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Ai-je les moyens d’acheter mon logement ? La faisabilité.

Acheter son propre logement nécessite un certain niveau de revenu et une mise de départ.

Avant de chercher à acheter un bien, il va falloir déterminer si vous en avez les capacités. C’est ce qu’on appelle la faisabilité. Nous pouvons aussi définir la faisabilité par cette question : quel est le prix maximum du bien que je peux acheter ?

Cette faisabilité est déterminée par deux éléments : vos revenus et votre épargne accumulée qui servira à payer les fonds propres et les frais de notaire.

La faisabilité en fonction de vos revenus

Les charges annuelles liées au bien immobilier ne peuvent excéder le tiers (33.3%) de vos revenus bruts.

Ces charges sont composées de trois éléments majeurs : les intérêts d’emprunt, l’entretien du bien et le remboursement de la dette.

Chaque prêteur définissant ses propres normes de calcul, la faisabilité variera d’un établissement à un autre. Je peux toutefois vous dire que dans la grande majorité des cas, les prêteurs comptent 4.5% pour les intérêts d’emprunt, 1% pour l’entretien du bâtiment et 1% pour le remboursement de la dette.

Si vous voulez avoir une idée assez proche de la réalité du prix maximum qu’il vous est possible de débourser, prenez la somme de vos revenus bruts annuels – en incluant la moitié de la moyenne de vos bonus perçus lors des trois dernières années… vous suivez ? 😉 Puis divisez le montant obtenu par 5.6% et divisez encore par trois (ce qui vous permet d’obtenir le tiers du revenu).

Un exemple. Prenons un couple qui gagne 180’000.- francs bruts par an brut et qui, sur les trois dernières années, a perçu une moyenne de 40’000.- de bonus annuel. Il pourra retenir la moitié des bonus donnant un revenu maximum de 200’000.-. Divisons ce revenu par 5.6% puis divisons ce quotient (le résultat de la première division) par 3, et nous obtenons un prix d’achat maximum de 1’190’476.- (200’000.- / 5.6% / 3).

Retenez que le prix maximum n’est pas forcément le prix auquel il faut acheter. Acheter en deçà de la faisabilité maximale permet de garder une marge de sécurité intéressante en cas de pépin, et réduit aussi l’effort d’épargne nécessaire au remboursement de la dette. 🙂

Enfin, vous pouvez compenser un « manque » de revenu en augmentant la part de fonds propres. Justement, voyons ce que sont les fonds propres.

La faisabilité en fonction de vos fonds propres

Ici nous parlons simplement de votre épargne disponible pour réaliser votre achat.

Cette épargne peut être constituée de liquidités, d’une donation, d’un terrain, de votre capital de 2e pilier, de vos 3e piliers, d’un prêt familial, d’un héritage immobilier… Il existe sans doute autant de possibilités que d’individus.

Voyons ci-dessous le cas le plus fréquent et le plus standard.

En Suisse, pour pouvoir acheter votre résidence principale, vous devrez investir au minimum 20% du prix du bien de votre poche. Ce sont vos fonds propres.

Au moins 10% du prix du bien doivent être payé avec des avoirs ne provenant pas de votre caisse de pension, c’est à dire en liquide, en 3e pilier ou encore en bien immobilier (un héritage par exemple).

Certains prêteurs exigent un minimum de 33.3% de fonds propres. C’est le cas de certains assureurs ou de certaines banques, en particulier lorsque que vous achetez dans des régions où les prix sont considérés comme très élevés. Par exemple, sur l’arc lémanique et à Zurich, plusieurs prêteurs estiment que les prix sont tellement hauts qu’ils se mettraient à risque de prêter les 80% habituels. Ainsi, ils exigent un niveau de fond propres plus important pour se protéger d’une éventuelle baisse des prix.

Notez que plus vous mettrez de fonds propres, plus vous augmenterez votre sécurité en cas de hausse des taux ou de baisse des prix.

Vous pourriez également nantir (mettre en garantie) votre caisse de pension en guise de fonds propres. L’avantage sera de ne pas impacter vos avoirs de retraite grâce à une dette plus importante. Au vu des taux bas et si vous en avez les moyens, c’est une solution très intéressante. J’en parle ici.

Si vous acquérez un bien de rendement, il vous faudra débourser, dès le 1er janvier 2020, 25% de fonds propres. Ici il n’est pas permis d’utiliser votre caisse de pension ou vos 3e piliers.

Les frais de notaire

Lorsque l’on parle de « frais de notaire », il faut surtout comprendre : taxe, taxe et encore taxe !

La facture totale représente généralement 5% du prix d’achat sur Vaud, Genève et Fribourg, aux environs de 4% à Neuchâtel et plutôt 3% en Valais.

Vous aurez à payer le droit de mutation, les frais d’inscription au registre foncier et les frais du notaire à proprement parler.

Le droit de mutation est un impôt qui porte sur le montant du transfert de propriété entre personnes. Cet impôt, à la charge de l’acheteur, est le coût le plus lourd dans la transaction et représente 70% à 90% des frais de notaire. Sachez qu’il peut aussi être payé par le vendeur ou encore à part égale entre l’acheteur et le vendeur… Vous pouvez donc trouver ici un élément pour négocier le prix du bien. 😉

Le registre foncier est un service public où l’on trouve le nom des propriétaires d’un bien ainsi que les gages sur les immeubles (comme la cédule hypothécaire, la servitude etc.).

Encore des frais… 🙁 la cédule hypothécaire

Il est possible que vous deviez ajouter à ces démarches la création ou l’augmentation d’une cédule hypothécaire.

La cédule hypothécaire est le document légal qui sera en quelque sorte la contrepartie de votre dette hypothécaire. Elle permet au titulaire (qui devient votre prêteur) de réaliser le gage (en d’autres termes : de vendre aux enchères votre bien immobilier) dans le cas où vous ne parviendriez pas à payez vos factures d’intérêts ou d’amortissement.

Ce document est un papier valeur et laisse apparaître un montant qui est en général au moins égal au montant du prêt. Je vous recommande vivement de laisser une marge supplémentaire afin d’anticiper par exemple, de futurs travaux qui nécessiteraient un nouvel emprunt dans le futur. Voyez loin, cela vous évitera des frais inutiles…

Il existe maintes façons de gager son bien immobilier. La cédule est la plus courante en Suisse romande.

Cet article est extrait d’un bonus de 10 pages sur l’achat immobilier et qui sera bientôt disponible. 🙂

J’ai une question pour vous : est-ce que l’un de vos amis, ou l’un de vos collègues, ne sait pas s’il peut acheter sa résidence principale ? Si c’est le cas, envoyez lui cet article ! Vous lui rendrez service.

Acheter ou louer ? Le paradoxe de l’immobilier

Jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Si vous hésitez entre acheter et louer votre résidence principale, lisez cet article.

Nous vivons dans une décennie paradoxale : jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Pourtant, malgré les prix élevés, acheter sa résidence principale n’a jamais coûté aussi peu cher. A contrario, sous la pression démographique, louer sa résidence principale est de plus en plus cher. Alors, faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

C’est une question à laquelle il est difficile de répondre d’autant que les prix élevés des biens immobiliers font qu’il existe une grosse barrière à l’entrée pour quiconque souhaite accéder à la propriété. Et bien que devenir propriétaire soit le souhait de nombreux suisses, la nécessité d’un apport en fonds propres conséquent limite le « rêve » pour beaucoup de personnes.

Au delà d’un aspect sentimental quand il s’agit d’acheter sa maison, il convient de considérer l’alternative qui existe pour l’utilisation des fonds propres. Si ces derniers ne sont pas utilisés pour acheter sa résidence principale, ils peuvent servir à un autre projet. C’est ce qu’on appelle le coût d’opportunité.

Je vous propose ici de chiffrer, à travers un cas pratique, l’avantage réel (la différence de coût) en cas d’achat de sa résidence principale par rapport à la location.

Louer sa résidence principale. Quel coût ?

Pour les besoins de notre sujet, nous allons définir les éléments suivants : Mme et M. Suisse sont locataires de leur appartement de 4.5 pièces sur 110 mètres carrés (m2) au cœur de Lausanne (notre exemple fonctionne également sur Genève). Avec une vue sur le lac et trois chambres à coucher, leur appartement a été rénové récemment. Ils y ont vu naître leurs enfants et y sont attachés, d’autant que leur vie est articulée autour du quartier.

Leur loyer s’élève à 2’770.- francs mensuels hors charges (33’240.- annuels).

Notre couple se pose la question d’acheter un appartement répondant aux mêmes critères et dans le même quartier.

Les fonds propres nécessaires pour acheter sa résidence principale

A environ 10’000.- le m2, un appartement équivalent coûte approximativement 1’100’000.-. Devenir propriétaire d’un tel bien nécessite au minimum 20% de fonds propres soit 220’000.-, auxquels il faut ajouter 55’000.- de « frais de notaire » . Le total exigé pour l’acquisition de ce bien est au total de 275’000.-.

Notre couple dispose de cette somme.

Le coût de la propriété

Devenir propriétaire implique de payer des intérêts sur la dette hypothécaire. Dans notre cas, cette dernière s’élèverait à 880’000.- (prix d’achat de 1’100’000.- diminué des fonds propres de 220’000.-). Disons que le dossier d’emprunt de notre famille est bon et qu’ils obtiendraient un prêt hypothécaire avec un intérêt de 0.85% annuel sur 25 ans. Le coût de la dette se monterait à 624.- par mois (7’480.- par an).

Première remarque ici : nous sommes très loin de leur loyer actuel de 2’770.- ! Près de 4.5 fois moins élevé. 🙂

Seconde remarque, et afin d’être complet, il convient d’ajouter l’impact fiscal de la valeur locative sur le coût réel de l’appartement. Voyons cela.

La valeur locative et les déductions pour propriétaire

La valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute, dans votre déclaration d’impôts, à vos revenus du travail et du patrimoine. Pour un bien de 110 m2 à Lausanne et de construction récente, le canton de Vaud détermine (selon une recette magique, 🙂 demandez-moi pour le détail) une valeur locative de 12’921.- annuelle. Si par exemple, vous gagnez 100’000.- annuels de salaire, acquérir un tel bien fera passer votre revenu fiscal à 112’921.-

De cette valeur locative, vous pouvez déduire les intérêts de la dette de 7’480.- ainsi qu’un montant forfaitaire pour entretien correspondant à 20% de la valeur locative, soit 2’584.-. Notre valeur locative annuelle nette s’élève donc à 2’857.- (12’921.- moins 7’480.- moins 2’584.-).

Pour les besoins de notre calcul, mentionnons que le taux marginal d’imposition de notre famille suisse se monte à 35% – valeur arbitraire mais réaliste. 😉 La valeur locative augmenterait leurs impôts de 1’000.- par année (35% multipliés par 2’857.-).

Leur appartement en propriété leur reviendrait donc à 707.- par mois (8’480.- par année) soit presque quatre fois moins cher que leur loyer actuel.

Alors ? Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Ces calculs nous permettent de déterminer l’économie réalisée qui se monterait à 2’063.- par mois (24’756.- par année).

Rapportez cette économie au montant des fonds propres et des frais de notaire de 275’000.- et vous obtenez l’équivalent d’un  » rendement annuel  » de 9%. Plutôt pas mal !

Nous obtenons ici le coût d’opportunité. En dehors de tout sentiment ou envie liés à l’achat et si vous n’avez pas de projet avec une rentabilité supérieure à 9%, il peut être intéressant de devenir propriétaire.

Ceci est toutefois une vision simpliste de la réalité. Il faudrait considérer les risques de taux d’emprunt et de prix ainsi que les projets alternatifs réalisables avec ces fonds propres.

Économiser sur son loyer ! Pour quoi faire ?

Le prêteur de l’hypothèque (banque ou assurance) ne demande en général que 1% du montant du bien en remboursement de la dette soit 11’000.- par année dans notre exemple. A ce rythme, il faut 80 ans pour rembourser sa dette.

Dans l’article que vous trouvez ici, je recommande vivement de rembourser sa dette hypothécaire, en tout cas indirectement, au plus tard d’ici à la retraite. L’avantage étant de s’assurer une retraite sereine, mais également de se protéger d’ici là de tout mouvement de prix ou de taux.

Si par exemple notre couple achète son appartement à ses 40 ans, il pourrait viser de rembourser indirectement sa dette sur les 25 années qui le séparent de la retraite légale (65 ans).

En l’absence de rendement, le montant à épargner s’élèverait à 2’930.- par mois (880’000.- / 25 ans = 35’200.- par an). Sachant que grâce à leur achat ils économiseraient 2’063.- par mois, leur effort ne serait « que » de 867.- par mois. En réalité et avec l’hypothèse d’un rendement moyen conservateur de 2% annuel, il ne faudrait consacrer que 2’290.- par mois au remboursement.

A noter que si les époux épargnaient déjà le maximum en 3e pilier (569.- par mois et par personne soit 1’138.- par mois à deux), il n’existerait en réalité pas d’effort d’épargne supplémentaire !

Afin de rembourser indirectement sa dette et de maintenir ses impôts bas, notre couple pourrait combiner des épargnes sous forme de troisièmes piliers, de plan d’épargne en fonds et de rachats de deuxième pilier. Ce mix offre l’avantage de la diversification, de la sécurité, de la disponibilité et du rendement sur du moyen à long terme.

Pour conclure

Il ne faut pas confondre rendement sur une épargne et économie de loyer.

Dans l’exemple cité, notre couple dépense un loyer moins élevé en étant propriétaire que s’il en était locataire. Il ne fait pas de rendement sur une épargne.

S’il avait l’opportunité de placer son argent (l’équivalent des fonds propres) à 9% annuel, il serait plus intéressant de conserver ce placement plutôt que de devenir propriétaire, notamment grâce au jeu des intérêts composés. Effectivement, en 16 ans seulement, leurs 275’000.- atteindraient le prix de l’appartement de 1’100’000.- (275’000.- X 1.09, composé pendant 16 ans).

Il faut aussi noter que les liquidités investies dans l’appartement ne sont plus disponibles pour réaliser d’autres projets.

Ceci étant dit, réaliser actuellement 9% de rendement annuel est compliqué et pour peu qu’on en ait les moyens, il peut s’avérer très intéressant de devenir propriétaire, malgré les prix élevés.

Pour être tout à fait complet, il faudra veiller à se protéger des mouvements de prix (krach immobilier) ou de taux d’emprunt (hausse) en épargnant à minima l’économie de loyer. Vous ne serez ainsi pas dépendant de votre prêteur (banque ou assurance) et d’une éventuelle demande de remboursement anticipé.

Merci pour votre temps de lecture et pour vos commentaires. 😉

Racheter ma caisse de pension. Utile ou pas ?

Découvrez les cas où il est utile de racheter votre caisse de pension et les éléments auxquels prêter attention !

Alors, même si je défends vigoureusement l’idée que l’on ne peut construire son patrimoine uniquement d’un point de vue fiscal, il n’en reste pas moins que la caisse de pension est un outil massue pour défiscaliser du revenu, notamment grâce au rachat de votre caisse de pension.

Quels outils pour réduire vos impôts ?

La Suisse est assez pauvre en instruments permettant de réduire ses impôts sur le revenu.

Vous trouvez principalement le 3e pilier (dont il serait enfin temps que l’état augmente le montant maximal déductible – si le Conseil fédéral lit ce papier…) et le rachat du 2e pilier.

Si vous êtes propriétaire, vous pouvez également déduire vos travaux d’entretien courant.

Enfin, si vous détenez votre entreprise, vos dividendes peuvent être partiellement exonérés en vue d’éviter une double imposition.

Déménager dans le canton de Zoug fait bien sûr aussi partie des options intéressantes… 🙂

Quelques rappels sur le 2e pilier

Avant de répondre à la question posée, et sans entrer dans trop de « technique », il est utile de rappeler les éléments suivants :

  • Fond de pension, fond de prévoyance, caisse de retraite, caisse de pension et caisse de prévoyance désignent en général la même chose : le deuxième pilier. Une épargne que vous constituez pour votre retraite en tant que salarié. Elle fait donc partie intégrante de votre patrimoine !
  • Si vous êtes salarié, vous n’aurez que peu de chance de choisir votre caisse de pension. Elle peut donc être bonne, moyenne ou mauvaise. C’est l’employeur qui la choisit, aidé généralement par un comité d’employés.
  • L’argent que vous détenez dans votre caisse de pension n’est pas liquide, et son retrait est légalement défini : retraite légale ou cinq ans avant, achat d’une résidence principale, remboursement de dette hypothécaire, travaux dans la maison, un départ définitif à l’étranger, se mettre à son compte comme indépendant. Attention donc à ne pas faire de vos avoirs de retraite votre seule fortune, car la vie est longue avant la retraite.
  • La Loi sur la Prévoyance Professionnelle (LPP) définit un plancher et un plafond de revenus assurés. La caisse, avec l’accord de l’employeur, peut être plus généreuse que ce qui est défini dans la loi en supprimant ces barrières.
  • Lorsque vous lisez dans la presse que le taux de rémunération du capital va baisser, ou lorsque nous sommes amenés à voter sur le taux de conversion : seule la partie minimum légale dépendant de la loi LPP est concernée.
  • Il n’est « pas possible » de déduire des impôts un montant versé volontairement dans la caisse (rachat) jusqu’à trois années après la date de versement. Pour être concret, si vous retirez votre argent dans les trois ans suivant un rachat, vous devrez rembourser l’impôt économisé lors de ce rachat.

Quelques mots sur le système social

  • Il fonctionne bien (entendez « est fait ») pour un salarié gagnant jusqu’à CHF 84’600.- par an. Avec un tel salaire, vous pouvez comptez sur environ 60% de votre revenu à la retraite entre l’AVS et le deuxième pilier.
  • Si vous gagnez plus et que votre caisse de pension se contente de la loi, le 3e pilier n’est pas une option pour vous… c’est une « obligation ».
  • Tandis que si vous gagnez plus de CHF 140’000.-, courez mettre en place un plan d’épargne supplémentaire pour maintenir un niveau de vie décent et joyeux à la retraite.
  • A retenir que les rendements bas, persistants depuis des années, servis sur votre avoir de deuxième pilier, diminuent encore le capital attendu à la retraite (1% actuellement. En 2002, il était de 4%…).

Racheter sa caisse de pension, quésaco ?

Le rachat consiste à verser une partie de votre épargne dans votre 2e pilier.

Le montant de rachat possible est déterminé par votre niveau de salaire actuel.

Pour faire simple, la caisse calcule le montant d’épargne qui devrait se trouver aujourd’hui dans la caisse si vous aviez gagné votre salaire actuel depuis vos 25 ans.

Pour maximiser votre gain, il faut que l’argent que vous versez dans votre caisse y passe le moins de temps possible. Ainsi vous maximisez le rendement.

Attention : l’État – toujours soucieux de ne pas se « faire avoir » – a fixé à un minimum de trois ans la période pendant laquelle vous devez renoncer au capital racheté. Le fisc estime qu’une période inférieure s’assimile à de l’évasion fiscale (à ne pas confondre avec la fraude fiscale, pénalement répréhensible).

Pour illustrer mon propos, voyons trois exemples concrets :

Premier exemple : la retraite dans 30 ans.

Vous avez 35 ans et votre caisse offre un potentiel de rachat de CHF 270’000.-. Votre retraite est dans 30 ans, soit à 65 ans, et vous décidez en conséquence de racheter votre caisse de pension pendant les 27 prochaines années (stop à 62 ans, sinon votre capital est bloqué et vous serez obligé de prendre la rente) à raison de 10’000.- par an.

Vous générez 3’000.- d’économie fiscale par année et constituez 295’000.- de capital net à la sortie à vos 65 ans. En ce cas, votre rendement annuel net se monte à 3%.

Deuxième exemple : achat immobilier dans 10 ans.

Rachat en vue de rembourser votre dette immobilière dans 10 ans – vous trouvez ici un article concernant le remboursement de la dette hypothécaire – ou en vue d’acheter votre résidence principale dans 10 ans.

Imaginons que vous souhaitez épargner CHF 150’000.- net d’impôt d’ici 10 ans pour l’une ou l’autre raison mentionnée ci-dessus.

Lorsque vous retirerez votre capital, vous paierez un impôt de sortie de environ 7%. Tout compte fait, le besoin de 150’000.- correspond approximativement à 161’000.- brut.

En considérant que vous n’effectuerez pas de rachat les trois dernières années il vous faudra verser dans votre caisse de pension la somme de 21’702.- par an entre l’année 1 et l’année 7.

Ce montant d’épargne vous fera économiser 6’500.- d’impôts chaque année pendant sept ans. Vous obtenez ainsi une économie d’impôt totale de 34’500.- (6’500 fois 7 ans moins 11’000.- en impôt de sortie) et vous réalisez un rendement annuel net raisonnable de 5%.

Troisième exemple : la retraite dans 5 ans.

Vous êtes à 5 ans de la retraite. Votre lacune de capital (montant du rachat disponible) est de CHF 270’000.-.

Votre revenu n’a jamais été aussi élevé et… vos impôts aussi !

Vous décidez de racheter votre caisse de pension sur les deux prochaines années à raison de 135’000.- par an puis de retirer le capital à 65 ans.

Ainsi, vous constituez 260’000.- d’épargne nette d’impôts à vos 65 ans, qui vous auront coûté environ 189’000.-. Votre rendement annuel net grimpe à 23% !

Ces trois exemples illustrent clairement que moins le temps s’est écoulé entre les rachats et le retrait, plus le rendement de l’épargne est haut.

Pour l’exemple 3, il est plus intéressant d’épargner, tout au long de sa vie, le capital de manière libre – en fonds de placement par exemple – puis de racheter sa caisse vers 60 ans.

Votre caisse de pension est à même de vous communiquer le montant de rachat disponible. Pensez à lui demander si votre rachat sera crédité dans la part obligatoire (LPP) ou sur-obligatoire (hors LPP).

En conclusion :

 Avant 50-55 ans, et sauf cas particulier, racheter sa caisse de pension est il me semble peu pertinent.

Une alternative m’apparaissant comme une meilleure solution serait de constituer un patrimoine via un plan d’épargne solide. Cela vous permettrait de toucher des rendements , tout en gardant une liberté maximale et de l’argent disponible pour d’autres projets si le besoin venait à se présenter.

Partagez l’article avec vos collègues si vous l’avez trouvé utile 😉

Raphaël

Informations sur les données utilisées : taux marginal d’impôts 30% ; taux de rendement caisse de pension 1% ; méthode de détermination du rendement TRI.