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Immobilier : construire ses fonds propres rapidement

Savoir garder ses objectifs, y compris en période trouble est primordial.

Vous le constatez tous les jours devant les vitrines des agences immobilières et sur internet : les prix n’ont jamais été aussi élevés.

A contrario, les taux d’emprunt sont au plancher, ce qui permet de régler mensualité hypothécaire ridicule au regard du loyer payé à un propriétaire.

Les prix hauts impliquent de dégager un volume de fonds propres conséquent. Il faut généralement apporter 20 % du coût d’achat additionné des frais de notaire compris entre 3 % et 5 % en Suisse romande.

Je vous propose, à travers un exemple concret, un schéma d’épargne fiscalement optimisé pour construire vos fonds propres rapidement. Nous verrons aussi comment mettre votre famille à l’abri d’un coup dur (comme une maladie ou un décès) et comment rembourser votre dette immobilière le plus vite possible.

Envie versus réalité

Illustrons cela avec un couple romand qui gagne 200’000.- francs par an.

Les Romands sont actuellement locataires d’un 4,5 pièces de 100 m2 dont le loyer s’élève à presque 3’000.- par mois.

En regardant les annonces immobilières, ils constatent qu’un appartement avec une surface équivalente se paie aux alentours de 1,1 million de francs.

Grâce à leurs revenus en progression, c’est exactement le type de bien qu’ils pourraient se permettre d’acquérir. Se faisant, ils verseraient un loyer trois fois moins cher et aux environs de 1’000.- francs mensuels, charges incluses !

Notre couple s’interroge toutefois sur la taille de leur futur foyer. En effet, si 100 m2 de surface est adapté à leur situation actuelle, ce ne sera plus forcément le cas à l’avenir avec la venue d’un ou de plusieurs enfants. Ils préfèrent donc se fixer comme objectif l’achat d’un appartement ou d’une maison de 5 pièces de 130 m2 pour environ 1.4 million.

Revenus et fonds propres : respecter la faisabilité hypothécaire

Notre couple se retrouve confronté à deux obstacles qui limitent leur faisabilité hypothécaire : des salaires et des fonds propres insuffisants.

Leur premier défi concerne le revenu. La somme des charges du bien ne doit pas en excéder le tiers (33,3 %) des salaires. Ces charges sont composées du coût théorique de l’emprunt, du remboursement partiel de la dette et des frais d’entretien du bâtiment.

Avec un prix d’acquisition de 1,4 million et en se contentant de l’apport minimum (20 % pour le bien et 5 % de frais de notaire), notre couple obtient dans le meilleur des cas une faisabilité supérieure à 38 %.

En « jouant » sur l’autre facteur essentiel des fonds propres, les Romands pourraient réduire cette charge. Vous pouvez voir cela comme un vase communicant : en cas de revenus insuffisants, vous pourriez mettre plus de fonds propres. L’inverse fonctionne également jusqu’à la limite théorique des 80 % d’emprunt.

Avec leur revenu actuel, notre couple devrait débourser au minimum 370’000.- de fonds propres plus 70’000.- de frais de notaire soit un total de 440’000.-.

C’est leur second obstacle, car leurs disponibilités, servant de réserve de sécurité, se montent aujourd’hui à 40’000.- et ne pourront raisonnablement pas être investies dans ce projet immobilier.

Voyons donc comment les Romands pourraient construire ces 440’000.- le plus rapidement possible tout en privilégiant la sécurité de leur famille et les économies d’impôts.

Objectifs et épargne font bon ménage

Leur premier atout est de poursuivre un objectif précis. Ce sera beaucoup plus facile de mettre en œuvre une stratégie pour l’atteindre.

Enjoués et motivés, les Romands établissent un budget cohérent afin de définir leur capacité d’épargne. Cela leur a pris moins de quinze minutes. Ils constatent pouvoir mettre de côté sans effort une trentaine de milliers de francs par année.

En étudiant leur patrimoine de plus près, ils remarquent avoir déjà constitué 100’000.- dans leurs deuxièmes piliers auxquels viennent s’ajouter 12’000.- chaque année (par employé et employeur). Cette épargne « forcée » est la bienvenue puisqu’ils pourront la mobiliser pour acquérir leur résidence principale.

Ils espèrent que les politiques et les baby-boomers, forts de leur poids électoral, n’interdiront pas à l’avenir le retrait du capital pour l’achat immobilier…

Ici, et en épargnant tout en liquide, il leur faudra près de huit ans pour accéder à la propriété.

En plus de leur paraître un peu longue, cette solution présente trois inconvénients majeurs.

La faisabilité doit être maintenue en tout temps. Ainsi, l’absence de couverture en cas de décès ou d’invalidité pourrait mettre la famille en difficulté. C’est le premier handicap.

Ensuite, cette solution simple les contraindrait à vider tous leurs comptes, y compris la LPP, le jour de l’achat et sans autre choix possible.

Enfin et sans profiter de rendements à long terme, près de 30 ans seront nécessaires pour se débarrasser de leur dette.

Structurer son épargne

Ne lâchant rien, ils explorent les possibilités qui s’offrent à eux. Construire son patrimoine nécessite de le diversifier et de le structurer sur différents horizons de temps. Je vous recommande de toujours voir loin et au-delà de la prochaine échéance (achat immobilier ici) .

En économisant pour sa résidence principale, notre couple commence à sérieusement bâtir son avenir financier. Ces premières pierres, si elles sont posées intelligemment, leur procureront de la sécurité, des rendements et une économie importante de temps.

Cette solution « facile » (épargne en liquide) ne présente donc pas d’avantage.

Quelques concessions

Très motivés à l’idée d’acquérir leur logement rapidement, ils décident de couper quelques dépenses superflues et d’élever leur épargne à 35’000.- par an.

Les rabais d’impôts augmentent votre épargne

Notre couple romand se penche sur les placements « sociaux » et fiscalement déductibles du revenu. Le deuxième et le troisième pilier de notre système de prévoyance permettent l’achat de la propriété tout en économisant des taxes. Ne sachant par où commencer, les Romands se rapprochent d’un conseiller financier neutre et indépendant.

Après lui avoir expliqué leur projet et leurs objectifs de vie, le conseiller leur recommande d’adopter une stratégie d’épargne en trois étapes : économiser en 3e pilier, racheter leur deuxième pilier et épargner mensuellement en fonds de placements.

Outre les économies d’impôts substantielles, ne telle structure a le mérite de générer des rendements et de gagner du temps aussi bien pour l’achat à moyen terme que pour le remboursement de la dette à long terme.

Un troisième pilier intelligent

Le conseiller leur loue l’avantage de combiner un 3e pilier bancaire à un 3e pilier assurance. La solution bancaire pourra servir de fonds propres purs tandis que l’assurance permettra de protéger la famille en cas d’invalidité ou de décès vis-à-vis du prêteur.

En investissant chacun 6’826.- par année (maximum autorisé), ils obtiendront 32 % de rabais d’impôt (!) soit près de 4’400.- à eux deux. Cette somme viendra immédiatement accroître leur épargne qui passera de 35’000.- à 39’400.- par année. 

Le rachat du deuxième pilier

Racheter son deuxième pilier, et à condition d’y être autorisé, permet également de faire des économies fiscales. Les Romands optent pour un rachat de 10’000.- annuel (5’000.- chacun) qui permettront d’ajouter 3’200.- de rabais fiscaux à leur épargne annuelle.

Attention toutefois, lorsque l’on souhaite payer sa résidence principale avec sa caisse de pension : 10 % du prix du bien doit être réglé avec autre chose que le deuxième pilier. Cela peut se faire grâce aux liquidités, aux 3e piliers, ou par un fonds propre en nature comme des travaux.

Retenez également que la facture du notaire devra être acquittée en liquide et sans l’aide du deuxième ou du troisième pilier.

Ce constat nous amène à définir un montant minimum de fonds hors caisse de pension de 210’000.- dont au moins 70’000.- en liquide.

En gonflant leurs 2es piliers, notre couple se donne la possibilité de nantir ses fonds de pension plutôt que de les retirer. Ce choix offre l’avantage de ne pas impacter leur retraite future et d’éviter l’impôt de sortie LPP d’une vingtaine de milliers de francs dans leur cas.

Grâce à cette stratégie, les Romands économiseront 7’400.- d’impôts par an et augmenteront leur épargne d’autant, la faisant passer de 35’000.- à plus de 42’000.-.

Épargner en fonds

Si vous êtes encore là et que vous avez suivi 😉 il reste un peu plus de 18’000.- d’économie annuelle non utilisée. Le conseiller financier suggère de les investir mensuellement dans un plan d’épargne en fonds.

Avec un horizon de temps relativement serré de 5 à 10 ans, notre couple devrait privilégier un profil d’investissement « à l’équilibre ».

Au-delà du rendement, je vois plusieurs avantages à épargner en fonds. C’est une solution simple à mettre en oeuvre qui peut être automatisée. Les capitaux épargnés restent disponibles en tout temps même s’il faut idéalement respecter l’horizon de temps supérieur à 5 ans. Enfin, en cas de volatilité des marchés, un plan mensuel permet de pratiquer le coût moyen d’achat, ce qui augmente la sécurité.

Combien d’année et d’argent gagné ?

En suivant ce plan, et avec l’aide de quelques rendements, notre duo romand pourra passer à l’achat en moins de 7 ans.

Au-delà de l’année gagnée, vous remarquerez sur le tableau ci-dessous « structurer son épargne » que, après 10 ans, la fortune de notre couple s’élèverait à près de 50 % de la valeur de leur bien.

À plus long terme, et en intégrant à leur épargne l’économie de loyer générée par l’achat (2’000.- par mois), leur maison sera totalement payée en 18 ans contre près de 29 ans dans la première solution. Plus de 10 ans de gagner ! Sur une vie, ça commence à compter. 

Ils se seront également protégés l’un et l’autre en cas de pépin afin de laisser intacte leur faisabilité grâce à des capitaux décès notamment.

Avec un tel raisonnement, notre couple pourra rapidement songer à anticiper sa retraite de plusieurs années ou à s’offrir un destin « sur mesure » avec par exemple quelques années sabbatiques.

Lors d’un prochain article, nous verrons que l’achat d’un bien immobilier ne se limite pas à trouver un taux. Une planification globale intégrant notamment le remboursement de la dette, la planification de la retraite ou le droit successoral est gage de réussite et de sécurité.

Vous retrouvez cet article également sur investir.ch

« Le Roi Ogre et les Pièces d’or » ou « les Quatre Stratagèmes »

En cette période de fin d’année, et pour souligner l’esprit de Noël, l’un de mes amis a rédigé une fable autour du thème de la finance. je vous la propose en article invité en espérant que vous prendrez autant de plaisir que moi à la lire 🙂 La fin est savoureuse.

Je profite de ce post pour vous souhaiter une très belle année 2020. Que cette nouvelle année puisse vous apporter santé, bonheur et prospérité. Au plaisir de vous retrouver l’année prochaine.

« Le Roi Ogre et les Pièces d’or ou les Quatre Stratagèmes »

Il était une fois il y a bien longtemps dans un royaume fort lointain, un roi cupide et méchant qui voulait accaparer toutes les richesses de ses sujets pour en jouir seul. Il était tellement affamé de richesses et de possessions matériels que ses sujets l’avaient surnommé l’Ogre.

Il avait forcé ses sujets à lui donner la majorité de leurs pièces d’or d’abord par l’impôt et les taxes mais ce n’était pas assez efficace. Une grande partie de l’or restait hors de sa portée.

Il eut ensuite l’idée d’un premier stratagème. Il allait faire une promesse : « Ne gardez pas vos pièces d’or à la maison. Elles seront en bien meilleure sécurité au château sous le contrôle de ma garde. Vous pourrez y avoir accès en tout temps ». Croyant leur ogre de roi, les habitants du royaume commencèrent à donner leurs pièces à la garde royale. En échange, ils se virent remettre un morceau de papier avec le sceau royal sur lequel était inscrit leur quantité d’or détenue dans les coffres du roi. Les habitants du royaume prirent donc l’habitude de payer avec les morceaux de papier comme ils le faisaient auparavant avec l’or. Ils se mirent à appeler ces papiers les « billets royaux ».

Pris par la fièvre de l’or, l’Ogre voulut plus de richesses. Il avait maintenant quasiment tout l’or du royaume. Il lui fallait toutes les autres richesses : les terres, les troupeaux, les mines, les entreprises. La quantité d’or dans ses coffres ne suffisait pas. Le Roi eut donc l’idée d’un deuxième stratagème. Il n’y avait pas assez d’or mais il pouvait imprimer plus de papier et ainsi acheter toutes les richesses disponibles avec des papiers qu’il venait d’imprimer.

L’idée était lumineuse mais le roi se dit que si la population lui réclamait tout l’or en même temps, il aurait un problème. Il lança donc son idée en deux temps. Dans un premier temps, il se mit à imprimer plus de billets royaux puis dans un deuxième temps quelques années plus tard, il annonça que l’or ne pouvait plus être retiré du château pour des raisons de sécurité.

Dès ce moment, le nombre de papiers en circulation n’avait plus aucun lien avec l’or dans les caves du château. On se vit à voir une chose inconnue dans toute l’histoire arriver : les prix ont commencé à augmenter ! Pour une vache, il avait toujours fallu payer une once d’or. Maintenant, il fallait payer une once et demi en billets royaux. Mais fait étrange, celui qui payait en or payait toujours une once. L’inflation était née. Depuis lors, la valeur des billets royaux par rapport à l’or ne cessa de baisser. Les sujets s’appauvrirent donc alors que le Roi Ogre s’enrichit.

Le Roi Ogre était heureux. Doucement, il accaparait toutes les richesses du royaume grâce à sa presse à imprimer en or massif dans les caves de son château. Mais le processus prenait trop de temps à son goût.

Il mit au point un troisième stratagème. Il avait vu chez lui-même et chez l’ensemble de ses sujets une volonté de tout avoir tout de suite. Il se dit qu’exploiter cette tendance serait une belle idée. Il proposa donc à ses sujets de leur prêter l’or qu’il avait dans les caves de son château pour que ses sujets puissent s’acheter tout de suite ce dont ils ont envie. Il leur demanda cependant une contrepartie : ils devaient rembourser le roi non seulement la somme qu’ils lui empruntaient mais ils devaient y ajouter une partie de leur travail futur. Le Roi Ogre appela ceci un « intérêt ». Les dettes et les intérêts étaient nés. Dans ce royaume fort fort lointain, il y eut même des cas où certains habitants empruntèrent tellement au Roi Ogre qu’ils ne travaillaient plus que pour le rembourser. Ils étaient devenus les esclaves du Roi Ogre.

Le Roi Ogre était toujours plus glouton. Jamais rassasié de richesses, il mit au point un quatrième stratagème. Il y avait toujours certains de ses sujets qui refusaient le système des intérêts, qui épargnaient comme au vieux temps des pièces d’or et qui ainsi pouvaient développer d’autres richesses qui restaient hors de contrôle du Roi Ogre. La plupart des sujets du royaume épargnait via un outil que le Roi Ogre avait créé : le « compte au château ». Les billets royaux étaient déposés au château et ceux qui les laissaient sous le contrôle du Roi Ogre recevait une petite partie de l’intérêt perçue par celui-ci.

Le Roi Ogre créa le stratagème suivant : il allait premièrement forcer tous ces sujets à payer avec de petites cartes magiques qui enregistraient toutes les transactions et plus du tout en billets royaux en papier. Comme ceci, les sujets ne peuvent plus garder de billets royaux chez eux. Tous les billets royaux sont tous stockés sur les comptes au château sous le contrôle du Roi Ogre. Puis tous les comptes de ses sujets vont être soumis à des intérêts négatifs. Ainsi chaque année une partie de la richesse durement accumulée par les habitants est transférée au Roi Ogre. Comme celui-ci est presque immortel, il a le temps d’attendre l’effet de sa politique. Les taux négatifs étaient nés.

A la fin du processus, toutes les richesses du royaume sont aux mains du Roi Ogre. Et tous les habitants du Royaume sont devenus ses esclaves via le système de la dette. Ils doivent tous rembourser leurs prêts au Roi Ogre.

Désespérés, ceux-ci consultèrent un grand enchanteur et lui demandèrent comment se libérer de la gloutonnerie du Roi Ogre. Il leur répondit que le seul moyen de se libérer était d’accumuler des biens dont la valeur ne dépendait pas du système de billets royaux du Roi Ogre : des terres, des parts d’entreprises, des métaux précieux, de l’immobilier, etc… En bref, des biens réels et tangibles.

FIN

Clovis Chollet

Si vous aussi vous ne voulez pas vous faire dévorer par la gloutonnerie du Roi Ogre, je connais très bien un grand enchanteur qui saura vous aiguiller sur les solutions les plus appropriés pour vous. Vous pouvez contacter Clovis à clovis.chollet@swisslife-select.ch

Ai-je les moyens d’acheter mon logement ? La faisabilité.

Acheter son propre logement nécessite un certain niveau de revenu et une mise de départ.

Avant de chercher à acheter un bien, il va falloir déterminer si vous en avez les capacités. C’est ce qu’on appelle la faisabilité. Nous pouvons aussi définir la faisabilité par cette question : quel est le prix maximum du bien que je peux acheter ?

Cette faisabilité est déterminée par deux éléments : vos revenus et votre épargne accumulée qui servira à payer les fonds propres et les frais de notaire.

La faisabilité en fonction de vos revenus

Les charges annuelles liées au bien immobilier ne peuvent excéder le tiers (33.3%) de vos revenus bruts.

Ces charges sont composées de trois éléments majeurs : les intérêts d’emprunt, l’entretien du bien et le remboursement de la dette.

Chaque prêteur définissant ses propres normes de calcul, la faisabilité variera d’un établissement à un autre. Je peux toutefois vous dire que dans la grande majorité des cas, les prêteurs comptent 4.5% pour les intérêts d’emprunt, 1% pour l’entretien du bâtiment et 1% pour le remboursement de la dette.

Si vous voulez avoir une idée assez proche de la réalité du prix maximum qu’il vous est possible de débourser, prenez la somme de vos revenus bruts annuels – en incluant la moitié de la moyenne de vos bonus perçus lors des trois dernières années… vous suivez ? 😉 Puis divisez le montant obtenu par 5.6% et divisez encore par trois (ce qui vous permet d’obtenir le tiers du revenu).

Un exemple. Prenons un couple qui gagne 180’000.- francs bruts par an brut et qui, sur les trois dernières années, a perçu une moyenne de 40’000.- de bonus annuel. Il pourra retenir la moitié des bonus donnant un revenu maximum de 200’000.-. Divisons ce revenu par 5.6% puis divisons ce quotient (le résultat de la première division) par 3, et nous obtenons un prix d’achat maximum de 1’190’476.- (200’000.- / 5.6% / 3).

Retenez que le prix maximum n’est pas forcément le prix auquel il faut acheter. Acheter en deçà de la faisabilité maximale permet de garder une marge de sécurité intéressante en cas de pépin, et réduit aussi l’effort d’épargne nécessaire au remboursement de la dette. 🙂

Enfin, vous pouvez compenser un « manque » de revenu en augmentant la part de fonds propres. Justement, voyons ce que sont les fonds propres.

La faisabilité en fonction de vos fonds propres

Ici nous parlons simplement de votre épargne disponible pour réaliser votre achat.

Cette épargne peut être constituée de liquidités, d’une donation, d’un terrain, de votre capital de 2e pilier, de vos 3e piliers, d’un prêt familial, d’un héritage immobilier… Il existe sans doute autant de possibilités que d’individus.

Voyons ci-dessous le cas le plus fréquent et le plus standard.

En Suisse, pour pouvoir acheter votre résidence principale, vous devrez investir au minimum 20% du prix du bien de votre poche. Ce sont vos fonds propres.

Au moins 10% du prix du bien doivent être payé avec des avoirs ne provenant pas de votre caisse de pension, c’est à dire en liquide, en 3e pilier ou encore en bien immobilier (un héritage par exemple).

Certains prêteurs exigent un minimum de 33.3% de fonds propres. C’est le cas de certains assureurs ou de certaines banques, en particulier lorsque que vous achetez dans des régions où les prix sont considérés comme très élevés. Par exemple, sur l’arc lémanique et à Zurich, plusieurs prêteurs estiment que les prix sont tellement hauts qu’ils se mettraient à risque de prêter les 80% habituels. Ainsi, ils exigent un niveau de fond propres plus important pour se protéger d’une éventuelle baisse des prix.

Notez que plus vous mettrez de fonds propres, plus vous augmenterez votre sécurité en cas de hausse des taux ou de baisse des prix.

Vous pourriez également nantir (mettre en garantie) votre caisse de pension en guise de fonds propres. L’avantage sera de ne pas impacter vos avoirs de retraite grâce à une dette plus importante. Au vu des taux bas et si vous en avez les moyens, c’est une solution très intéressante. J’en parle ici.

Si vous acquérez un bien de rendement, il vous faudra débourser, dès le 1er janvier 2020, 25% de fonds propres. Ici il n’est pas permis d’utiliser votre caisse de pension ou vos 3e piliers.

Les frais de notaire

Lorsque l’on parle de « frais de notaire », il faut surtout comprendre : taxe, taxe et encore taxe !

La facture totale représente généralement 5% du prix d’achat sur Vaud, Genève et Fribourg, aux environs de 4% à Neuchâtel et plutôt 3% en Valais.

Vous aurez à payer le droit de mutation, les frais d’inscription au registre foncier et les frais du notaire à proprement parler.

Le droit de mutation est un impôt qui porte sur le montant du transfert de propriété entre personnes. Cet impôt, à la charge de l’acheteur, est le coût le plus lourd dans la transaction et représente 70% à 90% des frais de notaire. Sachez qu’il peut aussi être payé par le vendeur ou encore à part égale entre l’acheteur et le vendeur… Vous pouvez donc trouver ici un élément pour négocier le prix du bien. 😉

Le registre foncier est un service public où l’on trouve le nom des propriétaires d’un bien ainsi que les gages sur les immeubles (comme la cédule hypothécaire, la servitude etc.).

Encore des frais… 🙁 la cédule hypothécaire

Il est possible que vous deviez ajouter à ces démarches la création ou l’augmentation d’une cédule hypothécaire.

La cédule hypothécaire est le document légal qui sera en quelque sorte la contrepartie de votre dette hypothécaire. Elle permet au titulaire (qui devient votre prêteur) de réaliser le gage (en d’autres termes : de vendre aux enchères votre bien immobilier) dans le cas où vous ne parviendriez pas à payez vos factures d’intérêts ou d’amortissement.

Ce document est un papier valeur et laisse apparaître un montant qui est en général au moins égal au montant du prêt. Je vous recommande vivement de laisser une marge supplémentaire afin d’anticiper par exemple, de futurs travaux qui nécessiteraient un nouvel emprunt dans le futur. Voyez loin, cela vous évitera des frais inutiles…

Il existe maintes façons de gager son bien immobilier. La cédule est la plus courante en Suisse romande.

Cet article est extrait d’un bonus de 10 pages sur l’achat immobilier et qui sera bientôt disponible. 🙂

J’ai une question pour vous : est-ce que l’un de vos amis, ou l’un de vos collègues, ne sait pas s’il peut acheter sa résidence principale ? Si c’est le cas, envoyez lui cet article ! Vous lui rendrez service.