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Acheter ou louer sa résidence principale en 2023 ?

Au cours des derniers mois, le quasi triplement des taux d’emprunts hypothécaires a amenui l’écart entre le coût mensuel de la propriété et celui de la location. Nombreux sont ceux qui ne voient plus d’intérêt financier à devenir propriétaire. D’autant que les prix immobiliers n’ont pas vraiment reflué.

Dans un article précédent, je comparais les coûts annuels de l’achat vis-à-vis de la location puis je rapprochais l’économie réalisée par le propriétaire à la valeur des fonds propres investis afin d’en définir un niveau de rentabilité.

Cette méthode reste recevable, mais il lui manque le rapprochement complet avec la location, c’est à dire en incluant le coût d’opportunité des fonds propres.

En effet, lorsque vous achetez votre résidence principale, vous utilisez votre épargne comme apport. En décidant de rester locataire, votre capital demeure investi et continue de porter intérêt. Ces derniers se composant avec le temps (les intérêts s’accumulent et produisent à leur tour des intérêts), nous devons intégrer la croissance de ce capital à la réflexion globale de long terme afin d’arbitrer entre l’acquisition et la location.

Dans un autre article, j’opposais les visions du logement en propriété qu’offre la doxa (via Peter Lynch) à une alternative proposée par Robert Kiyosaki. Pour rappel, Peter Lynch estime que la résidence principale revête le caractère de l’investissement sécuritaire. Robert Kiyosaki prétend quant à lui que c’est un passif coûteux, puisque nous y dépensons de l’argent chaque mois (intérêts hypothécaires, taxes locales, charges…).

L’approche complémentaire que je vous propose aujourd’hui vise donc à comparer les coûts irrécupérables des deux solutions (achat VS location).

Éléments de réflexion

Avant d’aller plus loin, identifions ces coûts irrécupérables.

Dans une location, ce montant est très simple à définir puisque c’est le loyer comprenant les charges que vous payez chaque mois.

Dans le cas de la propriété, nous trouvons plusieurs composantes que je résume ici :

A. Les coûts d’entretien,

de rénovation, les impôts locaux… pour 1% du prix de l’objet. C’est ce taux que les établissements financiers retiennent dans leurs calculs lors de l’octroi d’un prêt. Notez qu’il apparaît plus élevé dans l’ancien et plus faible dans le neuf.

B. Le coût du capital qui est divisé en deux éléments :

Le coût de la dette formé de la somme des intérêts hypothécaires. Retenons 2% (hypothèse début 2023 avec la moitié de l’emprunt fixé sur 10 ans et l’autre moitié en SARON) sur 80% de dette (20% de fonds propres + 80% de dette) soit 1,6% de la valeur du bien.

Le coût des fonds propres.Nous détaillerons plus bas ce coûtqui se calcule par la différence de rendements entre l’immobilier et le placement que vous conserveriez si l’achat n’avait pas lieu (rester locataire).Ces fonds propres représentent 25% de la valeur du bien (20% de fonds propres additionnés de 5% de « frais de notaire »).

C. Enfin, la taxe sur la valeur locative.

Ce dernier s’avère plus difficile à estimer puisqu’il dépend de plusieurs facteurs : tels que la localisation géographique de l’objet, vos autres revenus soumis à l’impôt (travail, patrimoine), vos charges immobilières et les abattements fiscaux que vous êtes en droit d’appliquer.

En vue de simplification, disons que la valeur locative s’élève à 3,5% du prix d’achat, de laquelle vous soustrayez les coûts d’entretien et les intérêts hypothécaires. En déduisant respectivement les chiffres cités plus haut soit 1% pour l’entretien et 1,6% pour la dette, nous nous retrouvons avec une valeur locative nette de 1% du prix du bien. Ce pour-cent s’ajoute à vos revenus imposables (c.-à-d. l’achat d’une résidence principale d’un million de francs augmentent vos revenus imposables de 10’000.- par année). Considérant un taux marginal de 30%, le coût annuel se monte donc à 0,3% de l’objet acheté (arrondi). Pour plus d’informations sur la valeur locative, vous pouvez lire un article ici.

La somme des coûts irrécupérables de la résidence principale (abstraction faite, pour le moment, du point 2.b. sur le coût des fonds propres), s’élève à 2,9% que nous arrondissons à 3% de la valeur de l’objet.

Notez que nous excluons le remboursement (amortissement) de l’emprunt qui constitue de l’épargne et non une perte.

De quoi sont formés nos fonds propres

Définissons maintenant la répartition des fonds propres. En devenant propriétaire, vous choisissez d’investir une partie de votre fortune dans un bien immobilier. Cette somme correspond au minimum aux 25% de fonds propres vus plus haut.

Supposons que ce montant soit composé pour 15/25^e de votre portefeuille d’actions et pour les 10/25^e restant de votre caisse de pension. Je retiens cette hypothèse puisque vous devez financer les 10 premiers pour cent de fonds propres par une autre source que votre deuxième pilier. Les « frais de notaire » sont également à payer cash.

Notez que si vous n’aviez pas acquis votre résidence principale, vous seriez resté locataire et vous auriez conservé tant vos actions que votre deuxième pilier… qui auraient continué de vous apporter du rendement.

Cette alternative crée ici un coût d’opportunité qui est le coût économique encouru par le propriétaire. Pour aller plus loin et réaliser des calculs adéquats, nous devons collecter des données empiriques sur les rentabilités de l’immobilier, des actions et des fonds de pension.

Quels sont les rendements historiques ?

Je vous propose de retenir les chiffres du « Credit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2022 Summary Edition ».

Cette étude nous apprend que sur une cinquantaine d’années (1972-2021), les actions suisses ont rémunéré l’investisseur de 8,1% par an tandis que l’immobilier se limitait à 3,2%. L’inflation moyenne de 2,1% n’est pas déduite de ces rentabilités nominales.

Afin de garder une certaine cohésion dans nos comparaisons, je vous propose de choisir l’indice Credit Suisse des caisses de pension suisse au 31.12.2022 pour le rendement du 2^e pilier. Le taux annualisé est de 2,79%.

Ces trois rentabilités sont considérées avant impôts. Faisons, si vous le voulez bien, abstraction de cet élément. Il n’influencerait à mon sens que de manière marginale le résultat final de notre comparatif.

Ajustons toutefois le gain des actions en déduisant les frais de gestion. Comptons 1,5% de frais par année et amenons le rendement actions net à 6,6%.

Calculons le coût de nos fonds propres ?

Nous sommes maintenant à même de calculer le coût de nos fonds propres. La partie provenant du portefeuille action correspond à 2,04% (6,6% – 3,2% X 15/25^e des fonds propres) tandis que celle venant du 2^e pilier correspond à -0,16% (2,79% – 3,2% X 10/25^e des fonds propres).

Dans cette configuration, le coût de nos fonds propres s’élève à 1,90% arrondit (2,04% – 0,16%).

Les coûts irrécupérables de la propriété

Armés de ces chiffres et de ces hypothèses, nous pouvons définir la valeur des coûts irrécupérables de la propriété (exprimés en % de la valeur du bien) :

Rendements historiques actifs bruts et nets de frais

Tableau des coûts irrécupérables immobilier

Dans cette configuration de fonds propres mixtes actions et caisse de pension (respectivement 15/25^e et 10/25^e), les coûts irrécupérables de la résidence principale s’élèvent à 3,59%.

Vous pouvez évidemment adapter les chiffres à votre situation personnelle. Les variables sont nombreuses. Un portefeuille avec des obligations ou des matières premières, un taux marginal d’impôt ou des rendements plus ou moins élevés apparaissent comme autant d’éléments qui influent sur le résultat. Le même raisonnement s’applique aux coûts d’entretien ou de la dette hypothécaire…

Observations

Vous êtes maintenant à même de comparer le coût de l’achat immobilier au coût de la location.

Vous devez simplement multiplier la valeur du bien immobilier que vous aimeriez acheter par 3,59%.

En divisant le résultat par 12 mois, vous obtenez l’équivalent du loyer mensuel.

Si vous pouvez louer pour moins que le résultat, alors privilégier la location est d’un point de vue financier plus intéressant.

Prenons l’exemple d’une maison affichée à la vente un million de francs. La somme des coûts irrécupérables s’élèverait selon la configuration présentée ici à CHF 35’900.- par an ou 3’000.- par mois arrondi.

Ce coût est le point d’équilibre auquel nous n’attribuons pas de préférence à l’achat ou à la location.

Du point de vue du locataire, louer un objet pour 3’000.- francs par mois, charges comprises, est à privilégier si le bien vaut plus d’un million de francs.

En bref, payer 3’000.- par mois en location est financièrement équivalent, en termes de coûts irrécupérables, à acheter une maison d’un million de francs.

Nous aborderons dans un prochain article l’optimisation du financement de sa résidence principale.

Krach immobilier et hausse des taux, comment faire face ?

Cet article aurait pu s’intituler sobrement : « hausse des taux hypothécaires : quelles implications pour vous ? ». Je n’ai toutefois pas choisi mon titre au hasard : un krach immobilier apparaît comme la suite logique d’une trop forte hausse des taux d’emprunt hypothécaires.

À l’heure où j’écris ces lignes (été 2022), le coût des hypothèques ne semble pas remettre en question le niveau des prix du foncier. Même si le journal Le Temps relate dans son article du 10 août que « les mises en vente de logements explosent », les prix ne paraissent pas encore fléchir. Nous assistons sans doute à un effet d’inertie sur les prix, et la rareté des biens disponibles sur le marché observée les dernières années était telle, qu’il faudra peut-être un peu de temps avant de voir un ralentissement de la demande.

Notons également, que le niveau des taux actuels et peu ou prou le même qu’il y a 10 ans. Cela signifie qu’en renouvelant votre dette aujourd’hui, vous obtiendrez un tarif proche de ce que vous aviez au début des années 2010. Avec les hypothèses évanouies d’emprunt à 1%, ce sont les nouveaux acquéreurs qui remettent en question la pertinence d’un achat. En effet, au vu des prix encore enlevés de l’immobilier, la location redevient compétitive.

Si, à très court terme, une chute des prix ne semble pas d’actualité, vous devriez rester attentif aux hausses de taux à venir. La Banque Nationale Suisse doit combattre l’inflation latente et la majorité des analystes s’attendent à une ou deux hausses du taux directeur d’ici la fin de l’année. Une trop forte progression des coûts d’emprunts pourrait à moyen terme entraîner une baisse de valeur du marché et, in fine, inciter les prêteurs (banques, assurances, fonds de pension) à exiger des remboursements partiels de crédit.

Je vous propose d’étudier aujourd’hui quelques stratégies afin de faire face aux hausses de taux ou à un remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire

Krach immobilier et histoire récente

« La pierre est une valeur refuge »

Demandez aux personnes qui ont dû brader leur maison à moins 40% par rapport à leur prix d’achat ce qu’ils pensent de cette phrase !

Dans les années 90, les taux s’étaient emballés jusqu’à atteindre plus de 8%. Certains emprunteurs ne disposaient pas des revenus suffisants pour payer ce loyer élevé et n’ont eu d’autres choix que de se séparer de leur bien. Ils accusaient ainsi la perte de leurs fonds propres (les traditionnels 20%) et se retrouvaient parfois avec une facture à régler au prêteur. Cette facture correspondait à la différence entre le prix de vente, et le montant de la dette additionné des intérêts dus et des pénalités de rupture anticipée. Lourde addition à rembourser une vie durant.

De mon point de vue, le plus déconcertant fut la vitesse à laquelle les taux hypothécaires ont augmenté. Deux ans auront suffi pour les voir se multiplier par 4. L’effet de surprise digéré, il était trop tard pour faire face à la situation et s’y préparer tranquillement.

C’est entre autres pour éviter ce genre d’événements tragiques que j’accompagne mes clients dans la construction de leur patrimoine. La sérénité pour affronter de tels aléas financiers passe par la recherche de liberté financière.

Plus récemment, par suite de la crise des subprimes de 2008, le marché immobilier suisse aurait dû subir le même sort que celui des États-Unis, de l’Espagne ou de certaines campagnes françaises si la BNS n’avait pas abaissé son taux directeur.

Vous pouvez vous en rendre compte sur le présent graphique, emprunté au Crédit Suisse, une pause significative dans la hausse des prix en 2009. Certaines régions ont vu leurs prix décroître d’une dizaine de pour cent pendant quelques années, mais nous sommes restés loin des chutes de prix observés dans les pays mentionnés plus haut.

Prix de l’immobilier en Suisse entre 2000 et 2019

Oui, mais aujourd’hui c’est différent

En finance, la phrase « oui, mais aujourd’hui c’est différent » est bien connue tant elle sonne faux. Les événements semblent désespérément se répéter.

À vrai dire, je ne sais pas si nous allons au-devant d’un krach. Mais ce n’est pas ça qui est important. L’essentiel est que vous puissiez dormir sur vos deux oreilles, en sachant que pourriez faire face à un tel événement.

Je dois renouveler ma dette et je n’ai rien préparé contre la hausse des taux hypothécaires

Votre hypothèque arrive bientôt à échéance et le taux que vous convoitiez depuis quelques années (le fameux 1% sur 15 ans) vient de disparaître. Vous n’y aurez pas accès et vous vous demandez comment apprivoiser cette nouvelle donne supérieure à 2% sur 10 ans.

Si vous êtes comme la majorité des propriétaires, votre patrimoine est composé d’un peu de liquidités, de vos deuxièmes et troisièmes piliers et de votre résidence principale. La somme de ces éléments forme votre fortune brute de laquelle vous déduisez les emprunts, notamment hypothécaires, afin d’obtenir votre fortune nette.

Dans cette situation, vous ne disposez pas de marge de manœuvre pour diminuer votre dette sauf à entamer votre retraite. Pour réduire votre charge d’intérêt et donc votre hypothèque, vous devriez en rembourser une partie en piochant dans vos avoirs de retraite. Vous auriez pu vous offrir de la souplesse dans la gestion de votre patrimoine sur le long terme en construisant un capital liquide tel qu’un portefeuille d’investissement.

Disclaimer

Ne voyez pas de conseils propres à votre situation dans les lignes ci-dessous. Approchez-vous d’un consultant spécialisé pour vous donner une solution sur mesure. Votre âge, votre contexte familial, et votre aptitude à épargner détermineront grandement la réponse à apporter. Vous devriez idéalement maintenir élevé votre capacité d’épargne mensuelle.

Il n’est pas trop tard pour commencer à capitaliser dans un portefeuille d’investissement, mais ça ne résoudra pas la question du moment. Ici vos deuxièmes et troisièmes piliers devraient vous aider à garder le coût de la dette à des niveaux acceptables. Mais attention, vous devrez les reconstituer d’ici la retraite.

Un exemple

Retenons l’exemple qui suit. Âgés de 50 ans et dans le but de diminuer votre loyer, ou de vous conformer à la volonté de votre banque, vous vous voyez obligé de réduire votre dette hypothécaire. Admettons que cette dernière s’élève actuellement à CHF 800’000.- et que vous devez la baisser de 200’000.- afin de la ramener à 600’000.-. Ne disposant pas d’une épargne libre, votre seule alternative consiste à « piocher » ces 200’000.- dans vos caisses de pensions ou dans vos 3^e piliers. En prenant le postulat que ce capital vous aurait rapporté 2% en moyenne par an dans votre caisse de pension, il aurait valu 270’000.- au moment de la retraite, soit à vos 65 ans.

Ce retrait de liquidité affecte évidemment vos niveaux de rentes futures (à la retraite) d’environ 1’300.- par mois. Afin de combler ce manque à gagner, vous n’avez d’autres choix que de reconstituer ce capital d’ici la retraite.

Afin de reconstruire cet avoir, vous pourriez placer de l’argent dans un plan d’épargne en fonds sur les 15 prochaines années. En retenant l’hypothèse d’un rendement annuel moyen de 5%, vous devrez investir un peu plus de 1’000.- par mois pendant 15 ans. Ce faisant, vous reconstituez votre capital de retraite sur le long terme et rien ne vous empêche donc de ponctionner dans vos piliers aujourd’hui.

Vous êtes préparé grâce à une épargne commencée il y a plusieurs années

Si vous disposez d’autres atouts dans votre patrimoine tel qu’un portefeuille d’investissement, vous disposerez d’une plus grande flexibilité.

Rappelons l’avantage de l’effet de levier : épargner un montant qui rapporte bon an mal an plus que le taux d’emprunt hypothécaire.

Ici aussi, vous devriez maintenir votre capacité d’épargne élevée. C’est le bon équilibre à trouver entre le montant et le coût de la dette versus le montant et le rendement de l’épargne libre (investissement).

Prenez en considération vos piliers ! Ils sont parts intégrantes de votre fortune totale. Si vos placements libres offrent par exemple un rendement annuel moyen de 5% et votre deuxième pilier une rentabilité de 1% ou 2%, vous devriez privilégier le retrait de ce dernier. À ce stade, tenez compte des impôts dans vos calculs et avant de procéder.

Dans ces cas de figure, nous avons évoqué « comment réduire la dette ? ». Cela peut être utile si son coût devient prohibitif par rapport à vos revenus ou si l’établissement prêteur le demande. Voyons maintenant vers quels types de taux vous devriez vous orienter.

Quel taux hypothécaire choisir ?

Le choix du taux répond également à la question de l’analyse individuelle. Je resterai donc très général.

Il existe deux critères basiques pour choisir le taux : votre âge (de combien de temps disposez-vous d’ici à la retraite) et le niveau de votre fortune globale (êtes-vous en mesure de faire face à une hausse soudaine des taux). En deuxième ordre, nous retrouvons les questions liées à la fiscalité, à la situation maritale, à la capacité d’épargne et au fait d’avoir ou de vouloir des enfants.

Les prêteurs évaluent votre faisabilité d’emprunt avec le coût historique hypothécaire moyen de 4.5%. Vous devriez également utiliser ce pourcentage dans vos calculs et épargner « sans discuter » l’écart entre le taux réellement payé et cette moyenne.

Si vous ne disposez pas encore d’une fortune suffisante et que la marge de manœuvre dans votre budget est limitée, vous devriez privilégier un taux fixe afin de vous protéger d’une hausse trop violente des taux. Ce loyer constant, sécurisé sur une dizaine d’années par exemple, vous permettra d’épargner au moins la différence avec les 4.5% moyen sur la même période. Vous disposerez ainsi de plus de flexibilité dans dix ans, année à laquelle vous vous reposerez la question de la durée.

Avec un patrimoine plus important, équivalent par exemple à la moitié de la dette, vous pourriez vous décider pour des taux à court terme tel que le SARON, pour tout ou partie de l’emprunt. Un exemple est de choisir un taux fixe à dix ans pour une moitié de la dette et un taux SARON pour l’autre moitié.

Ici, vous devez absolument lier la durée de votre hypothèque et l’horizon de temps de votre épargne. Pensez à la portée de l’effet de levier et au fait que votre fortune a besoin de temps pour croître. Dix ans peuvent vous paraître longs, mais pour un portefeuille d’investissement c’est très court.

Comment construire votre patrimoine sûr et rentable

Le retour du taux court : le SARON

De 2015 à 2021, les investisseurs en immobilier – habitués à des taux moins chers à court terme – se permettaient de fixer leurs dettes sur des périodes longues à bas prix. En 2022, fini les anomalies de taux : le long terme redevient vraiment plus cher que le court terme.

Au fur et à mesure que les taux longs montent, les taux à court terme reviennent sur le devant de la scène et c’est l’occasion d’évoquer le tout « nouveau » SARON. Ce taux introduit pour les hypothèques au courant de l’année 2021, remplace l’ancien libor. Le Swiss Average Rate Overnight apparaît aujourd’hui comme une alternative intéressante tant pour les investisseurs que pour les particuliers.

Dans les faits, plusieurs méthodes de calculs du SARON existent, mais pour faire simple, vous pouvez retenir qu’il est calculé sur le coût auquel les banques se prêtent l’argent à court terme. Il vous est revendu avec une marge définie par l’établissement prêteur qui est comprise entre 0.50% et 1.50%. Sa durée fluctue généralement de 3 à 12 mois. Selon les contrats, vous pouvez être lié à l’établissement plus longtemps, et ce même si votre taux varie tous les 3 mois (engagement de trois ans avec révision du taux chaque trimestre). Certains établissements vous permettront de le rembourser sans pénalité à l’échéance intermédiaire, et sans dénoncer le contrat.

Faites jouer la concurrence

Toujours par simplification, retenez que le taux de référence du SARON correspond au taux directeur de la BNS. Bien que ce dernier soit aujourd’hui négatif, les prêteurs ajoutent leurs marges sur une base à 0%. Il est appelé à quitter le territoire négatif d’ici la fin d’année 2022 et pourrait s’établir à court terme entre 0.25% et 1%, amenant le taux client entre 0.75% et 2.50% si l’on inclut le revenu du financeur.

Attention donc à ne pas trop vouloir gagner en se trompant de stratégie. Même si le SARON est historiquement moins cher que les taux fixes, l’emprunteur doit connaître sa capacité de résilience aux mouvements de taux.

Pour conclure, vous pouvez vous rendre compte que la hausse des taux fait revivre un marché resté plusieurs années moroses et que la concurrence renaît. Au-delà du prix, les conditions (les petites lignes des contrats…) d’emprunt ET de remboursement sont aussi à considérer, qu’il s’agisse d’une nouvelle acquisition ou d’un renouvellement. Faites-vous accompagner par un conseiller financier, vous gagnerez probablement beaucoup de temps… et d’argent.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Patrimoine : par où commencer ?

Lors d’articles précédents, nous avons vu que la réalisation de nos objectifs à moyen, long et très long terme pouvait se planifier des années à l’avance. Construire une épargne liquide est bienvenu pour financer ces besoins. Mais par où commencer pour construire son patrimoine ?

Que vous planifiez un tour du monde dans 3 ou 5 ans, de changer votre voiture familiale dans environ 7 ans, d’offrir des études supérieures à vos enfants dans une douzaine d’années ou pourquoi pas de vous octroyer une retraite anticipée dans 20 ans, vous devrez piocher dans vos économies lors de ces différentes étapes de vie.

Vous n’oublierez pas non plus l’échéance de la dette hypothécaire dans 15 ans…

Les montants à prévoir ou à rembourser sont importants et notre seule épargne ne pourra y subvenir. Nous disposons heureusement de deux alliés de poids : le temps et les intérêts composés.

Adopter une routine d’épargne

Le temps qui file est votre plus grand ami pour construire votre patrimoine liquide. C’est ici qu’introduire une routine d’épargne, indolore, systématique et automatique prend tout son sens. Faites-vous accompagner par un professionnel ! Vous gagnerez énormément de… temps.

Mettre en place une routine d’épargne consiste par exemple à économiser systématiquement un certain montant chaque mois. Ce capital pourra être investi automatiquement dans un plan de fonds de placements.

Ce montant aura été défini au préalable par votre budget et sera donc indolore pour votre train de vie. Grâce à la flexibilité offerte par les fonds de placements, vous pourrez librement adapter les mensualités et piocher ou retirer les sommes dont vous auriez envie pour réaliser un projet.

Adopter une telle routine permet de simplifier autant que possible votre épargne sans avoir à vous en soucier. Vous aurez évidemment besoin d’un gestionnaire qui vous aidera à rééquilibrer votre portefeuille aux moments opportuns. Une relation de confiance devrait être établie entre vous et, tant vos souhaits que votre perception du risque, devront être pris en compte. Un point de situation régulier (annuel par exemple) avec votre conseiller devrait suffire. Ce dernier devra également vous aider à gérer les horizons de temps de vos placements en fonction de vos buts personnels. Si vous n’avez pas reçu de nouvelles de votre planificateur financier depuis deux ans, c’est qu’il a sans doute mieux à faire. Changez-en.

Dans un prochain article, je reviendrai sur l’aspect de risque. Pour gagner du temps dans la réalisation de vos objectifs, vous devrez peut-être ouvrir votre esprit à des solutions nouvelles. Cela pourrait vous permettre de dégager des rendements supérieurs à la moyenne.

Les intérêts produisent des intérêts

La notion de temps étant définie, nous pouvons introduire le rôle des intérêts composés. C’est assez simple : les intérêts que vous cumulez chaque année sont réinvestis et portent à leur tour des intérêts. C’est ce que l’on appelle les intérêts composés.

Un petit exemple : vous investissez 100.- francs à 2% pendant un an. À la fin de l’année, vous disposerez de 102.-. Au début de la deuxième année, ces 102.- seront également investis à 2%, ce qui aura pour effet de les transformer en 104,04. Ce « 0,04 » ne semble rien, mais dans le temps (vous vous souvenez votre premier allié), les intérêts sur intérêts s’accumulent pour former une épargne supplémentaire et importante.

Votre placement prend ainsi la forme d’une courbe exponentielle (à distinguer d’une ligne droite) comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessous. Notez que plus votre rendement moyen sera élevé, plus la courbe sera exponentielle.

Un exemple bref en forme de conclusion

Pour illustrer cet article, mettons que vous aurez besoin de 24’000.- dans 10 ans afin de réaliser un projet. Vous avez votre premier allié : le temps, soit 10 ans ici. Cet horizon vous donne l’opportunité d’investir votre liquidité. Vous pouvez procéder de trois façons différentes pour atteindre votre objectif :

Épargner sans placement (0%) nécessite de mettre de côté 2’400.- par année pendant 10 ans.
Investir votre épargne à 6% l’an nécessite d’investir 1’821.- par année sur 10 ans.
Tandis qu’une épargne de 2’400.- annuelle placée à 6% l’an permet d’atteindre les 24’000.- en 8 ans et quelques jours.

Cet exemple illustre parfaitement que le temps allié à un placement permet de gagner de l’argent… ou du temps…

Vous pouvez dès lors vous lancer. Et comme le dit l’adage : « le meilleur moment pour planter un arbre était il y 20 ans. Le deuxième meilleur moment est maintenant ».

Dans le prochain article, j’introduirai les notions de risque et de volatilité.