Prévoyance : quitter la Suisse

Vous êtes muté à l’étranger ? Vous souhaitez découvrir de nouveaux horizons ? Ou vous retournez dans votre pays natal, après quelques années de travail en Suisse ?

Quitter la Suisse pour l’une de ces raisons est assez fréquent et pose un grand nombre de questions sur le niveau de votre retraite. Est-ce que mes années de cotisations AVS sont perdues ? Ai-je le droit de récupérer mes 2e et 3e piliers ? Comment limiter les impôts de sortie ? À quoi penser pour l’avenir de ma prévoyance ?

Autant d’interrogations légitimes auxquelles nous allons essayer de répondre.

Cotiser à différents systèmes sociaux

Si au cours de votre carrière, vous êtes amené à travailler dans plusieurs pays, vous participerez à des stratégies de prévoyance très différente.

Prenons par exemple les cas de la France et de la Suisse. Le premier pays ne fonctionne quasiment que sur un système de répartition tandis que le second offre un mix entre répartition et capitalisation.

Dans une approche de répartition, ce sont les montants de vos cotisations actuelles qui déterminent le niveau de votre allocation de retraite futur. Nous cotisons en général une quarantaine d’années dans une telle structure, sans former d’épargne. En Suisse, le premier pilier (AVS) fonctionne ainsi sur 44 ans de contributions pour les hommes et 43 ans pour les femmes.

L’épargne est plus simple à comprendre : au travers des caisses de pensions et du 3e pilier suisses, vous accumulez un avoir qui vous sera rendu sous forme de rentes mensuelles ou de capital à la retraite.

Au fil du temps et de vos déplacements, vous construisez un puzzle de systèmes dont le tableau final ne vous apparaîtra que dans 20 ans, 30 ans ou plus. Vous avez donc tout intérêt à y accorder un minimum d’attention et de suivi afin de vous éviter des montagnes de formalités administratives la retraite venue. Mon premier conseil : gardez les preuves de vos cotisations.

L’AVS

Vous devriez conserver vos certificats de salaires annuels (reçus en début d’année pour l’année précédente). Ce document recense vos revenus perçus ainsi que le montant de vos cotisations AVS et du deuxième pilier.

Avant de quitter le pays, je vous invite également à commander un extrait individuel auprès de l’AVS. Ce dernier vous permettra de vérifier l’exactitude des salaires cotisants en plus de vous servir comme preuve à archiver. Demandez-le avant de quitter le territoire pour pouvoir échanger (et éventuellement réagir) facilement et rapidement avec l’administration ou avec un ancien employeur. Vous pouvez commander votre extrait en cliquant ici.

Vous pourrez exiger vos prestations AVS au plus tôt deux ans avant l’âge légal de la retraite, soit à 65 ans pour les hommes et à 64 ans pour les femmes. Une rente anticipée (avec un impact négatif sur la rente) peut être demandée à respectivement 63 ans et 62 ans.

Notez que, comme tout système de répartition en occident, les choses sont amenées à fortement évoluer dans les prochaines années. Le vieillissement très prononcé de la population pèsera de plus en plus lourdement sur ce dispositif. Je vous renvoie à ma série d’articles sur le sujet.

Étant donné qu’une rente pleine nécessite 43 ans à 44 ans (femmes, hommes) de cotisations, vous bénéficierez très probablement d’un montant inférieur au maximum possible.

Lorsque vous aurez atteint l’âge légal de départ à la retraite, vous devrez « simplement » vous adresser à l’AVS.

Pensez aussi que les grandes sociétés et les organismes publics peuvent proposer une expatriation avec une affiliation au système de retraite suisse. Renseignez-vous auprès de votre employeur.

L’épargne du deuxième pilier

Dans le deuxième pilier, vous capitalisez chaque mois une fraction de votre salaire avec le concours de votre employeur. Cette épargne s’accumule dans votre caisse de pension et vous rapporte des intérêts – souvent ridicules, mais c’est un autre sujet. 

Lors d’un départ définitif de Suisse, vous pourriez récupérer tout ou partie de votre avoir selon l’endroit où vous élisez domicile.

Tentons de faire simple. Si vous vous installez en dehors de l’Union européenne, vous avez le droit de mettre la main sur 100% de votre capital.  À contrario, en vous établissant en UE, vous aurez l’obligation de laisser en Suisse une portion de votre deuxième pilier jusqu’à votre retraite. Cette partie forme ce que l’on appelle l’avoir minimum selon la Loi sur la Prévoyance Professionnelle (LPP). Vous trouvez ce chiffre sur votre certificat annuel. Ce montant correspond au minimum des cotisations légales que vous avez épargnées. La part excédentaire peut se libérer sans condition d’utilisation. Vous êtes par exemple au bénéfice d’un capital de 100’000.- francs dont 20’000.- dépendant de la LPP, doivent rester en Suisse.

Retenez que ce n’est pas parce que la loi vous permet de prendre tout ou partie de votre deuxième pilier que vous devez le faire… Si vous quittez la Suisse avec 100’000.-, 200’000.- ou 1’000’000.- de francs, vous devriez vous assurer que votre nouveau pays offre les mêmes niveaux de sécurité politique et financière que la Suisse. Avant de retirer votre capital, demandez-vous pourquoi des épargnants du monde entier placent leur fortune en Suisse… Vous pourriez continuer de bénéficier des structures existantes.

Gardez en mémoire qu’indépendamment du lieu où vous emménagez, les conditions de libération valables en Suisse le sont également à l’étranger. Nous trouvons par exemple l’achat de sa résidence principale ou la retraite anticipée de cinq ans avant l’âge légal (65 ans ou 64 ans).

Que faire de mon deuxième pilier ?

Si vous décidez de laisser votre argent en Suisse, vous devrez ouvrir un compte de libre passage auprès d’une banque ou une police de libre passage dans une assurance.

Choisissez un plan qui vous offrira des rendements dans la durée. Réaliser 2% à 5% « bon an, mal an » est raisonnable si vous avez du temps devant vous. Prenez cette thématique au sérieux : 200’000.- placé à 3% entre vos 40 ans et vos 65 ans vaudront 418’000.- à la retraite. Tandis que 200’000.- juste « stockés » à 0% vaudront… 200’000.-. Traduit en termes de rente, c’est un manque à gagner d’environ 10’000.- par année !

Le troisième pilier

Que vous épargniez votre troisième pilier dans une police d’assurance ou sur un compte bancaire, les réflexions qui s’offrent à vous s’apparentent à celles du deuxième pilier. La principale différence est que vous êtes totalement libre de récupérer vos avoirs et ce, peu importe l’endroit où vous vous installerez.

Faites toutefois attention à une utilisation réfléchie de vos contrats d’assurance. Ils devraient être adaptés à votre nouvelle situation. Les rentes et la libération du paiement des primes en cas d’incapacité de gain ne pourront pas toujours être conservées et vous devrez transformer votre contrat de 3A (lié à la retraite) à 3B (libre) puisque vous ne pourrez plus bénéficier des avantages fiscaux suisses.

Un contrat d’assurance conclu récemment (une dizaine d’années) pourrait par exemple être libéré du paiement des primes (vous arrêtez de cotiser et l’argent épargné continue de porter intérêt jusqu’au retrait, généralement la retraite) ou aligné avec votre nouvelle situation. Vous devriez évaluer avant de partir vos besoins nouveaux en termes de prévoyance et de protection familiale afin d’ajuster en conséquence le niveau des cotisations et des prestations.

Pour ce qui est du troisième pilier bancaire, c’est un peu plus simple. Si vous disposez d’une dizaine d’années devant vous, vous devriez l’investir – même dans un plan conservateur – afin de maintenir au minimum la valeur de votre argent dans le temps (combattre l’inflation).

Minimiser les impôts en cas de retrait de ma prévoyance

En retirant l’un ou l’autre de vos piliers, vous serez confrontés au paiement d’un impôt de sortie sur le versement en capital.

Cet impôt est fonction de votre canton de résidence au moment du retrait du capital. Vous avez ici tout intérêt à faire transférer vos avoirs de prévoyance dans un canton qui offre une fiscalité plus avantageuse. À votre départ, vous déciderez librement du canton où votre deuxième pilier sera investi. Cela ne peut évidemment s’effectuer que lors de votre départ, sauf si vous souhaitez vous installer quelques jours à Zug ou à Schwytz…

Afin de comprendre la différence fiscale, prenons le cas de monsieur Mutation appelé à déménager dans les prochaines semaines. Domicilié à Lausanne, marié et père de deux enfants, son avoir de deuxième pilier se monte à CHF 400’000.-. Le prélèvement fiscal sur le canton de Vaud s’élèverait à 43’039.-, une sacrée somme due à l’un des cantons les plus chers du point de vue de l’impôt. En bon prévoyant, Monsieur Mutation décide d’ouvrir un dépôt de libre passage dans le canton de Schwyz et de retirer son avoir plus tard. Il divisera ainsi son impôt par presque 2 à 23’000.- !

Plus de conseils pour gérer vos avoirs de retraite

Commencez par imaginer où vous passerez votre retraite. Cela vous donnera une feuille de route sur les montants qui apparaîtront nécessaires à ce moment-là. Le coût de la vie apparaîtra comme très différent selon que vous vous installiez en France, en Espagne, aux États-Unis, à Singapour, en Thaïlande ou en Suisse. En 2021, vous viverez confortablement avec 3’000.- par mois en Europe du Sud tandis que la même somme apparaîtra insuffisante pour la Suisse.

Traitez votre capital retraite avec soin sur le long terme. Cette épargne « forcée » offre l’avantage de croître année après année et même les cigales en tireront profit. L’investir est « obligatoire » pour à minima maintenir son pouvoir d’achat. Si vous bénéficiez de suffisamment de temps devant vous, vous devriez chercher à faire mieux que juste battre l’inflation.

Vous pourriez utiliser vos avoirs de prévoyance pour acquérir votre résidence principale à l’étranger. Attention toutefois à bien étudier votre marché avant de procéder. Contrairement à une idée reçue, l’immobilier subit aussi des revers assez violents (-30% à -50% en 1990 et en 2008). Certaines régions comme l’Amérique du Nord sont connues pour être volatiles à moyen terme.

Au-delà du foncier et si vous bénéficiez d’une expérience importante en gestion de patrimoine, vous pourriez gérer vos avoirs vous-même en passant par des actifs liquides. Prêtez toutefois attention à vos émotions. Nous parlons de votre retraite, c’est-à-dire de la période où vous ne disposerez plus de salaire pour payer la vie courante.

Dans ce cas, pourquoi ne pas laisser votre fortune en Suisse ? En gardant un pied à terre patrimoniale en Suisse, votre dépôt sera préservé des banqueroutes bancaires. Peu de pays peuvent en dire autant. Je pense notamment à la France, qui, malgré le discours de François Hollande en 2012 : « mon véritable adversaire, c’est le monde de la finance », a supprimé le dernier degré de protections des épargnants contre les faillites bancaires. Assez cocasse non ?

Si vous cherchez à placer correctement votre deuxième pilier, contactez-moi. Nous trouverons ensemble une solution qui vous correspond.

Immobilier : pourquoi augmenter sa dette hypothécaire ?

Si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier depuis plusieurs années ou si vous avez déjà remboursé une grande partie de votre dette hypothécaire, cet article pourrait vous intéresser.

J’y aborde les intérêts tant financiers que fiscaux dont vous pourriez bénéficier en augmentant votre hypothèque.

Quand puis-je augmenter ma dette hypothécaire ?

Deux situations permettent d’augmenter votre hypothèque : lorsque la valeur de votre bien s’est appréciée dans le temps, et/ou si vous avez remboursé une partie de votre dette dans le passé.

Dans le premier cas, votre domicile a pris de la valeur tandis que l’emprunt est resté inchangé. Par exemple, une maison achetée 100 en 2005 vaut 180 aujourd’hui alors que la dette est demeurée stable à 80 (80% des 100.- de l’époque). Ici, et à condition de respecter la faisabilité, vous pourriez augmenter votre hypothèque à 80% du nouveau prix du bien (soit 144) ou au 2/3 si vous êtes à la retraite (soit 120). Dépasser les 80% d’endettement sur la valeur actuelle de votre propriété n’est pas vraiment possible (hormis cas spécifique comme le nantissement d’actifs).

Dans le second cas, et en ayant partiellement remboursé votre dette durant les années passées, vous pourriez réfléchir à l’accroître. Ici aussi vous devrez respecter la faisabilité.

Voyons maintenant quelques cas intéressants qui se prêtent à l’augmentation de la dette. Dès que nous parlons endettement, il convient de faire attention à ce que vous pouvez supporter comme niveau de dette et d’utiliser intelligemment et précautionneusement cet argent nouveau. Vous devrez probablement le réduire ou le rembourser un jour.

Des travaux grâce à sa dette hypothécaire

La situation la plus « simple » et la plus fréquente qui me vient à l’esprit consiste à réaliser des travaux. Pour faire bref, vous pouvez distinguer deux grandes catégories de travaux : la rénovation et les plus-values. Le traitement fiscal de ces deux postes diffère d’ailleurs considérablement.

Les travaux de rénovation consistent généralement à remplacer un élément vieillissant par un élément « identique », mais plus récent. Vous pourrez déduire ces travaux de votre revenu imposable. En réalisant 50’000.- de travaux de rénovation, vous pourriez réduire votre revenu fiscal d’autant et économiser 10’000.-, 20’000.- ou plus d’impôts (ce montant dépend de vos revenus et de votre taux marginal d’imposition, et s’établit aux environs de 20% à 40% du montant fiscalement admis).

Les travaux qui apportent des plus-values peuvent améliorer l’existant ou servir à agrandir votre surface habitable. D’un point de vue fiscal, c’est moins intéressant que les rénovations. Vous ne pourrez pas déduire les plus-values de votre revenu taxable, mais uniquement de l’impôt sur le gain immobilier lors de la revente de la maison. Le montant des économies fiscales sera plus bas et, si vous restez propriétaire de votre bien toute votre vie, vous n’en verrez jamais la couleur. Mais on ne construit pas son patrimoine uniquement d’un point de vue fiscal.  Sur le canton de Vaud par exemple, vous pourrez économiser 9% des plus-values en revendant votre logement principal après 10 ans (soit 4’500.- épargnés pour 50’000.- de plus-values).

Vous pourriez aussi bénéficier de différentes subventions (communale, cantonale et fédérale) en améliorant le chauffage ou l’isolation. Emprunter pour réaliser des travaux de rénovation et de plus-values vous offrira ainsi un double ou un triple avantage.

Racheter sa caisse de pension

Racheter des années dans votre caisse de pension est une solution présentant un potentiel intéressant. Cette étape mérite une analyse individuelle de votre situation pour évaluer correctement les montants, la faisabilité et les gains espérés.

Je crois ici qu’un exemple sera plus parlant. Supposons que vous ayez la possibilité de racheter 100’000.- dans votre caisse et que votre hypothèque actuelle vous permette de l’augmenter de ce montant.

En procédant ainsi, vous pourriez économiser jusqu’à 40’000.- d’impôts. Évidemment, cela dépendra de votre revenu imposable.

Je vous donne une astuce : procédez au rachat sur trois ou quatre années afin de maximiser le gain fiscal. Vous opterez également pour une telle solution dix ou quinze ans avant votre retraite afin de maximiser le rendement global (économie fiscale + rendement des avoirs dans la caisse). Je vous renvoie à cet article sur l’utilité de racheter sa caisse de pension.

Dans la même veine, rembourser votre caisse (remettre l’argent sorti dans le passé pour acheter votre résidence principale par exemple) pourrait devenir une bonne solution. Ce n’est pas le gain fiscal que vous recherchez dans un premier temps, mais l’augmentation de votre futur revenu de retraite. Procéder ainsi vous ouvrira potentiellement la voie des rachats fiscalement déductibles comme évoqué plus haut.

Par exemple, à l’orée de la retraite, vous décidez d’emprunter 100’000.- sur 15 ans, au taux de 1.26% annuel (coût de 1’260.- par an) et vous augmentez votre retraite de 4’000.- à 6’000.- par année selon votre caisse. Vous achetez ainsi de la « tranquillité » jusqu’à vos 80 ans…

Investir dans un portefeuille d’actifs

En rachetant votre caisse de pension, vous investissez de manière « facile » (vous ne gérez rien) et vous économisez des impôts. Mais vous pourriez aussi investir dans un portefeuille d’actifs (actions, obligations, fonds immobiliers, métaux précieux…).

Ici, l’idée reste la même que le rachat de la caisse, gain fiscal en moins, mais rendement potentiel plus élevé et disponibilité rapide du capital si besoin.

Les principaux propriétaires immobiliers de Suisse (fonds de pensions, assureurs, banques) procèdent ainsi et il vaut largement la peine de les copier. Le but est d’emprunter sur un actif à peu près stable (votre bien immobilier) et d’investir le fruit de l’emprunt, à moyen ou à long terme, dans des actifs plus volatils mais plus rentables.

Une analyse individuelle est fortement recommandée ici et cette stratégie n’est pas forcément adaptée à tout le monde. L’idée revient à emprunter à un taux bas (0.99% sur 10 ans ou 1.26% sur 15 ans) pour investir à un taux de rendement espéré plus élevé de l’ordre de 2% à 5% par année, voire plus.

Investir dans un immeuble de rendement

Une façon analogue de faire levier sur votre bien principal consiste à acquérir un immeuble de rendement. Les établissements financiers se montrent généralement plus enclins à accepter cette situation.

Du fait de la rentabilité faible et du manque de liquidité inhérents à un tel placement, investir dans l’immobilier de rendement en Suisse nécessite de mon point de vue un patrimoine assez « important ». Les amoureux de la pierre vous diront le contraire. 🙂 L’avantage peut toutefois résider dans un niveau de risque identique (emprunter sur l’immobilier pour acheter de l’immobilier).

Vous pourriez dès lors songer à vous tourner vers des pays voisins où le niveau de fonds propres requis est nettement plus faible qu’en Suisse. Avec une bonne recherche, vous bénéficierez également de rendements plus élevés. Prévoyez toutefois de fuir les capitales régionales telles que Paris, Lyon ou Bordeaux par exemple afin de ne pas tomber dans le même travers (prix et fonds propres élevés).

Retenez que le marché des capitaux offre plus de liquidités : si dans le futur vous aviez besoin de diminuer votre endettement, vous pourriez être forcé de vendre votre bien de rendement. À contrario, une vente partielle de votre portefeuille d’investissement pourrait suffire pour réduire votre dette immobilière.

Investir dans son entreprise

« Ray, tu as pris une hypothèque sur notre maison. On pourrait tout perdre. »

Cette citation est tirée de l’excellent film « Le Fondateur » avec Michael Keaton. Ce film retrace le parcours entrepreneurial de Ray Kroc qui a racheté McDonald’s pour bâtir la chaîne de restaurants que nous connaissons tous.

Au cinéma, l’utilisation de l’hypothèque pour monter sa boîte ou soutenir sa croissance est souvent mal vue. C’est pourtant une source de financement à considérer sérieusement. Les règles de prudence (montant emprunté, durée, taux…) s’appliquent ici encore plus qu’ailleurs, car la faillite reste un facteur possible. Cela me fait dire qu’un emprunt élevé serait à considérer sur une entreprise stable et régulière tandis qu’un montant plus modeste pourrait convenir au lancement d’une affaire.

Alors vous ne monterez peut-être pas le nouveau Mc Donald’s, mais vous devriez examiner ce point si vous êtes entrepreneur. Comme on dit : « le meilleur investissement c’est vous. »

Acheter sa voiture grâce à sa dette hypothécaire

Nous quittons le monde de l’investissement pour entrer dans celui des biens de consommation. Vous ne pouvez pas de mon point de vue mettre sur un pied d’égalité l’épargne grâce à l’emprunt et l’achat d’une automobile ou d’un tour du monde par exemple.

Les seules raisons qui m’invitent à envisager le financement de ce type de projet par la dette, résident (1) dans l’intérêt de payer « à crédit » son envie plutôt que de désinvestir une partie de son portefeuille qui apporte un rendement et, (2) que les revenus du travail ou des rentes de retraites à venir dans les prochaines années soient assurés afin de vous débarrasser de cette nouvelle dette.

Ici nous pouvons imaginer emprunter à court terme (trois ou cinq ans) le montant nécessaire, tout en pratiquant un amortissement direct, c’est-à-dire en diminuant chaque année ce nouveau crédit jusqu’à l’éteindre totalement à l’échéance. Évidemment, cette partie de l’article demeure « vrai » tant que les taux restent bas. Il vous en coûtera entre 0.6 et 0.8% d’intérêts par année selon la durée.

Généralités

Retenez que peu importe l’utilisation du nouvel emprunt, vous pourrez déduire les intérêts de votre revenu et ainsi baisser vos impôts.

Pour ce qui concerne l’investissement, l’idée de base consiste à emprunter à taux inférieur au rendement que vous espérez dégager de vos placements. C’est faire levier que d’agir ainsi.

Pour conclure, gardez en mémoire que détenir de la dette n’est pas anodin. Les taux peuvent monter et le bien immobilier qui sert de sous-jacent (garantie) peut voir sa valeur baisser. Il convient de mesurer les tenants et les aboutissants d’un emprunt. Votre prêteur pourrait également refuser l’augmentation de l’hypothèque.

Continuez votre lecture et apprenez-en plus sur le remboursement de la dette dans cet article.

Contactez-moi si vous cherchez une hypothèque adaptée à votre situation.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Achat immobilier : cinq et une idées reçues

L’achat immobilier est un vaste domaine où certaines idées préconçues ont la vie dure. Les réglementations ajoutent de la complexité au sujet et le vocabulaire employé est souvent spécifique. Je vous propose de passer en revue cinq et une idées reçues sur l’immobilier.

Lors de l’achat, je n’ai pas le droit d’utiliser plus de 10% de mon 2e pilier

Au printemps 2012, la FINMA (l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) a introduit une nouvelle mesure quant à la source des fonds propres utilisés pour acquérir sa résidence principale.

Cette réglementation est souvent mal interprétée. Précédemment, les fonds propres pouvaient venir en totalité de la caisse de pension. Dorénavant, un minimum de 10% de la valeur du bien doit être apporté sous une autre forme qu’une mise en gage ou qu’un retrait anticipé de son fonds de pension.

Cela signifie que l’acheteur doit payer comptant, en nature ou en 3e pilier, les dix premiers pour cent de la valeur du bien, avant d’avoir recours à son 2e pilier. L’acheteur peut ensuite librement et totalement vider sa caisse de pension jusqu’à ses 50 ans. Passé cet âge, il pourra retirer le montant le plus élevé entre la moitié de sa caisse et le montant dont il disposait à ses 50 ans.

Le notaire s’en met plein les poches !

En Suisse romande, les « frais de notaire » pour l’achat immobilier sont élevés et s’établissent entre 3% et 5% selon qu’on est domicilié en Valais ou sur Vaud. Une idée préconçue affirme que les notaires encaissent une très grande partie de cet argent.

Alors même s’il est vrai que vous ne pourrez vous passer du notaire pour concrétiser votre achat, dans la réalité, ces frais sont majoritairement des taxes.

L’impôt le plus important (70% à 90% de la facture) est le droit de mutation. Il permet de transférer, auprès du registre foncier, la propriété vers l’acquéreur.

Les frais de notaire incluent également l’inscription au registre foncier et les honoraires du notaire à proprement parler.

Pensez que vous devrez peut-être réaliser des démarches supplémentaires telles que la création de cédules hypothécaires ou de servitudes par exemple. Ces étapes alourdiront la note globale du notaire.

Grâce aux taux bas, ma faisabilité augmente 🙂

Vous savez sans doute que la somme des charges de votre bien ne peut excéder le tiers de votre revenu. C’est-à-dire que si vous gagnez 168’000.- francs par an, les frais de l’immeuble ne pourront dépasser les 56’000.-. Ces dernières sont composées des intérêts hypothécaires, de l’entretien du bâtiment et du remboursement de la dette.

Lors d’un achat immobilier et avec des taux bas, de l’ordre du pour cent annuel, l’on se dit que les charges annuelles pour le calcul de la faisabilité diminuent.

Dans les faits, les prêteurs calculent avec des taux d’emprunts bien plus élevés que ce que vous pourriez obtenir dans la réalité soit un taux compris entre 4% et 5,25% en fonction de l’entreprise.

Ainsi, pour un bien d’un million de francs et une dette de 800’000.-, le coût (fictif) de l’emprunt s’élèvera à 36’000.- pour un taux de 4,5%. Vous devrez ajouter pour l’évaluation 10’000.- de remboursement et 10’000.- d’entretien. Le total dans ce cas se monte à 56’000.- qui nous donne un revenu annuel nécessaire d’au minimum 168’000.-.

Seules les banques prêtent de l’argent

Dans les faits, tout le monde peut vous prêter de l’argent pour acheter un bien immobilier. Vous aurez souvent affaire à une société financière. Le premier prêteur hypothécaire auquel on pense est la banque, mais vous pourriez aussi vous diriger vers un assureur ou une caisse de pension.

Il vaut la peine de comparer les différentes solutions. Les banques vous offriront plus de flexibilité, notamment si vous devez réaliser des travaux d’importance. Les assureurs pourraient vous consentir une hypothèque à des taux plus avantageux et sur des durées plus longues.

Notez toutefois qu’une caisse de pension ou une assurance n’entrera pas forcément en matière pour financer un bien de rendement.

Je peux rompre mon contrat hypothécaire à tout moment

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez procéder à un nouvel achat immobilier, vous pourriez être amené à rompre votre contrat hypothécaire.

Vous pourrez généralement le faire mais les frais qui en résultent vous en dissuaderont. Outre les intérêts restants dus pour la période, les établissements prêteurs peuvent ajouter des pénalités et des frais de dossier.

Je ne peux que vous recommander de lire en entier votre « contrat-cadre » hypothécaire. Vous serez ainsi au clair avec les conséquences d’une rupture anticipée.

Facteur aggravant : depuis décembre 2019, une décision du Tribunal Fédéral remet en question le principe de déductibilité des intérêts restants dus. Pour faire simple, auparavant, vous pouviez soustraire de votre revenu imposable une grosse partie de la facture à payer.

Aujourd’hui, trois cas de figure s’appliquent. Si vous rompez un contrat pour en reprendre un nouveau dans le même établissement prêteur, vous pourrez déduire le montant de la facture de votre revenu imposable. Dans le cas où vous arrêteriez votre contrat en vue de changer d’établissement, vous ne pourrez plus retrancher votre pénalité. Enfin, en cas de rupture anticipée faisant suite à une vente prématurée, les frais seront à déduire de l’impôt sur les gains immobiliers.

Il y a fort à parier que les administrations fiscales cantonales appliquent cette jurisprudence à l’avenir.

En Suisse je ne rembourse pas ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts…

Cette phrase est partiellement juste. Elle devrait plutôt être écrite de la manière suivante : « En Suisse je ne rembourse pas – directement – ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts. Mais je me constitue un patrimoine sur 15 à 25 ans (maximum retraite) afin de pouvoir éteindre ma dette si le besoin s’en faisait sentir. »

Cela peut s’avérer utile avec des petits revenus de retraite, des taux qui augmentent trop fortement ou des prix de l’immobilier qui baissent et incitent à diminuer le volume de dette.

Vous trouvez plusieurs articles sur le remboursement de la dette ici et ici.

En complétant le formulaire ci-dessous, vous pourrez recevoir le guide « Éviter les pièges immobiliers : 16 notions indispensables » 😉