Étiquette : financer son achat immobilier

Racheter ma caisse de pension. Utile ou pas ?

Découvrez les cas où il est utile de racheter votre caisse de pension et les éléments auxquels prêter attention !

Alors, même si je défends vigoureusement l’idée que l’on ne peut construire son patrimoine uniquement d’un point de vue fiscal, il n’en reste pas moins que la caisse de pension est un outil massue pour défiscaliser du revenu, notamment grâce au rachat de votre caisse de pension.

Quels outils pour réduire vos impôts ?

La Suisse est assez pauvre en instruments permettant de réduire ses impôts sur le revenu.

Vous trouvez principalement le 3e pilier (dont il serait enfin temps que l’état augmente le montant maximal déductible – si le Conseil fédéral lit ce papier…) et le rachat du 2e pilier.

Si vous êtes propriétaire, vous pouvez également déduire vos travaux d’entretien courant.

Enfin, si vous détenez votre entreprise, vos dividendes peuvent être partiellement exonérés en vue d’éviter une double imposition.

Déménager dans le canton de Zoug fait bien sûr aussi partie des options intéressantes… 🙂

Quelques rappels sur le 2e pilier

Avant de répondre à la question posée, et sans entrer dans trop de « technique », il est utile de rappeler les éléments suivants :

  • Fond de pension, fond de prévoyance, caisse de retraite, caisse de pension et caisse de prévoyance désignent en général la même chose : le deuxième pilier. Une épargne que vous constituez pour votre retraite en tant que salarié. Elle fait donc partie intégrante de votre patrimoine !
  • Si vous êtes salarié, vous n’aurez que peu de chance de choisir votre caisse de pension. Elle peut donc être bonne, moyenne ou mauvaise. C’est l’employeur qui la choisit, aidé généralement par un comité d’employés.
  • L’argent que vous détenez dans votre caisse de pension n’est pas liquide, et son retrait est légalement défini : retraite légale ou cinq ans avant, achat d’une résidence principale, remboursement de dette hypothécaire, travaux dans la maison, un départ définitif à l’étranger, se mettre à son compte comme indépendant. Attention donc à ne pas faire de vos avoirs de retraite votre seule fortune, car la vie est longue avant la retraite.
  • La Loi sur la Prévoyance Professionnelle (LPP) définit un plancher et un plafond de revenus assurés. La caisse, avec l’accord de l’employeur, peut être plus généreuse que ce qui est défini dans la loi en supprimant ces barrières.
  • Lorsque vous lisez dans la presse que le taux de rémunération du capital va baisser, ou lorsque nous sommes amenés à voter sur le taux de conversion : seule la partie minimum légale dépendant de la loi LPP est concernée.
  • Il n’est « pas possible » de déduire des impôts un montant versé volontairement dans la caisse (rachat) jusqu’à trois années après la date de versement. Pour être concret, si vous retirez votre argent dans les trois ans suivant un rachat, vous devrez rembourser l’impôt économisé lors de ce rachat.

Quelques mots sur le système social

  • Il fonctionne bien (entendez « est fait ») pour un salarié gagnant jusqu’à CHF 84’600.- par an. Avec un tel salaire, vous pouvez comptez sur environ 60% de votre revenu à la retraite entre l’AVS et le deuxième pilier.
  • Si vous gagnez plus et que votre caisse de pension se contente de la loi, le 3e pilier n’est pas une option pour vous… c’est une « obligation ».
  • Tandis que si vous gagnez plus de CHF 140’000.-, courez mettre en place un plan d’épargne supplémentaire pour maintenir un niveau de vie décent et joyeux à la retraite.
  • A retenir que les rendements bas, persistants depuis des années, servis sur votre avoir de deuxième pilier, diminuent encore le capital attendu à la retraite (1% actuellement. En 2002, il était de 4%…).

Racheter sa caisse de pension, quésaco ?

Le rachat consiste à verser une partie de votre épargne dans votre 2e pilier.

Le montant de rachat possible est déterminé par votre niveau de salaire actuel.

Pour faire simple, la caisse calcule le montant d’épargne qui devrait se trouver aujourd’hui dans la caisse si vous aviez gagné votre salaire actuel depuis vos 25 ans.

Pour maximiser votre gain, il faut que l’argent que vous versez dans votre caisse y passe le moins de temps possible. Ainsi vous maximisez le rendement.

Attention : l’État – toujours soucieux de ne pas se « faire avoir » – a fixé à un minimum de trois ans la période pendant laquelle vous devez renoncer au capital racheté. Le fisc estime qu’une période inférieure s’assimile à de l’évasion fiscale (à ne pas confondre avec la fraude fiscale, pénalement répréhensible).

Pour illustrer mon propos, voyons trois exemples concrets :

Premier exemple : la retraite dans 30 ans.

Vous avez 35 ans et votre caisse offre un potentiel de rachat de CHF 270’000.-. Votre retraite est dans 30 ans, soit à 65 ans, et vous décidez en conséquence de racheter votre caisse de pension pendant les 27 prochaines années (stop à 62 ans, sinon votre capital est bloqué et vous serez obligé de prendre la rente) à raison de 10’000.- par an.

Vous générez 3’000.- d’économie fiscale par année et constituez 295’000.- de capital net à la sortie à vos 65 ans. En ce cas, votre rendement annuel net se monte à 3%.

Deuxième exemple : achat immobilier dans 10 ans.

Rachat en vue de rembourser votre dette immobilière dans 10 ans – vous trouvez ici un article concernant le remboursement de la dette hypothécaire – ou en vue d’acheter votre résidence principale dans 10 ans.

Imaginons que vous souhaitez épargner CHF 150’000.- net d’impôt d’ici 10 ans pour l’une ou l’autre raison mentionnée ci-dessus.

Lorsque vous retirerez votre capital, vous paierez un impôt de sortie de environ 7%. Tout compte fait, le besoin de 150’000.- correspond approximativement à 161’000.- brut.

En considérant que vous n’effectuerez pas de rachat les trois dernières années il vous faudra verser dans votre caisse de pension la somme de 21’702.- par an entre l’année 1 et l’année 7.

Ce montant d’épargne vous fera économiser 6’500.- d’impôts chaque année pendant sept ans. Vous obtenez ainsi une économie d’impôt totale de 34’500.- (6’500 fois 7 ans moins 11’000.- en impôt de sortie) et vous réalisez un rendement annuel net raisonnable de 5%.

Troisième exemple : la retraite dans 5 ans.

Vous êtes à 5 ans de la retraite. Votre lacune de capital (montant du rachat disponible) est de CHF 270’000.-.

Votre revenu n’a jamais été aussi élevé et… vos impôts aussi !

Vous décidez de racheter votre caisse de pension sur les deux prochaines années à raison de 135’000.- par an puis de retirer le capital à 65 ans.

Ainsi, vous constituez 260’000.- d’épargne nette d’impôts à vos 65 ans, qui vous auront coûté environ 189’000.-. Votre rendement annuel net grimpe à 23% !

Ces trois exemples illustrent clairement que moins le temps s’est écoulé entre les rachats et le retrait, plus le rendement de l’épargne est haut.

Pour l’exemple 3, il est plus intéressant d’épargner, tout au long de sa vie, le capital de manière libre – en fonds de placement par exemple – puis de racheter sa caisse vers 60 ans.

Votre caisse de pension est à même de vous communiquer le montant de rachat disponible. Pensez à lui demander si votre rachat sera crédité dans la part obligatoire (LPP) ou sur-obligatoire (hors LPP).

En conclusion :

 Avant 50-55 ans, et sauf cas particulier, racheter sa caisse de pension est il me semble peu pertinent.

Une alternative m’apparaissant comme une meilleure solution serait de constituer un patrimoine via un plan d’épargne solide. Cela vous permettrait de toucher des rendements , tout en gardant une liberté maximale et de l’argent disponible pour d’autres projets si le besoin venait à se présenter.

Partagez l’article avec vos collègues si vous l’avez trouvé utile 😉

Raphaël

Informations sur les données utilisées : taux marginal d’impôts 30% ; taux de rendement caisse de pension 1% ; méthode de détermination du rendement TRI.

Prix de l’immobilier : un château en France pour le prix d’un appartement à Lausanne ?

Découvrez les risques que les prix de l’immobilier vous font courir et comment vous pouvez vous en protéger efficacement !

En Suisse, les prix de l’immobilier sont élevés. Pour 1.3 million de francs, vous pouvez acheter un appartement de 130 mètres carrés au cœur de Lausanne ou de 90 mètres carrés à Genève, soit entre 4 et 5 pièces.

Vous pouvez aussi acheter un château et ses dépendances de 1’400 mètres carrés sur un hectare de terrain à moins d’une heure de route de Genève. 50 pièces (si j’ai bien compté) plus les caves.

Cerise sur le gâteau : vous ne seriez pas trop dépaysé puisque le château est en Savoie et que jusqu’en 1536, le canton de Vaud était sous l’administration de la maison de Savoie…

Si vous voulez rêver en image, rendez-vous directement à la fin de cet article pour les liens et si vous avez 5 minutes devant vous, vous êtes libre de lire les lignes ci-dessous.

Les prix de l’immobilier sont-ils devenus fous ?

Ces dernières semaines, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et le Fonds Monétaire International ont émis des inquiétudes quant aux prix de l’immobilier suisse.

Pour une énième fois en près de dix ans, des instituts nationaux et internationaux soulignent les risques liés au marché immobilier dans notre pays.

La Banque nationale suisse et le Département fédéral des finances nourrissent depuis plusieurs années les mêmes inquiétudes.

Afin de limiter les prix, la FINMA introduit de nouvelles mesures

Les craintes passées étaient majoritairement dues aux taux d’intérêts bas entraînant les prix dans une hausse continue. En 2014, les autorités financières ont introduit des mesures restrictives quant à l’accès au logement (10% de fonds propres en liquide avant de toucher à sa caisse de pension).

Au niveau national, cette mesure a permis de limiter partiellement la hausse des prix. Par contre, dans le détail – notamment sur les cantons de Vaud, Genève et Zürich – la demande forte a poussé les prix à la hausse, allant jusqu’à doubler les valeurs entre 2007 et aujourd’hui.

Les prix continuent de grimper. La vacance locative aussi…

Actuellement (mi 2019), la principale source de stress est le taux de vacance qui augmente partout en suisse. Ce taux représente le nombre de logements restant vides et ne trouvant pas de locataires. Il est de 0.5% à Genève, 1% sur Vaud et supérieur à 2% dans dix cantons, parmi lesquels le Valais, Neuchâtel et le Jura. Ce taux croît à un rythme de 8% en moyenne chaque année depuis 5 ans.

Cet excès d’offre s’explique également par les taux d’emprunt bas. Les exploitants et les investisseurs sont prêts à baisser leurs rentabilités puisque le coût de la dette est peu élevé et leur permet de dégager un profit – même s’il est faible – supérieur à celui qu’ils peuvent obtenir en obligations de la Confédération ou des Cantons (taux nuls ou négatifs).

…et les rendements baissent.

Pour les immeubles de rendement, les prix ont tellement progressé que le rendement annuel a baissé de 2% en dix ans, passant de 5% à 3%. Si l’immeuble vous coûte chaque année 1% de sa valeur en entretien et 1.5% pour les intérêts hypothécaires, votre marge est quasi nulle et vous êtes exposé à une hausse des taux de seulement 0.5%.

Les grands gagnants des taux bas et de l’excès d’offre sont les promoteurs immobiliers, les entreprises générales, les agences immobilières… et en théorie les locataires, qui peuvent faire jouer la concurrence. Pensez que Sion et Sierre affichent respectivement 8% et 10% de vacance !

En quoi ces alertes doivent-elles nous interpeller ?

En ne voyant finalement rien venir, l’habitude d’entendre parler de « risque, bulle, surchauffe » chaque année depuis dix ans aurait tendance à nous endormir.

Pour construire votre patrimoine, vous ne devez pas vous contenter de la première victoire : « j’ai emprunté à taux très bas ». Il faut penser à long terme. Cette victoire d’un emprunt peu cher doit vous permettre d’épargner plus afin de rembourser plus tard votre dette en cas de baisse des prix.

L’histoire nous apprend que l’économie est très inerte et que, généralement, seul un choc (positif ou négatif) peut l’infléchir. Le dernier choc en date – la hausse des taux d’emprunt – est venu de la Réserve fédérale des Etats-Unis en décembre 2018. L’établissement prévoyait même d’autres hausses en 2019, mais au vu des réactions politiques et du marché, il a revu sa copie quelques semaines plus tard.

Cinq raisons pour lesquelles vous êtes à risque :

Bien que les derniers rapports portent sur les biens de rendement, on ne peut exclure des risques pour votre appartement ou votre maison (si vous êtes propriétaire) et même pour votre caisse de pension ou votre épargne bancaire.

  1. Votre résidence principale est financée par les mêmes établissements bancaires ou d’assurances via des hypothèques. Si les taux venaient à monter, elle serait soumise à des fluctuations de prix (valeur du bien) ou de coûts (intérêts hypothécaires). Il existe en effet une corrélation très forte entre le coût de l’hypothèque et le prix de l’immobilier (voir les années 1990). Ici, vous pourriez être amené à rembourser une partie du prêt pour rester dans l’endettement normal des 80% et/ou à dépenser plus chaque mois en intérêts.
  2. Pas de hausse de taux ne signifie pas forcément une absence de baisse de prix. L’exemple du Japon sur les 20-30 dernières années en est le parfait exemple : des taux bas et des prix en baisse continue de 2% par an dans certaines régions (-2% par an pendant 10 ans = -20%). Un remboursement de la dette finirait par avoir lieu, mais plus tard.
  3. Un bien en propriété individuelle fait partie du marché global des prix et des loyers. A l’échelle d’un immeuble de 10 appartements, la moyenne Suisse est de 4 logements en propriété individuelle pour 6 logements de rendement. Penser que le marché des biens de rendement ne peut influer les prix des biens individuels est, il me semble, une erreur d’appréciation.
  4. Votre caisse de pension est probablement gourmande d’immobilier de rendement depuis que les taux obligataires sont négatifs. Si les taux venaient à monter, la rentabilité des immeubles deviendrait négative et les prix baisseraient probablement, obligeant une recapitalisation « forcée » afin de rembourser les dettes. A votre avis, qui paye dans ce cas ? Un durcissement voire une interdiction de retrait de ce capital pourrait aussi avoir lieu.
  5. 85% (!) des avoirs locaux détenus par les banques suisses proviennent des prêts hypothécaires.

Quelles mesures pouvez-vous prendre pour vous protéger d’une baisse des prix de l’immobilier et gagner en indépendance financière !

Retenez que votre argent déposé sur vos comptes courants et épargnes sert principalement à financer les hypothèques des autres clients de la banque.

En cas de baisse des prix de l’immobilier et comme pour les caisses de pension, nous pouvons imaginer que vous (propriétaires) soyez amené à rembourser vos dettes. Dans le cas où trop de clients ne peuvent rembourser leurs dettes, la banque pourrait combler sa faillite en se servant dans votre épargne (vos comptes) dont elle est – pour rappel – le propriétaire juridique.

  • Diversifiez votre patrimoine (immobilier, actions, métaux précieux, liquidités, revenu alternatif, 3e pilier, 2e pilier).
  • Épargner. Remboursez indirectement votre dette : au plus tard à 65 ans, vous devriez être en mesure de rembourser l’intégralité de votre dette (dans la réalité, vous ne le ferez pas forcément pour des raisons fiscales et de rentabilité du patrimoine, mais si les taux d’emprunt hypothécaire venaient à flamber, vous en auriez les moyens). Vous pouvez lire ici un article sur l’intérêt de rembourser sa dette hypothécaire.
  • Planifiez correctement votre durée d’emprunt. Profitez des taux bas et mettez toujours en opposition vos actifs (actions, immobilier etc.) et vos passifs (emprunts) aujourd’hui et dans le futur (projection).
  • Limitez votre épargne en comptes (courant et épargne) à 100’000.- francs par établissement bancaire. Cette loi, même si je la trouve bancale, a le mérite d’exister et empêcherait d’être dans les premiers clients ponctionnés.

Si vous avez apprécié cet article, partagez le avec vos amis et collègues 😉

Raphaël

Vous trouvez ci-dessous les liens du château et des références pour Lausanne et Genève :

Le château dont je fais allusion, dans la plus belle agence immobilière de France @patrice-besse : https://www.patrice-besse.com/chateaux-a-vendre/rhones-alpes/proche-geneve-propriete-lac/

Des appartements à Lausanne : https://www.immostreet.ch/fr/acheter/appartement-et-maison/a-lausanne/prix-1150000.0-1300000.0/?pageNum=1&sort=pd

Des appartements à Genève : https://www.immostreet.ch/fr/acheter/appartement-et-maison/a-geneve/prix-1150000.0-1300000.0/?sort=pd

Les sources utilisées : Statistiques Etat de Vaud, Arcinfo, FINMA, BNS, RTS, DFF, immostreet, patrice-besse.com

Achat immobilier : nantir ou retirer son deuxième pilier ?

Lors de l’achat de sa résidence principale, il peut être judicieux de nantir sa caisse de pension. Je vous propose d’en étudier les principaux avantages.

Lors de son premier achat immobilier ou du renouvellement de sa dette hypothécaire, la question de savoir s’il faut retirer ou nantir son deuxième pilier est parfois posée. Tentons de comprendre les avantages et les inconvénients des deux opérations à travers un cas concret.

Lise et Paul sont mariés. Ils ont deux enfants et vivent à Lausanne. Leur revenu d’environ CHF 200’000.- annuel donne un taux marginal d’imposition à 35%. Ils ont pu négocier avec le prêteur (banque ou assurance) un taux d’emprunt fixe à 1% pour les 10 prochaines années.

Ils financent un bien de 1 million de francs grâce à 100’000.- de liquidités et à 100’000.- en provenance de leur caisse de pension. Le créancier avance la dette hypothécaire de 800’000.-.

Pour ce qui est de la caisse de pension, deux choix s’offrent à eux : le retrait ou le nantissement.

Retirer son deuxième pilier est la solution la plus commune.

Elle n’est pourtant pas toujours la plus pertinente. Ici, Lise et Paul « amputent » leur deuxième pilier de 100’000.- et payent un impôt cantonal et communal sur la prévoyance de 5’968.-.

Hormis cet impôt de sortie, notre couple diminue ses prestations futures de retraite et éventuellement ses prestations de garantie du revenu que représentent les rentes de veuve / veuf / orphelins et les rentes en cas d’invalidité.

Il existe une alternative potentiellement moins couteuse, voir rentable. Il s’agit du nantissement de son deuxième pilier.

Nantir son deuxième pilier ? Comment ça marche ?

Nantir sa caisse de pension revient à donner en gage, au prêteur, le montant emprunté, ici 100’000.-, au travers de sa caisse de pension. L’avantage premier est qu’il n’y a pas d’incidence sur les rentes attendues à la retraite car aucun capital n’est retiré.

Un second avantage est de ne pas avoir à payer l’impôt de sortie de 5’968.-.

Le corollaire du nantissement est d’avoir une dette plus importante. Dans le cas de notre couple, leur dette s’élèverait à 900’000.- au lieu de 800’000.- avec le retrait pur et simple. Cette différence devra être amortie (remboursée) sur 15 ans, ce qui nécessite une bonne capacité d’épargne.

Alors, comment savoir quelle est la meilleure solution ?

Beaucoup de variables entrent en jeu. En introduction, j’ai donné une suite de chiffres concernant Lise et Paul. Il nous en manque encore un, et non le moindre : le taux de rendement de la caisse de pension. Ce taux varie d’une année à l’autre, et mon conseil est de chercher la moyenne sur les cinq à dix dernières années pour estimer un rendement moyen raisonnable.

Pour les calculs, nous admettons que passé dix ans, l’emprunt total sera ramené à 800’000.-.

Voyons au travers de deux exemples et avec deux taux de rendements différents ce que cela peut nous donner.

Exemple 1 : leurs caisses de pension offrent un rendement annuel moyen de 1%.

Dans le cas du nantissement (pas de sortie de capital), Lise et Paul vont engranger 10’462.- d’intérêts (1% par année, cumulé pendant 10 ans sur 100’000.-).

La partie de dette qu’ils n’auront pas retirée (ces mêmes 100’000.-) leur sera facturée 10’000.- sur la période (1% par année pendant 10 ans). Ce montant est déductible de leurs impôts sur le revenu. Le coût net de la dette sera donc de 6’500.- (10’000.- moins 35% de taux marginal).

Après dix ans, les époux retireront ce capital de 100’000.- en vue de diminuer la dette hypothécaire à 800’000.-. Ils payeront un impôt de sortie de 5’968.-.

Le total de l’opération sur dix ans nous donne :

+ 10’462 – 6’500 – 5’968 = – 2’006.-.

Dans le cas du retrait, le seul chiffre à prendre en compte, comparativement à la version précédente, est l’impôt de retrait du capital de 5’968.- à payer immédiatement. Après dix ans, rien ne se passe.

En conclusion, l’avantage va au nantissement qui sur dix ans coutera 2’006.- versus 5’968.- en cas de retrait.

Exemple 2 : leurs caisses de pension offrent un rendement annuel moyen de 3%.

Le schéma du nantissement est le même que précédemment, sauf que la somme des intérêts à 3% s’élève à 34’391.- après dix ans.

Le reste étant inchangé, le gain du nantissement pour les dix ans est de :

+ 34’391 – 6’500 – 5’968 = + 21’923

Ici nous avons un gain de 21’923.-, ce qui montre la pertinence d’utiliser l’effet de levier avec les taux bas actuels.

La différence entre le nantissement (+ 21’923.-) et le retrait (- 5’968.-) s’élève à 27’891.-. Une somme non négligeable, mais surtout, nous sommes passés d’un coût à un gain ! Plutôt pas mal non ? J

Nous voyons ici que le nantissement peut être intéressant et que la qualité de la caisse de pension joue un rôle prépondérant.

J’émets ci-dessous quelques contre-arguments et informations complémentaires

Retirer son deuxième pilier n’est pas forcément négatif. Chaque situation est différente et mérite un calcul particulier. Retirer sa caisse de pension à 35 ans n’implique pas les mêmes effets qu’à 50 ans. A 35 ans, vous aurez épargné 16% de vos avoirs de retraite alors qu’à 50 ans, vous en aurez épargné plus de 50%. Faites donc attention au montant que vous retirez de votre caisse de pension et à l’âge où vous le faites.

Faites-vous accompagner par un planificateur financier ! Cela vous aidera à y voir plus clair. 😉

Attention à la faisabilité

Il faut aussi noter que votre faisabilité hypothécaire ne peut excéder les 33% (somme des charges du bien immobilier ne pouvant dépasser le tiers de vos revenus). En nantissant votre deuxième pilier, vous augmentez de facto votre charge d’intérêts et aussi le remboursement (amortissement) de la dette supplémentaire (100’0000.- dans notre exemple). Donc si, en raison du bien immobilier visé ou de vos revenus, vous êtes déjà proche des 33%, il sera difficile de nantir votre deuxième pilier, à moins d’augmenter le montant nanti ou d’apporter d’autres valeurs en garantie.

Pensez qu’il est aussi tout à fait possible de nantir (plutôt que de retirer) son 3e pilier (banque et assurance). La faisabilité doit rester ici encore cohérente. Si vous remboursez votre dette avec vos 3e piliers, vous faites ce que nous appelons de l’amortissement indirect.

Enfin, gardez à l’esprit que le niveau de dette d’ici à 15 ans après le début de l’emprunt (et au plus tard à la retraite) ne dépasse pas les 65% de la valeur de la maison. Je vous renvoie à mon article « Quel niveau de dette hypothécaire à la retraite ».

Raphaël

Vous avez aimé cet article ? L’un de vos collègues, amis ou familles achète sa résidence principale ? Partagez le 😉