“Le Roi Ogre et les Pièces d’or” ou “les Quatre Stratagèmes”

En cette période de fin d’année, et pour souligner l’esprit de Noël, l’un de mes amis a rédigé une fable autour du thème de la finance. je vous la propose en article invité en espérant que vous prendrez autant de plaisir que moi à la lire 🙂 La fin est savoureuse.

Je profite de ce post pour vous souhaiter une très belle année 2020. Que cette nouvelle année puisse vous apporter santé, bonheur et prospérité. Au plaisir de vous retrouver l’année prochaine.

« Le Roi Ogre et les Pièces d’or ou les Quatre Stratagèmes »

Il était une fois il y a bien longtemps dans un royaume fort lointain, un roi cupide et méchant qui voulait accaparer toutes les richesses de ses sujets pour en jouir seul. Il était tellement affamé de richesses et de possessions matériels que ses sujets l’avaient surnommé l’Ogre.

Il avait forcé ses sujets à lui donner la majorité de leurs pièces d’or d’abord par l’impôt et les taxes mais ce n’était pas assez efficace. Une grande partie de l’or restait hors de sa portée.

Il eut ensuite l’idée d’un premier stratagème. Il allait faire une promesse : « Ne gardez pas vos pièces d’or à la maison. Elles seront en bien meilleure sécurité au château sous le contrôle de ma garde. Vous pourrez y avoir accès en tout temps ». Croyant leur ogre de roi, les habitants du royaume commencèrent à donner leurs pièces à la garde royale. En échange, ils se virent remettre un morceau de papier avec le sceau royal sur lequel était inscrit leur quantité d’or détenue dans les coffres du roi. Les habitants du royaume prirent donc l’habitude de payer avec les morceaux de papier comme ils le faisaient auparavant avec l’or. Ils se mirent à appeler ces papiers les « billets royaux ».

Pris par la fièvre de l’or, l’Ogre voulut plus de richesses. Il avait maintenant quasiment tout l’or du royaume. Il lui fallait toutes les autres richesses : les terres, les troupeaux, les mines, les entreprises. La quantité d’or dans ses coffres ne suffisait pas. Le Roi eut donc l’idée d’un deuxième stratagème. Il n’y avait pas assez d’or mais il pouvait imprimer plus de papier et ainsi acheter toutes les richesses disponibles avec des papiers qu’il venait d’imprimer.

L’idée était lumineuse mais le roi se dit que si la population lui réclamait tout l’or en même temps, il aurait un problème. Il lança donc son idée en deux temps. Dans un premier temps, il se mit à imprimer plus de billets royaux puis dans un deuxième temps quelques années plus tard, il annonça que l’or ne pouvait plus être retiré du château pour des raisons de sécurité.

Dès ce moment, le nombre de papiers en circulation n’avait plus aucun lien avec l’or dans les caves du château. On se vit à voir une chose inconnue dans toute l’histoire arriver : les prix ont commencé à augmenter ! Pour une vache, il avait toujours fallu payer une once d’or. Maintenant, il fallait payer une once et demi en billets royaux. Mais fait étrange, celui qui payait en or payait toujours une once. L’inflation était née. Depuis lors, la valeur des billets royaux par rapport à l’or ne cessa de baisser. Les sujets s’appauvrirent donc alors que le Roi Ogre s’enrichit.

Le Roi Ogre était heureux. Doucement, il accaparait toutes les richesses du royaume grâce à sa presse à imprimer en or massif dans les caves de son château. Mais le processus prenait trop de temps à son goût.

Il mit au point un troisième stratagème. Il avait vu chez lui-même et chez l’ensemble de ses sujets une volonté de tout avoir tout de suite. Il se dit qu’exploiter cette tendance serait une belle idée. Il proposa donc à ses sujets de leur prêter l’or qu’il avait dans les caves de son château pour que ses sujets puissent s’acheter tout de suite ce dont ils ont envie. Il leur demanda cependant une contrepartie : ils devaient rembourser le roi non seulement la somme qu’ils lui empruntaient mais ils devaient y ajouter une partie de leur travail futur. Le Roi Ogre appela ceci un « intérêt ». Les dettes et les intérêts étaient nés. Dans ce royaume fort fort lointain, il y eut même des cas où certains habitants empruntèrent tellement au Roi Ogre qu’ils ne travaillaient plus que pour le rembourser. Ils étaient devenus les esclaves du Roi Ogre.

Le Roi Ogre était toujours plus glouton. Jamais rassasié de richesses, il mit au point un quatrième stratagème. Il y avait toujours certains de ses sujets qui refusaient le système des intérêts, qui épargnaient comme au vieux temps des pièces d’or et qui ainsi pouvaient développer d’autres richesses qui restaient hors de contrôle du Roi Ogre. La plupart des sujets du royaume épargnait via un outil que le Roi Ogre avait créé : le « compte au château ». Les billets royaux étaient déposés au château et ceux qui les laissaient sous le contrôle du Roi Ogre recevait une petite partie de l’intérêt perçue par celui-ci.

Le Roi Ogre créa le stratagème suivant : il allait premièrement forcer tous ces sujets à payer avec de petites cartes magiques qui enregistraient toutes les transactions et plus du tout en billets royaux en papier. Comme ceci, les sujets ne peuvent plus garder de billets royaux chez eux. Tous les billets royaux sont tous stockés sur les comptes au château sous le contrôle du Roi Ogre. Puis tous les comptes de ses sujets vont être soumis à des intérêts négatifs. Ainsi chaque année une partie de la richesse durement accumulée par les habitants est transférée au Roi Ogre. Comme celui-ci est presque immortel, il a le temps d’attendre l’effet de sa politique. Les taux négatifs étaient nés.

A la fin du processus, toutes les richesses du royaume sont aux mains du Roi Ogre. Et tous les habitants du Royaume sont devenus ses esclaves via le système de la dette. Ils doivent tous rembourser leurs prêts au Roi Ogre.

Désespérés, ceux-ci consultèrent un grand enchanteur et lui demandèrent comment se libérer de la gloutonnerie du Roi Ogre. Il leur répondit que le seul moyen de se libérer était d’accumuler des biens dont la valeur ne dépendait pas du système de billets royaux du Roi Ogre : des terres, des parts d’entreprises, des métaux précieux, de l’immobilier, etc… En bref, des biens réels et tangibles.

FIN

Clovis Chollet

Si vous aussi vous ne voulez pas vous faire dévorer par la gloutonnerie du Roi Ogre, je connais très bien un grand enchanteur qui saura vous aiguiller sur les solutions les plus appropriés pour vous. Vous pouvez contacter Clovis à clovis.chollet@swisslife-select.ch

Frais de garde : discrimination féminine en terre vaudoise

La fiscalité vaudoise et les frais de garde des enfants entraîne une discrimination à l’encontre des femmes et des familles.

Lors de l’arrivé d’un bébé dans une famille, les mamans sont confrontées à un dilemme bien moderne : choisir entre rester 100% du temps à la maison ou travailler à 100%. Les femmes choisissent souvent un « entre deux » grâce au temps partiel. Ce choix discriminant, qui impacte leur carrière et leur future retraite, est aussi pénalisant à court terme puisque leur revenu est frappé par les frais de garde et par une très forte progression fiscale. In fine, c’est le budget familial qui s’en retrouve amputé.

L’on pourrait me rétorquer qu’en changeant les mentalités, l’homme pourrait rester à la maison, mais dans les faits, ce sont bien les mamans qui s’occupent des enfants. En tout état de cause, cette situation ne discrimine pas tant les femmes que les familles. En effet, même si les hommes gardaient les enfants, les méthodes de calcul resteraient ce qu’elles sont… et discrimineraient les hommes. C’est pourquoi je considère que ce sont les familles qui sont discriminées.

Les actifs supportent les jeunes et les retraités

Notre société semble être devenue schizophrène : les femmes doivent choisir entre le travail et le foyer. Ce choix cornélien est dû à plusieurs facteurs. Il y a évidemment la volonté d’indépendance féminine mais aussi et surtout l’augmentation inexorable du coût de la vie et du coût du vieillissement de la population (coût de la santé et des retraites).

Notez qu’avec le vieillissement de la population et l’allongement de la durée de vie, les actifs, en diminution démographique vis à vis des passifs, doivent non seulement pourvoir à l’éducation de leurs enfants mais aussi contribuer pour une large part aux revenus des retraités, entre autres via l’AVS. Ce phénomène est appelé à fortement s’accentuer au cours des dix prochaines années.

Nous sommes loin de la période où un salaire suffisait, comme il y a une quarantaine d’années, à faire vivre un foyer entier. Les impôts et les charges sociales ont tellement progressé en 40 ans que les couples doivent trouver le soi-disant « équilibre entre vie professionnelle et vie familiale ».

Je vous propose de calculer ci-dessous le coût de garde réel d’un enfant et de le mettre en vis à vis du salaire de l’épouse.

Trois exemples de situations familiales sur le canton de Vaud

Nous allons passer en revue trois situations familiales.

Les chiffres sont basés sur des exemples de couples vivant en ville de Nyon, dans le canton de Vaud. Pour l’exemple, les charges sociales (permettant de passer du revenu brut au revenu net) sont de 12%, le loyer est de 2’000.- francs par mois et les couples ont un enfant à charge.

Les allocations familiales perçues s’élèvent au montant ridicule (mais loué par les politiques) de 3’600.- par année. Aucune déduction sur le salaire n’est prise en compte, hormis la déduction fiscale pour se nourrir, la déduction sociale sur le loyer lorsqu’elle peut s’appliquer et les frais de garde. Ces derniers sont très malheureusement plafonnés et très loin de la réalité pour beaucoup de famille. Les familles n’ont pas de fortune imposable.

Pour chacun des trois exemples, nous considérerons les deux situations extrêmes : Madame travaille [PdW1] au foyer et Madame travaille à 100%. Le temps partiel, qui représente un entre-deux, ne sera pas exposé à proprement parler puisque les deux cas étudiés sont respectivement le moins et le plus coûteux en termes de frais de garde et d’impôts.

Un premier couple qui perçoit moins que le salaire moyen suisse

Notre couple perçoit un salaire brut de 5’000.- par mois et par personne sur 12 mois soit 60’000.- par an par personne. Ce salaire est inférieur à la moyenne suisse.

Madame travaille au foyer. Un seul revenu pour la famille.

  • Frais de garde : 0.-
  • Impôts : 1’618.- par an
  • Reste dans le porte-monnaie de la famille (net, après impôts et charges sociales) : 54’782.- annuels soit 4’665.-/mois

Madame travaille à 100% et l’enfant est gardé cinq jours par semaine.

  • Frais de garde : 19’111.- ; maximum déductible des impôts, seulement : 7’100.- !
  • Impôts : 11’290.-
  • Reste dans le porte-monnaie de la famille après impôts, charges sociales et frais de garde : 78’799.- annuels soit 6’567.-/mois

Restez assis 🙂 : Faire garder son enfant coûte à cette famille 28’783.- par année (19’111 + 11’290 – 1’618).

Le taux de ponction sur le salaire net de Madame (ou de Monsieur, comme vous voulez) est de 48% ! Comment choisir entre n’avoir pas assez de quoi vivre (sur les 4’665.- restants, il faut payer le loyer, les caisses maladie etc.) et se faire taxer près de 50% de son revenu…

Pour être complet, il faudrait ajouter le reste de la facture sociale. Cette famille payera dans le premier cas 5’220.- d’AVS par an soit 37% du revenu d’un retraité au bénéfice d’une rente AVS minimum et 73% dans le second cas.

Il est intéressant de noter ici que dans le premier cas (Madame travaille au foyer) les retraités retirent beaucoup plus que le reste de la collectivité (1’618.- d’impôt contre 5’220.- d’AVS soit 3,2 fois plus !).

Étudions la situation d’un deuxième couple gagnant le salaire moyen suisse

Notre couple perçoit ici le salaire moyen (référence 2016) de 6’500.- brut mensuel par personne sur 12 mois soit 78’000.- par an.

Madame travaille au foyer. Un seul revenu pour la famille.

  • Frais de garde : 0.-
  • Impôts : 5’414.-
  • Reste dans le porte-monnaie de la famille : 66’826.- annuels soit 5’569.-/mois

Madame travaille à 100% et l’enfant est gardé cinq jours par semaine.

  • Frais de garde : 25’473.-
  • Impôts : 18’470.-
  • Reste dans le porte-monnaie de la famille : 97’087.- annuels soit 8’090.-/mois

Pour cette famille, faire garder son enfant lui coûte 38’529.- (j’ai failli m’étrangler).

Le taux de ponction sur le salaire net de Madame est donc de 56% ! Si j’ajoute les charges sociales, ce sont près de 62% du revenu brut qui disparaissent.

Cette famille payera dans le premier cas 6’778.- d’AVS (encore une fois plus aux retraités qu’à la collectivité) soit 48% du revenu d’un retraité au bénéfice d’une rente AVS minimum et 95% dans le second cas.

Prenons pour finir l’exemple d’un couple de cadres supérieurs

Notre couple de cadres perçoit un salaire d’environ 12’500.- brut mensuel par personne sur 12 mois soit un total de 150’000.- annuels par personne.

Madame travaille au foyer. Un seul revenu pour la famille.

  • Frais de garde : 0.-
  • Impôts : 20’905.-
  • Reste dans le porte-monnaie de la famille : 114’695.- annuels soit 9’558.-/mois

Madame travaille à 100% et l’enfant est gardé cinq jours par semaine.

  • Frais de garde : 31’200.-
  • Impôts : 61’923.-
  • Reste dans le porte-monnaie de la famille : 174’477.- annuels soit 14’540.-/mois

Pour cette famille, faire garder son enfant revient à 72’218.- !

Le taux de ponction sur le salaire net de Madame est donc de 55%. Ajoutez à cela les charges sociales et vous obtenez 60% du revenu brut qui passent à la trappe.

Cette famille payera dans le premier cas 13’050.- d’AVS soit 92% du revenu d’un retraité au bénéfice d’une rente AVS minimum et 183% dans le second cas.

Ai-je besoin de conclure ?

Il existe en Suisse une absence totale de politique familiale. Les charges sociales sont en faveur des retraités et au détriment des enfants et des familles.

Il est grand temps d’offrir un avenir à notre pays et de se consacrer à une politique familiale digne de ce nom, seule garante des générations anciennes et futures.

Pour ne pas conclure négativement, je propose quelques pistes de réflexion ci-dessous. A moindre mal :

  • Augmenter au coût réel la déduction des frais de garde dans les impôts cantonaux et communaux (c’est en train de se faire au niveau fédéral).
  • Faire payer les frais de garde par la collectivité via les impôts ou les charges sociales. Cela aurait pour effet d’augmenter les impôts perçus puisque moins de personnes se poseraient la question du choix entre le travail et le foyer.
  • Une allocation naissance bien plus conséquente,
  • Des allocations familiales plus conséquentes.

Une idée un peu plus « progressiste » :

  • Fournir un revenu minimum journalier aux mamans (ou papa) qui restent à la maison. Ce revenu serait imposable et éventuellement soumis à l’AVS. Ce revenu pourrait payer des frais de garde. Cela impliquerait d’avoir un tarif fixe de garde.

Le conseil fédéral devrait très prochainement revoir la taxation des couples. Affaire à suivre…

Vous avez des enfants ? Faites tourner cet article ! Et proposer vos idées en commentaire 😉

En attendant, je vous souhaite de très bonnes vacances de fin d’année si vous avez la chance de pouvoir lâcher un peu la pression.

Ai-je les moyens d’acheter mon logement ? La faisabilité.

Acheter son propre logement nécessite un certain niveau de revenu et une mise de départ.

Avant de chercher à acheter un bien, il va falloir déterminer si vous en avez les capacités. C’est ce qu’on appelle la faisabilité. Nous pouvons aussi définir la faisabilité par cette question : quel est le prix maximum du bien que je peux acheter ?

Cette faisabilité est déterminée par deux éléments : vos revenus et votre épargne accumulée qui servira à payer les fonds propres et les frais de notaire.

La faisabilité en fonction de vos revenus

Les charges annuelles liées au bien immobilier ne peuvent excéder le tiers (33.3%) de vos revenus bruts.

Ces charges sont composées de trois éléments majeurs : les intérêts d’emprunt, l’entretien du bien et le remboursement de la dette.

Chaque prêteur définissant ses propres normes de calcul, la faisabilité variera d’un établissement à un autre. Je peux toutefois vous dire que dans la grande majorité des cas, les prêteurs comptent 4.5% pour les intérêts d’emprunt, 1% pour l’entretien du bâtiment et 1% pour le remboursement de la dette.

Si vous voulez avoir une idée assez proche de la réalité du prix maximum qu’il vous est possible de débourser, prenez la somme de vos revenus bruts annuels – en incluant la moitié de la moyenne de vos bonus perçus lors des trois dernières années… vous suivez ? 😉 Puis divisez le montant obtenu par 5.6% et divisez encore par trois (ce qui vous permet d’obtenir le tiers du revenu).

Un exemple. Prenons un couple qui gagne 180’000.- francs bruts par an brut et qui, sur les trois dernières années, a perçu une moyenne de 40’000.- de bonus annuel. Il pourra retenir la moitié des bonus donnant un revenu maximum de 200’000.-. Divisons ce revenu par 5.6% puis divisons ce quotient (le résultat de la première division) par 3, et nous obtenons un prix d’achat maximum de 1’190’476.- (200’000.- / 5.6% / 3).

Retenez que le prix maximum n’est pas forcément le prix auquel il faut acheter. Acheter en deçà de la faisabilité maximale permet de garder une marge de sécurité intéressante en cas de pépin, et réduit aussi l’effort d’épargne nécessaire au remboursement de la dette. 🙂

Enfin, vous pouvez compenser un « manque » de revenu en augmentant la part de fonds propres. Justement, voyons ce que sont les fonds propres.

La faisabilité en fonction de vos fonds propres

Ici nous parlons simplement de votre épargne disponible pour réaliser votre achat.

Cette épargne peut être constituée de liquidités, d’une donation, d’un terrain, de votre capital de 2e pilier, de vos 3e piliers, d’un prêt familial, d’un héritage immobilier… Il existe sans doute autant de possibilités que d’individus.

Voyons ci-dessous le cas le plus fréquent et le plus standard.

En Suisse, pour pouvoir acheter votre résidence principale, vous devrez investir au minimum 20% du prix du bien de votre poche. Ce sont vos fonds propres.

Au moins 10% du prix du bien doivent être payé avec des avoirs ne provenant pas de votre caisse de pension, c’est à dire en liquide, en 3e pilier ou encore en bien immobilier (un héritage par exemple).

Certains prêteurs exigent un minimum de 33.3% de fonds propres. C’est le cas de certains assureurs ou de certaines banques, en particulier lorsque que vous achetez dans des régions où les prix sont considérés comme très élevés. Par exemple, sur l’arc lémanique et à Zurich, plusieurs prêteurs estiment que les prix sont tellement hauts qu’ils se mettraient à risque de prêter les 80% habituels. Ainsi, ils exigent un niveau de fond propres plus important pour se protéger d’une éventuelle baisse des prix.

Notez que plus vous mettrez de fonds propres, plus vous augmenterez votre sécurité en cas de hausse des taux ou de baisse des prix.

Vous pourriez également nantir (mettre en garantie) votre caisse de pension en guise de fonds propres. L’avantage sera de ne pas impacter vos avoirs de retraite grâce à une dette plus importante. Au vu des taux bas et si vous en avez les moyens, c’est une solution très intéressante. J’en parle ici.

Si vous acquérez un bien de rendement, il vous faudra débourser, dès le 1er janvier 2020, 25% de fonds propres. Ici il n’est pas permis d’utiliser votre caisse de pension ou vos 3e piliers.

Les frais de notaire

Lorsque l’on parle de « frais de notaire », il faut surtout comprendre : taxe, taxe et encore taxe !

La facture totale représente généralement 5% du prix d’achat sur Vaud, Genève et Fribourg, aux environs de 4% à Neuchâtel et plutôt 3% en Valais.

Vous aurez à payer le droit de mutation, les frais d’inscription au registre foncier et les frais du notaire à proprement parler.

Le droit de mutation est un impôt qui porte sur le montant du transfert de propriété entre personnes. Cet impôt, à la charge de l’acheteur, est le coût le plus lourd dans la transaction et représente 70% à 90% des frais de notaire. Sachez qu’il peut aussi être payé par le vendeur ou encore à part égale entre l’acheteur et le vendeur… Vous pouvez donc trouver ici un élément pour négocier le prix du bien. 😉

Le registre foncier est un service public où l’on trouve le nom des propriétaires d’un bien ainsi que les gages sur les immeubles (comme la cédule hypothécaire, la servitude etc.).

Encore des frais… 🙁 la cédule hypothécaire

Il est possible que vous deviez ajouter à ces démarches la création ou l’augmentation d’une cédule hypothécaire.

La cédule hypothécaire est le document légal qui sera en quelque sorte la contrepartie de votre dette hypothécaire. Elle permet au titulaire (qui devient votre prêteur) de réaliser le gage (en d’autres termes : de vendre aux enchères votre bien immobilier) dans le cas où vous ne parviendriez pas à payez vos factures d’intérêts ou d’amortissement.

Ce document est un papier valeur et laisse apparaître un montant qui est en général au moins égal au montant du prêt. Je vous recommande vivement de laisser une marge supplémentaire afin d’anticiper par exemple, de futurs travaux qui nécessiteraient un nouvel emprunt dans le futur. Voyez loin, cela vous évitera des frais inutiles…

Il existe maintes façons de gager son bien immobilier. La cédule est la plus courante en Suisse romande.

Cet article est extrait d’un bonus de 10 pages sur l’achat immobilier et qui sera bientôt disponible. 🙂

J’ai une question pour vous : est-ce que l’un de vos amis, ou l’un de vos collègues, ne sait pas s’il peut acheter sa résidence principale ? Si c’est le cas, envoyez lui cet article ! Vous lui rendrez service.