Catégorie : Immobilier

Retraite suisse – Deuxième pilier : baisser mes impôts et acheter ma résidence principale – Épisode 5

Apprenez comment utiliser votre deuxième pilier pour baisser vos impôts et pour acheter votre résidence principale.

Lors du dernier article sur la retraite suisse, nous avons vu que choisir un poste de travail moins rémunérateur mais avec une meilleure caisse de pension peut être le bon choix. Voyons aujourd’hui comment vous pouvez utiliser votre deuxième pilier pour baisser vos impôts 🙂 grâce aux rachats et pour financer votre résidence principale.

L’article peut vous paraître long… j’espère ici vous apporter un maximum de valeur. Vous serez alors incollable sur l’utilisation du deuxième pilier. 😉 Bonne lecture !

Je rachète ma caisse de pension et je baisse mes impôts

Un montant de « rachat » correspond à la différence entre le capital que vous avez accumulé aujourd’hui et ce qu’il y aurait dans votre caisse si vous aviez toujours eu les conditions d’épargne et de salaire que vous avez actuellement, et ce depuis vos 25 ans. C’est à cet âge que l’on commence à épargner dans le deuxième pilier.

Pour étayer mes propos, imaginez que vous avez 40 ans et que vous rejoignez une nouvelle entreprise avec un salaire de CHF 150’000.- annuel. Votre capital de deuxième pilier transféré depuis votre ancienne caisse se monte à 86’000.-. Votre ancien employeur vous permettait de cotiser au minimum légal alors que votre nouvel employeur fait tout le contraire : pas de plancher et de plafond sur le salaire assuré et des bonifications de vieillesse largement supérieure à la loi.

Vous découvrez sur votre relevé de caisse de pension que le montant de rachat possible est de 243’500.-. Cela signifie que si vous aviez travaillé à salaire égal et à caisse de pension égale dans cette entreprise depuis vos 25 ans, vous auriez dans votre caisse 329’500.- (la somme de votre apport de 86’000.- et du rachat possible de 243’500.-).

Vous pouvez donc ajouter (racheter) ce montant de votre poche dans votre caisse puis le déduire entièrement de votre revenu imposable.

Certaines caisses (généralement dans les grandes entreprises) permettent également de financer une retraite anticipée allant jusqu’à 5 ans avant l’âge légal (donc 59 ans pour les femmes et 60 ans pour les hommes). Le but ici est de maintenir le niveau de la rente entre ces 5 ans anticipés et la retraite « normale ». Pour avoir droit à ce rachat, il faut avoir complété les lacunes du rachat correspondant à l’âge légal. Ensuite, vous aurez le droit de financer / racheter les années de retraite anticipée et de déduire les montants de votre revenu imposable.

Quelle économie d’impôt pour un rachat ?

Alors vous allez sans doute me demander combien d’impôts vous pouvez économiser ? Et je n’ai pas de réponse toute faite car cela dépend de votre situation fiscale.

Cette dernière est influencée par plusieurs facteurs et notamment votre canton et votre commune de résidence, l’ensemble de vos revenus (revenus du travail et du patrimoine) et encore de votre situation familiale (marié, célibataire, nombre d’enfants).

Les notions à comprendre lorsque l’on parle d’économie d’impôt et que vous devriez connaître – si vous souhaitez réduire vos impôts – sont le taux moyen et le taux marginal d’imposition. En Suisse, l’impôt est progressif et fonction du revenu.

Un exemple d’économie d’impôts

Imaginons que notre quadra, cité plus haut, forme un couple marié et vit à Lausanne, avec deux enfants. Le couple gagne 180’000.- brut annuel et paye 25’811.- d’impôt à l’année. Ces 25’811.- représentent le taux moyen d’impôt de 14.4% des revenus (25’811/180’000).

Imaginons maintenant que notre couple augmente ses revenus de 1’000.- par an. Leurs impôts augmenteront à 26’057.-. Cette hausse de 245.- appliquée sur les 1’000.- de revenu nouveau revient à 24.5%. Ce taux est le taux marginal d’imposition. Il fonctionne dans les deux sens : si notre couple réduit son revenu de 1’000.- en rachetant sa caisse de pension, il économisera 245.- d’impôts ou 24.5% du montant racheté.

Retenez que plus le montant racheté sera petit et plus votre économie d’impôt sera proche de votre taux marginal. A l’inverse plus le montant sera élevé et proche de votre revenu annuel et plus vous économiserez votre taux moyen.

(Vous souhaitez connaître votre taux marginal ? Rencontrons-nous : raphael.battu@maretraite.ch).

L’erreur à ne pas commettre !

Une erreur à faire serait de racheter sur une seule année sa caisse de pension. Si je reprends l’exemple de notre salarié de 40 ans qui peut racheter 243’500.-, en le faisant sur une seule année, il économisera 25’811.-. Cela n’est pas judicieux car il économisera « seulement » ce montant de 25’811.- correspondant à 10.6% du rachat (25’811/243’500).

Il vaudrait mieux pour lui étaler son rachat sur 20 ans en épargnant 12’175.- chaque année et ainsi économiser 2’654.- d’impôts par an. Cette économie correspond à 21.8% de rabais fiscal et forme après 20 ans 53’080.- soit deux fois plus !

Ceci est d’autant plus vrai que son taux d’impôt devrait grimper au fur et à mesure que son revenu augmente dans le temps.

Avant de procéder à un rachat, souvenez-vous qu’une fois que l’argent est « mis » dans votre caisse de pension, son retrait sera restreint aux cas suivants : la retraite légale (homme 65 ans, femmes 64 ans) ou cinq ans avant, l’achat de votre résidence principale, le remboursement de votre dette hypothécaire, des travaux dans la maison, un départ définitif à l’étranger ou encore pour vous mettre à votre compte comme indépendant.

Si vous souhaitez plus d’informations et une explication illustrée par trois cas pratiques, je vous renvoie ici à mon article sur le rachat de la caisse de pension.

Le capital de 2e pilier peut donc être utilisé pour financer sa résidence principale. Voyons cela.

Utiliser sa caisse de pension pour acheter sa résidence principale… et plus

Acheter la maison de ses rêves est le souhait de nombreuses personnes en Suisse. Toutefois, les prix sont très élevés et le niveau de fonds propres exigé peut vite se révéler un handicap.

Les établissements financiers demandent un apport minimum en fonds propres de 20% du prix d’acquisition auquel il faudra ajouter les taxes diverses – les fameux frais de notaire – pour environ 5% du prix d’acquisition.

Le deuxième pilier représentant une part importante du patrimoine pour beaucoup de Suisses, les fonds propres des nouveaux acquéreurs ont été financés pendant de nombreuses années par un retrait total ou partiel de leurs caisses de pension. Seuls les 5% de taxes étaient financés avec des liquidités.

La règle des 10%

Dans un environnement de prix haussier et de taux d’emprunt bas, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) a introduit à l’été 2012 une règle fixant à 10% la part de fonds propres NE POUVANT VENIR de la caisse de pension – que ce soit un nantissement ou une sortie de fonds.

Pour faire simple, vous devez financer en liquide ou/et en 3e pilier au moins 10% de votre achat. Le reste de vos fonds propres peuvent venir de votre caisse de pension.

Cette règle a été introduite pour limiter la faillite des acquéreurs en cas de variation des deux facteurs principaux régissant le marché immobilier : 1. les prix de l’immobilier fluctuent dans le temps et une baisse de ces derniers pourrait entraîner une perte des fonds propres (et donc des avoirs de retraite) mettant en danger financier les propriétaires tant à la retraite qu’au moment de la baisse du marché (les prêteurs pouvant exiger un remboursement pour combler la différence de prix) et 2. grâce aux taux d’emprunt bas, une part plus importante de la population a pu devenir propriétaire. Si les taux remontaient, une partie d’entre eux pourrait se trouver en difficulté pour traiter leur dette.

Attention, il ne faut pas mal interpréter la règle : je vois trop souvent des acheteurs qui pensent ne pas pouvoir utiliser plus de 10% de leur deuxième pilier ou qui croient devoir limiter leur retrait à 10% du prix d’acquisition. Si vous souhaitez par exemple investir 50% de fonds propres, vous pouvez tout à fait mettre 10% en provenance de vos liquidités et 40% en provenance de votre caisse de pension. Vous pouvez aussi vider totalement votre caisse de pension.

Ce dernier choix ne serait généralement pas judicieux à 45 ans, mais à l’âge de 30 ans, son impact sur la retraite future reste limité.

Et les jeunes dans tout ça ?

Les jeunes générations pourraient légitimement critiquer cette règle dont l’absence pendant de nombreuses années a permis aux générations précédentes de devenir propriétaire sans épargner « plus » que le minimum légal via la caisse de pension. Ajouté à l’explosion des prix dans l’ancien sur les deux dernières décennies, il devient clairement très compliqué de devenir propriétaire pour les jeunes générations, sauf à hériter d’un bien familial.

Rembourser la dette de sa résidence principale et y faire des travaux grâce au deuxième pilier

Notez que vous pouvez également utiliser votre deuxième pilier pour rembourser totalement ou partiellement la dette de votre résidence principale. Il faut bien évidemment rester dans le cadre des 10% de fonds propres en liquide et/ou en 3e pilier.

Une seconde règle édictée en 2014, toujours par la FINMA, impose de diminuer la dette aux 2/3 du prix d’acquisition 15 ans après l’achat et au plus tard à la retraite.

Vous pouvez aussi financer des travaux avec votre caisse de pension. Seuls des travaux à plus-value seront acceptés par votre caisse. Un conseil ici – à condition que vous ayez suffisamment de temps d’ici à la retraite et que votre dette reste raisonnable au regard de votre situation globale – pourrait être de combiner un emprunt bancaire (en augmentant votre dette globale) à un retrait ou à un nantissement de votre caisse de pension.

Une plus-value est l’ajout d’un élément par rapport à l’existant. Par exemple : vous avez du simple vitrage et vous souhaitez financer du double ou triple vitrage. Le montant équivalent au remplacement du simple vitrage devra être pris en charge par des liquidités (éventuellement la banque, si elle est d’accord) puis le surcoût lié à la pose du double ou triple vitrage pourrait venir de votre deuxième pilier. A savoir que la règle sur la plus-value vaut aussi pour le troisième pilier.

Une mise en garde

Si vous prévoyez de grands travaux afin d’avoir une maison « comme neuve » et sans souci en vue de votre retraite, planifiez cette dernière correctement et suffisamment tôt avant de ponctionner votre caisse de pension. En effet, moins vous aurez de capital à la retraite dans votre deuxième pilier, moins vous aurez de rente et votre faisabilité bancaire pourrait en pâtir drastiquement. Ainsi et afin de maintenir votre dette à la retraite, vous pourriez être obligé de rembourser plus de dette que ce que vous aviez imaginé. En l’absence de réserves de liquidités suffisantes, vous pourriez dire au revoir à votre résidence principale.

Il peut être utile de se faire conseiller !

Un cas pratique pour combiner rabais d’impôts et achat de sa résidence principale

Prenons le cas de notre famille cité plus haut. Ils ont 40 ans, deux enfants et vivent à Lausanne. Mettons qu’ils souhaitent acheter leur résidence principale d’ici à dix ans.

Ils imaginent financer leur maison par un mix regroupant des liquidités, du 3e pilier et du 2e pilier.

Notre salarié dispose d’un rachat maximum possible de 243’500.- au sein de sa caisse de pension et il souhaite s’en servir en partie afin de construire ses fonds propres et pour réaliser un gain fiscal sur les prochaines années.

Notre famille est prête à épargner 20’000.- par année. Ce montant leur procurera environ 5’460.- d’économie d’impôt annuelle, augmentant d’autant leur capacité d’épargne !

Ils se limiteront à un rachat annuel pendant les sept prochaines années. En effet, une règle fiscale ne permet pas de racheter les trois dernières années précédant un retrait. Cela est assimilé par le fisc à une évasion fiscale.

Au bout des 10 ans, ils auront accumulé 167’459.- de capital (intérêts moyen de 3% annuel compris) dans le deuxième pilier et auront économisé 38’220.- d’impôts.

Ils payeront un impôt de sortie sur le capital d’environ 12’900.- leur laissant un montant net de 154’559.-.

Vous pouvez suivre le même type de schéma avec la planification de vos travaux ou le remboursement de votre dette hypothécaire. En bonus, vous pourrez déduire fiscalement le montant des travaux d’entretien de votre revenu. Les plus-values sont quant à elles déduites de votre gain immobilier lors de la vente de l’immeuble.

En conclusion

Bien que le but principal du deuxième pilier soit de financer la retraite, vous pouvez, selon vos objectifs et la phase de vie que vous traversez, vous en servir aussi bien pour économiser des impôts que pour construire votre patrimoine immobilier ou financier. In fine, vous récupérerez votre capital ou votre rente au plus tard à la retraite.

Il serait dommage d’oublier votre deuxième pilier, comme beaucoup de gens, et de ne pas s’en servir avant vos 64/65 ans !

La semaine prochaine, nous verrons que le baby boom et les taux négatifs pèsent sur le deuxième pilier. Nous aborderons les probables limites que subira la prévoyance professionnelle à l’avenir. Cela nous permettra de discuter du troisième pilier.

Si l’un de vos collègues, amis ou membre de votre famille vous bassine avec l’achat de sa résidence principale ou vous questionne sans cesse sur comment économiser des impôts grâce au rachat du deuxième pilier, partagez lui cet article ! Vous gagnerez du temps et lui rendrez un chouette service 😉

Prix de l’immobilier : un château en France pour le prix d’un appartement à Lausanne ?

Découvrez les risques que les prix de l’immobilier vous font courir et comment vous pouvez vous en protéger efficacement !

En Suisse, les prix de l’immobilier sont élevés. Pour 1.3 million de francs, vous pouvez acheter un appartement de 130 mètres carrés au cœur de Lausanne ou de 90 mètres carrés à Genève, soit entre 4 et 5 pièces.

Vous pouvez aussi acheter un château et ses dépendances de 1’400 mètres carrés sur un hectare de terrain à moins d’une heure de route de Genève. 50 pièces (si j’ai bien compté) plus les caves.

Cerise sur le gâteau : vous ne seriez pas trop dépaysé puisque le château est en Savoie et que jusqu’en 1536, le canton de Vaud était sous l’administration de la maison de Savoie…

Si vous voulez rêver en image, rendez-vous directement à la fin de cet article pour les liens et si vous avez 5 minutes devant vous, vous êtes libre de lire les lignes ci-dessous.

Les prix de l’immobilier sont-ils devenus fous ?

Ces dernières semaines, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et le Fonds Monétaire International ont émis des inquiétudes quant aux prix de l’immobilier suisse.

Pour une énième fois en près de dix ans, des instituts nationaux et internationaux soulignent les risques liés au marché immobilier dans notre pays.

La Banque nationale suisse et le Département fédéral des finances nourrissent depuis plusieurs années les mêmes inquiétudes.

Afin de limiter les prix, la FINMA introduit de nouvelles mesures

Les craintes passées étaient majoritairement dues aux taux d’intérêts bas entraînant les prix dans une hausse continue. En 2014, les autorités financières ont introduit des mesures restrictives quant à l’accès au logement (10% de fonds propres en liquide avant de toucher à sa caisse de pension).

Au niveau national, cette mesure a permis de limiter partiellement la hausse des prix. Par contre, dans le détail – notamment sur les cantons de Vaud, Genève et Zürich – la demande forte a poussé les prix à la hausse, allant jusqu’à doubler les valeurs entre 2007 et aujourd’hui.

Les prix continuent de grimper. La vacance locative aussi…

Actuellement (mi 2019), la principale source de stress est le taux de vacance qui augmente partout en suisse. Ce taux représente le nombre de logements restant vides et ne trouvant pas de locataires. Il est de 0.5% à Genève, 1% sur Vaud et supérieur à 2% dans dix cantons, parmi lesquels le Valais, Neuchâtel et le Jura. Ce taux croît à un rythme de 8% en moyenne chaque année depuis 5 ans.

Cet excès d’offre s’explique également par les taux d’emprunt bas. Les exploitants et les investisseurs sont prêts à baisser leurs rentabilités puisque le coût de la dette est peu élevé et leur permet de dégager un profit – même s’il est faible – supérieur à celui qu’ils peuvent obtenir en obligations de la Confédération ou des Cantons (taux nuls ou négatifs).

…et les rendements baissent.

Pour les immeubles de rendement, les prix ont tellement progressé que le rendement annuel a baissé de 2% en dix ans, passant de 5% à 3%. Si l’immeuble vous coûte chaque année 1% de sa valeur en entretien et 1.5% pour les intérêts hypothécaires, votre marge est quasi nulle et vous êtes exposé à une hausse des taux de seulement 0.5%.

Les grands gagnants des taux bas et de l’excès d’offre sont les promoteurs immobiliers, les entreprises générales, les agences immobilières… et en théorie les locataires, qui peuvent faire jouer la concurrence. Pensez que Sion et Sierre affichent respectivement 8% et 10% de vacance !

En quoi ces alertes doivent-elles nous interpeller ?

En ne voyant finalement rien venir, l’habitude d’entendre parler de « risque, bulle, surchauffe » chaque année depuis dix ans aurait tendance à nous endormir.

Pour construire votre patrimoine, vous ne devez pas vous contenter de la première victoire : « j’ai emprunté à taux très bas ». Il faut penser à long terme. Cette victoire d’un emprunt peu cher doit vous permettre d’épargner plus afin de rembourser plus tard votre dette en cas de baisse des prix.

L’histoire nous apprend que l’économie est très inerte et que, généralement, seul un choc (positif ou négatif) peut l’infléchir. Le dernier choc en date – la hausse des taux d’emprunt – est venu de la Réserve fédérale des Etats-Unis en décembre 2018. L’établissement prévoyait même d’autres hausses en 2019, mais au vu des réactions politiques et du marché, il a revu sa copie quelques semaines plus tard.

Cinq raisons pour lesquelles vous êtes à risque :

Bien que les derniers rapports portent sur les biens de rendement, on ne peut exclure des risques pour votre appartement ou votre maison (si vous êtes propriétaire) et même pour votre caisse de pension ou votre épargne bancaire.

  1. Votre résidence principale est financée par les mêmes établissements bancaires ou d’assurances via des hypothèques. Si les taux venaient à monter, elle serait soumise à des fluctuations de prix (valeur du bien) ou de coûts (intérêts hypothécaires). Il existe en effet une corrélation très forte entre le coût de l’hypothèque et le prix de l’immobilier (voir les années 1990). Ici, vous pourriez être amené à rembourser une partie du prêt pour rester dans l’endettement normal des 80% et/ou à dépenser plus chaque mois en intérêts.
  2. Pas de hausse de taux ne signifie pas forcément une absence de baisse de prix. L’exemple du Japon sur les 20-30 dernières années en est le parfait exemple : des taux bas et des prix en baisse continue de 2% par an dans certaines régions (-2% par an pendant 10 ans = -20%). Un remboursement de la dette finirait par avoir lieu, mais plus tard.
  3. Un bien en propriété individuelle fait partie du marché global des prix et des loyers. A l’échelle d’un immeuble de 10 appartements, la moyenne Suisse est de 4 logements en propriété individuelle pour 6 logements de rendement. Penser que le marché des biens de rendement ne peut influer les prix des biens individuels est, il me semble, une erreur d’appréciation.
  4. Votre caisse de pension est probablement gourmande d’immobilier de rendement depuis que les taux obligataires sont négatifs. Si les taux venaient à monter, la rentabilité des immeubles deviendrait négative et les prix baisseraient probablement, obligeant une recapitalisation « forcée » afin de rembourser les dettes. A votre avis, qui paye dans ce cas ? Un durcissement voire une interdiction de retrait de ce capital pourrait aussi avoir lieu.
  5. 85% (!) des avoirs locaux détenus par les banques suisses proviennent des prêts hypothécaires.

Quelles mesures pouvez-vous prendre pour vous protéger d’une baisse des prix de l’immobilier et gagner en indépendance financière !

Retenez que votre argent déposé sur vos comptes courants et épargnes sert principalement à financer les hypothèques des autres clients de la banque.

En cas de baisse des prix de l’immobilier et comme pour les caisses de pension, nous pouvons imaginer que vous (propriétaires) soyez amené à rembourser vos dettes. Dans le cas où trop de clients ne peuvent rembourser leurs dettes, la banque pourrait combler sa faillite en se servant dans votre épargne (vos comptes) dont elle est – pour rappel – le propriétaire juridique.

  • Diversifiez votre patrimoine (immobilier, actions, métaux précieux, liquidités, revenu alternatif, 3e pilier, 2e pilier).
  • Épargner. Remboursez indirectement votre dette : au plus tard à 65 ans, vous devriez être en mesure de rembourser l’intégralité de votre dette (dans la réalité, vous ne le ferez pas forcément pour des raisons fiscales et de rentabilité du patrimoine, mais si les taux d’emprunt hypothécaire venaient à flamber, vous en auriez les moyens). Vous pouvez lire ici un article sur l’intérêt de rembourser sa dette hypothécaire.
  • Planifiez correctement votre durée d’emprunt. Profitez des taux bas et mettez toujours en opposition vos actifs (actions, immobilier etc.) et vos passifs (emprunts) aujourd’hui et dans le futur (projection).
  • Limitez votre épargne en comptes (courant et épargne) à 100’000.- francs par établissement bancaire. Cette loi, même si je la trouve bancale, a le mérite d’exister et empêcherait d’être dans les premiers clients ponctionnés.

Si vous avez apprécié cet article, partagez le avec vos amis et collègues 😉

Raphaël

Vous trouvez ci-dessous les liens du château et des références pour Lausanne et Genève :

Le château dont je fais allusion, dans la plus belle agence immobilière de France @patrice-besse : https://www.patrice-besse.com/chateaux-a-vendre/rhones-alpes/proche-geneve-propriete-lac/

Des appartements à Lausanne : https://www.immostreet.ch/fr/acheter/appartement-et-maison/a-lausanne/prix-1150000.0-1300000.0/?pageNum=1&sort=pd

Des appartements à Genève : https://www.immostreet.ch/fr/acheter/appartement-et-maison/a-geneve/prix-1150000.0-1300000.0/?sort=pd

Les sources utilisées : Statistiques Etat de Vaud, Arcinfo, FINMA, BNS, RTS, DFF, immostreet, patrice-besse.com

Immobilier : faut-il rembourser votre dette hypothécaire ?

Avez-vous un intérêt à rembourser votre dette hypothécaire d’ici à la retraite et quels risques courez-vous à ne pas le faire ? Si vous aimez l’article, partagez-le !

En Suisse, nous sommes habitués à ne rembourser que partiellement nos dettes immobilières, et vous, remboursez-vous votre dette hypothécaire ? Que se passerait-il si nous assistions à une hausse des taux d’intérêts ou à une baisse des prix de l’immobilier ? La question est moins de savoir si l’un de ces événements se produira que de décider si vous êtes capable d’affronter une telle situation.

Les études montrent que plus de 80% des prévisions économiques s’avèrent a posteriori erronées. Dès lors, il ne s’agit pas à mon sens d’anticiper (intellectuellement) si les taux vont monter ou si les prix vont baisser, mais de savoir comment se protéger de tels événements.

Éteindre sa dette hypothécaire pour se protéger du prêteur

Avant tout, vouloir éteindre sa dette est une bonne chose, permettant de dormir tranquille et de transmettre plus que la partie d’une maison à ses enfants.

Si vous éteignez votre dette, de facto vous réalisez deux choses : 1. vous augmentez votre patrimoine et 2. vous vous protégez de la hausse des taux ou d’une baisse des prix de l’immobilier. En bref, vous gagnez en liberté financière. Et quelque part, vous gagnez aussi du temps de vie, que ce soit en années de retraite anticipée (plus de loyer à payer), en années sabbatiques ou en temps de travail partiel ou « à la carte ».

Prix et taux : l’effet ciseau

Historiquement, les prix de l’immobilier sont inversement corrélés aux taux d’emprunts. En effet, quand les taux sont hauts, les prix sont bas (cf. la crise de 1990) et lorsque les taux sont bas, les prix sont hauts (cf. la situation actuelle). Il existe donc un effet de « ciseau » entre les taux et les prix.

Depuis près de vingt ans, je construis mon patrimoine avec conservatisme et pragmatisme. Je conseille mes clients sur le même modèle. Mes sources sont principalement l’histoire et certainement pas les prévisions globales (macroéconomie) qui – exception faite des discussions de café – ne sont pas utiles. Elles ne sont pas non plus autoréalisatrices : y croire ou se persuader d’y croire avec les autres (via les médias) ne les fera pas pour autant arriver.

Cela ne m’interdit pas d’avoir un avis. Mais pourquoi mes prévisions seraient-elles plus probables que celles des « grands » économistes et analystes ?

À ce propos, je vous livre mon sentiment. En Suisse, les taux resteront probablement bas encore quelques années. Cela dit, le monde est majoritairement endetté en dollars américains et l’économie fonctionne très bien aux États-Unis. Il n’y a pas d’avantage, lorsqu’une économie fonctionne correctement, à garder des taux bas afin de ne pas entraîner d’inflation. Aujourd’hui, ces problèmes ne sont pas d’actualité mais si nous regardons la dernière crise immobilière des années 1990, nous constatons qu’elle est venue des États-Unis.

A l’époque, la FED a multiplié ses taux par 4 (!) en l’espace de deux ans. Il en a résulté une raréfaction de l’argent qui s’est traduite en Suisse par une hausse des taux d’intérêts hypothécaires atteignant 8%  à court terme et des baisses de prix immobiliers compris entre -20% et -40%. Les propriétaires de l’époque s’en souviennent encore.

Ici s’était déroulé l’effet ciseau mentionné plus haut.

L’exception ? Le Japon.

Cependant, être focalisé sur les taux ne vous donnera pas nécessairement la bonne réponse. Voyez le cas du Japon : au pays du soleil levant, vous pouvez emprunter à des taux inférieurs à 1% sur 30 ans. Depuis une trentaine d’années, les taux sont bas. Malgré cette baisse, il n’existe pas d’effet ciseau. Effectivement, dans certains quartiers de Tokyo, les prix de l’immobilier ont reculé de 30% à 50% sur la même période. Ceci contredit totalement le paradigme historique existant jusqu’à maintenant chez nous. Si nous entrions en stagnation persistante (ou en déflation), nous pourrions obtenir le même type de résultat.

Un cas pratique

Il est peut être utile de rappeler à travers un exemple concret ce qu’il se passe si les taux grimpent ou que les prix baissent vis à vis du prêteur (i.e. la banque ou l’assurance). Laissons l’exemple englober les deux événements en même temps :

Une famille suisse a deux enfants en bas âge, disons d’environ 5 ans. Après quelques recherches, les parents jettent leur dévolu sur une jolie maison de 1.2 million de francs. Pour ce faire, ils dépensent 20% de fonds propres plus les taxes. Le prêteur leur prête 80% du prix d’achat soit 960’000 francs à 1.5 % sur 12 ans. Une fois dans leurs murs, les Suisses payeront 1’200.- par mois pour les intérêts hypothécaires. Si l’on ajoute les charges du bien (charges quotidiennes et entretien à long terme) et la hausse d’impôt (due à la valeur locative), la maison leur revient à environ 2’500.- par mois.

A ce prix là et comparativement à un bien immobilier en location, cela peut valoir la peine. Sauf que le temps file et que rien n’est figé : le prêt a une échéance, l’économie change, l’humanité change, les technologies changent, la démographie change… bref, nous vieillissons. 🙂

Douze années ont passé. Les enfants de cette famille suisse ont 17 ans. Dans un an ou deux, ils vont probablement faire leur entrée dans une école supérieure ou à l’université. Comprenez : ils vont encore coûter plus cher. La prime d’assurance santé augmentera à leurs 18 ans, de même que les frais de logement, auxquels s’ajoutent un abonnement de téléphone, des frais d’écolage, etc.

Aussi les taux ont changé et les prix ont baissé (c’est le pire scénario – il a déjà existé par le passé). Supposons à présent que le prix de la maison a baissé de 15% et que les taux à court terme sont passés à 4.5% (moyenne historique).

Quelle incidence à la retraite et sur le budget ?

Que se passe-t-il vis à vis de l’établissement prêteur ? Ce dernier est toujours d’accord de prêter à la famille Suisse 80% de la valeur de la maison, car ils sont loin de la retraite, mais selon de nouvelles conditions ! La maison achetée 1.2 million de francs vaut désormais 1 million. Le créancier prêtera donc 800’000 francs et demandera de rembourser les 160’000.- de différence.

Sans avoir planifié correctement le remboursement de leur dette hypothécaire, la famille Suisse est bonne pour retirer son deuxième pilier… en pure perte (entraînant de facto une baisse de la retraite future de 1’000 francs par mois !).

Retirer son 2e pilier à 35-40 ans n’a que peu d’incidence si c’est calculé correctement. Par contre, vers 50 ans et sans planification, ce n’est pas la même histoire. Je vous invite à lire l’article sur le niveau de dette hypothécaire à la retraite ici.

Ensuite, ces 800’000 francs seront facturés à la famille Suisse à 4.5%, soit 3’600.- par mois. En ajoutant à cela les frais d’entretien de la maison, notre famille modèle payera un loyer mensuel de 4’800.- au moment même où les enfants n’auront jamais coûté aussi cher !

Pour ceux qui n’envisagent pas que les prêteurs pourraient demander des remboursements, regardez ce qui s’est passé en Suisse dans les années 1990 et plus récemment aux USA, en Espagne, au Portugal ou encore en Grèce… en 2008. 

À noter que la durée de votre hypothèque vous « protège » sur le taux mais aucunement sur la valeur du bien. Le créancier peut effectivement vous demander un remboursement exceptionnel et anticipé avant l’échéance. Le prêteur peut également revoir une situation personnelle (suite à un décès, un changement de revenu etc.)

Pour conclure :

Rembourser sa dette hypothécaire au plus tard d’ici à la retraite relève simplement du bon sens. Nos voisins européens le font. Le système libéral suisse de l’hypothèque – que je trouve excellent – laisse paraître l’illusion qu’il n’est pas utile de rembourser sa dette. C’est ridicule.

Si vous voulez vivre et non survivre à la retraite, vous devez rembourser votre dette immobilière et vous protéger de la dette hypothécaire. Ceci est également vrai pour les locataires : les fruits de votre patrimoine devraient idéalement payer votre loyer à la retraite.

Pourquoi écrire que je trouve le système excellent ? Parce que vous pouvez amortir indirectement votre dette, c’est à dire épargner à rendement plus élevé que le taux d’emprunt. Tout est là ! Amortir indirectement en profitant de rabais fiscaux et de rendements intéressants. C’est un autre sujet… que vous trouvez ici.

Alors faut-il rembourser sa dette hypothécaire ? N’hésitez pas à me donner votre avis en commentaires !

Raphaël