Achat immobilier : cinq et une idées reçues

L’achat immobilier est un vaste domaine où certaines idées préconçues ont la vie dure. Les réglementations ajoutent de la complexité au sujet et le vocabulaire employé est souvent spécifique. Je vous propose de passer en revue cinq et une idées reçues sur l’immobilier.

Lors de l’achat, je n’ai pas le droit d’utiliser plus de 10% de mon 2e pilier

Au printemps 2012, la FINMA (l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) a introduit une nouvelle mesure quant à la source des fonds propres utilisés pour acquérir sa résidence principale.

Cette réglementation est souvent mal interprétée. Précédemment, les fonds propres pouvaient venir en totalité de la caisse de pension. Dorénavant, un minimum de 10% de la valeur du bien doit être apporté sous une autre forme qu’une mise en gage ou qu’un retrait anticipé de son fonds de pension.

Cela signifie que l’acheteur doit payer comptant, en nature ou en 3e pilier, les dix premiers pour cent de la valeur du bien, avant d’avoir recours à son 2e pilier. L’acheteur peut ensuite librement et totalement vider sa caisse de pension jusqu’à ses 50 ans. Passé cet âge, il pourra retirer le montant le plus élevé entre la moitié de sa caisse et le montant dont il disposait à ses 50 ans.

Le notaire s’en met plein les poches !

En Suisse romande, les « frais de notaire » pour l’achat immobilier sont élevés et s’établissent entre 3% et 5% selon qu’on est domicilié en Valais ou sur Vaud. Une idée préconçue affirme que les notaires encaissent une très grande partie de cet argent.

Alors même s’il est vrai que vous ne pourrez vous passer du notaire pour concrétiser votre achat, dans la réalité, ces frais sont majoritairement des taxes.

L’impôt le plus important (70% à 90% de la facture) est le droit de mutation. Il permet de transférer, auprès du registre foncier, la propriété vers l’acquéreur.

Les frais de notaire incluent également l’inscription au registre foncier et les honoraires du notaire à proprement parler.

Pensez que vous devrez peut-être réaliser des démarches supplémentaires telles que la création de cédules hypothécaires ou de servitudes par exemple. Ces étapes alourdiront la note globale du notaire.

Grâce aux taux bas, ma faisabilité augmente 🙂

Vous savez sans doute que la somme des charges de votre bien ne peut excéder le tiers de votre revenu. C’est-à-dire que si vous gagnez 168’000.- francs par an, les frais de l’immeuble ne pourront dépasser les 56’000.-. Ces dernières sont composées des intérêts hypothécaires, de l’entretien du bâtiment et du remboursement de la dette.

Lors d’un achat immobilier et avec des taux bas, de l’ordre du pour cent annuel, l’on se dit que les charges annuelles pour le calcul de la faisabilité diminuent.

Dans les faits, les prêteurs calculent avec des taux d’emprunts bien plus élevés que ce que vous pourriez obtenir dans la réalité soit un taux compris entre 4% et 5,25% en fonction de l’entreprise.

Ainsi, pour un bien d’un million de francs et une dette de 800’000.-, le coût (fictif) de l’emprunt s’élèvera à 36’000.- pour un taux de 4,5%. Vous devrez ajouter pour l’évaluation 10’000.- de remboursement et 10’000.- d’entretien. Le total dans ce cas se monte à 56’000.- qui nous donne un revenu annuel nécessaire d’au minimum 168’000.-.

Seules les banques prêtent de l’argent

Dans les faits, tout le monde peut vous prêter de l’argent pour acheter un bien immobilier. Vous aurez souvent affaire à une société financière. Le premier prêteur hypothécaire auquel on pense est la banque, mais vous pourriez aussi vous diriger vers un assureur ou une caisse de pension.

Il vaut la peine de comparer les différentes solutions. Les banques vous offriront plus de flexibilité, notamment si vous devez réaliser des travaux d’importance. Les assureurs pourraient vous consentir une hypothèque à des taux plus avantageux et sur des durées plus longues.

Notez toutefois qu’une caisse de pension ou une assurance n’entrera pas forcément en matière pour financer un bien de rendement.

Je peux rompre mon contrat hypothécaire à tout moment

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez procéder à un nouvel achat immobilier, vous pourriez être amené à rompre votre contrat hypothécaire.

Vous pourrez généralement le faire mais les frais qui en résultent vous en dissuaderont. Outre les intérêts restants dus pour la période, les établissements prêteurs peuvent ajouter des pénalités et des frais de dossier.

Je ne peux que vous recommander de lire en entier votre « contrat-cadre » hypothécaire. Vous serez ainsi au clair avec les conséquences d’une rupture anticipée.

Facteur aggravant : depuis décembre 2019, une décision du Tribunal Fédéral remet en question le principe de déductibilité des intérêts restants dus. Pour faire simple, auparavant, vous pouviez soustraire de votre revenu imposable une grosse partie de la facture à payer.

Aujourd’hui, trois cas de figure s’appliquent. Si vous rompez un contrat pour en reprendre un nouveau dans le même établissement prêteur, vous pourrez déduire le montant de la facture de votre revenu imposable. Dans le cas où vous arrêteriez votre contrat en vue de changer d’établissement, vous ne pourrez plus retrancher votre pénalité. Enfin, en cas de rupture anticipée faisant suite à une vente prématurée, les frais seront à déduire de l’impôt sur les gains immobiliers.

Il y a fort à parier que les administrations fiscales cantonales appliquent cette jurisprudence à l’avenir.

En Suisse je ne rembourse pas ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts…

Cette phrase est partiellement juste. Elle devrait plutôt être écrite de la manière suivante : « En Suisse je ne rembourse pas – directement – ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts. Mais je me constitue un patrimoine sur 15 à 25 ans (maximum retraite) afin de pouvoir éteindre ma dette si le besoin s’en faisait sentir. »

Cela peut s’avérer utile avec des petits revenus de retraite, des taux qui augmentent trop fortement ou des prix de l’immobilier qui baissent et incitent à diminuer le volume de dette.

Vous trouvez plusieurs articles sur le remboursement de la dette ici et ici.

En complétant le formulaire ci-dessous, vous pourrez recevoir le guide “Éviter les pièges immobiliers : 16 notions indispensables” 😉

Quel revenu pour quel train de vie à la retraite ?

Selon l’AVS, nous travaillons pendant une quarantaine d’années avant de pouvoir entamer une seconde vie de retraité. Alors que pendant ces années de labeur, vos revenus n’ont probablement cessé de croître, du jour au lendemain ils vont baisser de 35% dans le meilleur des cas et de plus de 50% si vous n’avez pas pris les devants.

Notez que plus votre salaire actuel est élevé, plus votre lacune à la retraite sera importante. Au-delà de 80’000.- francs de rémunération annuelle, le manque à gagner s’accroît très rapidement.

Mieux vaut donc épargner tôt. Repousser le « problème » aux calendes grecques ne fera qu’augmenter la douleur lorsque vous arriverez à la retraite. D’autant que l’espérance de vie en bonne santé s’approche d’une quinzaine d’années !

Je vous propose dans le présent article d’estimer votre futur revenu de retraite. S’il vous reste suffisamment de temps (plus de cinq ans), je vous renvoie à mon post « Combien d’épargne consacrer à sa prévoyance retraite ? » afin de trouver des solutions.

Quel revenu de retraite du premier pilier ?

Si pendant vos années de travail, une seule entreprise à la fois payait votre salaire, lors de vos « grandes vacances », plusieurs entités y pourvoiront.

La première d’entre elles est l’assurance-vieillesse et survivants (AVS, premier pilier). Son calcul peut sembler compliqué. Je vais me contenter de vous guider dans sa version la plus simple et sans discuter des bonifications complémentaires, des lacunes de cotisation, du divorce, etc.

Afin de définir votre droit à l’AVS, vous devez vous munir de votre extrait de compte individuel et de l’échelle 44.

Cet extrait résume vos revenus cotisants tout au long de votre carrière. Vous pouvez le commander en cliquant ici. Si vous ne savez quelle caisse choisir, sélectionnez-en une dans votre canton de domicile (22 pour Vaud par exemple).

À la fin du formulaire, cliquez bien sur « je désire un extrait de tous les comptes individuels tenus à mon nom dans l’AVS (b). »

Vous recevrez ce document quelques jours plus tard par courrier postal. Il résume vos salaires passés et vos années de cotisation. Définissez votre revenu annuel moyen en divisant la somme des paies de votre carrière par le nombre d’années de cotisation.

Vous pourrez ensuite associer ce revenu moyen à ce que l’AVS appelle l’échelle 44 que vous trouvez en cliquant ici. Cherchez simplement sur la première page votre salaire moyen dans la colonne « revenu annuel moyen déterminant » et déduisez-en le montant correspondant dans la colonne de droite « rente de vieillesse ».

Par exemple, si votre revenu moyen annuel est de 62’000.-, votre rente sera de 2’048.- par mois. Votre calcul sera d’autant plus juste que votre retraite sera proche. Une échéance lointaine augmente l’inconnu des prochains salaires.

Quel revenu de retraite du deuxième pilier ?

Maintenant que vous avez estimé votre rente AVS, vous pouvez définir la pension probable de deuxième pilier.

Ici, c’est beaucoup plus simple ! Relevez sur votre certificat LPP la rente prévue à la retraite.

Vous recevez votre certificat au moins une fois par année.

Quel revenu attendre de votre fortune liquide à la retraite ?

L’épargne accumulée tout au long de votre vie complétera vos revenus de retraite. Cette dernière est généralement composée de vos investissements actuels (actions, obligations, métaux précieux, matières premières, fonds de placement…), et des prestations que vous toucherez à la retraite telles que vos capitaux de 3e pilier ou de 2e pilier.

Les donations ou les successions à recevoir font également partie de votre futur patrimoine. Il reste toutefois difficile de les anticiper correctement. L’allongement de la durée de la vie a pour conséquence de faire cohabiter plusieurs générations de retraités. Essayez de vous en passer, du moins pour les calculs.

En fonction de la qualité, de la durabilité et de la structure de votre portefeuille d’investissement, vous pourriez en tirer 2% à 5% « bon an mal an ». Avec un rythme de consommation de 2%, vous devriez préserver votre capital tandis qu’avec une ponction supérieure à 5%, vous le dépenserez sur une vingtaine d’années.

Puis-je consommer entièrement mon portefeuille à la retraite ?

Je ne peux pas répondre à cette question pour vous. Avez-vous des enfants ? Souhaitez-vous les aider dans un projet ? Êtes-vous propriétaire ou locataire ? Prédisez-vous un avenir radieux du système de prévoyance retraite (premier et deuxième pilier) ? Pensez-vous que les impôts vont baisser à l’avenir ?

Je recommande de conserver son indépendance financière ad vitam æternam et donc de préserver votre capital. En adoptant une vision de très long terme, vous orienterez votre épargne sur la sécurité et vous fuirez la spéculation.

Quelle dette hypothécaire à la retraite ?

Si vous êtes propriétaire, vous devriez être au minimum « dette neutre » au moment de la retraite. Cela signifie que votre fortune liquide devrait égaler au minimum le montant de votre hypothèque afin de vous protéger de plusieurs scénarios.

Le premier d’entre eux est une chute des prix de l’immobilier. Dans le cas où la valeur de votre résidence venait à baisser, vous devriez maintenir le ratio d’endettement inférieur à 65%. Ce taux, calculé sur le prix de votre bien, est le maximum admis à la retraite, à la condition que vos revenus supportent la faisabilité.

Pour illustrer mon propos, supposons que la valeur de votre maison baisse de 20%. Ipso facto, votre niveau d’endettement passe de 65% à plus de 80%. Pour revenir dans les clous, vous devriez procéder à un amortissement (remboursement) de 15% de la nouvelle valeur, sous peine de devoir vous séparer de votre maison.

Un second scénario pourrait voir les taux d’emprunt s’envoler. Si à l’échéance de votre hypothèque, les taux montent à 3% et que votre coût, jusqu’alors, ne dépassait pas 1.5%, le doublement de votre facture d’intérêt diminuerait d’autant votre train de vie. En remboursant la moitié de votre dette, vous ne changeriez rien au coût de votre vie.

Dans ce dernier cas, vous devrez arbitrer (c’est-à-dire mettre en opposition en vue de choisir la meilleure solution) entre la rentabilité de votre fortune liquide et le coût de votre dette.

Aidez-vous d’un budget pour définir votre train de vie de retraite !

Maintenant que vous connaissez votre futur revenu, il ne vous reste plus qu’à savoir si vous pourrez vivre avec.

Opposer votre revenu à votre train de vie est intéressant. Afin de définir ce dernier, je vous invite à le calculer grâce à votre budget que vous trouvez ici.

N’oubliez pas les impôts !

Bonne nouvelle : vous ne paierez plus de charges sociales (AVS, chômage, LAA, LPP, etc.).

Mauvaise nouvelle : vos impôts vont baisser, mais pas dans la même proportion que la diminution de vos revenus. Ne négligez pas cette ponction future.

Je vous propose une méthode très simple pour définir vos impôts. Prenez votre dernière déclaration fiscale puis adaptez là à votre vie de retraité.

Si vous utilisez un logiciel cantonal comme VaudTax ou GeTax, vous pouvez facilement remplacer les revenus du travail par les rentes du premier et du deuxième piliers. Le tour est joué.

Attendez-vous d’ici à 2030 (le temps pour les baby-boomers de passer complètement à la retraite) à payer des charges sociales sur vos rentes de retraite et à subir des hausses d’impôts. La démographie défavorable et l’allongement de l’espérance de vie vont s’accentuer et creuser des inégalités trop fortes pour les actifs.

Immobilier : construire ses fonds propres rapidement

Savoir garder ses objectifs, y compris en période trouble est primordial.

Vous le constatez tous les jours devant les vitrines des agences immobilières et sur internet : les prix n’ont jamais été aussi élevés.

A contrario, les taux d’emprunt sont au plancher, ce qui permet de régler mensualité hypothécaire ridicule au regard du loyer payé à un propriétaire.

Les prix hauts impliquent de dégager un volume de fonds propres conséquent. Il faut généralement apporter 20 % du coût d’achat additionné des frais de notaire compris entre 3 % et 5 % en Suisse romande.

Je vous propose, à travers un exemple concret, un schéma d’épargne fiscalement optimisé pour construire vos fonds propres rapidement. Nous verrons aussi comment mettre votre famille à l’abri d’un coup dur (comme une maladie ou un décès) et comment rembourser votre dette immobilière le plus vite possible.

Envie versus réalité

Illustrons cela avec un couple romand qui gagne 200’000.- francs par an.

Les Romands sont actuellement locataires d’un 4,5 pièces de 100 m2 dont le loyer s’élève à presque 3’000.- par mois.

En regardant les annonces immobilières, ils constatent qu’un appartement avec une surface équivalente se paie aux alentours de 1,1 million de francs.

Grâce à leurs revenus en progression, c’est exactement le type de bien qu’ils pourraient se permettre d’acquérir. Se faisant, ils verseraient un loyer trois fois moins cher et aux environs de 1’000.- francs mensuels, charges incluses !

Notre couple s’interroge toutefois sur la taille de leur futur foyer. En effet, si 100 m2 de surface est adapté à leur situation actuelle, ce ne sera plus forcément le cas à l’avenir avec la venue d’un ou de plusieurs enfants. Ils préfèrent donc se fixer comme objectif l’achat d’un appartement ou d’une maison de 5 pièces de 130 m2 pour environ 1.4 million.

Revenus et fonds propres : respecter la faisabilité hypothécaire

Notre couple se retrouve confronté à deux obstacles qui limitent leur faisabilité hypothécaire : des salaires et des fonds propres insuffisants.

Leur premier défi concerne le revenu. La somme des charges du bien ne doit pas en excéder le tiers (33,3 %) des salaires. Ces charges sont composées du coût théorique de l’emprunt, du remboursement partiel de la dette et des frais d’entretien du bâtiment.

Avec un prix d’acquisition de 1,4 million et en se contentant de l’apport minimum (20 % pour le bien et 5 % de frais de notaire), notre couple obtient dans le meilleur des cas une faisabilité supérieure à 38 %.

En « jouant » sur l’autre facteur essentiel des fonds propres, les Romands pourraient réduire cette charge. Vous pouvez voir cela comme un vase communicant : en cas de revenus insuffisants, vous pourriez mettre plus de fonds propres. L’inverse fonctionne également jusqu’à la limite théorique des 80 % d’emprunt.

Avec leur revenu actuel, notre couple devrait débourser au minimum 370’000.- de fonds propres plus 70’000.- de frais de notaire soit un total de 440’000.-.

C’est leur second obstacle, car leurs disponibilités, servant de réserve de sécurité, se montent aujourd’hui à 40’000.- et ne pourront raisonnablement pas être investies dans ce projet immobilier.

Voyons donc comment les Romands pourraient construire ces 440’000.- le plus rapidement possible tout en privilégiant la sécurité de leur famille et les économies d’impôts.

Objectifs et épargne font bon ménage

Leur premier atout est de poursuivre un objectif précis. Ce sera beaucoup plus facile de mettre en œuvre une stratégie pour l’atteindre.

Enjoués et motivés, les Romands établissent un budget cohérent afin de définir leur capacité d’épargne. Cela leur a pris moins de quinze minutes. Ils constatent pouvoir mettre de côté sans effort une trentaine de milliers de francs par année.

En étudiant leur patrimoine de plus près, ils remarquent avoir déjà constitué 100’000.- dans leurs deuxièmes piliers auxquels viennent s’ajouter 12’000.- chaque année (par employé et employeur). Cette épargne « forcée » est la bienvenue puisqu’ils pourront la mobiliser pour acquérir leur résidence principale.

Ils espèrent que les politiques et les baby-boomers, forts de leur poids électoral, n’interdiront pas à l’avenir le retrait du capital pour l’achat immobilier…

Ici, et en épargnant tout en liquide, il leur faudra près de huit ans pour accéder à la propriété.

En plus de leur paraître un peu longue, cette solution présente trois inconvénients majeurs.

La faisabilité doit être maintenue en tout temps. Ainsi, l’absence de couverture en cas de décès ou d’invalidité pourrait mettre la famille en difficulté. C’est le premier handicap.

Ensuite, cette solution simple les contraindrait à vider tous leurs comptes, y compris la LPP, le jour de l’achat et sans autre choix possible.

Enfin et sans profiter de rendements à long terme, près de 30 ans seront nécessaires pour se débarrasser de leur dette.

Structurer son épargne

Ne lâchant rien, ils explorent les possibilités qui s’offrent à eux. Construire son patrimoine nécessite de le diversifier et de le structurer sur différents horizons de temps. Je vous recommande de toujours voir loin et au-delà de la prochaine échéance (achat immobilier ici) .

En économisant pour sa résidence principale, notre couple commence à sérieusement bâtir son avenir financier. Ces premières pierres, si elles sont posées intelligemment, leur procureront de la sécurité, des rendements et une économie importante de temps.

Cette solution « facile » (épargne en liquide) ne présente donc pas d’avantage.

Quelques concessions

Très motivés à l’idée d’acquérir leur logement rapidement, ils décident de couper quelques dépenses superflues et d’élever leur épargne à 35’000.- par an.

Les rabais d’impôts augmentent votre épargne

Notre couple romand se penche sur les placements « sociaux » et fiscalement déductibles du revenu. Le deuxième et le troisième pilier de notre système de prévoyance permettent l’achat de la propriété tout en économisant des taxes. Ne sachant par où commencer, les Romands se rapprochent d’un conseiller financier neutre et indépendant.

Après lui avoir expliqué leur projet et leurs objectifs de vie, le conseiller leur recommande d’adopter une stratégie d’épargne en trois étapes : économiser en 3e pilier, racheter leur deuxième pilier et épargner mensuellement en fonds de placements.

Outre les économies d’impôts substantielles, ne telle structure a le mérite de générer des rendements et de gagner du temps aussi bien pour l’achat à moyen terme que pour le remboursement de la dette à long terme.

Un troisième pilier intelligent

Le conseiller leur loue l’avantage de combiner un 3e pilier bancaire à un 3e pilier assurance. La solution bancaire pourra servir de fonds propres purs tandis que l’assurance permettra de protéger la famille en cas d’invalidité ou de décès vis-à-vis du prêteur.

En investissant chacun 6’826.- par année (maximum autorisé), ils obtiendront 32 % de rabais d’impôt (!) soit près de 4’400.- à eux deux. Cette somme viendra immédiatement accroître leur épargne qui passera de 35’000.- à 39’400.- par année. 

Le rachat du deuxième pilier

Racheter son deuxième pilier, et à condition d’y être autorisé, permet également de faire des économies fiscales. Les Romands optent pour un rachat de 10’000.- annuel (5’000.- chacun) qui permettront d’ajouter 3’200.- de rabais fiscaux à leur épargne annuelle.

Attention toutefois, lorsque l’on souhaite payer sa résidence principale avec sa caisse de pension : 10 % du prix du bien doit être réglé avec autre chose que le deuxième pilier. Cela peut se faire grâce aux liquidités, aux 3e piliers, ou par un fonds propre en nature comme des travaux.

Retenez également que la facture du notaire devra être acquittée en liquide et sans l’aide du deuxième ou du troisième pilier.

Ce constat nous amène à définir un montant minimum de fonds hors caisse de pension de 210’000.- dont au moins 70’000.- en liquide.

En gonflant leurs 2es piliers, notre couple se donne la possibilité de nantir ses fonds de pension plutôt que de les retirer. Ce choix offre l’avantage de ne pas impacter leur retraite future et d’éviter l’impôt de sortie LPP d’une vingtaine de milliers de francs dans leur cas.

Grâce à cette stratégie, les Romands économiseront 7’400.- d’impôts par an et augmenteront leur épargne d’autant, la faisant passer de 35’000.- à plus de 42’000.-.

Épargner en fonds

Si vous êtes encore là et que vous avez suivi 😉 il reste un peu plus de 18’000.- d’économie annuelle non utilisée. Le conseiller financier suggère de les investir mensuellement dans un plan d’épargne en fonds.

Avec un horizon de temps relativement serré de 5 à 10 ans, notre couple devrait privilégier un profil d’investissement « à l’équilibre ».

Au-delà du rendement, je vois plusieurs avantages à épargner en fonds. C’est une solution simple à mettre en oeuvre qui peut être automatisée. Les capitaux épargnés restent disponibles en tout temps même s’il faut idéalement respecter l’horizon de temps supérieur à 5 ans. Enfin, en cas de volatilité des marchés, un plan mensuel permet de pratiquer le coût moyen d’achat, ce qui augmente la sécurité.

Combien d’année et d’argent gagné ?

En suivant ce plan, et avec l’aide de quelques rendements, notre duo romand pourra passer à l’achat en moins de 7 ans.

Au-delà de l’année gagnée, vous remarquerez sur le tableau ci-dessous « structurer son épargne » que, après 10 ans, la fortune de notre couple s’élèverait à près de 50 % de la valeur de leur bien.

À plus long terme, et en intégrant à leur épargne l’économie de loyer générée par l’achat (2’000.- par mois), leur maison sera totalement payée en 18 ans contre près de 29 ans dans la première solution. Plus de 10 ans de gagner ! Sur une vie, ça commence à compter. 

Ils se seront également protégés l’un et l’autre en cas de pépin afin de laisser intacte leur faisabilité grâce à des capitaux décès notamment.

Avec un tel raisonnement, notre couple pourra rapidement songer à anticiper sa retraite de plusieurs années ou à s’offrir un destin « sur mesure » avec par exemple quelques années sabbatiques.

Lors d’un prochain article, nous verrons que l’achat d’un bien immobilier ne se limite pas à trouver un taux. Une planification globale intégrant notamment le remboursement de la dette, la planification de la retraite ou le droit successoral est gage de réussite et de sécurité.

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