Étiquette : financer son achat immobilier

Patrimoine : Planifier vos objectifs

C’est bientôt la rentrée universitaire de votre petit dernier ! Vous arrivez à la retraite et vous devez diminuer votre emprunt hypothécaire ! Vous souhaitez anticiper votre retraite de 5 ans ! Vous partiriez bien 6 mois en congé sabbatique ! Votre voiture est à remplacer ! Vous rêvez de cette maison depuis des années !

Hormis les coûts liés à ces envies, quel point commun trouvez-vous à ces affirmations ? La planification ! À l’exception évidente des imprévus, vous pouvez programmer beaucoup de choses des années auparavant.

Dans un article précédent, j’évoquais l’importance de considérer son patrimoine d’un point de vue global. Cette vision offre l’avantage d’attribuer facilement chaque élément qui le compose à des horizons de temps spécifiques et en phase avec vos projets personnels.

Nous, humains, éprouvons une certaine difficulté à nous projeter dans le temps. Il est toutefois indéniable que vous atteindrez un jour l’âge de la retraite, que votre enfant de 8 ans fêtera ses 18 ans dans 10 ans, que votre dette hypothécaire signée sur 15 ans sera échue dans 15 ans, etc. L’horloge tourne et au lieu de la subir, je vous propose de mettre à votre profit cette inexorable fatalité du temps qui avance. La planification financière consiste à faire coïncider vos avoirs et vos objectifs personnels.

Voyons donc comment votre patrimoine vous permettra de réaliser vos rêves et d’atteindre vos buts.

Le futur va arriver. C’est sûr !

Prenons un cas concret, illustré sur le dessin ici-bas. Un couple de trentenaires, parents de deux enfants âgés de 7 et 9 ans, vient d’acheter sa résidence principale grâce à un crédit hypothécaire sur 15 ans. Cette simple phrase nous fournit énormément d’éléments. Nous pouvons déduire trois grandes échéances que je nommerai « implicites » :

  • Nous connaissons le nombre d’années avant que les enfants ne commencent leurs études supérieures : environ 10 ans,
  • Également le moment où un remboursement partiel de la dette immobilière pourrait intervenir : dans 15 ans.
  • Ou encore la durée qui sépare les parents de la retraite légale : une trentaine d’années.

Nous distinguons ainsi 3 échéances principales à moyen (10 ans), long (15 ans) et très long terme (30 ans).

Si notre couple ne consacre son épargne qu’à la retraite, il ne pourra financer ses phases de vie « intermédiaires ».

Et nous ne parlons ici que des dates évidentes ! L’existence ne se résume pas à rester passif en attendant le passage d’étapes liées à l’âge ou au conformisme de la société.

Les rêves et les envies grâce à un portefeuille d’investissement

Votre vie est atypique. Vos rêves aussi ! Ces objectifs « explicites » dépendent évidemment de vos souhaits personnels et relèvent en grande partie du moyen et du long terme. C’est le « cœur de vie ». Ils peuvent varier avec le temps (nous ne sommes pas des robots) et nécessiteront des sommes plus ou moins grandes.

Un portefeuille d’investissements (composé de fonds de placement ou de tout actif divisible et facilement liquidable) est fortement recommandé ici. Vous aurez l’aisance de retirer les montants requis au franc près. Vous pouvez considérer ce portefeuille comme un « compte d’épargne plus » qui servira à payer les projets et les étapes importantes de votre histoire.

Telle une maison, vous conserverez toute votre vie votre gestion de fortune. Cette vision ad vitam aeternam vous permettra notamment de protéger vos intérêts à long terme.

Je ne saurais que trop vous recommander de chercher l’assistance d’un planificateur financier dont le métier consiste à faire coïncider vos placements aux bons horizons de temps.

Une gestion type n’existe pas. Un patrimoine prend toutefois la forme que vous trouvez dans les dessins plus bas. Vous débutez de 0 ou avec un héritage puis vous ajoutez vos pierres à l’édifice (épargne). Ensuite vous ponctionnez les montants nécessaires à la réalisation de vos objectifs implicites ou explicites (rêves, envies).

Différentes réalités

Je me dois de préciser que vous serez confronté à trois réalités. Sur le premier dessin, vous observez la tendance générale de l’évolution du patrimoine pour une famille. Sur le deuxième dessin, vous appliquez la réalité de votre vie à votre fortune. Enfin, la troisième réalité que j’aborderai dans de futurs articles intègre la volatilité de vos placements (mouvements de marché).

L’épargne est réalisée tout au long de la vie et s’arrête à la retraite. Vous pourrez évidemment effectuer des pauses dans le rythme de la capitalisation (année sabbatique, chômage…). Ensuite vient la phase de consommation du capital pour les vieux jours. Cette période correspond également aux donations. Puis (tout à une fin), la succession est l’étape finale.

Nous aborderons dans les prochains articles les risques et les opportunités des marchés, les stratégies gagnantes sur le long terme, ou encore l’aspect émotionnel lié à vos investissements.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Rééquilibrer votre patrimoine après votre achat immobilier

Vous venez d’acheter votre résidence principale et votre patrimoine ressemble plus à un champ de bataille qu’à un serviteur en ordre de marche ?

C’est le moment parfait pour « penser long terme ». Dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans, vous devrez faire face à l’échéance de votre dette. Deux inconnues se présenteront à vous : l’évolution du niveau des taux d’emprunt et des prix du marché immobilier.

Ces deux facteurs pourront influencer positivement ou négativement votre rythme de vie (budget mensuel) et votre patrimoine.

L’avenir, cet inconnu

Prenons un coût d’emprunt hypothécaire qui reviendrait à sa moyenne historique des 170 dernières années, soit 4.5% au terme de votre contrat. Dans ce cas, votre charge d’intérêts serait multipliée par trois ou quatre en comparaison du niveau actuel. Si dans le même temps vous faites « face » aux études de vos enfants ou au début de votre retraite (probablement 50% de revenu en mois), ce serait vite la galère. Vous devriez rogner sur votre épargne ou sur l’un ou l’autre poste de votre budget (vacances, voiture, sorties, habillement, etc.).

Une solution pour conserver un train de vie stable consisterait à rembourser les trois quarts de votre emprunt. Dans la réalité, vous arbitreriez certainement entre un remboursement anticipé et une hausse des coûts hypothécaires. Je vous laisse effectuer le calcul pour votre situation. Avec un facteur 4 et une dette de 800’000.-, vous devriez amortir 600’000.- pour maintenir inchangé votre rythme de vie.

L’effet ciseau : taux d’emprunt / prix de marché immobilier

Voyons maintenant l’effet de l’autre inconnue, à savoir l’évolution des cours de l’immobilier. Si les prix montent : pas de problème, vous pourriez même emprunter plus ! C’est notamment la réalité pour ceux qui ont acheté il y a dix à vingt ans. Dans le cas contraire, si les prix affichent -30% ou -40% (scénario extrême, il faut bien le préciser) à l’expiration de votre crédit, vous pourriez vous retrouver handicapé. Ce phénomène n’a rien de grave à long terme, mais si l’année 1992 se pointe pile au renouvellement de votre dette, votre créancier vous demandera de diminuer votre prêt avant de discuter d’une possible prolongation hypothécaire du montant restant.

Un exemple simple : mettons que vous avez acquis récemment votre maison 1 million de francs grâce à un emprunt de 800’000.-, soit le maximum généralement admis de 80%. L’effet de levier fonctionne ici en sens inverse. Avec un marché inférieur de 30%, vous devriez rembourser 240’000.- pour revenir dans « les clous » des 80% avant de pouvoir espérer proroger le crédit restant de 560’000.-. Votre prêteur pourrait vous demander de rembourser cette différence, et ce, même avant l’échéance de votre contrat. C’est ce qui s’est produit aux États-Unis pendant la crise des subprimes et en Suisse dans les années 1990. C’est d’ailleurs inscrit dans les petites lignes des crédits hypothécaires.

Notez que ces deux phénomènes peuvent avoir lieu en même temps puisque les hausses de taux ont comme effet de mettre sous pression les emprunteurs hypothécaires et donc par effet domino les prix de l’immobilier. Au vu du niveau actuel des taux, ce scénario n’a rien d’hypothétique.

L’importance des réserves de liquidités

Maintenant que vous savez quoi anticiper à long terme, il convient d’auditer votre patrimoine après l’achat et les derniers travaux. Vous devez remettre de l’ordre.

Le plus urgent consiste à reconstruire vos réserves de liquidités. Vous trouvez un article sur le sujet ici. Retenez qu’une réserve équivalente à quatre mois de dépenses hors impôts et charges sociales suffit à faire face aux pépins courants. Je vous recommande d’y ajouter les frais probables des deux ou trois prochaines années (chaudière, voiture…).

Une fois votre épargne de sécurité reconstituée, vous redevenez libre de vous orienter vers le moyen et le long terme.

Disponibilité versus immobilier

En injectant tout ou partie de votre patrimoine dans votre résidence principale, vous avez transformé certains avoirs très liquides (cash, portefeuille d’investissement…) en actif immobilisé (c’est-à-dire votre résidence ou votre appartement). Vous ne pourrez pas vendre quelques pierres de la maison pour récupérer des francs suisses en cas de besoin.

C’est le moment pour recommencer (ou commencer) un plan d’épargne. Ce dernier aura le mérite d’être rentable et mobilisable rapidement. Des fonds de placements, des actions, des obligations, des métaux précieux ou des matières premières peuvent le constituer.

Outre la disponibilité et le rendement, vous aurez l’avantage de diversifier votre fortune.

Ray Dalio, le fondateur de Bridgewater Associates, fonctionne avec des principes clairs de diversification. A son image, une de mes règles en investissement consiste à limiter le poids d’un secteur (immobilier ici) à 75% au maximum de tout mon patrimoine. À vous de fixer votre propre norme « sécuritaire ». Dans ce cadre 75/25, je serai théoriquement en mesure de résister à une baisse des prix immobiliers de l’ordre de 30%.

Retenez ici que si une grosse partie de votre patrimoine manque de liquidité, vous devriez prioritairement le diversifier avec des actifs non corrélés, rentables à long terme et disponibles en tout temps.

Le systématisme et la vision à long terme

Rome ne s’est pas construite en un jour… et l’épargne que vous avez accumulée pendant de nombreuses années avec comme objectif de devenir propriétaire est, en quelque sorte, à recommencer. Réjouissez-vous : tout continue maintenant. Acheter son habitation est le palier le plus difficile, car le « ticket d’entrée » est élevé en Suisse. Grâce à la « baisse de loyer » que vous avez normalement réalisée en devenant propriétaire, vous devriez directement passer à la deuxième étape de votre plan « liberté » : vous émanciper rapidement de votre prêteur.

La quasi seule façon de vous construire un patrimoine en recommençant à « zéro » est d’épargner systématiquement, mois après mois. Le principal avantage de cette stratégie est de faire fi des aléas émotionnels liés à notre propre nature ou à des facteurs externes tels que la volatilité des marchés financiers.

Pour conclure, je vous invite évidemment à vous faire coacher par un planificateur financier neutre et indépendant. Faire appel à un conseiller financier n’est pas une question de taille de patrimoine, mais plutôt une « envie d’éviter certaines erreurs ». Votre coach pourra vous accompagner pour trouver votre hypothèque, mettre en place le plan d’amortissement exigé par le prêteur et vous aider à construire de manière optimale votre patrimoine sur le long terme.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

[Webinaire] MaRetraite.ch – financement et remboursement de sa résidence principale

Webinaire – mercredi 15 décembre, 18h00

J’aborderai durant ce webinaire les thèmes suivants :

  • Déterminer votre budget d’achat.
  • Quelle dette maximum vous pouvez vous permettre ?
  • Comment rembourser votre dette ?
  • Les aspects fiscaux de la propriété.
  • La répartition du bien au sein du couple.
  • Savoir situer sa résidence principale au sein de son patrimoine.

Webinaire Zoom accessible à toute personne sur inscription par email auprès de Raphaël Battu : raphael.battu@maretraite.ch

(dans votre email, merci de renseigner vos prénom, nom, année de naissance et code postal de résidence)