Acheter ou louer ? Le paradoxe de l’immobilier

Jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Si vous hésitez entre acheter et louer votre résidence principale, lisez cet article.

Nous vivons dans une décennie paradoxale : jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Pourtant, malgré les prix élevés, acheter sa résidence principale n’a jamais coûté aussi peu cher. A contrario, sous la pression démographique, louer sa résidence principale est de plus en plus cher. Alors, faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

C’est une question à laquelle il est difficile de répondre d’autant que les prix élevés des biens immobiliers font qu’il existe une grosse barrière à l’entrée pour quiconque souhaite accéder à la propriété. Et bien que devenir propriétaire soit le souhait de nombreux suisses, la nécessité d’un apport en fonds propres conséquent limite le « rêve » pour beaucoup de personnes.

Au delà d’un aspect sentimental quand il s’agit d’acheter sa maison, il convient de considérer l’alternative qui existe pour l’utilisation des fonds propres. Si ces derniers ne sont pas utilisés pour acheter sa résidence principale, ils peuvent servir à un autre projet. C’est ce qu’on appelle le coût d’opportunité.

Je vous propose ici de chiffrer, à travers un cas pratique, l’avantage réel (la différence de coût) en cas d’achat de sa résidence principale par rapport à la location.

Louer sa résidence principale. Quel coût ?

Pour les besoins de notre sujet, nous allons définir les éléments suivants : Mme et M. Suisse sont locataires de leur appartement de 4.5 pièces sur 110 mètres carrés (m2) au cœur de Lausanne (notre exemple fonctionne également sur Genève). Avec une vue sur le lac et trois chambres à coucher, leur appartement a été rénové récemment. Ils y ont vu naître leurs enfants et y sont attachés, d’autant que leur vie est articulée autour du quartier.

Leur loyer s’élève à 2’770.- francs mensuels hors charges (33’240.- annuels).

Notre couple se pose la question d’acheter un appartement répondant aux mêmes critères et dans le même quartier.

Les fonds propres nécessaires pour acheter sa résidence principale

A environ 10’000.- le m2, un appartement équivalent coûte approximativement 1’100’000.-. Devenir propriétaire d’un tel bien nécessite au minimum 20% de fonds propres soit 220’000.-, auxquels il faut ajouter 55’000.- de « frais de notaire » . Le total exigé pour l’acquisition de ce bien est au total de 275’000.-.

Notre couple dispose de cette somme.

Le coût de la propriété

Devenir propriétaire implique de payer des intérêts sur la dette hypothécaire. Dans notre cas, cette dernière s’élèverait à 880’000.- (prix d’achat de 1’100’000.- diminué des fonds propres de 220’000.-). Disons que le dossier d’emprunt de notre famille est bon et qu’ils obtiendraient un prêt hypothécaire avec un intérêt de 0.85% annuel sur 25 ans. Le coût de la dette se monterait à 624.- par mois (7’480.- par an).

Première remarque ici : nous sommes très loin de leur loyer actuel de 2’770.- ! Près de 4.5 fois moins élevé. 🙂

Seconde remarque, et afin d’être complet, il convient d’ajouter l’impact fiscal de la valeur locative sur le coût réel de l’appartement. Voyons cela.

La valeur locative et les déductions pour propriétaire

La valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute, dans votre déclaration d’impôts, à vos revenus du travail et du patrimoine. Pour un bien de 110 m2 à Lausanne et de construction récente, le canton de Vaud détermine (selon une recette magique, 🙂 demandez-moi pour le détail) une valeur locative de 12’921.- annuelle. Si par exemple, vous gagnez 100’000.- annuels de salaire, acquérir un tel bien fera passer votre revenu fiscal à 112’921.-

De cette valeur locative, vous pouvez déduire les intérêts de la dette de 7’480.- ainsi qu’un montant forfaitaire pour entretien correspondant à 20% de la valeur locative, soit 2’584.-. Notre valeur locative annuelle nette s’élève donc à 2’857.- (12’921.- moins 7’480.- moins 2’584.-).

Pour les besoins de notre calcul, mentionnons que le taux marginal d’imposition de notre famille suisse se monte à 35% – valeur arbitraire mais réaliste. 😉 La valeur locative augmenterait leurs impôts de 1’000.- par année (35% multipliés par 2’857.-).

Leur appartement en propriété leur reviendrait donc à 707.- par mois (8’480.- par année) soit presque quatre fois moins cher que leur loyer actuel.

Alors ? Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Ces calculs nous permettent de déterminer l’économie réalisée qui se monterait à 2’063.- par mois (24’756.- par année).

Rapportez cette économie au montant des fonds propres et des frais de notaire de 275’000.- et vous obtenez l’équivalent d’un ” rendement annuel ” de 9%. Plutôt pas mal !

Nous obtenons ici le coût d’opportunité. En dehors de tout sentiment ou envie liés à l’achat et si vous n’avez pas de projet avec une rentabilité supérieure à 9%, il peut être intéressant de devenir propriétaire.

Ceci est toutefois une vision simpliste de la réalité. Il faudrait considérer les risques de taux d’emprunt et de prix ainsi que les projets alternatifs réalisables avec ces fonds propres.

Économiser sur son loyer ! Pour quoi faire ?

Le prêteur de l’hypothèque (banque ou assurance) ne demande en général que 1% du montant du bien en remboursement de la dette soit 11’000.- par année dans notre exemple. A ce rythme, il faut 80 ans pour rembourser sa dette.

Dans que l’article que vous trouvez ici, je recommande vivement de rembourser sa dette hypothécaire, en tout cas indirectement, au plus tard d’ici à la retraite. L’avantage étant de s’assurer une retraite sereine, mais également de se protéger d’ici là de tout mouvement de prix ou de taux.

Si par exemple notre couple achète son appartement à ses 40 ans, il pourrait viser de rembourser indirectement sa dette sur les 25 années qui le séparent de la retraite légale (65 ans).

En l’absence de rendement, le montant à épargner s’élèverait à 2’930.- par mois (880’000.- / 25 ans = 35’200.- par an). Sachant que grâce à leur achat ils économiseraient 2’063.- par mois, leur effort ne serait « que » de 867.- par mois. En réalité et avec l’hypothèse d’un rendement moyen conservateur de 2% annuel, il ne faudrait consacrer que 2’290.- par mois au remboursement.

A noter que si les époux épargnaient déjà le maximum en 3e pilier (569.- par mois et par personne soit 1’138.- par mois à deux), il n’existerait en réalité pas d’effort d’épargne supplémentaire !

Afin de rembourser indirectement sa dette et de maintenir ses impôts bas, notre couple pourrait combiner des épargnes sous forme de troisièmes piliers, de plan d’épargne en fonds et de rachats de deuxième pilier. Ce mix offre l’avantage de la diversification, de la sécurité, de la disponibilité et du rendement sur du moyen à long terme.

Pour conclure

Il ne faut pas confondre rendement sur une épargne et économie de loyer.

Dans l’exemple cité, notre couple dépense un loyer moins élevé en étant propriétaire que s’il en était locataire. Il ne fait pas de rendement sur une épargne.

S’il avait l’opportunité de placer son argent (l’équivalent des fonds propres) à 9% annuel, il serait plus intéressant de conserver ce placement plutôt que de devenir propriétaire, notamment grâce au jeu des intérêts composés. Effectivement, en 16 ans seulement, leurs 275’000.- atteindraient le prix de l’appartement de 1’100’000.- (275’000.- X 1.09, composé pendant 16 ans).

Il faut aussi noter que les liquidités investies dans l’appartement ne sont plus disponibles pour réaliser d’autres projets.

Ceci étant dit, réaliser actuellement 9% de rendement annuel est compliqué et pour peu qu’on en ait les moyens, il peut s’avérer très intéressant de devenir propriétaire, malgré les prix élevés.

Pour être tout à fait complet, il faudra veiller à se protéger des mouvements de prix (krach immobilier) ou de taux d’emprunt (hausse) en épargnant à minima l’économie de loyer. Vous ne serez ainsi pas dépendant de votre prêteur (banque ou assurance) et d’une éventuelle demande de remboursement anticipé.

Merci pour votre temps de lecture et pour vos commentaires. 😉

Je meurs demain ? Planifier sa succession

Avez-vous pensé à régler votre succession ? Vous trouvez ici des pistes de réflexion pour la planifier correctement.

Il y a une chose dont je suis certain : un jour, je disparaitrai. Cette affirmation fait naître tout un tas de questions qui, j’en suis sûr, vous taraudent également l’esprit si vous avez des enfants et/ou un partenaire de vie. Alors même si Google a fait du combat contre la mort l’un de ses axes prioritaires de travail, l’absence de résultat probant – pour le moment 🙂 – « m’oblige », en qualité de parent, à planifier ma succession.

Planifier correctement sa succession est un thème vaste. Je vous propose ici d’apporter des lumières sur les cas de décès d’un parent ou de décès simultanés des deux parents. Je ne traiterai donc pas dans cet article des donations ou de la fiscalité.

Pourquoi planifier sa succession ?

Selon un article du journal Le Temps, que vous trouvez ici, 77% des suisses estiment qu’un testament est très important mais ils sont seulement 27% à en rédiger un. Lorsque l’on pense « succession », le testament nous vient tout de suite à l’esprit. Il n’est pourtant qu’un élément d’une succession correctement planifiée.

Une succession réfléchie doit servir plusieurs objectifs. L’idée de faire un plan sur les actions à entreprendre en cas de décès est non seulement d’offrir à sa famille la sécurité et la tranquillité d’esprit sur des questions complexes et rarement abordées, mais également de procurer une suite d’étapes sur l’attitude que doivent adopter les survivants, le reste de la famille et les représentants de la société que sont les juges, les notaires et les curateurs.

L’aspect sécuritaire pour la famille est une notion large et individuelle, pouvant inclure de « garder un toit sur la tête », d’assurer une certaine éducation aux enfants, de répartir équitablement le patrimoine entre tous les membres de la famille ou encore de protéger le conjoint survivant d’une distribution trop précoce du patrimoine.

Après une disparition, un monde nouveau rempli d’inconnues, de contraintes juridiques, administratives et fiscales s’ouvre aux survivants. Les informer sur les actions à entreprendre quant à la répartition du patrimoine ou à la gestion des affaires patrimoniales permettra d’alléger leur charge émotionnelle dans un moment où la douleur risque de prendre le pas sur la rationalité.

Enfin, planifier sa succession doit également permettre d’éviter ce que beaucoup de familles vivent et redoutent au moment de la répartition de l’héritage : les querelles.

La loi sur les successions

Au delà des objectifs propres à chacun, le législateur a prévu des lois. Elles sont probablement justes, mais par mesure d’équité entre les héritiers, la justesse ne répond pas forcément aux objectifs de votre famille cités plus hauts.

L’équité ne répond par exemple pas à cette question : après le décès d’un parent, où irait vivre son conjoint survivant dans le cas où l’un des enfants réclamerait sa part d’héritage, formée en partie de la maison familiale ?

Il faut également noter que pour des enfants mineurs, ce sont les juges et les curateurs qui désigneront les tuteurs et la façon d’utiliser le patrimoine pour les enfants. Vous êtes-vous déjà posé la question de où pourrait « atterrir » vos enfants si vous et votre conjoint disparaissiez ?

Il est pourtant possible d’orienter au maximum ces éléments, sans violer la loi, notamment grâce à un contrat de mariage, un testament, un pacte successoral ou un mix de ces derniers.

Liquidation du régime matrimonial, succession légale, parts réservataires et quotité disponible

Avant d’aller plus loin, je me dois de préciser ce que dit la loi sur la répartition du patrimoine en cas de décès. La succession légale est la règle si aucun acte (un testament ou un pacte successoral par exemple) ne la contredit.

Pour un célibataire avec enfants, ces derniers seront les uniques héritiers. Sans enfant et sans testament, les parents sont les héritiers légaux. Ces derniers ont une part réservataire de 1/2. Cela signifie que notre célibataire pourrait faire don de la moitié de sa fortune.

Pour un défunt marié ayant des enfants, il faudrait dans un premier temps procéder à la liquidation du régime matrimonial (dissolution du mariage). Ceci a pour effet d’attribuer à chacun des époux sa part de fortune personnelle. La succession peut avoir lieu dans un second temps. Le patrimoine du défunt est alloué, selon la succession légale, pour moitié au conjoint tandis que l’autre moitié reviendrait aux enfants. Dans un tel cas, la part réservataire du conjoint se monte à ½ et celle des enfants aux ¾ de leurs parts.

La révision prochaine du code civil devrait diminuer les parts réservataires et s’adapter aux situations de familles plus actuelles comme les familles recomposées ou monoparentales.

Vous pouvez tout à fait modifier cette répartition tout en respectant les parts réservataires. Essayons d’y voir plus clair dans l’exemple ci-dessous.

Un cas concret de succession

Monsieur décède et laisse une épouse avec deux enfants. Le couple possède un patrimoine de 200.- francs qu’ils ont constitué ensemble – à force de travail 🙂 – depuis leur mariage (c’est ce qu’on appelle les acquêts).

En cas de décès, le régime matrimonial est dissous. C’est à dire que l’on procède à une liquidation des biens comme pour un divorce. Son épouse récupère sa part de 100.- correspondant à la moitié des acquêts puis intervient la succession, c’est à dire la répartition du patrimoine du défunt.

La part de Monsieur est de 100.-. La succession légale prévoit de verser 50.- à son épouse et 50.- à ses enfants. Monsieur pourrait avoir fait modifier ces points en amenant par exemple son épouse à sa réserve de ½ correspondant à 25.- (la moitié de sa part) et ses enfants à 37.50 (¾ quart de leur part) soit 18.75 pour chacun des enfants.

Vous êtes toujours là ? Un cas plus proche de la réalité et forcément moins facile 😉

Imaginons maintenant que les 200.- de patrimoine de notre couple soit composé de 160.- de maison (résidence principale) et de 40.- de liquidités.

Dans le cas de la succession légale, les enfants pourraient réclamer leurs parts, se montant à 50.-, avec le hic évident qu’il existe un manque de liquidités puisque nous sommes en présence d’immobilier.

Notre couple pourrait prévoir de réduire les enfants à leurs réserves de 37.5, permettant à Madame de conserver la résidence principale et un peu de liquidités, et ce même si les enfants venaient à réclamer leurs parts.

Notons que les enfants ne sont absolument pas déshérités puisque la succession « finale » aurait lieu au décès du second conjoint. Voyons maintenant les dispositions que vous pouvez entreprendre.

Faire un contrat de mariage

Sans contrat, le régime du mariage « par défaut » est celui des acquêts.

Pour faire simple, tout ce qu’un couple épargne pendant son mariage est un pot commun appelé acquêts. En cas de décès, le régime matrimonial est dissous et les acquêts sont répartis par moitiés entre les époux. La part du défunt est ensuite distribuée aux héritiers via la succession.

Les acquêts doivent être distingués des biens propres qui sont les biens acquis avant le mariage ou hérités de la famille. Les biens propres ne sont pas répartis entre les époux et tombent donc directement dans la succession (masse successorale).

Vous pourriez établir un contrat de mariage avec une clause désignant comme seul bénéficiaire – en cas de décès de l’un des conjoints – le conjoint survivant. Le conjoint serait ainsi protégé. Nous verrons plus bas que ce contrat devrait idéalement être complété par un testament.

Les couples mariés sous le régime de la séparation de bien ne forment pas d’acquêts. En cas de dissolution du mariage après un décès, seuls les biens propres du défunt seraient répartis via la succession.

Le régime de la séparation de bien est identique pour les couples au bénéfice d’un partenariat enregistré.

Le testament – idéal avec des enfants mineurs

Si vos enfants sont mineurs, rédiger un testament en complément du contrat de mariage cité plus haut peut être une bonne solution.

Un testament peut inclure un certain nombre de volontés qui – du moment qu’elles respectent la loi – peuvent préciser vos « dernières volontés ».

C’est ici que vous pourriez indiquer vouloir réduire vos enfants à leur réserve et attribuer le solde (la quotité disponible) à votre conjoint.

C’est également grâce au testament que vous pouvez désigner un curateur pour vos enfants en cas de prédécès de votre conjoint ou du décès simultané des deux conjoints.

La justice devra tenir compte de vos choix.

Le pacte successoral – préférable avec des enfants majeurs

Si l’entente est au beau fixe avec vos enfants, vous pourriez les inviter à accepter un pacte successoral.

L’avantage principal ici est de façonner la répartition du patrimoine comme bon vous semble. Chacun des époux pourrait s’attribuer 100% du patrimoine en cas de décès de l’un d’eux puis répartir le patrimoine au décès du second. Dans ce cas, votre conjoint serait assuré de passer ses derniers jours sans crainte de devoir se séparer de la maison familiale ou des revenus du patrimoine.

Nous vivons de plus en plus longtemps. Il y a quelques années, les enfants héritaient vers 40 ou 50 ans alors qu’aujourd’hui les successions interviennent bien plus tard. Il est aussi plus fréquent que des enfants disparaissent avant leurs parents. Rien n’empêche le conjoint survivant de faire des dons à ses enfants bien avant son décès !

Faites vous assister par un notaire

Votre situation patrimoniale et maritale est unique. Vos souhaits et vos objectifs le sont également.

C’est pourquoi je vous recommande vivement de vous faire assister par un notaire afin de vous aider à trouver la meilleure solution ou le meilleur compromis pour votre famille.

Il pourra rédiger votre contrat de mariage ou vous indiquer ce qu’il convient d’inscrire dans votre testament.

Il fera aussi office de personne extérieure « neutre » si vous souhaitez rédiger un pacte successoral avec l’avantage de répondre concrètement aux questions de chacun des membres de votre famille.

je n’ai pas de notaire !

Oui, bah vous passez très probablement tous les jours devant une étude notariale. Sonnez, entrez et posez vos questions. 🙂

Vous pouvez également trouver un notaire via internet ou dans les annuaires.

En Suisse romande, vous pouvez trouver un notaire ici : https://www.notaires.ch

Just for fun

Vous avez un amant ou une amante ? Vous aimeriez lui laisser quelque chose ?

Il y a un hic, car même si vous pouvez réduire les membres de votre famille à leurs parts réservataires, l’impôt se rappellera au bon souvenir de l’héritier qui n’a pas de lien civil avec vous. Comptez au moins 50% d’impôts dans le cadre d’une succession à une personne physique sans lien direct avec vous !

Attendez ! Il existe une solution 😉 le 3e pilier assurance dit « B » qui – s’il respecte un certain nombre de clauses – permet de désigner comme bénéficiaire la personne que vous voulez et cela avec une imposition allégée.

Evidemment au delà de la blague, toute personne n’étant pas votre conjoint (mariage ou pacte) et qui est hors parentèle (vos ascendants et leurs enfants ainsi que vos enfants et petits enfants – votre famille au sens large) pourrait bénéficier de cet avantage.

Pour conclure

Alors j’espère que ce fameux jour de disparition soit le plus lointain possible mais il pourrait très bien arriver demain. Pour vous je ne sais pas, mais laisser ma femme et mes enfants sans dernière disposition me laisserait – ou plutôt à eux 🙂 – un goût d’inachevé.

Il peut être intéressant de réfléchir au jour d’après pour vivre plus serein le reste de la vie.

Vous avez aimé cet article ? Dites le moi en commentaire !

Et pour rigoler

Vous trouvez ci-dessous la scène mémorable chez le notaire, extraite du film « Les Trois frères ». Bonne rigolade.

Retraite suisse – Un troisième pilier intelligent – Épisode 6

Vous souhaitez vous constituer un troisième pilier ? Vous ne savez pas par où commencer ? Lisez ceci, ce n’est pas très compliqué !

Lors des derniers épisodes, nous avons vu le fonctionnement du premier et du deuxième pilier. Je vous propose ici de résumer les lacunes du système des trois piliers puis de voir les points importants à considérer pour vous construire un troisième pilier intelligent.

AVS : le système est mort, vive le système !

L’AVS est un système de répartition dont les jours sont probablement comptés.

La cause majeure en est la démographie. La génération du baby boom a construit sa retraite sur le fait que leurs enfants la payeront. Ils n’ont toutefois pas fait suffisamment de bébés pour pérenniser ce système…

Aujourd’hui, baby est devenu papy et d’ici à 2030, le dernier d’entre eux sera passé à la retraite.

Les graphiques ci-dessous sont sans équivoque. L’idée de la solidarité retraite entre les générations, idée qui a émergé au début du XXe siècle (belle pyramide) ne fonctionnera bientôt plus (pyramide inversée en 2045).

Vous trouvez plus de détails dans l’article sur l’AVS en cliquant ici.

Deuxième pilier : Taux négatifs et allongement de la durée de vie, ça vous parle ?

Nous avons vu dans les articles précédents sur le deuxième pilier que chaque travailleur épargne pour lui-même et récupère à la retraite ses avoirs sous forme du capital ou sous forme de rente mensuelle à vie. Enfin ça, c’est « sur le papier ». En effet, le deuxième pilier fait face à deux facteurs dommageables.

Les intérêts négatifs, ou quand la notion de sécurité disparaît

Les intérêts négatifs, persistants depuis près de dix ans, forment le facteur d’actualité le plus néfaste à la pérennisation de nos caisses de pension. Le capital de votre caisse est majoritairement placé en obligations, en actions et en immobilier. Lorsque vous entendez parler de taux nuls ou négatifs, comprenez que c’est la part historiquement la plus sécuritaire qui est impactée : les obligations.

Afin de maintenir un rendement positif, les caisses de retraite se sont massivement rapatriées sur l’immobilier suisse, l’avantage étant d’encaisser un revenu régulier via les loyers. Le hic est que, répondant au jeu de l’offre et de la demande, les prix de l’immobilier se sont envolés, faisant proportionnellement s’effondrer les rendements (loyers).

Les obligations et l’immobilier représentent, selon les caisses, de 50% à 80% de leur fortune ! Vous comprenez ici leur difficulté à générer du rendement… pour vous.

Dans la même veine, l’absence de rendement « oblige » certaines caisses à prélever du capital aux travailleurs actuels afin de verser des rentes aux retraités. En toute transparence, et à la rédaction de cette série d’articles, je ne vous cache pas que ma surprise a été grande. Effectivement, c’est le but même du deuxième pilier qui est remis en cause ici ! Une épargne individuelle qui se transforme en épargne collective.

Que font les autorités pour remédier a cela ? Peut-on parler de vol intergénérationnel ? La limite est de mon point de vue franchie. Vous trouvez un très bon article du magazine Bilan, sur le sujet, en cliquant ici.

une partie de la génération du baby boom va percevoir plus de rente à la retraite que ce qu’elle a cotisé pendant sa vie de travail

Une histoire de taux de conversion

Le second facteur préjudiciable est l’allongement de la durée de la vie. Bonne nouvelle, nous vivons plus longtemps en bonne santé. Et plus nous vivons longtemps, plus nous avons des chances de vivre… encore plus longtemps. 🙂

Lors de la création du deuxième pilier, dans les années 1970, l’espérance de vie à la naissance était inférieure à 79 ans pour les femmes et à 72 ans pour les hommes. Aujourd’hui, elle est de 85.4 ans pour les femmes et de 81.7 ans pour les hommes.

les rentes étant servies à vie, une partie de la génération du baby boom va percevoir plus de rente à la retraite que ce qu’elle a cotisé pendant sa vie de travail.

C’est l’espérance de vie qui a permis de fixer le taux de conversion actuel de 6.8%. Appliqué sur le capital, il fixe le montant de la rente. Révisé pour la dernière fois en 2005, il permet de distribuer le capital pendant 14.7 ans dès le départ en retraite, amenant les femmes à 78.7 ans et les hommes à 79.7 ans. Dans la réalité actuelle, le versement de la rente continue après 14.7 ans… au même taux et ce même si vous vivez 85 ans, 90 ans, 100 ans ou plus.

En toute « logique mathématique », il devrait être proche des 6%.

Les différentes réformes portant sur la baisse de ce taux ont été refusées par le peuple. Notez qu’il est uniquement appliqué sur la partie légale définissant le minimum LPP, le taux sur la partie sur-obligatoire étant à la libre appréciation de la caisse. Vous trouvez ici plus de détail sur le deuxième pilier.

L’espérance de vie à la naissance était inférieure à 79 ans pour les femmes et à 72 ans pour les hommes. Aujourd’hui, elle est de 85.4 ans pour les femmes et de 81.7 ans pour les hommes.
À 65 ans, votre espérance de vie grimpe à 87.5 ans si vous êtes une femme et à 85 ans si vous êtes un homme. Plus vous vivez vieux, plus vous vivez… vieux ! 🙂

Exemples concrets du taux de conversion et des taux négatifs

En ce qui concerne les taux négatifs : prenons un salarié qui arrive aujourd’hui à la retraite avec un million de franc de capital. Ce million est globalement composé de 50% d’épargne et de 50% de rendement. A carrière et revenu égaux, son fils ou sa fille arrivera à la retraite avec seulement 500’000.- francs, montant composé majoritairement d’épargne (rendement très faible). Sa retraite sera donc deux fois plus petite.

Pour le taux de conversion : mettons que vous arrivez à la retraite avec 500’000.- de capital. Multipliez 6.8% de prélèvement par ce capital et vous trouvez votre rente annuelle de 34’000.-. En ponctionnant ce montant chaque année, votre capital serait théoriquement éteint après 14.7 ans. Dans les faits, et pour le moment, vous continuez de le percevoir.

Pourquoi faire un troisième pilier ?

Nous l’avons vu, l’AVS est « mort » et le deuxième pilier se fait attaquer par les intérêts négatifs et l’allongement de la durée de vie.

Autant de problèmes qui incitent à se constituer une épargne supplémentaire. Afin d’augmenter votre épargne retraite, vous êtes libre de constituer un troisième pilier « lié à la retraite » et déductible de vos impôts. C’est ce qu’on appelle le troisième pilier A.

Si vous êtes salarié cotisant à un deuxième pilier, vous pouvez épargner au maximum le montant de 6’826.- francs tandis que si vous êtes indépendant sans caisse de pension, le maximum est de 34’128.- (chiffres de 2019).

Au vu de la situation, se constituer ou non un troisième pilier n’est pas tellement une question à se poser. Les questions à se poser sont plutôt de savoir combien je dois épargner, comment je le constitue de manière intelligente, comment je peux l’adapter à mes besoins et à mes objectifs de vie. C’est à l’ensemble de ces questions que nous allons tenter de répondre.

Oui mais le troisième pilier, ce n’est pas pour moi !

J’entends souvent : « de toute façon, je ne vivrai pas jusqu’à la retraite alors autant vivre et tout dépenser maintenant ». Précisons que c’est bien votre moi qui a de grandes chances de vivre de 65 à 85 ans et plus. Vous pourriez vous poser la question : est-ce que je veux vraiment m’infliger une retraite à 40% ou à 50% de mon train de vie actuel ? Faites les comptes sérieusement : divisez votre revenu par deux et regardez si ça fonctionne avec votre train de vie.

Quel montant épargner dans mon troisième pilier ?

La solution est assez simple : il « suffit » de s’habituer à vivre avec 5% de revenu en moins dès son premier travail et ce jusqu’à la retraite. Vous pourriez par exemple enlever 5% de loisirs, 5% de restaurants, 5% d’iPhone et 5% de vacances… et mettre cette épargne sur votre 3e pilier pour pouvoir ainsi, aisément, continuer à consommer 80% de loisirs, 80% de restaurants, 80% de vacances… à la retraite 😉

Cette règle des 5% est une bonne indication si vous commencez tôt votre troisième pilier, c’est à dire dès votre premier emploi. Par exemple, si vous commencez à travailler à 25 ans avec un revenu de 5’000.- brut, vous pourriez mettre 250.- chaque mois en troisième pilier. Si quelques années plus tard, votre revenu augmente à 7’000.-, vous pourriez augmenter votre épargne à 350.- par mois et ainsi de suite.

Si vous attendez vos 45 ans, vous loupez le plus grand atout qui tourne en votre faveur : le temps. En effet, lorsque vous placez un capital, il travaille pour vous. C’est ce qui forme les intérêts composés : les intérêts font des intérêts, qui font à leur tour des intérêts et ce sur de longues années.

Pour illustrer mon propos, prenons le cas de Jean qui épargne 3’000.- par année dès ses 25 ans et comparons-le à Pierre, qui décide tardivement (à ses 45 ans) d’épargner le maximum de 6’826.-. A un taux de rendement moyen annuel de 3%, Jean récupérera 235’990.- et Pierre 195’746.-. C’est pourtant Pierre qui a mis le plus d’argent de sa poche…

Dans tous les cas, et peu importe votre âge, il est encore suffisamment tôt pour se poser la question et commencer à épargner.

Quel rabais d’impôts grâce à mon troisième pilier ?

Ajoutez que vous obtiendrez un rabais d’impôt sur le montant épargné. Il est difficile de vous dire précisément combien puisque qu’il dépendra de votre situation personnelle. Prenons deux exemples :

  1. Un salarié célibataire vivant à Lausanne avec un revenu brut de 5’000.- mensuel économisera environ 710.- d’impôts sur les 3’000.- de troisième pilier qu’il épargne, soit près de 24%. Un beau rendement 🙂
  2. Un couple marié avec deux enfants, vivant à Lausanne et gagnant 17’000.- brut mensuel économisera environ 4879.- d’impôts sur les 13’652.- (2 fois 6’826.-), soit le montant maximal qu’ils sont autorisés à épargner en troisième pilier, ce qui représente près de 36% d’économie fiscale !

D’accord, mais comment je fais un troisième pilier ?

Avant de choisir un troisième pilier, il est vivement recommandé de procéder à une analyse globale de votre situation financière et de réfléchir un minimum à vos objectifs de vie. Cela vous aidera à y voir plus clair et vous permettra de faire le bon choix.

Votre troisième pilier peut prendre la forme d’un dépôt bancaire ou d’une assurance sur la vie.

Bien que le but soit le même (constituer une épargne pour la retraite), le chemin pour y arriver est différent.

Le troisième pilier bancaire

Dans une banque, vous épargnez sur un dépôt, tout en restant dans la limite légale annuelle. Ce dépôt peut être à rendement nul ou investi avec des perspectives de rendements variables. Comptez entre 2% et 5% en moyenne annuelle. Certaines années peuvent être négatives et inférieures à cette moyenne (comme 2008) et d’autres au dessus (comme 2017). C’est la moyenne qui importe. Plus vous aurez du temps devant vous, plus vous pourrez aller chercher du rendement.

Le troisième pilier assurance

Dans une assurance, vous épargnez et profitez également de couvertures d’assurance telles que la libération du paiement des primes, d’un capital en cas de décès ou encore d’une rente invalidité. Évidemment, ces prestations d’assurances ont un coût et une comparaison entre diverses compagnies et différents produits est judicieuse.

Le troisième pilier assurance est, pour simplifier, un copié-collé du fonctionnement du deuxième pilier.

La libération du paiement des primes vous donnerait l’occasion d’arrêter votre cotisation en cas d’invalidité liée à une maladie ou à un accident. L’assureur épargnerait à votre place, vous permettant de toucher votre capital à la retraite.

Le capital décès est assez évident à comprendre et pourrait servir à rembourser votre dette hypothécaire par exemple.

Quant à la rente d’invalidité, elle permettrait de toucher un revenu complémentaire aux deux premiers piliers en cas de maladie ou d’accident à long terme.

Toutes ces prestations ont un intérêt évident pour protéger votre famille et votre patrimoine, notamment immobilier.

Dans la même veine qu’un dépôt bancaire, une assurance peut être investie ou non. Une assurance classique sera rémunérée non pas à 0% mais au taux magnifique et réglementé de 0.25% annuel, alors qu’une assurance investie pourra aller chercher des rendements compris entre 2% et 5% sur du long terme. Enfin, notez que certains assureurs offrent une garantie minimum de capital à la retraite, indépendamment des rendements effectués pendant la durée d’assurance.

Je choisis quoi ?

Il existe autant de réponses que d’individus. Les critères sont nombreux et personnels : style de vie, envie de devenir propriétaire, montant de la dette hypothécaire, enfants et famille à protéger, lacunes existantes dans les premiers et deuxièmes piliers…

C’est un travail de planification financière à proprement parler. Vous pouvez vous faire aider. Si vous souhaitez vous constituer un troisième pilier intelligent, contactez moi 😉 raphael.battu@maretraite.ch

Quelques pistes de réflexion :

Si votre fortune est déjà faite et que vous n’avez pas besoin de couvertures complémentaires pour vous protéger ou protéger votre famille d’une invalidité ou d’un décès, privilégiez le dépôt bancaire.

Par expérience, si votre épargne annuelle est élevée (deux fois ou plus la limite des 6’826.-) et que votre revenu dépasse le salaire couvert par les deux premiers piliers (environ 100’000.- annuels), l’assurance sera souvent judicieuse. Elle vous permettra de vous focaliser sur vos autres épargnes plus flexibles tout en sécurisant votre famille et votre patrimoine.

Un mix banque-assurance peut également offrir des avantages.

Pour ce qui est des rendements, si votre horizon de temps est inférieur à cinq, voir à dix ans, privilégiez un compte rémunéré à …0%. Ce n’est pas joyeux, mais cela aura le mérite de vous protéger d’une mauvaise année type 2008. A contrario, si vous avez du temps devant vous et un minimum de propension à l’investissement, vous pouvez vous orienter vers un compte avec une proportion d’actions importantes.

Je vous invite à vous faire conseiller et assister pour faire le bon choix. Privilégiez du sur-mesure !

J’y vois plus clair, mais la vie n’est pas figée ! Comment je peux adapter mon troisième pilier à mes besoins et à mes objectifs de vie ?

Bonne question 🙂

D’abord, sachez que si l’utilisation première du troisième pilier est la retraite légale, il existe quelques dérogations. Vous pourriez utiliser votre capital de troisième pilier ou votre police d’assurance dans les cas suivants :

  • Vous vous lancez comme indépendant,
  • Une retraite anticipée de cinq ans précédant l’âge légal,
  • Financer l’achat de votre résidence principale,
  • Faire des travaux apportant une plus value à votre résidence principale,
  • Vous en avez marre des montagnes ? Vous souhaitez partir vivre sous les palmiers ? Le départ à l’étranger fait partie des dérogations.
  • Votre banquier vous prête de l’argent pour acheter votre résidence principale mais vous demande une garantie : vous pouvez nantir (mettre en garantie) votre troisième pilier.

Enfin, vous pouvez ouvrir jusqu’à cinq comptes ou assurances de troisièmes piliers. J’y vois plusieurs avantages : flexibiliser l’utilisation de vos troisièmes piliers, diversifier votre épargne et casser la progression fiscale à la retraite lors du retrait du capital.

Pour conclure

Se constituer un troisième pilier intelligent et sur mesure nécessite de faire un bilan de votre patrimoine et demande une réflexion sur vos objectifs de vie. Je vous recommande également de réévaluer et d’adapter régulièrement votre situation afin de garder une cohérence entre votre vie et votre patrimoine.

Si l’un de vos collègues, amis ou membres de votre famille n’a pas encore de troisième pilier, faites-lui suivre cet article, il vous sera certainement reconnaissant.