut-être actuellement la possibilité de renégocier pour longtemps et au-delà de votre retraite, votre dette hypothécaire. Prenez votre coût renégocié.

Par prudence, et si vous n’avez pas la possibilité de changer votre charge d’intérêt, vous pouvez prendre le taux hypothécaire moyen historique de 4,5%. Ce taux sert de référence aux prêteurs (banques et assurances) pour le calcul de la faisabilité hypothécaire.

**Astuce hypothécaire**

Je peux vous proposer en ce moment des taux exceptionnels aux environs de 1% sur 25 ans, avec une quasi-absence de contrainte en cas de résiliation avant l’échéance. C’est de mon point de vue révolutionnaire dans le monde suisse de l’hypothèque et cela permet de planifier sereinement l’effacement de sa dette.

Contactez-moi si vous souhaitez en discuter raphael.battu@maretraite.ch

Les charges qui disparaîtront ou qui seront diminuées à la retraite :

En réalisant votre budget, vous identifierez également des charges qui n’auront plus lieu d’être. Ce sont les dépenses liées au travail comme les charges sociales, les frais de voiture ou les abonnements de transports publics ou les frais liés aux enfants qui auront quitté la maison.

Les autres « dépenses » que vous pourrez éliminer concernent votre épargne. En effet, si vous avez vécu suffisamment prudemment, vous n’aurez plus à rembourser de dette immobilière. De fait, l’amortissement de la dette hypothécaire, et vos troisièmes piliers seront clos.

Enfin, les impôts ne seront plus basés sur votre revenu du travail (16’700.- mensuel pour Luc et Marie), mais sur votre nouveau revenu de retraite (7’806.- dans notre exemple).

Attention toutefois à ne pas les sous-estimer : beaucoup de dépenses ne seront plus déductibles : épargne en 3e pilier, rachat de 2e pilier, dépenses liées à l’activité professionnelle, présence des enfants à la maison, etc. Luc et Marie payeront vraisemblablement plus de 1’100.- d’impôts par mois sur Lausanne (!) en l’absence de fortune. Leur taux moyen d’imposition passera de 19% à 14%.

Les nouvelles dépenses de retraite à planifier.

A contrario de ce que nous venons de voir et selon le mode de vie que vous choisirez, de nouvelles dépenses pourront s’ajouter. Elles sont cependant difficiles à prévoir.

Vous aurez probablement 50% de revenu en moins, mais 100% de temps en plus qu’il faudra bien occuper.

Passer du temps avec vos petits-enfants, au théâtre ou au musée ne vous coûtera pas excessivement cher. Il n’en sera pas de même pour les voyages, la location d’un appartement (si vous vendiez votre maison par exemple) ou la location d’une résidence secondaire qu’il faudra anticiper.

**Astuce**

Si vous vous êtes habitué tôt à vivre avec 80% de votre revenu net, il sera facile de passer la marche de la retraite sans consommer votre épargne trop rapidement.

Vous pourriez vous passer d’un budget dans le cas où vous décideriez volontairement d’épargner 20% à 30% de votre revenu, tout au long de votre vie, et ce quoiqu’il arrive.

Si vous cherchez à acquérir l’indépendance financière, vous pourriez adopter un mode de vie un peu plus frugal que la moyenne de vos contemporains en épargnant jusqu’à 40%, voir 50%… de vos revenus. En investissant cette épargne, vous gagnerez tôt en liberté financière.

Effacer sa lacune de retraite

Luc et Marie ont réalisé leur budget et ont identifié que sans leurs enfants, ils dépenseront environ 9’000.- par mois, soit 1’200.- de plus que ce qu’il est prévu de gagner (7’806.-).

Grâce aux taux hypothécaires actuellement bas, ils décident de figer leur loyer sur 25 ans soit jusqu’à leurs 80 ans. Leur dette leur coûtera environ 500.- par mois. Une belle économie de réalisée si l’on regarde les 1’300.- qu’ils payaient jusqu`à aujourd’hui.

La combinaison de ces éléments leur permet dès lors d’épargner 2’500.- par mois (30’000.- par année) et ce malgré la présence des enfants aux études supérieures (ils ont commencé à épargner dès la naissance des enfants pour ce poste).

Notons que leur maison des années 60 aura probablement des frais importants dans les années qui viennent (chaudière, façade). Ce poste est également à planifier.

Planifier sa retraite et structurer son épargne.

Notre couple décide de maximiser les économies d’impôts et va répartir son épargne sur trois axes à raison de 10’000.- par poste (30’000.- d’épargne divisée par 3 postes = 10’000.-)

Réaliser des travaux dans sa maison.

Tout d’abord, ils vont garder des liquidités pour faire face aux travaux de la maison en y consacrant 10’000.- par an.

Avec cette épargne de 120’000.- sur dix ans, ils pourront changer la chaudière, refaire les façades et améliorer quelques pièces comme la cuisine et les salles de bain. Grâce aux économies d’impôts qu’ils réaliseront au fur et à mesure des années, ils pourront garder une réserve supplémentaire pour d’éventuels aléas ou travaux dans plusieurs années.

En procédant ainsi, et en mettant à jour leur maison, ils se donnent la possibilité de revendre leur bien assez facilement et pourraient donc changer leurs plans à tout moment.

Racheter son deuxième pilier.

Planifier sa retraite passe souvent par le rachat du deuxième pilier. Luc et Marie ont la possibilité de racheter 120’000.- sur leurs caisses de pension. Cela tombe bien, car racheter sa caisse de pension dans les 10 dernières années de sa vie active est très intéressant en ce qui concerne les économies d’impôts et le rendement.

Ils pourront donc consacrer 10’000.- de leur épargne annuelle pour les rachats.

Ici, il faut distinguer la partie d’épargne qui ira dans la partie obligatoire LPP (qui servira une rente à 6,8%) de la partie qui ira dans le surobligatoire (servant une rente plus faible de 5,25%).

Grâce à ces rachats, ils augmenteront leur revenu de retraite de 500.- par mois.

Notez aussi que l’économie d’impôt qui résultera de ce rachat se montera à 3’500.- par année (!) soit 35’000.- sur dix ans.

Maximiser son 3e pilier « A ».

Qu’est-ce que planifier sa retraite sans le 3e pilier ? Luc et Marie mettront le maximum déductible en 3e pilier « A ». En 2020, chaque salarié affilié à un deuxième pilier a le droit d’épargner 6’826.- par année sous la forme d’un troisième pilier lié à la retraite. Ils pourront mettre 13’652.- sous cette forme chaque année.

Pour se faire, ils consacreront les 10’000.- d’épargne disponible additionnée des 3’500.- d’économies d’impôts réalisées grâce aux rachats des deuxièmes piliers.

Cerise sur le gâteau, cette structure d’épargne leur apporte encore 4’400.- d’économie d’impôt supplémentaire ! En combinant le rachat du deuxième pilier et l’épargne en 3e pilier, ils réaliseront chaque année près de 8’000.- d’économie d’impôts soit 80’000.- sur dix ans. À laquelle il faudra ajouter les économies réalisées grâce aux travaux dans la maison.

Ils privilégieront des comptes de 3e pilier bancaires et investis afin de viser un rendement faible, mais conservateur aux environs de 2,5% moyen annuel.

À leur retraite, cette épargne se montera aux environs de 136’000.- net d’impôts et leur apportera environ 600.- par mois de revenu supplémentaire.

**Astuce**

Lors du retrait du capital de 3e pilier, un impôt « de sortie » sera prélevé. Afin de casser la progression fiscale et de baisser cet impôt, Marie (ou Luc) retirera son 3e pilier une année avant sa retraite.

Ils économiseront ainsi 25% de cet impôt de sortie !

Un arrêt récent (2019) du tribunal fédéral confirme et valide cette pratique 🙂

Un plan d’épargne en fonds flexible

Enfin, le solde des économies d’impôts réalisées d’environ 400.- mensuel sera épargné dans un plan d’épargne en fonds. Notre couple pourrait aller chercher 3% ou 4% de rendement par an.

Planifier sa retraite peut aussi passer par une épargne libre, flexible et disponible à tout moment.

Luc et Marie pourront également verser à leur bon vouloir dans ce plan la réserve non dépensée des travaux de la maison.

Cette épargne supplémentaire de 400.- mensuel représentera environ 55’000.- grâce à laquelle ils pourront augmenter leur revenu de retraite de plus ou moins 200.- par mois.

Le résultat de cette planification retraite

En maximisant leur épargne, leurs économies d’impôts et tout en cherchant le bon compromis entre le rendement et le risque, leur lacune de retraite de 1’200.- sera allégrement comblé.

De plus, leur maison sera dans un état impeccable, ce qui leur permettra de garder toute la flexibilité et la liberté dont ils pourront avoir besoin.

Une bonne planification doit rester flexible, mais être volontaire. Chaque situation est unique. Faites-vous accompagner par un conseiller financier pour ne rater aucune économie d’impôt et planifier correctement votre retraite 😉

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Ai-je les moyens d’acheter mon logement ? La faisabilité.

Acheter son propre logement nécessite un certain niveau de revenu et une mise de départ.

Avant de chercher à acheter un bien, il va falloir déterminer si vous en avez les capacités. C’est ce qu’on appelle la faisabilité. Nous pouvons aussi définir la faisabilité par cette question : quel est le prix maximum du bien que je peux acheter ?

Cette faisabilité est déterminée par deux éléments : vos revenus et votre épargne accumulée qui servira à payer les fonds propres et les frais de notaire.

La faisabilité en fonction de vos revenus

Les charges annuelles liées au bien immobilier ne peuvent excéder le tiers (33.3%) de vos revenus bruts.

Ces charges sont composées de trois éléments majeurs : les intérêts d’emprunt, l’entretien du bien et le remboursement de la dette.

Chaque prêteur définissant ses propres normes de calcul, la faisabilité variera d’un établissement à un autre. Je peux toutefois vous dire que dans la grande majorité des cas, les prêteurs comptent 4.5% pour les intérêts d’emprunt, 1% pour l’entretien du bâtiment et 1% pour le remboursement de la dette.

Si vous voulez avoir une idée assez proche de la réalité du prix maximum qu’il vous est possible de débourser, prenez la somme de vos revenus bruts annuels – en incluant la moitié de la moyenne de vos bonus perçus lors des trois dernières années… vous suivez ? 😉 Puis divisez le montant obtenu par 5.6% et divisez encore par trois (ce qui vous permet d’obtenir le tiers du revenu).

Un exemple. Prenons un couple qui gagne 180’000.- francs bruts par an brut et qui, sur les trois dernières années, a perçu une moyenne de 40’000.- de bonus annuel. Il pourra retenir la moitié des bonus donnant un revenu maximum de 200’000.-. Divisons ce revenu par 5.6% puis divisons ce quotient (le résultat de la première division) par 3, et nous obtenons un prix d’achat maximum de 1’190’476.- (200’000.- / 5.6% / 3).

Retenez que le prix maximum n’est pas forcément le prix auquel il faut acheter. Acheter en deçà de la faisabilité maximale permet de garder une marge de sécurité intéressante en cas de pépin, et réduit aussi l’effort d’épargne nécessaire au remboursement de la dette. 🙂

Enfin, vous pouvez compenser un « manque » de revenu en augmentant la part de fonds propres. Justement, voyons ce que sont les fonds propres.

La faisabilité en fonction de vos fonds propres

Ici nous parlons simplement de votre épargne disponible pour réaliser votre achat.

Cette épargne peut être constituée de liquidités, d’une donation, d’un terrain, de votre capital de 2e pilier, de vos 3e piliers, d’un prêt familial, d’un héritage immobilier… Il existe sans doute autant de possibilités que d’individus.

Voyons ci-dessous le cas le plus fréquent et le plus standard.

En Suisse, pour pouvoir acheter votre résidence principale, vous devrez investir au minimum 20% du prix du bien de votre poche. Ce sont vos fonds propres.

Au moins 10% du prix du bien doivent être payé avec des avoirs ne provenant pas de votre caisse de pension, c’est à dire en liquide, en 3e pilier ou encore en bien immobilier (un héritage par exemple).

Certains prêteurs exigent un minimum de 33.3% de fonds propres. C’est le cas de certains assureurs ou de certaines banques, en particulier lorsque que vous achetez dans des régions où les prix sont considérés comme très élevés. Par exemple, sur l’arc lémanique et à Zurich, plusieurs prêteurs estiment que les prix sont tellement hauts qu’ils se mettraient à risque de prêter les 80% habituels. Ainsi, ils exigent un niveau de fond propres plus important pour se protéger d’une éventuelle baisse des prix.

Notez que plus vous mettrez de fonds propres, plus vous augmenterez votre sécurité en cas de hausse des taux ou de baisse des prix.

Vous pourriez également nantir (mettre en garantie) votre caisse de pension en guise de fonds propres. L’avantage sera de ne pas impacter vos avoirs de retraite grâce à une dette plus importante. Au vu des taux bas et si vous en avez les moyens, c’est une solution très intéressante. J’en parle ici.

Si vous acquérez un bien de rendement, il vous faudra débourser, dès le 1er janvier 2020, 25% de fonds propres. Ici il n’est pas permis d’utiliser votre caisse de pension ou vos 3e piliers.

Les frais de notaire

Lorsque l’on parle de « frais de notaire », il faut surtout comprendre : taxe, taxe et encore taxe !

La facture totale représente généralement 5% du prix d’achat sur Vaud, Genève et Fribourg, aux environs de 4% à Neuchâtel et plutôt 3% en Valais.

Vous aurez à payer le droit de mutation, les frais d’inscription au registre foncier et les frais du notaire à proprement parler.

Le droit de mutation est un impôt qui porte sur le montant du transfert de propriété entre personnes. Cet impôt, à la charge de l’acheteur, est le coût le plus lourd dans la transaction et représente 70% à 90% des frais de notaire. Sachez qu’il peut aussi être payé par le vendeur ou encore à part égale entre l’acheteur et le vendeur… Vous pouvez donc trouver ici un élément pour négocier le prix du bien. 😉

Le registre foncier est un service public où l’on trouve le nom des propriétaires d’un bien ainsi que les gages sur les immeubles (comme la cédule hypothécaire, la servitude etc.).

Encore des frais… 🙁 la cédule hypothécaire

Il est possible que vous deviez ajouter à ces démarches la création ou l’augmentation d’une cédule hypothécaire.

La cédule hypothécaire est le document légal qui sera en quelque sorte la contrepartie de votre dette hypothécaire. Elle permet au titulaire (qui devient votre prêteur) de réaliser le gage (en d’autres termes : de vendre aux enchères votre bien immobilier) dans le cas où vous ne parviendriez pas à payez vos factures d’intérêts ou d’amortissement.

Ce document est un papier valeur et laisse apparaître un montant qui est en général au moins égal au montant du prêt. Je vous recommande vivement de laisser une marge supplémentaire afin d’anticiper par exemple, de futurs travaux qui nécessiteraient un nouvel emprunt dans le futur. Voyez loin, cela vous évitera des frais inutiles…

Il existe maintes façons de gager son bien immobilier. La cédule est la plus courante en Suisse romande.

Cet article est extrait d’un bonus de 10 pages sur l’achat immobilier et qui sera bientôt disponible. 🙂

J’ai une question pour vous : est-ce que l’un de vos amis, ou l’un de vos collègues, ne sait pas s’il peut acheter sa résidence principale ? Si c’est le cas, envoyez lui cet article ! Vous lui rendrez service.