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Quelles solutions pour planifier sa retraite ?

Apprenez en plus sur la planification de votre retraite tout en économisant beaucoup d’impôts !

Vous pouvez y arriver en dix ans seulement.

Dans les articles précédents sur l’AVS et le deuxième pilier, nous avons vu, à travers l’exemple de Luc et de Marie, la perte à laquelle notre couple peut s’attendre en anticipant de deux ans leur retraite. Voyons maintenant comment ils peuvent planifier leur retraite pour faire face à ces défis.

Pour rappel, Luc et Marie ont actuellement 53 et 54 ans. Du fait de leur différence d’âge, Luc aura 63 ans lorsque Marie en aura 64. L’idée de Luc est de prendre sa retraite deux ans en avance sur la retraite ordinaire de 65 ans afin qu’ils puissent commencer à profiter en même temps de leur « nouvelle vie ».

Dans les grandes lignes, et en procédant ainsi, l’AVS et le deuxième pilier de Luc seront amputés de 13,6% par rapport à la retraite légale, et ce, à vie. Nous avons également vu que le revenu de notre couple à la retraite sera équivalent à moins de 50% de leur revenu actuel (16’700.- francs bruts aujourd’hui contre 7’806.- demain).

Notez que même si Luc ne prenait pas de retraite anticipée, et bien qu’ils aient tous les deux travaillé et cotisé toute leur vie, leur revenu de retraite serait proche des 50% de leur revenu actuel ! Une bonne raison pour planifier sa retraite à l’avance.

Heureusement, Luc et Marie anticipent de dix ans leur retraite, ce qui leur laisse le temps de planifier un atterrissage « en douceur ». Tentons de voir ici, comment Luc et Marie pourraient se préparer efficacement à cette baisse soudaine de revenu.

Revenu versus train de vie

En planifiant votre retraite, vous devez chercher des chiffres de référence pour y voir clair et pour trouver la bonne direction.

Dans le cas de Luc et de Marie, nous connaissons deux chiffres intéressants : leur revenu actuel de 16’700.- mensuel et leur revenu probable de retraite de 7’806.-.

À votre avis, quelle autre donnée pourrait les aider à combler leur lacune de revenu à la retraite ?

C’est leur train de vie ou autrement dit, leur budget. Ils ne dépensent pas forcément ce qu’ils gagnent : épargne, impôts, charges sociales… autant de « dépenses » qui n’auront pas le même poids à la retraite.

Faire un budget est primordial lorsque l’on planifie sa retraite. Et bien que la vie soit remplie de surprise, il existe toute une série de charges fixes ou peu variables qui sont facilement identifiables.

À vrai dire, le budget est la pierre angulaire, à tout âge, d’une bonne planification financière.

Tentons maintenant de mettre en lumière ces dépenses.

Les charges encore présentes à la retraite.

L’un des postes que notre couple continuera de payer à la retraite est l’assurance maladie. Vous pouvez prendre vos factures actuelles et les augmenter du chiffre exorbitant de 4,12% par année d’ici à votre retraite.

Avec le vieillissement de la population, l’augmentation sera probablement plus élevée encore. Je me suis contenté de prendre l’inflation des primes de la LAMal entre 1999 et 2019 sur le site de l’Office fédéral de la statistique.

Pour vous donner un ordre d’idée : si vous payez 8’400.- par année aujourd’hui pour la LAMal et les complémentaires, vous payerez demain 12’600.-. Il faut également ajouter pour un grand nombre de complémentaires les paliers d’âges propres à chaque assureur.

Pour vos autres dépenses courantes comme les assurances choses, vos courses, les habits, le loyer si vous êtes locataire, les frais de votre maison si vous êtes propriétaire, l’énergie, les communications… vous pouvez prendre vos chiffres actuels et appliquer une inflation de 1,1% par an (inflation officielle moyenne des 40 dernières années. 100.- aujourd’hui vaudra 111.- et des poussières dans dix ans).

Si vous êtes propriétaire, vous devriez avoir les moyens d’effacer votre dette à la retraite. Aussi, vous avez peut-être actuellement la possibilité de renégocier pour longtemps et au-delà de votre retraite, votre dette hypothécaire. Prenez votre coût renégocié.

Par prudence, et si vous n’avez pas la possibilité de changer votre charge d’intérêt, vous pouvez prendre le taux hypothécaire moyen historique de 4,5%. Ce taux sert de référence aux prêteurs (banques et assurances) pour le calcul de la faisabilité hypothécaire.

**Astuce hypothécaire**

Je peux vous proposer en ce moment des taux exceptionnels aux environs de 1% sur 25 ans, avec une quasi-absence de contrainte en cas de résiliation avant l’échéance. C’est de mon point de vue révolutionnaire dans le monde suisse de l’hypothèque et cela permet de planifier sereinement l’effacement de sa dette.

Contactez-moi si vous souhaitez en discuter raphael.battu@maretraite.ch

Les charges qui disparaîtront ou qui seront diminuées à la retraite :

En réalisant votre budget, vous identifierez également des charges qui n’auront plus lieu d’être. Ce sont les dépenses liées au travail comme les charges sociales, les frais de voiture ou les abonnements de transports publics ou les frais liés aux enfants qui auront quitté la maison.

Les autres « dépenses » que vous pourrez éliminer concernent votre épargne. En effet, si vous avez vécu suffisamment prudemment, vous n’aurez plus à rembourser de dette immobilière. De fait, l’amortissement de la dette hypothécaire, et vos troisièmes piliers seront clos.

Enfin, les impôts ne seront plus basés sur votre revenu du travail (16’700.- mensuel pour Luc et Marie), mais sur votre nouveau revenu de retraite (7’806.- dans notre exemple).

Attention toutefois à ne pas les sous-estimer : beaucoup de dépenses ne seront plus déductibles : épargne en 3e pilier, rachat de 2e pilier, dépenses liées à l’activité professionnelle, présence des enfants à la maison, etc. Luc et Marie payeront vraisemblablement plus de 1’100.- d’impôts par mois sur Lausanne (!) en l’absence de fortune. Leur taux moyen d’imposition passera de 19% à 14%.

Les nouvelles dépenses de retraite à planifier.

A contrario de ce que nous venons de voir et selon le mode de vie que vous choisirez, de nouvelles dépenses pourront s’ajouter. Elles sont cependant difficiles à prévoir.

Vous aurez probablement 50% de revenu en moins, mais 100% de temps en plus qu’il faudra bien occuper.

Passer du temps avec vos petits-enfants, au théâtre ou au musée ne vous coûtera pas excessivement cher. Il n’en sera pas de même pour les voyages, la location d’un appartement (si vous vendiez votre maison par exemple) ou la location d’une résidence secondaire qu’il faudra anticiper.

**Astuce**

Si vous vous êtes habitué tôt à vivre avec 80% de votre revenu net, il sera facile de passer la marche de la retraite sans consommer votre épargne trop rapidement.

Vous pourriez vous passer d’un budget dans le cas où vous décideriez volontairement d’épargner 20% à 30% de votre revenu, tout au long de votre vie, et ce quoiqu’il arrive.

Si vous cherchez à acquérir l’indépendance financière, vous pourriez adopter un mode de vie un peu plus frugal que la moyenne de vos contemporains en épargnant jusqu’à 40%, voir 50%… de vos revenus. En investissant cette épargne, vous gagnerez tôt en liberté financière.

Effacer sa lacune de retraite

Luc et Marie ont réalisé leur budget et ont identifié que sans leurs enfants, ils dépenseront environ 9’000.- par mois, soit 1’200.- de plus que ce qu’il est prévu de gagner (7’806.-).

Grâce aux taux hypothécaires actuellement bas, ils décident de figer leur loyer sur 25 ans soit jusqu’à leurs 80 ans. Leur dette leur coûtera environ 500.- par mois. Une belle économie de réalisée si l’on regarde les 1’300.- qu’ils payaient jusqu`à aujourd’hui.

La combinaison de ces éléments leur permet dès lors d’épargner 2’500.- par mois (30’000.- par année) et ce malgré la présence des enfants aux études supérieures (ils ont commencé à épargner dès la naissance des enfants pour ce poste).

Notons que leur maison des années 60 aura probablement des frais importants dans les années qui viennent (chaudière, façade). Ce poste est également à planifier.

Planifier sa retraite et structurer son épargne.

Notre couple décide de maximiser les économies d’impôts et va répartir son épargne sur trois axes à raison de 10’000.- par poste (30’000.- d’épargne divisée par 3 postes = 10’000.-)

Réaliser des travaux dans sa maison.

Tout d’abord, ils vont garder des liquidités pour faire face aux travaux de la maison en y consacrant 10’000.- par an.

Avec cette épargne de 120’000.- sur dix ans, ils pourront changer la chaudière, refaire les façades et améliorer quelques pièces comme la cuisine et les salles de bain. Grâce aux économies d’impôts qu’ils réaliseront au fur et à mesure des années, ils pourront garder une réserve supplémentaire pour d’éventuels aléas ou travaux dans plusieurs années.

En procédant ainsi, et en mettant à jour leur maison, ils se donnent la possibilité de revendre leur bien assez facilement et pourraient donc changer leurs plans à tout moment.

Racheter son deuxième pilier.

Planifier sa retraite passe souvent par le rachat du deuxième pilier. Luc et Marie ont la possibilité de racheter 120’000.- sur leurs caisses de pension. Cela tombe bien, car racheter sa caisse de pension dans les 10 dernières années de sa vie active est très intéressant en ce qui concerne les économies d’impôts et le rendement.

Ils pourront donc consacrer 10’000.- de leur épargne annuelle pour les rachats.

Ici, il faut distinguer la partie d’épargne qui ira dans la partie obligatoire LPP (qui servira une rente à 6,8%) de la partie qui ira dans le surobligatoire (servant une rente plus faible de 5,25%).

Grâce à ces rachats, ils augmenteront leur revenu de retraite de 500.- par mois.

Notez aussi que l’économie d’impôt qui résultera de ce rachat se montera à 3’500.- par année (!) soit 35’000.- sur dix ans.

Maximiser son 3e pilier « A ».

Qu’est-ce que planifier sa retraite sans le 3e pilier ? Luc et Marie mettront le maximum déductible en 3e pilier « A ». En 2020, chaque salarié affilié à un deuxième pilier a le droit d’épargner 6’826.- par année sous la forme d’un troisième pilier lié à la retraite. Ils pourront mettre 13’652.- sous cette forme chaque année.

Pour se faire, ils consacreront les 10’000.- d’épargne disponible additionnée des 3’500.- d’économies d’impôts réalisées grâce aux rachats des deuxièmes piliers.

Cerise sur le gâteau, cette structure d’épargne leur apporte encore 4’400.- d’économie d’impôt supplémentaire ! En combinant le rachat du deuxième pilier et l’épargne en 3e pilier, ils réaliseront chaque année près de 8’000.- d’économie d’impôts soit 80’000.- sur dix ans. À laquelle il faudra ajouter les économies réalisées grâce aux travaux dans la maison.

Ils privilégieront des comptes de 3e pilier bancaires et investis afin de viser un rendement faible, mais conservateur aux environs de 2,5% moyen annuel.

À leur retraite, cette épargne se montera aux environs de 136’000.- net d’impôts et leur apportera environ 600.- par mois de revenu supplémentaire.

**Astuce**

Lors du retrait du capital de 3e pilier, un impôt « de sortie » sera prélevé. Afin de casser la progression fiscale et de baisser cet impôt, Marie (ou Luc) retirera son 3e pilier une année avant sa retraite.

Ils économiseront ainsi 25% de cet impôt de sortie !

Un arrêt récent (2019) du tribunal fédéral confirme et valide cette pratique 🙂

Un plan d’épargne en fonds flexible

Enfin, le solde des économies d’impôts réalisées d’environ 400.- mensuel sera épargné dans un plan d’épargne en fonds. Notre couple pourrait aller chercher 3% ou 4% de rendement par an.

Planifier sa retraite peut aussi passer par une épargne libre, flexible et disponible à tout moment.

Luc et Marie pourront également verser à leur bon vouloir dans ce plan la réserve non dépensée des travaux de la maison.

Cette épargne supplémentaire de 400.- mensuel représentera environ 55’000.- grâce à laquelle ils pourront augmenter leur revenu de retraite de plus ou moins 200.- par mois.

Le résultat de cette planification retraite

En maximisant leur épargne, leurs économies d’impôts et tout en cherchant le bon compromis entre le rendement et le risque, leur lacune de retraite de 1’200.- sera allégrement comblé.

De plus, leur maison sera dans un état impeccable, ce qui leur permettra de garder toute la flexibilité et la liberté dont ils pourront avoir besoin.

Une bonne planification doit rester flexible, mais être volontaire. Chaque situation est unique. Faites-vous accompagner par un conseiller financier pour ne rater aucune économie d’impôt et planifier correctement votre retraite 😉

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Ai-je les moyens d’acheter mon logement ? La faisabilité.

Acheter son propre logement nécessite un certain niveau de revenu et une mise de départ.

Avant de chercher à acheter un bien, il va falloir déterminer si vous en avez les capacités. C’est ce qu’on appelle la faisabilité. Nous pouvons aussi définir la faisabilité par cette question : quel est le prix maximum du bien que je peux acheter ?

Cette faisabilité est déterminée par deux éléments : vos revenus et votre épargne accumulée qui servira à payer les fonds propres et les frais de notaire.

La faisabilité en fonction de vos revenus

Les charges annuelles liées au bien immobilier ne peuvent excéder le tiers (33.3%) de vos revenus bruts.

Ces charges sont composées de trois éléments majeurs : les intérêts d’emprunt, l’entretien du bien et le remboursement de la dette.

Chaque prêteur définissant ses propres normes de calcul, la faisabilité variera d’un établissement à un autre. Je peux toutefois vous dire que dans la grande majorité des cas, les prêteurs comptent 4.5% pour les intérêts d’emprunt, 1% pour l’entretien du bâtiment et 1% pour le remboursement de la dette.

Si vous voulez avoir une idée assez proche de la réalité du prix maximum qu’il vous est possible de débourser, prenez la somme de vos revenus bruts annuels – en incluant la moitié de la moyenne de vos bonus perçus lors des trois dernières années… vous suivez ? 😉 Puis divisez le montant obtenu par 5.6% et divisez encore par trois (ce qui vous permet d’obtenir le tiers du revenu).

Un exemple. Prenons un couple qui gagne 180’000.- francs bruts par an brut et qui, sur les trois dernières années, a perçu une moyenne de 40’000.- de bonus annuel. Il pourra retenir la moitié des bonus donnant un revenu maximum de 200’000.-. Divisons ce revenu par 5.6% puis divisons ce quotient (le résultat de la première division) par 3, et nous obtenons un prix d’achat maximum de 1’190’476.- (200’000.- / 5.6% / 3).

Retenez que le prix maximum n’est pas forcément le prix auquel il faut acheter. Acheter en deçà de la faisabilité maximale permet de garder une marge de sécurité intéressante en cas de pépin, et réduit aussi l’effort d’épargne nécessaire au remboursement de la dette. 🙂

Enfin, vous pouvez compenser un « manque » de revenu en augmentant la part de fonds propres. Justement, voyons ce que sont les fonds propres.

La faisabilité en fonction de vos fonds propres

Ici nous parlons simplement de votre épargne disponible pour réaliser votre achat.

Cette épargne peut être constituée de liquidités, d’une donation, d’un terrain, de votre capital de 2e pilier, de vos 3e piliers, d’un prêt familial, d’un héritage immobilier… Il existe sans doute autant de possibilités que d’individus.

Voyons ci-dessous le cas le plus fréquent et le plus standard.

En Suisse, pour pouvoir acheter votre résidence principale, vous devrez investir au minimum 20% du prix du bien de votre poche. Ce sont vos fonds propres.

Au moins 10% du prix du bien doivent être payé avec des avoirs ne provenant pas de votre caisse de pension, c’est à dire en liquide, en 3e pilier ou encore en bien immobilier (un héritage par exemple).

Certains prêteurs exigent un minimum de 33.3% de fonds propres. C’est le cas de certains assureurs ou de certaines banques, en particulier lorsque que vous achetez dans des régions où les prix sont considérés comme très élevés. Par exemple, sur l’arc lémanique et à Zurich, plusieurs prêteurs estiment que les prix sont tellement hauts qu’ils se mettraient à risque de prêter les 80% habituels. Ainsi, ils exigent un niveau de fond propres plus important pour se protéger d’une éventuelle baisse des prix.

Notez que plus vous mettrez de fonds propres, plus vous augmenterez votre sécurité en cas de hausse des taux ou de baisse des prix.

Vous pourriez également nantir (mettre en garantie) votre caisse de pension en guise de fonds propres. L’avantage sera de ne pas impacter vos avoirs de retraite grâce à une dette plus importante. Au vu des taux bas et si vous en avez les moyens, c’est une solution très intéressante. J’en parle ici.

Si vous acquérez un bien de rendement, il vous faudra débourser, dès le 1er janvier 2020, 25% de fonds propres. Ici il n’est pas permis d’utiliser votre caisse de pension ou vos 3e piliers.

Les frais de notaire

Lorsque l’on parle de « frais de notaire », il faut surtout comprendre : taxe, taxe et encore taxe !

La facture totale représente généralement 5% du prix d’achat sur Vaud, Genève et Fribourg, aux environs de 4% à Neuchâtel et plutôt 3% en Valais.

Vous aurez à payer le droit de mutation, les frais d’inscription au registre foncier et les frais du notaire à proprement parler.

Le droit de mutation est un impôt qui porte sur le montant du transfert de propriété entre personnes. Cet impôt, à la charge de l’acheteur, est le coût le plus lourd dans la transaction et représente 70% à 90% des frais de notaire. Sachez qu’il peut aussi être payé par le vendeur ou encore à part égale entre l’acheteur et le vendeur… Vous pouvez donc trouver ici un élément pour négocier le prix du bien. 😉

Le registre foncier est un service public où l’on trouve le nom des propriétaires d’un bien ainsi que les gages sur les immeubles (comme la cédule hypothécaire, la servitude etc.).

Encore des frais… 🙁 la cédule hypothécaire

Il est possible que vous deviez ajouter à ces démarches la création ou l’augmentation d’une cédule hypothécaire.

La cédule hypothécaire est le document légal qui sera en quelque sorte la contrepartie de votre dette hypothécaire. Elle permet au titulaire (qui devient votre prêteur) de réaliser le gage (en d’autres termes : de vendre aux enchères votre bien immobilier) dans le cas où vous ne parviendriez pas à payez vos factures d’intérêts ou d’amortissement.

Ce document est un papier valeur et laisse apparaître un montant qui est en général au moins égal au montant du prêt. Je vous recommande vivement de laisser une marge supplémentaire afin d’anticiper par exemple, de futurs travaux qui nécessiteraient un nouvel emprunt dans le futur. Voyez loin, cela vous évitera des frais inutiles…

Il existe maintes façons de gager son bien immobilier. La cédule est la plus courante en Suisse romande.

Cet article est extrait d’un bonus de 10 pages sur l’achat immobilier et qui sera bientôt disponible. 🙂

J’ai une question pour vous : est-ce que l’un de vos amis, ou l’un de vos collègues, ne sait pas s’il peut acheter sa résidence principale ? Si c’est le cas, envoyez lui cet article ! Vous lui rendrez service.

Acheter ou louer ? Le paradoxe de l’immobilier

Jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Si vous hésitez entre acheter et louer votre résidence principale, lisez cet article.

Nous vivons dans une décennie paradoxale : jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Pourtant, malgré les prix élevés, acheter sa résidence principale n’a jamais coûté aussi peu cher. A contrario, sous la pression démographique, louer sa résidence principale est de plus en plus cher. Alors, faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

C’est une question à laquelle il est difficile de répondre d’autant que les prix élevés des biens immobiliers font qu’il existe une grosse barrière à l’entrée pour quiconque souhaite accéder à la propriété. Et bien que devenir propriétaire soit le souhait de nombreux suisses, la nécessité d’un apport en fonds propres conséquent limite le « rêve » pour beaucoup de personnes.

Au delà d’un aspect sentimental quand il s’agit d’acheter sa maison, il convient de considérer l’alternative qui existe pour l’utilisation des fonds propres. Si ces derniers ne sont pas utilisés pour acheter sa résidence principale, ils peuvent servir à un autre projet. C’est ce qu’on appelle le coût d’opportunité.

Je vous propose ici de chiffrer, à travers un cas pratique, l’avantage réel (la différence de coût) en cas d’achat de sa résidence principale par rapport à la location.

Louer sa résidence principale. Quel coût ?

Pour les besoins de notre sujet, nous allons définir les éléments suivants : Mme et M. Suisse sont locataires de leur appartement de 4.5 pièces sur 110 mètres carrés (m2) au cœur de Lausanne (notre exemple fonctionne également sur Genève). Avec une vue sur le lac et trois chambres à coucher, leur appartement a été rénové récemment. Ils y ont vu naître leurs enfants et y sont attachés, d’autant que leur vie est articulée autour du quartier.

Leur loyer s’élève à 2’770.- francs mensuels hors charges (33’240.- annuels).

Notre couple se pose la question d’acheter un appartement répondant aux mêmes critères et dans le même quartier.

Les fonds propres nécessaires pour acheter sa résidence principale

A environ 10’000.- le m2, un appartement équivalent coûte approximativement 1’100’000.-. Devenir propriétaire d’un tel bien nécessite au minimum 20% de fonds propres soit 220’000.-, auxquels il faut ajouter 55’000.- de « frais de notaire » . Le total exigé pour l’acquisition de ce bien est au total de 275’000.-.

Notre couple dispose de cette somme.

Le coût de la propriété

Devenir propriétaire implique de payer des intérêts sur la dette hypothécaire. Dans notre cas, cette dernière s’élèverait à 880’000.- (prix d’achat de 1’100’000.- diminué des fonds propres de 220’000.-). Disons que le dossier d’emprunt de notre famille est bon et qu’ils obtiendraient un prêt hypothécaire avec un intérêt de 0.85% annuel sur 25 ans. Le coût de la dette se monterait à 624.- par mois (7’480.- par an).

Première remarque ici : nous sommes très loin de leur loyer actuel de 2’770.- ! Près de 4.5 fois moins élevé. 🙂

Seconde remarque, et afin d’être complet, il convient d’ajouter l’impact fiscal de la valeur locative sur le coût réel de l’appartement. Voyons cela.

La valeur locative et les déductions pour propriétaire

La valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute, dans votre déclaration d’impôts, à vos revenus du travail et du patrimoine. Pour un bien de 110 m2 à Lausanne et de construction récente, le canton de Vaud détermine (selon une recette magique, 🙂 demandez-moi pour le détail) une valeur locative de 12’921.- annuelle. Si par exemple, vous gagnez 100’000.- annuels de salaire, acquérir un tel bien fera passer votre revenu fiscal à 112’921.-

De cette valeur locative, vous pouvez déduire les intérêts de la dette de 7’480.- ainsi qu’un montant forfaitaire pour entretien correspondant à 20% de la valeur locative, soit 2’584.-. Notre valeur locative annuelle nette s’élève donc à 2’857.- (12’921.- moins 7’480.- moins 2’584.-).

Pour les besoins de notre calcul, mentionnons que le taux marginal d’imposition de notre famille suisse se monte à 35% – valeur arbitraire mais réaliste. 😉 La valeur locative augmenterait leurs impôts de 1’000.- par année (35% multipliés par 2’857.-).

Leur appartement en propriété leur reviendrait donc à 707.- par mois (8’480.- par année) soit presque quatre fois moins cher que leur loyer actuel.

Alors ? Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Ces calculs nous permettent de déterminer l’économie réalisée qui se monterait à 2’063.- par mois (24’756.- par année).

Rapportez cette économie au montant des fonds propres et des frais de notaire de 275’000.- et vous obtenez l’équivalent d’un  » rendement annuel  » de 9%. Plutôt pas mal !

Nous obtenons ici le coût d’opportunité. En dehors de tout sentiment ou envie liés à l’achat et si vous n’avez pas de projet avec une rentabilité supérieure à 9%, il peut être intéressant de devenir propriétaire.

Ceci est toutefois une vision simpliste de la réalité. Il faudrait considérer les risques de taux d’emprunt et de prix ainsi que les projets alternatifs réalisables avec ces fonds propres.

Économiser sur son loyer ! Pour quoi faire ?

Le prêteur de l’hypothèque (banque ou assurance) ne demande en général que 1% du montant du bien en remboursement de la dette soit 11’000.- par année dans notre exemple. A ce rythme, il faut 80 ans pour rembourser sa dette.

Dans l’article que vous trouvez ici, je recommande vivement de rembourser sa dette hypothécaire, en tout cas indirectement, au plus tard d’ici à la retraite. L’avantage étant de s’assurer une retraite sereine, mais également de se protéger d’ici là de tout mouvement de prix ou de taux.

Si par exemple notre couple achète son appartement à ses 40 ans, il pourrait viser de rembourser indirectement sa dette sur les 25 années qui le séparent de la retraite légale (65 ans).

En l’absence de rendement, le montant à épargner s’élèverait à 2’930.- par mois (880’000.- / 25 ans = 35’200.- par an). Sachant que grâce à leur achat ils économiseraient 2’063.- par mois, leur effort ne serait « que » de 867.- par mois. En réalité et avec l’hypothèse d’un rendement moyen conservateur de 2% annuel, il ne faudrait consacrer que 2’290.- par mois au remboursement.

A noter que si les époux épargnaient déjà le maximum en 3e pilier (569.- par mois et par personne soit 1’138.- par mois à deux), il n’existerait en réalité pas d’effort d’épargne supplémentaire !

Afin de rembourser indirectement sa dette et de maintenir ses impôts bas, notre couple pourrait combiner des épargnes sous forme de troisièmes piliers, de plan d’épargne en fonds et de rachats de deuxième pilier. Ce mix offre l’avantage de la diversification, de la sécurité, de la disponibilité et du rendement sur du moyen à long terme.

Pour conclure

Il ne faut pas confondre rendement sur une épargne et économie de loyer.

Dans l’exemple cité, notre couple dépense un loyer moins élevé en étant propriétaire que s’il en était locataire. Il ne fait pas de rendement sur une épargne.

S’il avait l’opportunité de placer son argent (l’équivalent des fonds propres) à 9% annuel, il serait plus intéressant de conserver ce placement plutôt que de devenir propriétaire, notamment grâce au jeu des intérêts composés. Effectivement, en 16 ans seulement, leurs 275’000.- atteindraient le prix de l’appartement de 1’100’000.- (275’000.- X 1.09, composé pendant 16 ans).

Il faut aussi noter que les liquidités investies dans l’appartement ne sont plus disponibles pour réaliser d’autres projets.

Ceci étant dit, réaliser actuellement 9% de rendement annuel est compliqué et pour peu qu’on en ait les moyens, il peut s’avérer très intéressant de devenir propriétaire, malgré les prix élevés.

Pour être tout à fait complet, il faudra veiller à se protéger des mouvements de prix (krach immobilier) ou de taux d’emprunt (hausse) en épargnant à minima l’économie de loyer. Vous ne serez ainsi pas dépendant de votre prêteur (banque ou assurance) et d’une éventuelle demande de remboursement anticipé.

Merci pour votre temps de lecture et pour vos commentaires. 😉