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Valeur locative : payer des impôts ou des intérêts hypothécaires ?

Nous lisons régulièrement que fiscalement parlant : acheter sa résidence principale à crédit est plus avantageux que de la payer comptant. Cette affirmation est-elle vraie ? Les intérêts hypothécaires déductibles de la valeur locative pénalisante, permettent-ils de limiter la hausse d’impôts sur le revenu, inévitable lors d’un achat ? Tentons d’y voir plus clair.

Si vous voulez mon avis (je vous le donne de toute façon :)), l’utilité de l’emprunt ne doit pas être posée d’un point de vue fiscal, mais d’un point de vue patrimonial.

Lorsque l’on façonne son patrimoine, la fiscalité doit bien sûr être abordée, mais reste secondaire. Prendre un certain recul sur ses actifs est nécessaire ! Vous devriez vous poser plusieurs questions comme les rendements attendus, les coûts des dettes, les échéances, la diversification, etc. Cette vision globale permet d’avancer intelligemment et de sortir d’un schéma de réflexion à la perspective limitée.

Avant d’aller plus loin, je vous propose un petit refresh sur l’incidence de la valeur locative.

Qu’est-ce que la valeur locative ?

Les détenteurs d’un bien immobilier perçoivent selon le fisc un avantage par rapport aux locataires. Ce privilège est tout relatif puisque le propriétaire devra régler les factures d’entretien, de chauffage, les taxes locales, les assurances… tout comme un locataire qui se les fera répercuter par son bailleur.

Le propriétaire devra en plus veiller à maintenir un niveau de dette raisonnable afin de ne pas se laisser piéger par une hausse des taux d’emprunt ou par un krach immobilier.

Donc, pour corriger cette soi-disant « inégalité », les impôts infligent aux propriétaires une rémunération fictive qui s’ajoute aux revenus imposables issus du travail et du patrimoine. C’est la valeur locative.

Ce revenu est frappé à votre taux marginal d’impôt soit, pour simplifier, entre 25% et 45% sur le canton de Vaud. Prenons un cas pratique pour illustrer mon propos.

La valeur locative, concrètement

Madame et monsieur Suisse ont deux enfants et perçoivent 160’000.- de salaires annuels. Jusqu’à aujourd’hui ils étaient locataires. Depuis quelques mois, ils ont acquis un appartement de plain-pied en région lausannoise.

Au moment de remplir leur déclaration d’impôts, les Suisses se rendent comptent qu’ils doivent y inscrire deux nouveaux chiffres : la valeur fiscale de leur logement et la fameuse valeur locative. La valeur fiscale est notée en tant que fortune tandis que la valeur locative apparaît à titre de revenu.

Le fisc évalue la valeur locative de leur bien à 28’000.- francs annuels. Cette valeur correspond plus ou moins au montant qu’ils pourraient percevoir en louant leur appartement. Ces 28’000.- virtuels seront taxés à environ 25% (leur taux marginal d’impôt) et alourdiront leur facture d’impôts de 7’000.- par année. Cette augmentation énorme fait progresser leur note fiscale de 38% en passant de 18’400.- à 25’400.-.

Notre famille de propriétaires pourra toutefois soustraire un forfait de 20% de la valeur locative à titre d’entretien, ce qui abaissera l’addition à 5’600.-. Le montant des intérêts hypothécaires, qui pour l’exemple s’élève à 12’000.- annuels (1 million de francs à 1.2%) devront également être déduit. Se faisant, leur valeur locative nette (imposable) tombera à 10’400.- par année, ramenant l’augmentation d’impôt final à 2’500.- environ (+13.5%).

Et le gagnant est… les impôts

Nous pouvons dégager de ce cas une première conclusion : la famille Suisse aurait, d’un point de vue fiscal, avantage à payer cash sa résidence plutôt que de recourir à l’emprunt. En effet, la majoration d’impôts de 5’600.- reste inférieure aux 12’000.- d’intérêts hypothécaires additionnés des 2’500.- fiscaux. On nous mentirait donc ? Je vous laisse deviner à qui profite cette idée répandue.

En réalité, qui a le cash pour acheter sa maison ?

Relevons toutefois que très peu de personnes ont la possibilité de s’offrir leur logement sans avoir à prendre un emprunt. Mais surtout, et comme je le mentionnais en début d’article, ce n’est pas du point de vue fiscal qu’il y a avantage à contracter une dette hypothécaire, mais d’un point de vue patrimonial.

Rendement versus taux d’emprunt

Admettons que notre famille suisse dispose du million nécessaire pour acheter son domicile principal. Dans ce cas, elle doit arbitrer (choisir) entre deux solutions : payer comptant son bien immobilier ou recourir à l’emprunt tout en injectant ailleurs son million.

Et la vraie réponse réside ici : dans la comparaison entre d’une part, le coût d’emprunt additionné de la hausse d’impôt, et d’autre part, de la rentabilité perçue à long terme sur l’épargne investie.

Dans l’exemple précédent, nous avons conclu que s’endetter coûtait 14’500.- par an (12’000.- d’intérêts hypothécaires plus une hausse d’impôts de 2’500.-) contre 5’600.- sans emprunt. Sachant que la différence de prix se chiffre à 8’900.- (14’500.- moins 5’600.-), vous pouvez calculer facilement le rendement nécessaire pour atteindre une situation neutre : 0.89% net (8’900.- divisé par 1 million) soit environ 1.15% brut par année.

Nous pouvons même aller plus loin et dire que pour effacer la hausse d’impôt et le coût d’emprunt, un rendement net de 1.45% est suffisant, ce qui correspond à peu près à 1.9% brut.

Réaliser une moyenne supérieure à ce rendement n’est pas très compliqué et étant donné qu’acheter sa résidence principale relève d’un acte de long terme (15-25 ans), votre horizon-temps pour votre placement peut viser une durée équivalente. Vous vous offrez ainsi une sécurité bienvenue avec une probabilité de bénéfice largement supérieure au 1.9% annuel de mon exemple.

Ce raisonnement reste pertinent pour la question de l’amortissement (remboursement) de l’emprunt. Vous auriez meilleur temps de placer votre épargne plutôt que de diminuer année après année votre dette. Je parle de l’effet de levier dans cet article.

Conclusion

Lorsque j’évoque le long terme pour l’immobilier, je ne veux pas dire que vous aurez encore votre bien actuel dans 25 ans, mais que vous avez de fortes chances de demeurer propriétaire à long terme (achat, revente…). Et surtout si vous gérez correctement votre patrimoine.

L’exemple de cet article nous montre qu’il est faux de dire que l’emprunt est moins onéreux que les impôts. La dette hypothécaire permet toutefois de réaliser des gains à long terme. Les taux bas actuels plaident également dans ce sens.

Se faire assister par un conseiller financier global qui prend en compte l’aspect investissement de long terme est vivement recommandé lors de l’achat de sa résidence principale.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Quels documents administratifs conserver ?

Vous n’aimez pas l’administration ? Moi non plus ! 🙂 Chaque année, mes clients me demandent quels documents administratifs il est utile de conserver. C’est pourquoi je vous propose ici quelques clefs pour passer le moins de temps possible sur votre administration tout en restant efficace.

Par peur de détruire « LE » document, nous sommes effectivement nombreux à conserver tous les papiers reçus, allant jusqu’à les archiver par année.

Cette méthode, qui nécessite sans doute de la rigueur, permet, entre l’entrée dans la vie active et l’âge de la retraite, de cumuler 40 classeurs fédéraux (le fameux classeur archive) à raison d’un par an.

Notez qu’un classeur plein pèse environ 3.5 Kg. Ainsi, en 40 ans de vie active, nous accumulerions 140 Kg de papiers ! Et Selon les archivistes, il faut compter pour stocker ces 40 classeurs, 2.80 mètres linéaires (mesure officielle des archivistes) !

Savoir quoi conserver et quoi détruire n’est effectivement pas évident. Est-il utile de conserver autant de documents ? Je vous propose de vous exposer ma méthode qui pourrait vous être utile pour faire une diète de papier.

Trier à l’entrée

Globalement, je jette et recycle 😉 95% des courriers reçus à la maison. Une fois reçu, un document n’a que trois destinations possibles :

  • Prise de connaissance puis poubelle,
  • Prise de connaissance puis retour à l’expéditeur,
  • Prise de connaissance et archivage.

Tout comme les emails, je me désabonne systématiquement de tout ce qui ne m’est pas utile.

Le tri des documents à conserver

Un seul classeur m’est utile pour stocker les documents les plus importants.

Ce classeur est divisé grâce à des intercalaires mentionnant les principales catégories administratives.

Pour résumer, il serait préférable de conserver :

  • La prévoyance sociale regroupant :
    • Votre carte AVS,
    • Votre dernier certificat de la caisse de pension (2e pilier). Vous pouvez jeter les anciens. Si vous changez d’employeur, vérifiez que vos avoirs aient bien été transférés dans votre nouvelle caisse puis jetez l’historique,
    • Le dernier extrait de votre compte ou police de libre passage (si vous en avez un).
  • La prévoyance privée :
    • Vos polices d’assurances vie originale (3e pilier A et B),
    • Le dernier extrait de votre compte ou dépôt bancaire de 3e pilier A.
  • Vos polices d’assurances santé LAMal et complémentaires.
  • Vos polices d’assurances « choses » (RC, voiture, maison, protection juridique etc.).
  • Vos documents d’ouverture de compte bancaire et les accès e-banking (je jette TOUS les relevés bancaires hormis l’attestation fiscale du 31.12).
  • Votre bail à loyer ou votre contrat hypothécaire en cours.
  • Votre testament et/ou votre contrat de mariage.
  • J’ajoute les copies des pièces d’identité des membres de la famille, le livret de famille, le budget, les contacts importants, un récapitulatif des comptes bancaires et quelques contrats ou documents importants.

Notez que vous devriez idéalement conserver les conditions générales de vos polices d’assurances qui font légalement partie du contrat.

À priori, et sous réserve de spécificité propre à chacun, vous pourriez vous débarrasser de tout le reste. Si l’hiver est rigoureux, et à défaut de recyclage, un feu de cheminée peut être le bienvenu.

Les exceptions…

Ce serait trop beau s’il n’existait pas d’exception dans les documents à conserver.

C’est notamment le cas de votre administration préférée, j’ai nommé les impôts. Elle peut exiger que vous lui présentiez TOUS les documents jusqu’à 10 ans après la déclaration. Ici, j’utilise des pochettes cartonnées. Si votre déclaration est simple, avec peu de documents, préférez l’envoi par internet et l’archivage informatique.

Les propriétaires auront également un dossier ou un classeur spécifique pour chacun de leurs biens. Ma recommandation est d’archiver TOUTES les factures (notaire, expertises, frais d’agence, taxes et travaux). Les travaux apportant une plus-value à votre logement seront déductibles de la plus-value imposable lors de la vente. Les travaux de rénovation quant à eux seront déductibles de votre revenu imposable lors de l’année d’exécution. À condition d’avoir conservé les preuves…

J’anticipe vos questions !

Arrivé à ce stade, vous allez probablement souligner qu’il manque un tas de sujets non abordés. Voyons cela.

  • « J’ai perdu un document ! Que faire ? » : rien de plus simple. Appelez la compagnie ou l’administration responsable et demandez une copie.
  • Faut-il conserver les fiches de paye mensuelle ? Hormis si vous montez un dossier hypothécaire, quelle en est l’utilité ? Conservez plutôt le certificat de salaire annuel.
  • Les Bulletins de versements et les factures courantes (mensuelles) : sauf si j’en ai besoin pour les impôts ou pour refacturer / transmettre à quelqu’un : je jette. Grâce au paiement par internet, la trace est informatique et si j’ai oublié de payer, je recevrai un rappel de l’émetteur, rien de bien grave. Si finalement j’en ai besoin plus tard, je demande une copie de la facture.
  • Les factures non courantes comme les meubles, les bijoux, l’informatique… :  je les conserve comme preuve d’achat pour un assureur en cas de vol ou de destruction par exemple.

Quid de l’informatique pour conserver les documents ?

Jusqu’à maintenant je n’ai que peu parler d’informatique. Vous pourriez très bien tout archiver sur informatique et vous passer du papier. Le hic est que les polices d’assurance vie par exemple sont des « papiers valeurs » et ont un statut juridique propre (comme une action au porteur).

Il me semble dès lors plus pertinent d’archiver en papier et de faire un back-up informatique. C’est pourquoi je scan et j’archive mes documents sur informatique.

Décentraliser les polices d’assurances, les contacts importants et les pièces d’identité de la famille sur un serveur est aussi un choix pertinent (la boîte email ou un cloud sécurisé fait l’affaire. SecureSafe par exemple, avec son niveau de sécurité élevé et ses serveurs basés en Suisse me semble être une bonne solution – je n’ai pas de part dans cette entreprise). Vous aurez ainsi toujours accès à vos documents importants, aux quatre coins de la planète.

J’espère que ce régime express, efficace et sans frustration vous permettra d’alléger votre bibliothèque et votre esprit.

Votre feedback m’est utile. Dites-moi en commentaire si vous voyez d’autres éléments importants à prendre en considération.

Immobilier : pourquoi augmenter sa dette hypothécaire ?

Si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier depuis plusieurs années ou si vous avez déjà remboursé une grande partie de votre dette hypothécaire, cet article pourrait vous intéresser.

J’y aborde les intérêts tant financiers que fiscaux dont vous pourriez bénéficier en augmentant votre hypothèque.

Quand puis-je augmenter ma dette hypothécaire ?

Deux situations permettent d’augmenter votre hypothèque : lorsque la valeur de votre bien s’est appréciée dans le temps, et/ou si vous avez remboursé une partie de votre dette dans le passé.

Dans le premier cas, votre domicile a pris de la valeur tandis que l’emprunt est resté inchangé. Par exemple, une maison achetée 100 en 2005 vaut 180 aujourd’hui alors que la dette est demeurée stable à 80 (80% des 100.- de l’époque). Ici, et à condition de respecter la faisabilité, vous pourriez augmenter votre hypothèque à 80% du nouveau prix du bien (soit 144) ou au 2/3 si vous êtes à la retraite (soit 120). Dépasser les 80% d’endettement sur la valeur actuelle de votre propriété n’est pas vraiment possible (hormis cas spécifique comme le nantissement d’actifs).

Dans le second cas, et en ayant partiellement remboursé votre dette durant les années passées, vous pourriez réfléchir à l’accroître. Ici aussi vous devrez respecter la faisabilité.

Voyons maintenant quelques cas intéressants qui se prêtent à l’augmentation de la dette. Dès que nous parlons endettement, il convient de faire attention à ce que vous pouvez supporter comme niveau de dette et d’utiliser intelligemment et précautionneusement cet argent nouveau. Vous devrez probablement le réduire ou le rembourser un jour.

Des travaux grâce à sa dette hypothécaire

La situation la plus « simple » et la plus fréquente qui me vient à l’esprit consiste à réaliser des travaux. Pour faire bref, vous pouvez distinguer deux grandes catégories de travaux : la rénovation et les plus-values. Le traitement fiscal de ces deux postes diffère d’ailleurs considérablement.

Les travaux de rénovation consistent généralement à remplacer un élément vieillissant par un élément « identique », mais plus récent. Vous pourrez déduire ces travaux de votre revenu imposable. En réalisant 50’000.- de travaux de rénovation, vous pourriez réduire votre revenu fiscal d’autant et économiser 10’000.-, 20’000.- ou plus d’impôts (ce montant dépend de vos revenus et de votre taux marginal d’imposition, et s’établit aux environs de 20% à 40% du montant fiscalement admis).

Les travaux qui apportent des plus-values peuvent améliorer l’existant ou servir à agrandir votre surface habitable. D’un point de vue fiscal, c’est moins intéressant que les rénovations. Vous ne pourrez pas déduire les plus-values de votre revenu taxable, mais uniquement de l’impôt sur le gain immobilier lors de la revente de la maison. Le montant des économies fiscales sera plus bas et, si vous restez propriétaire de votre bien toute votre vie, vous n’en verrez jamais la couleur. Mais on ne construit pas son patrimoine uniquement d’un point de vue fiscal.  Sur le canton de Vaud par exemple, vous pourrez économiser 9% des plus-values en revendant votre logement principal après 10 ans (soit 4’500.- épargnés pour 50’000.- de plus-values).

Vous pourriez aussi bénéficier de différentes subventions (communale, cantonale et fédérale) en améliorant le chauffage ou l’isolation. Emprunter pour réaliser des travaux de rénovation et de plus-values vous offrira ainsi un double ou un triple avantage.

Racheter sa caisse de pension

Racheter des années dans votre caisse de pension est une solution présentant un potentiel intéressant. Cette étape mérite une analyse individuelle de votre situation pour évaluer correctement les montants, la faisabilité et les gains espérés.

Je crois ici qu’un exemple sera plus parlant. Supposons que vous ayez la possibilité de racheter 100’000.- dans votre caisse et que votre hypothèque actuelle vous permette de l’augmenter de ce montant.

En procédant ainsi, vous pourriez économiser jusqu’à 40’000.- d’impôts. Évidemment, cela dépendra de votre revenu imposable.

Je vous donne une astuce : procédez au rachat sur trois ou quatre années afin de maximiser le gain fiscal. Vous opterez également pour une telle solution dix ou quinze ans avant votre retraite afin de maximiser le rendement global (économie fiscale + rendement des avoirs dans la caisse). Je vous renvoie à cet article sur l’utilité de racheter sa caisse de pension.

Dans la même veine, rembourser votre caisse (remettre l’argent sorti dans le passé pour acheter votre résidence principale par exemple) pourrait devenir une bonne solution. Ce n’est pas le gain fiscal que vous recherchez dans un premier temps, mais l’augmentation de votre futur revenu de retraite. Procéder ainsi vous ouvrira potentiellement la voie des rachats fiscalement déductibles comme évoqué plus haut.

Par exemple, à l’orée de la retraite, vous décidez d’emprunter 100’000.- sur 15 ans, au taux de 1.26% annuel (coût de 1’260.- par an) et vous augmentez votre retraite de 4’000.- à 6’000.- par année selon votre caisse. Vous achetez ainsi de la « tranquillité » jusqu’à vos 80 ans…

Investir dans un portefeuille d’actifs

En rachetant votre caisse de pension, vous investissez de manière « facile » (vous ne gérez rien) et vous économisez des impôts. Mais vous pourriez aussi investir dans un portefeuille d’actifs (actions, obligations, fonds immobiliers, métaux précieux…).

Ici, l’idée reste la même que le rachat de la caisse, gain fiscal en moins, mais rendement potentiel plus élevé et disponibilité rapide du capital si besoin.

Les principaux propriétaires immobiliers de Suisse (fonds de pensions, assureurs, banques) procèdent ainsi et il vaut largement la peine de les copier. Le but est d’emprunter sur un actif à peu près stable (votre bien immobilier) et d’investir le fruit de l’emprunt, à moyen ou à long terme, dans des actifs plus volatils mais plus rentables.

Une analyse individuelle est fortement recommandée ici et cette stratégie n’est pas forcément adaptée à tout le monde. L’idée revient à emprunter à un taux bas (0.99% sur 10 ans ou 1.26% sur 15 ans) pour investir à un taux de rendement espéré plus élevé de l’ordre de 2% à 5% par année, voire plus.

Investir dans un immeuble de rendement

Une façon analogue de faire levier sur votre bien principal consiste à acquérir un immeuble de rendement. Les établissements financiers se montrent généralement plus enclins à accepter cette situation.

Du fait de la rentabilité faible et du manque de liquidité inhérents à un tel placement, investir dans l’immobilier de rendement en Suisse nécessite de mon point de vue un patrimoine assez « important ». Les amoureux de la pierre vous diront le contraire. 🙂 L’avantage peut toutefois résider dans un niveau de risque identique (emprunter sur l’immobilier pour acheter de l’immobilier).

Vous pourriez dès lors songer à vous tourner vers des pays voisins où le niveau de fonds propres requis est nettement plus faible qu’en Suisse. Avec une bonne recherche, vous bénéficierez également de rendements plus élevés. Prévoyez toutefois de fuir les capitales régionales telles que Paris, Lyon ou Bordeaux par exemple afin de ne pas tomber dans le même travers (prix et fonds propres élevés).

Retenez que le marché des capitaux offre plus de liquidités : si dans le futur vous aviez besoin de diminuer votre endettement, vous pourriez être forcé de vendre votre bien de rendement. À contrario, une vente partielle de votre portefeuille d’investissement pourrait suffire pour réduire votre dette immobilière.

Investir dans son entreprise

« Ray, tu as pris une hypothèque sur notre maison. On pourrait tout perdre. »

Cette citation est tirée de l’excellent film « Le Fondateur » avec Michael Keaton. Ce film retrace le parcours entrepreneurial de Ray Kroc qui a racheté McDonald’s pour bâtir la chaîne de restaurants que nous connaissons tous.

Au cinéma, l’utilisation de l’hypothèque pour monter sa boîte ou soutenir sa croissance est souvent mal vue. C’est pourtant une source de financement à considérer sérieusement. Les règles de prudence (montant emprunté, durée, taux…) s’appliquent ici encore plus qu’ailleurs, car la faillite reste un facteur possible. Cela me fait dire qu’un emprunt élevé serait à considérer sur une entreprise stable et régulière tandis qu’un montant plus modeste pourrait convenir au lancement d’une affaire.

Alors vous ne monterez peut-être pas le nouveau Mc Donald’s, mais vous devriez examiner ce point si vous êtes entrepreneur. Comme on dit : « le meilleur investissement c’est vous. »

Acheter sa voiture grâce à sa dette hypothécaire

Nous quittons le monde de l’investissement pour entrer dans celui des biens de consommation. Vous ne pouvez pas de mon point de vue mettre sur un pied d’égalité l’épargne grâce à l’emprunt et l’achat d’une automobile ou d’un tour du monde par exemple.

Les seules raisons qui m’invitent à envisager le financement de ce type de projet par la dette, résident (1) dans l’intérêt de payer « à crédit » son envie plutôt que de désinvestir une partie de son portefeuille qui apporte un rendement et, (2) que les revenus du travail ou des rentes de retraites à venir dans les prochaines années soient assurés afin de vous débarrasser de cette nouvelle dette.

Ici nous pouvons imaginer emprunter à court terme (trois ou cinq ans) le montant nécessaire, tout en pratiquant un amortissement direct, c’est-à-dire en diminuant chaque année ce nouveau crédit jusqu’à l’éteindre totalement à l’échéance. Évidemment, cette partie de l’article demeure « vrai » tant que les taux restent bas. Il vous en coûtera entre 0.6 et 0.8% d’intérêts par année selon la durée.

Généralités

Retenez que peu importe l’utilisation du nouvel emprunt, vous pourrez déduire les intérêts de votre revenu et ainsi baisser vos impôts.

Pour ce qui concerne l’investissement, l’idée de base consiste à emprunter à taux inférieur au rendement que vous espérez dégager de vos placements. C’est faire levier que d’agir ainsi.

Pour conclure, gardez en mémoire que détenir de la dette n’est pas anodin. Les taux peuvent monter et le bien immobilier qui sert de sous-jacent (garantie) peut voir sa valeur baisser. Il convient de mesurer les tenants et les aboutissants d’un emprunt. Votre prêteur pourrait également refuser l’augmentation de l’hypothèque.

Continuez votre lecture et apprenez-en plus sur le remboursement de la dette dans cet article.

Contactez-moi si vous cherchez une hypothèque adaptée à votre situation.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.