Immobilier : faut-il rembourser votre dette hypothécaire ?

Avez-vous un intérêt à rembourser votre dette hypothécaire d’ici à la retraite et quels risques courez-vous à ne pas le faire ? Si vous aimez l’article, partagez-le !

En Suisse, nous sommes habitués à ne rembourser que partiellement nos dettes immobilières, et vous, remboursez-vous votre dette hypothécaire ? Que se passerait-il si nous assistions à une hausse des taux d’intérêts ou à une baisse des prix de l’immobilier ? La question est moins de savoir si l’un de ces événements se produira que de décider si vous êtes capable d’affronter une telle situation.

Les études montrent que plus de 80% des prévisions économiques s’avèrent a posteriori erronées. Dès lors, il ne s’agit pas à mon sens d’anticiper (intellectuellement) si les taux vont monter ou si les prix vont baisser, mais de savoir comment se protéger de tels événements.

Éteindre sa dette hypothécaire pour se protéger du prêteur

Avant tout, vouloir éteindre sa dette est une bonne chose, permettant de dormir tranquille et de transmettre plus que la partie d’une maison à ses enfants.

Si vous éteignez votre dette, de facto vous réalisez deux choses : 1. vous augmentez votre patrimoine et 2. vous vous protégez de la hausse des taux ou d’une baisse des prix de l’immobilier. En bref, vous gagnez en liberté financière. Et quelque part, vous gagnez aussi du temps de vie, que ce soit en années de retraite anticipée (plus de loyer à payer), en années sabbatiques ou en temps de travail partiel ou « à la carte ».

Prix et taux : l’effet ciseau

Historiquement, les prix de l’immobilier sont inversement corrélés aux taux d’emprunts. En effet, quand les taux sont hauts, les prix sont bas (cf. la crise de 1990) et lorsque les taux sont bas, les prix sont hauts (cf. la situation actuelle). Il existe donc un effet de « ciseau » entre les taux et les prix.

Depuis plus de dix ans, je construis mon patrimoine avec conservatisme et pragmatisme. Je conseille mes clients sur le même modèle. Mes sources sont principalement l’histoire et certainement pas les prévisions globales (macroéconomie) qui – exception faite des discussions de café – ne sont pas utiles. Elles ne sont pas non plus autoréalisatrices : y croire ou se persuader d’y croire avec les autres (via les médias) ne les fera pas pour autant arriver.

Cela ne m’interdit pas d’avoir un avis. Mais pourquoi mes prévisions seraient-elles plus probables que celles des « grands » économistes et analystes ?

À ce propos, je vous livre mon sentiment. En Suisse, les taux resteront probablement bas encore quelques années. Cela dit, le monde est majoritairement endetté en dollars américains et l’économie fonctionne très bien aux États-Unis. Il n’y a pas d’avantage, lorsqu’une économie fonctionne correctement, à garder des taux bas afin de ne pas entraîner d’inflation. Aujourd’hui, ces problèmes ne sont pas d’actualité mais si nous regardons la dernière crise immobilière des années 1990, nous constatons qu’elle est venue des États-Unis.

A l’époque, la FED a multiplié ses taux par 4 (!) en l’espace de deux ans. Il en a résulté une raréfaction de l’argent qui s’est traduite en Suisse par une hausse des taux d’intérêts hypothécaires atteignant 8%  à court terme et des baisses de prix immobiliers compris entre -20% et -40%. Les propriétaires de l’époque s’en souviennent encore.

Ici s’était déroulé l’effet ciseau mentionné plus haut.

L’exception ? Le Japon.

Cependant, être focalisé sur les taux ne vous donnera pas nécessairement la bonne réponse. Voyez le cas du Japon : au pays du soleil levant, vous pouvez emprunter à des taux inférieurs à 1% sur 30 ans. Depuis une trentaine d’années, les taux sont bas. Malgré cette baisse, il n’existe pas d’effet ciseau. Effectivement, dans certains quartiers de Tokyo, les prix de l’immobilier ont reculé de 30% à 50% sur la même période. Ceci contredit totalement le paradigme historique existant jusqu’à maintenant chez nous. Si nous entrions en stagnation persistante (ou en déflation), nous pourrions obtenir le même type de résultat.

Un cas pratique

Il est peut être utile de rappeler à travers un exemple concret ce qu’il se passe si les taux grimpent ou que les prix baissent vis à vis du prêteur (i.e. la banque ou l’assurance). Laissons l’exemple englober les deux événements en même temps :

Une famille suisse a deux enfants en bas âge, disons d’environ 5 ans. Après quelques recherches, les parents jettent leur dévolu sur une jolie maison de 1.2 million de francs. Pour ce faire, ils dépensent 20% de fonds propres plus les taxes. Le prêteur leur prête 80% du prix d’achat soit 960’000 francs à 1.5 % sur 12 ans. Une fois dans leurs murs, les Suisses payeront 1’200.- par mois pour les intérêts hypothécaires. Si l’on ajoute les charges du bien (charges quotidiennes et entretien à long terme) et la hausse d’impôt (due à la valeur locative), la maison leur revient à environ 2’500.- par mois.

A ce prix là et comparativement à un bien immobilier en location, cela peut valoir la peine. Sauf que le temps file et que rien n’est figé : le prêt a une échéance, l’économie change, l’humanité change, les technologies changent, la démographie change… bref, nous vieillissons. 🙂

Douze années ont passé. Les enfants de cette famille suisse ont 17 ans. Dans un an ou deux, ils vont probablement faire leur entrée dans une école supérieure ou à l’université. Comprenez : ils vont encore coûter plus cher. La prime d’assurance santé augmentera à leurs 18 ans, de même que les frais de logement, auxquels s’ajoutent un abonnement de téléphone, des frais d’écolage, etc.

Aussi les taux ont changé et les prix ont baissé (c’est le pire scénario – il a déjà existé par le passé). Supposons à présent que le prix de la maison a baissé de 15% et que les taux à court terme sont passés à 4.5% (moyenne historique).

Quelle incidence à la retraite et sur le budget ?

Que se passe-t-il vis à vis de l’établissement prêteur ? Ce dernier est toujours d’accord de prêter à la famille Suisse 80% de la valeur de la maison, car ils sont loin de la retraite, mais selon de nouvelles conditions ! La maison achetée 1.2 million de francs vaut désormais 1 million. Le créancier prêtera donc 800’000 francs et demandera de rembourser les 160’000.- de différence.

Sans avoir planifié correctement le remboursement de leur dette hypothécaire, la famille Suisse est bonne pour retirer son deuxième pilier… en pure perte (entraînant de facto une baisse de la retraite future de 1’000 francs par mois !).

Retirer son 2e pilier à 35-40 ans n’a que peu d’incidence si c’est calculé correctement. Par contre, vers 50 ans et sans planification, ce n’est pas la même histoire. Je vous invite à lire l’article sur le niveau de dette hypothécaire à la retraite ici.

Ensuite, ces 800’000 francs seront facturés à la famille Suisse à 4.5%, soit 3’600.- par mois. En ajoutant à cela les frais d’entretien de la maison, notre famille modèle payera un loyer mensuel de 4’800.- au moment même où les enfants n’auront jamais coûté aussi cher !

Pour ceux qui n’envisagent pas que les prêteurs pourraient demander des remboursements, regardez ce qui s’est passé en Suisse dans les années 1990 et plus récemment aux USA, en Espagne, au Portugal ou encore en Grèce… en 2008. 

À noter que la durée de votre hypothèque vous « protège » sur le taux mais aucunement sur la valeur du bien. Le créancier peut effectivement vous demander un remboursement exceptionnel et anticipé avant l’échéance. Le prêteur peut également revoir une situation personnelle (suite à un décès, un changement de revenu etc.)

Pour conclure :

Rembourser sa dette hypothécaire au plus tard d’ici à la retraite relève simplement du bon sens. Nos voisins européens le font. Le système libéral suisse de l’hypothèque – que je trouve excellent – laisse paraître l’illusion qu’il n’est pas utile de rembourser sa dette. C’est ridicule.

Si vous voulez vivre et non survivre à la retraite, vous devez rembourser votre dette immobilière et vous protéger de la dette hypothécaire. Ceci est également vrai pour les locataires : les fruits de votre patrimoine devraient idéalement payer votre loyer à la retraite.

Pourquoi écrire que je trouve le système excellent ? Parce que vous pouvez amortir indirectement votre dette, c’est à dire épargner à rendement plus élevé que le taux d’emprunt. C’est un autre sujet… pour un futur article.

Alors faut-il rembourser sa dette hypothécaire ? N’hésitez pas à me donner votre avis en commentaires !

Raphaël

Comment s’appauvrir en 10 clefs élémentaires ?

Atteindre la liberté financière nécessite un minimum de discipline et de vision. Quelles peuvent être les clefs utiles à la construction de son patrimoine ?

Cher Lecteur,

Un patrimoine se construit avec du temps et de la patience.

Si vous liez la patience à la ténacité, vous obtenez sans aucun doute les atouts les plus efficaces pour faire progresser votre patrimoine.

Il y a quelques années, j’ai envoyé à mes clients le message ci-dessous. Il avait semble-t-il été apprécié. Je trouve pertinent de vous le partager aujourd’hui.

Je vous propose un jeu de 10 clefs élémentaires pour être certain de vous appauvrir.

En appliquant rigoureusement ces principes, vous n’atteindrez jamais la liberté financière et pourrez ainsi rester lié au système étatique.

Enfin, vous pourrez, en très peu de temps, détruire votre patrimoine.

Clef numéro 1 : N’ayez pas d’objectifs à moyen ou long terme.

Se fixer des objectifs – tels qu’une retraite anticipée ou un tour du monde – est le meilleur moyen de construire un patrimoine de façon motivante et de se rappeler pourquoi on le fait, dans les moments difficiles, par exemple.

Vivre au jour le jour, sans objectif, est donc la meilleure stratégie. 😉

Clef numéro 2 : Ne faites pas de budget.

Connaître ses dépenses est le seul moyen de les maîtriser et d’être rigoureux avec soi-même. Sans budget, il est également très difficile de savoir combien l’on est capable d’épargner.

Clef numéro 3 : Ne pas épargner.

Épargner de façon systématique environ 20% de son revenu est le meilleur moyen de construire pas à pas son patrimoine.

Clef numéro 4 : Ne pas investir son épargne.

Préférez vos comptes salaire et épargne, qui oscillent à une rémunération comprise entre 0.00 % et 0.15 % par an. Il vous faudra ainsi entre l’infini et 2000 ans pour doubler votre capital. Et grâce aux frais bancaires et à l’inflation, vous pourrez vous aussi profiter des intérêts négatifs.

Clef numéro 5 : Ne soyez pas patient avec votre patrimoine.

La patience, liée à une attitude d’investissement systématique, est sans aucun doute la meilleure alliée de celui qui veut construire un patrimoine.

Clef numéro 6 : Ne faites pas de bonnes dettes.

Préférez plutôt les leasings et les crédits à la consommation. Empruntez toujours plus pour acheter des biens de consommation qui vous coûteront chaque mois. Ainsi en plus des intérêts élevés, vous perdrez rapidement la valeur de ces biens.

Clef numéro 7 : Ne faites rien pour réduire votre charge fiscale.

Votre argent est mieux dans la poche des autres, surtout dans celles du fisc.

Clef numéro 8 : Ne pas évaluer la progression de son patrimoine une fois par an.

Vous aurez compris qu’il n’y a pas d’intérêt à voir la valeur de son patrimoine diminuer chaque année…

Clef numéro 9 : Portez tous vos espoirs en l’AVS.

Notre système de répartition, datant de 1948, est parfaitement adapté à la démographie du XXIe siècle et au vieillissement de la population. A l’époque dix actifs cotisaient pour un retraité. D’ici moins de dix ans, lorsque la génération du baby-boom sera entièrement passée à la retraite, il y aura 1.9 travailleur pour un retraité.

Clef numéro 10 : Ne pas se former.

N’investissez pas en vous. Se former, que ce soit en finance ou dans d’autres domaines, est la meilleure façon de comprendre et de savoir où investir. En vous formant, vous risqueriez de vite rentabiliser les coûts de formation…

J’espère que ce petit moment décalé aura égayé votre journée.

Si vous voyez d’autres clefs élémentaires, n’hésitez pas à les partager en commentaire !

Raphaël

Combien dépensez-vous pour vos vacances ?

C’est l’été ! Vive les vacances ! Connaissez-vous vos dépenses moyennes pour vos vacances ? Planifiez sereinement vos escapades grâce à un budget.

Cher Lecteur,

Nous y sommes ! Enfin l’été !

Été est synonyme de grandes vacances pour les enfants et aussi pour les parents. Que vous soyez montagne, plage, local ou en départ pour l’autre bout du monde, les vacances ont un coût.

L’an passé, des parents de deux enfants m’ont demandé combien mes clients qui ont des enfants dépensaient pour leurs vacances et pour leurs loisirs

Planifier sereinement vos vacances grâce à un budget

Ceci est une question très intéressante ! En effet et comme vous le savez, je recommande vivement d’établir un budget et de régulièrement le tenir à jour. Les buts sont de maîtriser au mieux ses dépenses et de maximiser la part épargne qui augmente votre patrimoine.

Peut-on imaginer une entreprise – même petite – sans tenue de budget ? C’est sans doute le droit chemin vers la faillite.

Je me suis donc attelé à analyser le comportement des dépenses de dix familles représentatives de mes clients ayant des enfants.

Sur les dix familles, neuf ont deux enfants et une a trois enfants.

Étant donné que les revenus de mes clients sont différents les uns des autres, j’ai extrapolé deux résultats : l’un en pourcent et l’autre en francs.

Il ressort de cette étude que la dépense moyenne est de 5.9% du revenu net (salaire versé sur le compte) en voyages et en loisirs. Le plus haut ratio trouvé pour une famille avec trois enfants est de 8.5%.

Cela correspond à une moyenne de 10’000.- francs par année avec un maximum trouvé à 16’000.- francs (pour une famille composée de deux enfants et voyageant régulièrement en Asie, d’où l’épouse est originaire).

Évidemment, ces moyennes ne sont pas forcément votre réalité, mais il est toujours pratique d’avoir des valeurs de comparaison.

À noter que les familles avec des revenus hauts (jusqu’à 500’000.-) ne dépensent pas beaucoup plus en francs et ont donc un ratio inférieur à 5%.

Je profite de cet article pour approfondir le but du budget. Généralement, ce mot fait penser à restriction. En réalité, il doit être vu comme un simple outil réaliste (disons réaliste à 90-95% car nous ne sommes pas des robots) qui permet de maitriser ses dépenses et de connaître son bénéfice.

Bénéfice ? Quésaco ?

Si une entreprise réalise un bénéfice pour le réinvestir dans son outil de production, une famille réalise une épargne pour le réinvestir dans son patrimoine. L’intérêt est de réaliser des objectifs importants dans les années futures (achat de votre résidence principale & remboursement de la dette, retraite anticipée, indépendance financière, études supérieures des enfants, voyages autour du monde, années sabbatiques, remplacement de la voiture familiale, achat d’une voiture de sport, ou tout autre envie importante).

Bien que l’évaluation des dépenses permette de connaître la part épargne, il peut être stimulant et motivant de se fixer une part d’épargne comprise entre 15% et 30% du revenu net.

Cette part épargne vient ensuite, chaque mois, augmenter votre patrimoine.

Payez-vous en premier !

Se payer en premier est un concept fort qui sous-entend qu’avant de payer le bailleur de votre maison, la banque, la facture de téléphone ou les impôts, il faut se payer soi-même. Un montant fixe d’épargne viré automatiquement le 1er de chaque mois est la solution la plus simple à mettre en œuvre pour construire un patrimoine de manière systématique et avec une grande liberté d’esprit (pas besoin de réfléchir chaque mois à combien mettre de côté).

Idéalement, cette épargne sera investie à moyen et à long terme en vue de réaliser vos objectifs et envies importants dans le futur.

Et vous, combien dépensez-vous pour vos vacances ? Vous empêchent-elles d’épargner ? N’hésitez pas à en faire part dans les commentaires.

Je vous souhaite un été MAGNIFIQUE !

Raphaël