Ai-je les moyens d’acheter mon logement ? La faisabilité.

Acheter son propre logement nécessite un certain niveau de revenu et une mise de départ.

Avant de chercher à acheter un bien, il va falloir déterminer si vous en avez les capacités. C’est ce qu’on appelle la faisabilité. Nous pouvons aussi définir la faisabilité par cette question : quel est le prix maximum du bien que je peux acheter ?

Cette faisabilité est déterminée par deux éléments : vos revenus et votre épargne accumulée qui servira à payer les fonds propres et les frais de notaire.

La faisabilité en fonction de vos revenus

Les charges annuelles liées au bien immobilier ne peuvent excéder le tiers (33.3%) de vos revenus bruts.

Ces charges sont composées de trois éléments majeurs : les intérêts d’emprunt, l’entretien du bien et le remboursement de la dette.

Chaque prêteur définissant ses propres normes de calcul, la faisabilité variera d’un établissement à un autre. Je peux toutefois vous dire que dans la grande majorité des cas, les prêteurs comptent 4.5% pour les intérêts d’emprunt, 1% pour l’entretien du bâtiment et 1% pour le remboursement de la dette.

Si vous voulez avoir une idée assez proche de la réalité du prix maximum qu’il vous est possible de débourser, prenez la somme de vos revenus bruts annuels – en incluant la moitié de la moyenne de vos bonus perçus lors des trois dernières années… vous suivez ? 😉 Puis divisez le montant obtenu par 5.6% et divisez encore par trois (ce qui vous permet d’obtenir le tiers du revenu).

Un exemple. Prenons un couple qui gagne 180’000.- francs bruts par an brut et qui, sur les trois dernières années, a perçu une moyenne de 40’000.- de bonus annuel. Il pourra retenir la moitié des bonus donnant un revenu maximum de 200’000.-. Divisons ce revenu par 5.6% puis divisons ce quotient (le résultat de la première division) par 3, et nous obtenons un prix d’achat maximum de 1’190’476.- (200’000.- / 5.6% / 3).

Retenez que le prix maximum n’est pas forcément le prix auquel il faut acheter. Acheter en deçà de la faisabilité maximale permet de garder une marge de sécurité intéressante en cas de pépin, et réduit aussi l’effort d’épargne nécessaire au remboursement de la dette. 🙂

Enfin, vous pouvez compenser un « manque » de revenu en augmentant la part de fonds propres. Justement, voyons ce que sont les fonds propres.

La faisabilité en fonction de vos fonds propres

Ici nous parlons simplement de votre épargne disponible pour réaliser votre achat.

Cette épargne peut être constituée de liquidités, d’une donation, d’un terrain, de votre capital de 2e pilier, de vos 3e piliers, d’un prêt familial, d’un héritage immobilier… Il existe sans doute autant de possibilités que d’individus.

Voyons ci-dessous le cas le plus fréquent et le plus standard.

En Suisse, pour pouvoir acheter votre résidence principale, vous devrez investir au minimum 20% du prix du bien de votre poche. Ce sont vos fonds propres.

Au moins 10% du prix du bien doivent être payé avec des avoirs ne provenant pas de votre caisse de pension, c’est à dire en liquide, en 3e pilier ou encore en bien immobilier (un héritage par exemple).

Certains prêteurs exigent un minimum de 33.3% de fonds propres. C’est le cas de certains assureurs ou de certaines banques, en particulier lorsque que vous achetez dans des régions où les prix sont considérés comme très élevés. Par exemple, sur l’arc lémanique et à Zurich, plusieurs prêteurs estiment que les prix sont tellement hauts qu’ils se mettraient à risque de prêter les 80% habituels. Ainsi, ils exigent un niveau de fond propres plus important pour se protéger d’une éventuelle baisse des prix.

Notez que plus vous mettrez de fonds propres, plus vous augmenterez votre sécurité en cas de hausse des taux ou de baisse des prix.

Vous pourriez également nantir (mettre en garantie) votre caisse de pension en guise de fonds propres. L’avantage sera de ne pas impacter vos avoirs de retraite grâce à une dette plus importante. Au vu des taux bas et si vous en avez les moyens, c’est une solution très intéressante. J’en parle ici.

Si vous acquérez un bien de rendement, il vous faudra débourser, dès le 1er janvier 2020, 25% de fonds propres. Ici il n’est pas permis d’utiliser votre caisse de pension ou vos 3e piliers.

Les frais de notaire

Lorsque l’on parle de « frais de notaire », il faut surtout comprendre : taxe, taxe et encore taxe !

La facture totale représente généralement 5% du prix d’achat sur Vaud, Genève et Fribourg, aux environs de 4% à Neuchâtel et plutôt 3% en Valais.

Vous aurez à payer le droit de mutation, les frais d’inscription au registre foncier et les frais du notaire à proprement parler.

Le droit de mutation est un impôt qui porte sur le montant du transfert de propriété entre personnes. Cet impôt, à la charge de l’acheteur, est le coût le plus lourd dans la transaction et représente 70% à 90% des frais de notaire. Sachez qu’il peut aussi être payé par le vendeur ou encore à part égale entre l’acheteur et le vendeur… Vous pouvez donc trouver ici un élément pour négocier le prix du bien. 😉

Le registre foncier est un service public où l’on trouve le nom des propriétaires d’un bien ainsi que les gages sur les immeubles (comme la cédule hypothécaire, la servitude etc.).

Encore des frais… 🙁 la cédule hypothécaire

Il est possible que vous deviez ajouter à ces démarches la création ou l’augmentation d’une cédule hypothécaire.

La cédule hypothécaire est le document légal qui sera en quelque sorte la contrepartie de votre dette hypothécaire. Elle permet au titulaire (qui devient votre prêteur) de réaliser le gage (en d’autres termes : de vendre aux enchères votre bien immobilier) dans le cas où vous ne parviendriez pas à payez vos factures d’intérêts ou d’amortissement.

Ce document est un papier valeur et laisse apparaître un montant qui est en général au moins égal au montant du prêt. Je vous recommande vivement de laisser une marge supplémentaire afin d’anticiper par exemple, de futurs travaux qui nécessiteraient un nouvel emprunt dans le futur. Voyez loin, cela vous évitera des frais inutiles…

Il existe maintes façons de gager son bien immobilier. La cédule est la plus courante en Suisse romande.

Cet article est extrait d’un bonus de 10 pages sur l’achat immobilier et qui sera bientôt disponible. 🙂

J’ai une question pour vous : est-ce que l’un de vos amis, ou l’un de vos collègues, ne sait pas s’il peut acheter sa résidence principale ? Si c’est le cas, envoyez lui cet article ! Vous lui rendrez service.

Racheter ma caisse de pension. Utile ou pas ?

Découvrez les cas où il est utile de racheter votre caisse de pension et les éléments auxquels prêter attention !

Alors, même si je défends vigoureusement l’idée que l’on ne peut construire son patrimoine uniquement d’un point de vue fiscal, il n’en reste pas moins que la caisse de pension est un outil massue pour défiscaliser du revenu, notamment grâce au rachat de votre caisse de pension.

Quels outils pour réduire vos impôts ?

La Suisse est assez pauvre en instruments permettant de réduire ses impôts sur le revenu.

Vous trouvez principalement le 3e pilier (dont il serait enfin temps que l’état augmente le montant maximal déductible – si le Conseil fédéral lit ce papier…) et le rachat du 2e pilier.

Si vous êtes propriétaire, vous pouvez également déduire vos travaux d’entretien courant.

Enfin, si vous détenez votre entreprise, vos dividendes peuvent être partiellement exonérés en vue d’éviter une double imposition.

Déménager dans le canton de Zoug fait bien sûr aussi partie des options intéressantes… 🙂

Quelques rappels sur le 2e pilier

Avant de répondre à la question posée, et sans entrer dans trop de « technique », il est utile de rappeler les éléments suivants :

  • Fond de pension, fond de prévoyance, caisse de retraite, caisse de pension et caisse de prévoyance désignent en général la même chose : le deuxième pilier. Une épargne que vous constituez pour votre retraite en tant que salarié. Elle fait donc partie intégrante de votre patrimoine !
  • Si vous êtes salarié, vous n’aurez que peu de chance de choisir votre caisse de pension. Elle peut donc être bonne, moyenne ou mauvaise. C’est l’employeur qui la choisit, aidé généralement par un comité d’employés.
  • L’argent que vous détenez dans votre caisse de pension n’est pas liquide, et son retrait est légalement défini : retraite légale ou cinq ans avant, achat d’une résidence principale, remboursement de dette hypothécaire, travaux dans la maison, un départ définitif à l’étranger, se mettre à son compte comme indépendant. Attention donc à ne pas faire de vos avoirs de retraite votre seule fortune, car la vie est longue avant la retraite.
  • La Loi sur la Prévoyance Professionnelle (LPP) définit un plancher et un plafond de revenus assurés. La caisse, avec l’accord de l’employeur, peut être plus généreuse que ce qui est défini dans la loi en supprimant ces barrières.
  • Lorsque vous lisez dans la presse que le taux de rémunération du capital va baisser, ou lorsque nous sommes amenés à voter sur le taux de conversion : seule la partie minimum légale dépendant de la loi LPP est concernée.
  • Il n’est « pas possible » de déduire des impôts un montant versé volontairement dans la caisse (rachat) jusqu’à trois années après la date de versement. Pour être concret, si vous retirez votre argent dans les trois ans suivant un rachat, vous devrez rembourser l’impôt économisé lors de ce rachat.

Quelques mots sur le système social

  • Il fonctionne bien (entendez « est fait ») pour un salarié gagnant jusqu’à CHF 84’600.- par an. Avec un tel salaire, vous pouvez comptez sur environ 60% de votre revenu à la retraite entre l’AVS et le deuxième pilier.
  • Si vous gagnez plus et que votre caisse de pension se contente de la loi, le 3e pilier n’est pas une option pour vous… c’est une « obligation ».
  • Tandis que si vous gagnez plus de CHF 140’000.-, courez mettre en place un plan d’épargne supplémentaire pour maintenir un niveau de vie décent et joyeux à la retraite.
  • A retenir que les rendements bas, persistants depuis des années, servis sur votre avoir de deuxième pilier, diminuent encore le capital attendu à la retraite (1% actuellement. En 2002, il était de 4%…).

Racheter sa caisse de pension, quésaco ?

Le rachat consiste à verser une partie de votre épargne dans votre 2e pilier.

Le montant de rachat possible est déterminé par votre niveau de salaire actuel.

Pour faire simple, la caisse calcule le montant d’épargne qui devrait se trouver aujourd’hui dans la caisse si vous aviez gagné votre salaire actuel depuis vos 25 ans.

Pour maximiser votre gain, il faut que l’argent que vous versez dans votre caisse y passe le moins de temps possible. Ainsi vous maximisez le rendement.

Attention : l’État – toujours soucieux de ne pas se « faire avoir » – a fixé à un minimum de trois ans la période pendant laquelle vous devez renoncer au capital racheté. Le fisc estime qu’une période inférieure s’assimile à de l’évasion fiscale (à ne pas confondre avec la fraude fiscale, pénalement répréhensible).

Pour illustrer mon propos, voyons trois exemples concrets :

Premier exemple : la retraite dans 30 ans.

Vous avez 35 ans et votre caisse offre un potentiel de rachat de CHF 270’000.-. Votre retraite est dans 30 ans, soit à 65 ans, et vous décidez en conséquence de racheter votre caisse de pension pendant les 27 prochaines années (stop à 62 ans, sinon votre capital est bloqué et vous serez obligé de prendre la rente) à raison de 10’000.- par an.

Vous générez 3’000.- d’économie fiscale par année et constituez 295’000.- de capital net à la sortie à vos 65 ans. En ce cas, votre rendement annuel net se monte à 3%.

Deuxième exemple : achat immobilier dans 10 ans.

Rachat en vue de rembourser votre dette immobilière dans 10 ansvous trouvez ici un article concernant le remboursement de la dette hypothécaire – ou en vue d’acheter votre résidence principale dans 10 ans.

Imaginons que vous souhaitez épargner CHF 150’000.- net d’impôt d’ici 10 ans pour l’une ou l’autre raison mentionnée ci-dessus.

Lorsque vous retirerez votre capital, vous paierez un impôt de sortie de environ 7%. Tout compte fait, le besoin de 150’000.- correspond approximativement à 161’000.- brut.

En considérant que vous n’effectuerez pas de rachat les trois dernières années il vous faudra verser dans votre caisse de pension la somme de 21’702.- par an entre l’année 1 et l’année 7.

Ce montant d’épargne vous fera économiser 6’500.- d’impôts chaque année pendant sept ans. Vous obtenez ainsi une économie d’impôt totale de 34’500.- (6’500 fois 7 ans moins 11’000.- en impôt de sortie) et vous réalisez un rendement annuel net raisonnable de 5%.

Troisième exemple : la retraite dans 5 ans.

Vous êtes à 5 ans de la retraite. Votre lacune de capital (montant du rachat disponible) est de CHF 270’000.-.

Votre revenu n’a jamais été aussi élevé et… vos impôts aussi !

Vous décidez de racheter votre caisse de pension sur les deux prochaines années à raison de 135’000.- par an puis de retirer le capital à 65 ans.

Ainsi, vous constituez 260’000.- d’épargne nette d’impôts à vos 65 ans, qui vous auront coûté environ 189’000.-. Votre rendement annuel net grimpe à 23% !

Ces trois exemples illustrent clairement que moins le temps s’est écoulé entre les rachats et le retrait, plus le rendement de l’épargne est haut.

Pour l’exemple 3, il est plus intéressant d’épargner, tout au long de sa vie, le capital de manière libre – en fonds de placement par exemple – puis de racheter sa caisse vers 60 ans.

Votre caisse de pension est à même de vous communiquer le montant de rachat disponible. Pensez à lui demander si votre rachat sera crédité dans la part obligatoire (LPP) ou sur-obligatoire (hors LPP).

En conclusion :

 Avant 50-55 ans, et sauf cas particulier, racheter sa caisse de pension est il me semble peu pertinent.

Une alternative m’apparaissant comme une meilleure solution serait de constituer un patrimoine via un plan d’épargne solide. Cela vous permettrait de toucher des rendements , tout en gardant une liberté maximale et de l’argent disponible pour d’autres projets si le besoin venait à se présenter.

Partagez l’article avec vos collègues si vous l’avez trouvé utile 😉

Raphaël

Informations sur les données utilisées : taux marginal d’impôts 30% ; taux de rendement caisse de pension 1% ; méthode de détermination du rendement TRI.

Immobilier : faut-il rembourser votre dette hypothécaire ?

Avez-vous un intérêt à rembourser votre dette hypothécaire d’ici à la retraite et quels risques courez-vous à ne pas le faire ? Si vous aimez l’article, partagez-le !

En Suisse, nous sommes habitués à ne rembourser que partiellement nos dettes immobilières, et vous, remboursez-vous votre dette hypothécaire ? Que se passerait-il si nous assistions à une hausse des taux d’intérêts ou à une baisse des prix de l’immobilier ? La question est moins de savoir si l’un de ces événements se produira que de décider si vous êtes capable d’affronter une telle situation.

Les études montrent que plus de 80% des prévisions économiques s’avèrent a posteriori erronées. Dès lors, il ne s’agit pas à mon sens d’anticiper (intellectuellement) si les taux vont monter ou si les prix vont baisser, mais de savoir comment se protéger de tels événements.

Éteindre sa dette hypothécaire pour se protéger du prêteur

Avant tout, vouloir éteindre sa dette est une bonne chose, permettant de dormir tranquille et de transmettre plus que la partie d’une maison à ses enfants.

Si vous éteignez votre dette, de facto vous réalisez deux choses : 1. vous augmentez votre patrimoine et 2. vous vous protégez de la hausse des taux ou d’une baisse des prix de l’immobilier. En bref, vous gagnez en liberté financière. Et quelque part, vous gagnez aussi du temps de vie, que ce soit en années de retraite anticipée (plus de loyer à payer), en années sabbatiques ou en temps de travail partiel ou « à la carte ».

Prix et taux : l’effet ciseau

Historiquement, les prix de l’immobilier sont inversement corrélés aux taux d’emprunts. En effet, quand les taux sont hauts, les prix sont bas (cf. la crise de 1990) et lorsque les taux sont bas, les prix sont hauts (cf. la situation actuelle). Il existe donc un effet de « ciseau » entre les taux et les prix.

Depuis plus de dix ans, je construis mon patrimoine avec conservatisme et pragmatisme. Je conseille mes clients sur le même modèle. Mes sources sont principalement l’histoire et certainement pas les prévisions globales (macroéconomie) qui – exception faite des discussions de café – ne sont pas utiles. Elles ne sont pas non plus autoréalisatrices : y croire ou se persuader d’y croire avec les autres (via les médias) ne les fera pas pour autant arriver.

Cela ne m’interdit pas d’avoir un avis. Mais pourquoi mes prévisions seraient-elles plus probables que celles des « grands » économistes et analystes ?

À ce propos, je vous livre mon sentiment. En Suisse, les taux resteront probablement bas encore quelques années. Cela dit, le monde est majoritairement endetté en dollars américains et l’économie fonctionne très bien aux États-Unis. Il n’y a pas d’avantage, lorsqu’une économie fonctionne correctement, à garder des taux bas afin de ne pas entraîner d’inflation. Aujourd’hui, ces problèmes ne sont pas d’actualité mais si nous regardons la dernière crise immobilière des années 1990, nous constatons qu’elle est venue des États-Unis.

A l’époque, la FED a multiplié ses taux par 4 (!) en l’espace de deux ans. Il en a résulté une raréfaction de l’argent qui s’est traduite en Suisse par une hausse des taux d’intérêts hypothécaires atteignant 8%  à court terme et des baisses de prix immobiliers compris entre -20% et -40%. Les propriétaires de l’époque s’en souviennent encore.

Ici s’était déroulé l’effet ciseau mentionné plus haut.

L’exception ? Le Japon.

Cependant, être focalisé sur les taux ne vous donnera pas nécessairement la bonne réponse. Voyez le cas du Japon : au pays du soleil levant, vous pouvez emprunter à des taux inférieurs à 1% sur 30 ans. Depuis une trentaine d’années, les taux sont bas. Malgré cette baisse, il n’existe pas d’effet ciseau. Effectivement, dans certains quartiers de Tokyo, les prix de l’immobilier ont reculé de 30% à 50% sur la même période. Ceci contredit totalement le paradigme historique existant jusqu’à maintenant chez nous. Si nous entrions en stagnation persistante (ou en déflation), nous pourrions obtenir le même type de résultat.

Un cas pratique

Il est peut être utile de rappeler à travers un exemple concret ce qu’il se passe si les taux grimpent ou que les prix baissent vis à vis du prêteur (i.e. la banque ou l’assurance). Laissons l’exemple englober les deux événements en même temps :

Une famille suisse a deux enfants en bas âge, disons d’environ 5 ans. Après quelques recherches, les parents jettent leur dévolu sur une jolie maison de 1.2 million de francs. Pour ce faire, ils dépensent 20% de fonds propres plus les taxes. Le prêteur leur prête 80% du prix d’achat soit 960’000 francs à 1.5 % sur 12 ans. Une fois dans leurs murs, les Suisses payeront 1’200.- par mois pour les intérêts hypothécaires. Si l’on ajoute les charges du bien (charges quotidiennes et entretien à long terme) et la hausse d’impôt (due à la valeur locative), la maison leur revient à environ 2’500.- par mois.

A ce prix là et comparativement à un bien immobilier en location, cela peut valoir la peine. Sauf que le temps file et que rien n’est figé : le prêt a une échéance, l’économie change, l’humanité change, les technologies changent, la démographie change… bref, nous vieillissons. 🙂

Douze années ont passé. Les enfants de cette famille suisse ont 17 ans. Dans un an ou deux, ils vont probablement faire leur entrée dans une école supérieure ou à l’université. Comprenez : ils vont encore coûter plus cher. La prime d’assurance santé augmentera à leurs 18 ans, de même que les frais de logement, auxquels s’ajoutent un abonnement de téléphone, des frais d’écolage, etc.

Aussi les taux ont changé et les prix ont baissé (c’est le pire scénario – il a déjà existé par le passé). Supposons à présent que le prix de la maison a baissé de 15% et que les taux à court terme sont passés à 4.5% (moyenne historique).

Quelle incidence à la retraite et sur le budget ?

Que se passe-t-il vis à vis de l’établissement prêteur ? Ce dernier est toujours d’accord de prêter à la famille Suisse 80% de la valeur de la maison, car ils sont loin de la retraite, mais selon de nouvelles conditions ! La maison achetée 1.2 million de francs vaut désormais 1 million. Le créancier prêtera donc 800’000 francs et demandera de rembourser les 160’000.- de différence.

Sans avoir planifié correctement le remboursement de leur dette hypothécaire, la famille Suisse est bonne pour retirer son deuxième pilier… en pure perte (entraînant de facto une baisse de la retraite future de 1’000 francs par mois !).

Retirer son 2e pilier à 35-40 ans n’a que peu d’incidence si c’est calculé correctement. Par contre, vers 50 ans et sans planification, ce n’est pas la même histoire. Je vous invite à lire l’article sur le niveau de dette hypothécaire à la retraite ici.

Ensuite, ces 800’000 francs seront facturés à la famille Suisse à 4.5%, soit 3’600.- par mois. En ajoutant à cela les frais d’entretien de la maison, notre famille modèle payera un loyer mensuel de 4’800.- au moment même où les enfants n’auront jamais coûté aussi cher !

Pour ceux qui n’envisagent pas que les prêteurs pourraient demander des remboursements, regardez ce qui s’est passé en Suisse dans les années 1990 et plus récemment aux USA, en Espagne, au Portugal ou encore en Grèce… en 2008. 

À noter que la durée de votre hypothèque vous « protège » sur le taux mais aucunement sur la valeur du bien. Le créancier peut effectivement vous demander un remboursement exceptionnel et anticipé avant l’échéance. Le prêteur peut également revoir une situation personnelle (suite à un décès, un changement de revenu etc.)

Pour conclure :

Rembourser sa dette hypothécaire au plus tard d’ici à la retraite relève simplement du bon sens. Nos voisins européens le font. Le système libéral suisse de l’hypothèque – que je trouve excellent – laisse paraître l’illusion qu’il n’est pas utile de rembourser sa dette. C’est ridicule.

Si vous voulez vivre et non survivre à la retraite, vous devez rembourser votre dette immobilière et vous protéger de la dette hypothécaire. Ceci est également vrai pour les locataires : les fruits de votre patrimoine devraient idéalement payer votre loyer à la retraite.

Pourquoi écrire que je trouve le système excellent ? Parce que vous pouvez amortir indirectement votre dette, c’est à dire épargner à rendement plus élevé que le taux d’emprunt. C’est un autre sujet… pour un futur article.

Alors faut-il rembourser sa dette hypothécaire ? N’hésitez pas à me donner votre avis en commentaires !

Raphaël