Acheter ou louer ? Le paradoxe de l’immobilier

Jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Si vous hésitez entre acheter et louer votre résidence principale, lisez cet article.

Nous vivons dans une décennie paradoxale : jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Pourtant, malgré les prix élevés, acheter sa résidence principale n’a jamais coûté aussi peu cher. A contrario, sous la pression démographique, louer sa résidence principale est de plus en plus cher. Alors, faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

C’est une question à laquelle il est difficile de répondre d’autant que les prix élevés des biens immobiliers font qu’il existe une grosse barrière à l’entrée pour quiconque souhaite accéder à la propriété. Et bien que devenir propriétaire soit le souhait de nombreux suisses, la nécessité d’un apport en fonds propres conséquent limite le « rêve » pour beaucoup de personnes.

Au delà d’un aspect sentimental quand il s’agit d’acheter sa maison, il convient de considérer l’alternative qui existe pour l’utilisation des fonds propres. Si ces derniers ne sont pas utilisés pour acheter sa résidence principale, ils peuvent servir à un autre projet. C’est ce qu’on appelle le coût d’opportunité.

Je vous propose ici de chiffrer, à travers un cas pratique, l’avantage réel (la différence de coût) en cas d’achat de sa résidence principale par rapport à la location.

Louer sa résidence principale. Quel coût ?

Pour les besoins de notre sujet, nous allons définir les éléments suivants : Mme et M. Suisse sont locataires de leur appartement de 4.5 pièces sur 110 mètres carrés (m2) au cœur de Lausanne (notre exemple fonctionne également sur Genève). Avec une vue sur le lac et trois chambres à coucher, leur appartement a été rénové récemment. Ils y ont vu naître leurs enfants et y sont attachés, d’autant que leur vie est articulée autour du quartier.

Leur loyer s’élève à 2’770.- francs mensuels hors charges (33’240.- annuels).

Notre couple se pose la question d’acheter un appartement répondant aux mêmes critères et dans le même quartier.

Les fonds propres nécessaires pour acheter sa résidence principale

A environ 10’000.- le m2, un appartement équivalent coûte approximativement 1’100’000.-. Devenir propriétaire d’un tel bien nécessite au minimum 20% de fonds propres soit 220’000.-, auxquels il faut ajouter 55’000.- de « frais de notaire » . Le total exigé pour l’acquisition de ce bien est au total de 275’000.-.

Notre couple dispose de cette somme.

Le coût de la propriété

Devenir propriétaire implique de payer des intérêts sur la dette hypothécaire. Dans notre cas, cette dernière s’élèverait à 880’000.- (prix d’achat de 1’100’000.- diminué des fonds propres de 220’000.-). Disons que le dossier d’emprunt de notre famille est bon et qu’ils obtiendraient un prêt hypothécaire avec un intérêt de 0.85% annuel sur 25 ans. Le coût de la dette se monterait à 624.- par mois (7’480.- par an).

Première remarque ici : nous sommes très loin de leur loyer actuel de 2’770.- ! Près de 4.5 fois moins élevé. 🙂

Seconde remarque, et afin d’être complet, il convient d’ajouter l’impact fiscal de la valeur locative sur le coût réel de l’appartement. Voyons cela.

La valeur locative et les déductions pour propriétaire

La valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute, dans votre déclaration d’impôts, à vos revenus du travail et du patrimoine. Pour un bien de 110 m2 à Lausanne et de construction récente, le canton de Vaud détermine (selon une recette magique, 🙂 demandez-moi pour le détail) une valeur locative de 12’921.- annuelle. Si par exemple, vous gagnez 100’000.- annuels de salaire, acquérir un tel bien fera passer votre revenu fiscal à 112’921.-

De cette valeur locative, vous pouvez déduire les intérêts de la dette de 7’480.- ainsi qu’un montant forfaitaire pour entretien correspondant à 20% de la valeur locative, soit 2’584.-. Notre valeur locative annuelle nette s’élève donc à 2’857.- (12’921.- moins 7’480.- moins 2’584.-).

Pour les besoins de notre calcul, mentionnons que le taux marginal d’imposition de notre famille suisse se monte à 35% – valeur arbitraire mais réaliste. 😉 La valeur locative augmenterait leurs impôts de 1’000.- par année (35% multipliés par 2’857.-).

Leur appartement en propriété leur reviendrait donc à 707.- par mois (8’480.- par année) soit presque quatre fois moins cher que leur loyer actuel.

Alors ? Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Ces calculs nous permettent de déterminer l’économie réalisée qui se monterait à 2’063.- par mois (24’756.- par année).

Rapportez cette économie au montant des fonds propres et des frais de notaire de 275’000.- et vous obtenez l’équivalent d’un ” rendement annuel ” de 9%. Plutôt pas mal !

Nous obtenons ici le coût d’opportunité. En dehors de tout sentiment ou envie liés à l’achat et si vous n’avez pas de projet avec une rentabilité supérieure à 9%, il peut être intéressant de devenir propriétaire.

Ceci est toutefois une vision simpliste de la réalité. Il faudrait considérer les risques de taux d’emprunt et de prix ainsi que les projets alternatifs réalisables avec ces fonds propres.

Économiser sur son loyer ! Pour quoi faire ?

Le prêteur de l’hypothèque (banque ou assurance) ne demande en général que 1% du montant du bien en remboursement de la dette soit 11’000.- par année dans notre exemple. A ce rythme, il faut 80 ans pour rembourser sa dette.

Dans que l’article que vous trouvez ici, je recommande vivement de rembourser sa dette hypothécaire, en tout cas indirectement, au plus tard d’ici à la retraite. L’avantage étant de s’assurer une retraite sereine, mais également de se protéger d’ici là de tout mouvement de prix ou de taux.

Si par exemple notre couple achète son appartement à ses 40 ans, il pourrait viser de rembourser indirectement sa dette sur les 25 années qui le séparent de la retraite légale (65 ans).

En l’absence de rendement, le montant à épargner s’élèverait à 2’930.- par mois (880’000.- / 25 ans = 35’200.- par an). Sachant que grâce à leur achat ils économiseraient 2’063.- par mois, leur effort ne serait « que » de 867.- par mois. En réalité et avec l’hypothèse d’un rendement moyen conservateur de 2% annuel, il ne faudrait consacrer que 2’290.- par mois au remboursement.

A noter que si les époux épargnaient déjà le maximum en 3e pilier (569.- par mois et par personne soit 1’138.- par mois à deux), il n’existerait en réalité pas d’effort d’épargne supplémentaire !

Afin de rembourser indirectement sa dette et de maintenir ses impôts bas, notre couple pourrait combiner des épargnes sous forme de troisièmes piliers, de plan d’épargne en fonds et de rachats de deuxième pilier. Ce mix offre l’avantage de la diversification, de la sécurité, de la disponibilité et du rendement sur du moyen à long terme.

Pour conclure

Il ne faut pas confondre rendement sur une épargne et économie de loyer.

Dans l’exemple cité, notre couple dépense un loyer moins élevé en étant propriétaire que s’il en était locataire. Il ne fait pas de rendement sur une épargne.

S’il avait l’opportunité de placer son argent (l’équivalent des fonds propres) à 9% annuel, il serait plus intéressant de conserver ce placement plutôt que de devenir propriétaire, notamment grâce au jeu des intérêts composés. Effectivement, en 16 ans seulement, leurs 275’000.- atteindraient le prix de l’appartement de 1’100’000.- (275’000.- X 1.09, composé pendant 16 ans).

Il faut aussi noter que les liquidités investies dans l’appartement ne sont plus disponibles pour réaliser d’autres projets.

Ceci étant dit, réaliser actuellement 9% de rendement annuel est compliqué et pour peu qu’on en ait les moyens, il peut s’avérer très intéressant de devenir propriétaire, malgré les prix élevés.

Pour être tout à fait complet, il faudra veiller à se protéger des mouvements de prix (krach immobilier) ou de taux d’emprunt (hausse) en épargnant à minima l’économie de loyer. Vous ne serez ainsi pas dépendant de votre prêteur (banque ou assurance) et d’une éventuelle demande de remboursement anticipé.

Merci pour votre temps de lecture et pour vos commentaires. 😉

Retraite suisse – Un troisième pilier intelligent – Épisode 6

Vous souhaitez vous constituer un troisième pilier ? Vous ne savez pas par où commencer ? Lisez ceci, ce n’est pas très compliqué !

Lors des derniers épisodes, nous avons vu le fonctionnement du premier et du deuxième pilier. Je vous propose ici de résumer les lacunes du système des trois piliers puis de voir les points importants à considérer pour vous construire un troisième pilier intelligent.

AVS : le système est mort, vive le système !

L’AVS est un système de répartition dont les jours sont probablement comptés.

La cause majeure en est la démographie. La génération du baby boom a construit sa retraite sur le fait que leurs enfants la payeront. Ils n’ont toutefois pas fait suffisamment de bébés pour pérenniser ce système…

Aujourd’hui, baby est devenu papy et d’ici à 2030, le dernier d’entre eux sera passé à la retraite.

Les graphiques ci-dessous sont sans équivoque. L’idée de la solidarité retraite entre les générations, idée qui a émergé au début du XXe siècle (belle pyramide) ne fonctionnera bientôt plus (pyramide inversée en 2045).

Vous trouvez plus de détails dans l’article sur l’AVS en cliquant ici.

Deuxième pilier : Taux négatifs et allongement de la durée de vie, ça vous parle ?

Nous avons vu dans les articles précédents sur le deuxième pilier que chaque travailleur épargne pour lui-même et récupère à la retraite ses avoirs sous forme du capital ou sous forme de rente mensuelle à vie. Enfin ça, c’est « sur le papier ». En effet, le deuxième pilier fait face à deux facteurs dommageables.

Les intérêts négatifs, ou quand la notion de sécurité disparaît

Les intérêts négatifs, persistants depuis près de dix ans, forment le facteur d’actualité le plus néfaste à la pérennisation de nos caisses de pension. Le capital de votre caisse est majoritairement placé en obligations, en actions et en immobilier. Lorsque vous entendez parler de taux nuls ou négatifs, comprenez que c’est la part historiquement la plus sécuritaire qui est impactée : les obligations.

Afin de maintenir un rendement positif, les caisses de retraite se sont massivement rapatriées sur l’immobilier suisse, l’avantage étant d’encaisser un revenu régulier via les loyers. Le hic est que, répondant au jeu de l’offre et de la demande, les prix de l’immobilier se sont envolés, faisant proportionnellement s’effondrer les rendements (loyers).

Les obligations et l’immobilier représentent, selon les caisses, de 50% à 80% de leur fortune ! Vous comprenez ici leur difficulté à générer du rendement… pour vous.

Dans la même veine, l’absence de rendement « oblige » certaines caisses à prélever du capital aux travailleurs actuels afin de verser des rentes aux retraités. En toute transparence, et à la rédaction de cette série d’articles, je ne vous cache pas que ma surprise a été grande. Effectivement, c’est le but même du deuxième pilier qui est remis en cause ici ! Une épargne individuelle qui se transforme en épargne collective.

Que font les autorités pour remédier a cela ? Peut-on parler de vol intergénérationnel ? La limite est de mon point de vue franchie. Vous trouvez un très bon article du magazine Bilan, sur le sujet, en cliquant ici.

une partie de la génération du baby boom va percevoir plus de rente à la retraite que ce qu’elle a cotisé pendant sa vie de travail

Une histoire de taux de conversion

Le second facteur préjudiciable est l’allongement de la durée de la vie. Bonne nouvelle, nous vivons plus longtemps en bonne santé. Et plus nous vivons longtemps, plus nous avons des chances de vivre… encore plus longtemps. 🙂

Lors de la création du deuxième pilier, dans les années 1970, l’espérance de vie à la naissance était inférieure à 79 ans pour les femmes et à 72 ans pour les hommes. Aujourd’hui, elle est de 85.4 ans pour les femmes et de 81.7 ans pour les hommes.

les rentes étant servies à vie, une partie de la génération du baby boom va percevoir plus de rente à la retraite que ce qu’elle a cotisé pendant sa vie de travail.

C’est l’espérance de vie qui a permis de fixer le taux de conversion actuel de 6.8%. Appliqué sur le capital, il fixe le montant de la rente. Révisé pour la dernière fois en 2005, il permet de distribuer le capital pendant 14.7 ans dès le départ en retraite, amenant les femmes à 78.7 ans et les hommes à 79.7 ans. Dans la réalité actuelle, le versement de la rente continue après 14.7 ans… au même taux et ce même si vous vivez 85 ans, 90 ans, 100 ans ou plus.

En toute « logique mathématique », il devrait être proche des 6%.

Les différentes réformes portant sur la baisse de ce taux ont été refusées par le peuple. Notez qu’il est uniquement appliqué sur la partie légale définissant le minimum LPP, le taux sur la partie sur-obligatoire étant à la libre appréciation de la caisse. Vous trouvez ici plus de détail sur le deuxième pilier.

L’espérance de vie à la naissance était inférieure à 79 ans pour les femmes et à 72 ans pour les hommes. Aujourd’hui, elle est de 85.4 ans pour les femmes et de 81.7 ans pour les hommes.
À 65 ans, votre espérance de vie grimpe à 87.5 ans si vous êtes une femme et à 85 ans si vous êtes un homme. Plus vous vivez vieux, plus vous vivez… vieux ! 🙂

Exemples concrets du taux de conversion et des taux négatifs

En ce qui concerne les taux négatifs : prenons un salarié qui arrive aujourd’hui à la retraite avec un million de franc de capital. Ce million est globalement composé de 50% d’épargne et de 50% de rendement. A carrière et revenu égaux, son fils ou sa fille arrivera à la retraite avec seulement 500’000.- francs, montant composé majoritairement d’épargne (rendement très faible). Sa retraite sera donc deux fois plus petite.

Pour le taux de conversion : mettons que vous arrivez à la retraite avec 500’000.- de capital. Multipliez 6.8% de prélèvement par ce capital et vous trouvez votre rente annuelle de 34’000.-. En ponctionnant ce montant chaque année, votre capital serait théoriquement éteint après 14.7 ans. Dans les faits, et pour le moment, vous continuez de le percevoir.

Pourquoi faire un troisième pilier ?

Nous l’avons vu, l’AVS est « mort » et le deuxième pilier se fait attaquer par les intérêts négatifs et l’allongement de la durée de vie.

Autant de problèmes qui incitent à se constituer une épargne supplémentaire. Afin d’augmenter votre épargne retraite, vous êtes libre de constituer un troisième pilier « lié à la retraite » et déductible de vos impôts. C’est ce qu’on appelle le troisième pilier A.

Si vous êtes salarié cotisant à un deuxième pilier, vous pouvez épargner au maximum le montant de 6’826.- francs tandis que si vous êtes indépendant sans caisse de pension, le maximum est de 34’128.- (chiffres de 2019).

Au vu de la situation, se constituer ou non un troisième pilier n’est pas tellement une question à se poser. Les questions à se poser sont plutôt de savoir combien je dois épargner, comment je le constitue de manière intelligente, comment je peux l’adapter à mes besoins et à mes objectifs de vie. C’est à l’ensemble de ces questions que nous allons tenter de répondre.

Oui mais le troisième pilier, ce n’est pas pour moi !

J’entends souvent : « de toute façon, je ne vivrai pas jusqu’à la retraite alors autant vivre et tout dépenser maintenant ». Précisons que c’est bien votre moi qui a de grandes chances de vivre de 65 à 85 ans et plus. Vous pourriez vous poser la question : est-ce que je veux vraiment m’infliger une retraite à 40% ou à 50% de mon train de vie actuel ? Faites les comptes sérieusement : divisez votre revenu par deux et regardez si ça fonctionne avec votre train de vie.

Quel montant épargner dans mon troisième pilier ?

La solution est assez simple : il « suffit » de s’habituer à vivre avec 5% de revenu en moins dès son premier travail et ce jusqu’à la retraite. Vous pourriez par exemple enlever 5% de loisirs, 5% de restaurants, 5% d’iPhone et 5% de vacances… et mettre cette épargne sur votre 3e pilier pour pouvoir ainsi, aisément, continuer à consommer 80% de loisirs, 80% de restaurants, 80% de vacances… à la retraite 😉

Cette règle des 5% est une bonne indication si vous commencez tôt votre troisième pilier, c’est à dire dès votre premier emploi. Par exemple, si vous commencez à travailler à 25 ans avec un revenu de 5’000.- brut, vous pourriez mettre 250.- chaque mois en troisième pilier. Si quelques années plus tard, votre revenu augmente à 7’000.-, vous pourriez augmenter votre épargne à 350.- par mois et ainsi de suite.

Si vous attendez vos 45 ans, vous loupez le plus grand atout qui tourne en votre faveur : le temps. En effet, lorsque vous placez un capital, il travaille pour vous. C’est ce qui forme les intérêts composés : les intérêts font des intérêts, qui font à leur tour des intérêts et ce sur de longues années.

Pour illustrer mon propos, prenons le cas de Jean qui épargne 3’000.- par année dès ses 25 ans et comparons-le à Pierre, qui décide tardivement (à ses 45 ans) d’épargner le maximum de 6’826.-. A un taux de rendement moyen annuel de 3%, Jean récupérera 235’990.- et Pierre 195’746.-. C’est pourtant Pierre qui a mis le plus d’argent de sa poche…

Dans tous les cas, et peu importe votre âge, il est encore suffisamment tôt pour se poser la question et commencer à épargner.

Quel rabais d’impôts grâce à mon troisième pilier ?

Ajoutez que vous obtiendrez un rabais d’impôt sur le montant épargné. Il est difficile de vous dire précisément combien puisque qu’il dépendra de votre situation personnelle. Prenons deux exemples :

  1. Un salarié célibataire vivant à Lausanne avec un revenu brut de 5’000.- mensuel économisera environ 710.- d’impôts sur les 3’000.- de troisième pilier qu’il épargne, soit près de 24%. Un beau rendement 🙂
  2. Un couple marié avec deux enfants, vivant à Lausanne et gagnant 17’000.- brut mensuel économisera environ 4879.- d’impôts sur les 13’652.- (2 fois 6’826.-), soit le montant maximal qu’ils sont autorisés à épargner en troisième pilier, ce qui représente près de 36% d’économie fiscale !

D’accord, mais comment je fais un troisième pilier ?

Avant de choisir un troisième pilier, il est vivement recommandé de procéder à une analyse globale de votre situation financière et de réfléchir un minimum à vos objectifs de vie. Cela vous aidera à y voir plus clair et vous permettra de faire le bon choix.

Votre troisième pilier peut prendre la forme d’un dépôt bancaire ou d’une assurance sur la vie.

Bien que le but soit le même (constituer une épargne pour la retraite), le chemin pour y arriver est différent.

Le troisième pilier bancaire

Dans une banque, vous épargnez sur un dépôt, tout en restant dans la limite légale annuelle. Ce dépôt peut être à rendement nul ou investi avec des perspectives de rendements variables. Comptez entre 2% et 5% en moyenne annuelle. Certaines années peuvent être négatives et inférieures à cette moyenne (comme 2008) et d’autres au dessus (comme 2017). C’est la moyenne qui importe. Plus vous aurez du temps devant vous, plus vous pourrez aller chercher du rendement.

Le troisième pilier assurance

Dans une assurance, vous épargnez et profitez également de couvertures d’assurance telles que la libération du paiement des primes, d’un capital en cas de décès ou encore d’une rente invalidité. Évidemment, ces prestations d’assurances ont un coût et une comparaison entre diverses compagnies et différents produits est judicieuse.

Le troisième pilier assurance est, pour simplifier, un copié-collé du fonctionnement du deuxième pilier.

La libération du paiement des primes vous donnerait l’occasion d’arrêter votre cotisation en cas d’invalidité liée à une maladie ou à un accident. L’assureur épargnerait à votre place, vous permettant de toucher votre capital à la retraite.

Le capital décès est assez évident à comprendre et pourrait servir à rembourser votre dette hypothécaire par exemple.

Quant à la rente d’invalidité, elle permettrait de toucher un revenu complémentaire aux deux premiers piliers en cas de maladie ou d’accident à long terme.

Toutes ces prestations ont un intérêt évident pour protéger votre famille et votre patrimoine, notamment immobilier.

Dans la même veine qu’un dépôt bancaire, une assurance peut être investie ou non. Une assurance classique sera rémunérée non pas à 0% mais au taux magnifique et réglementé de 0.25% annuel, alors qu’une assurance investie pourra aller chercher des rendements compris entre 2% et 5% sur du long terme. Enfin, notez que certains assureurs offrent une garantie minimum de capital à la retraite, indépendamment des rendements effectués pendant la durée d’assurance.

Je choisis quoi ?

Il existe autant de réponses que d’individus. Les critères sont nombreux et personnels : style de vie, envie de devenir propriétaire, montant de la dette hypothécaire, enfants et famille à protéger, lacunes existantes dans les premiers et deuxièmes piliers…

C’est un travail de planification financière à proprement parler. Vous pouvez vous faire aider. Si vous souhaitez vous constituer un troisième pilier intelligent, contactez moi 😉 raphael.battu@maretraite.ch

Quelques pistes de réflexion :

Si votre fortune est déjà faite et que vous n’avez pas besoin de couvertures complémentaires pour vous protéger ou protéger votre famille d’une invalidité ou d’un décès, privilégiez le dépôt bancaire.

Par expérience, si votre épargne annuelle est élevée (deux fois ou plus la limite des 6’826.-) et que votre revenu dépasse le salaire couvert par les deux premiers piliers (environ 100’000.- annuels), l’assurance sera souvent judicieuse. Elle vous permettra de vous focaliser sur vos autres épargnes plus flexibles tout en sécurisant votre famille et votre patrimoine.

Un mix banque-assurance peut également offrir des avantages.

Pour ce qui est des rendements, si votre horizon de temps est inférieur à cinq, voir à dix ans, privilégiez un compte rémunéré à …0%. Ce n’est pas joyeux, mais cela aura le mérite de vous protéger d’une mauvaise année type 2008. A contrario, si vous avez du temps devant vous et un minimum de propension à l’investissement, vous pouvez vous orienter vers un compte avec une proportion d’actions importantes.

Je vous invite à vous faire conseiller et assister pour faire le bon choix. Privilégiez du sur-mesure !

J’y vois plus clair, mais la vie n’est pas figée ! Comment je peux adapter mon troisième pilier à mes besoins et à mes objectifs de vie ?

Bonne question 🙂

D’abord, sachez que si l’utilisation première du troisième pilier est la retraite légale, il existe quelques dérogations. Vous pourriez utiliser votre capital de troisième pilier ou votre police d’assurance dans les cas suivants :

  • Vous vous lancez comme indépendant,
  • Une retraite anticipée de cinq ans précédant l’âge légal,
  • Financer l’achat de votre résidence principale,
  • Faire des travaux apportant une plus value à votre résidence principale,
  • Vous en avez marre des montagnes ? Vous souhaitez partir vivre sous les palmiers ? Le départ à l’étranger fait partie des dérogations.
  • Votre banquier vous prête de l’argent pour acheter votre résidence principale mais vous demande une garantie : vous pouvez nantir (mettre en garantie) votre troisième pilier.

Enfin, vous pouvez ouvrir jusqu’à cinq comptes ou assurances de troisièmes piliers. J’y vois plusieurs avantages : flexibiliser l’utilisation de vos troisièmes piliers, diversifier votre épargne et casser la progression fiscale à la retraite lors du retrait du capital.

Pour conclure

Se constituer un troisième pilier intelligent et sur mesure nécessite de faire un bilan de votre patrimoine et demande une réflexion sur vos objectifs de vie. Je vous recommande également de réévaluer et d’adapter régulièrement votre situation afin de garder une cohérence entre votre vie et votre patrimoine.

Si l’un de vos collègues, amis ou membres de votre famille n’a pas encore de troisième pilier, faites-lui suivre cet article, il vous sera certainement reconnaissant.

Retraite suisse – Deuxième pilier : baisser mes impôts et acheter ma résidence principale – Épisode 5

Apprenez comment utiliser votre deuxième pilier pour baisser vos impôts et pour acheter votre résidence principale.

Lors du dernier article sur la retraite suisse, nous avons vu que choisir un poste de travail moins rémunérateur mais avec une meilleure caisse de pension peut être le bon choix. Voyons aujourd’hui comment vous pouvez utiliser votre deuxième pilier pour baisser vos impôts 🙂 grâce aux rachats et pour financer votre résidence principale.

L’article peut vous paraître long… j’espère ici vous apporter un maximum de valeur. Vous serez alors incollable sur l’utilisation du deuxième pilier. 😉 Bonne lecture !

Je rachète ma caisse de pension et je baisse mes impôts

Un montant de « rachat » correspond à la différence entre le capital que vous avez accumulé aujourd’hui et ce qu’il y aurait dans votre caisse si vous aviez toujours eu les conditions d’épargne et de salaire que vous avez actuellement, et ce depuis vos 25 ans. C’est à cet âge que l’on commence à épargner dans le deuxième pilier.

Pour étayer mes propos, imaginez que vous avez 40 ans et que vous rejoignez une nouvelle entreprise avec un salaire de CHF 150’000.- annuel. Votre capital de deuxième pilier transféré depuis votre ancienne caisse se monte à 86’000.-. Votre ancien employeur vous permettait de cotiser au minimum légal alors que votre nouvel employeur fait tout le contraire : pas de plancher et de plafond sur le salaire assuré et des bonifications de vieillesse largement supérieure à la loi.

Vous découvrez sur votre relevé de caisse de pension que le montant de rachat possible est de 243’500.-. Cela signifie que si vous aviez travaillé à salaire égal et à caisse de pension égale dans cette entreprise depuis vos 25 ans, vous auriez dans votre caisse 329’500.- (la somme de votre apport de 86’000.- et du rachat possible de 243’500.-).

Vous pouvez donc ajouter (racheter) ce montant de votre poche dans votre caisse puis le déduire entièrement de votre revenu imposable.

Certaines caisses (généralement dans les grandes entreprises) permettent également de financer une retraite anticipée allant jusqu’à 5 ans avant l’âge légal (donc 59 ans pour les femmes et 60 ans pour les hommes). Le but ici est de maintenir le niveau de la rente entre ces 5 ans anticipés et la retraite « normale ». Pour avoir droit à ce rachat, il faut avoir complété les lacunes du rachat correspondant à l’âge légal. Ensuite, vous aurez le droit de financer / racheter les années de retraite anticipée et de déduire les montants de votre revenu imposable.

Quelle économie d’impôt pour un rachat ?

Alors vous allez sans doute me demander combien d’impôts vous pouvez économiser ? Et je n’ai pas de réponse toute faite car cela dépend de votre situation fiscale.

Cette dernière est influencée par plusieurs facteurs et notamment votre canton et votre commune de résidence, l’ensemble de vos revenus (revenus du travail et du patrimoine) et encore de votre situation familiale (marié, célibataire, nombre d’enfants).

Les notions à comprendre lorsque l’on parle d’économie d’impôt et que vous devriez connaître – si vous souhaitez réduire vos impôts – sont le taux moyen et le taux marginal d’imposition. En Suisse, l’impôt est progressif et fonction du revenu.

Un exemple d’économie d’impôts

Imaginons que notre quadra, cité plus haut, forme un couple marié et vit à Lausanne, avec deux enfants. Le couple gagne 180’000.- brut annuel et paye 25’811.- d’impôt à l’année. Ces 25’811.- représentent le taux moyen d’impôt de 14.4% des revenus (25’811/180’000).

Imaginons maintenant que notre couple augmente ses revenus de 1’000.- par an. Leurs impôts augmenteront à 26’057.-. Cette hausse de 245.- appliquée sur les 1’000.- de revenu nouveau revient à 24.5%. Ce taux est le taux marginal d’imposition. Il fonctionne dans les deux sens : si notre couple réduit son revenu de 1’000.- en rachetant sa caisse de pension, il économisera 245.- d’impôts ou 24.5% du montant racheté.

Retenez que plus le montant racheté sera petit et plus votre économie d’impôt sera proche de votre taux marginal. A l’inverse plus le montant sera élevé et proche de votre revenu annuel et plus vous économiserez votre taux moyen.

(Vous souhaitez connaître votre taux marginal ? Rencontrons-nous : raphael.battu@maretraite.ch).

L’erreur à ne pas commettre !

Une erreur à faire serait de racheter sur une seule année sa caisse de pension. Si je reprends l’exemple de notre salarié de 40 ans qui peut racheter 243’500.-, en le faisant sur une seule année, il économisera 25’811.-. Cela n’est pas judicieux car il économisera « seulement » ce montant de 25’811.- correspondant à 10.6% du rachat (25’811/243’500).

Il vaudrait mieux pour lui étaler son rachat sur 20 ans en épargnant 12’175.- chaque année et ainsi économiser 2’654.- d’impôts par an. Cette économie correspond à 21.8% de rabais fiscal et forme après 20 ans 53’080.- soit deux fois plus !

Ceci est d’autant plus vrai que son taux d’impôt devrait grimper au fur et à mesure que son revenu augmente dans le temps.

Avant de procéder à un rachat, souvenez-vous qu’une fois que l’argent est « mis » dans votre caisse de pension, son retrait sera restreint aux cas suivants : la retraite légale (homme 65 ans, femmes 64 ans) ou cinq ans avant, l’achat de votre résidence principale, le remboursement de votre dette hypothécaire, des travaux dans la maison, un départ définitif à l’étranger ou encore pour vous mettre à votre compte comme indépendant.

Si vous souhaitez plus d’informations et une explication illustrée par trois cas pratiques, je vous renvoie ici à mon article sur le rachat de la caisse de pension.

Le capital de 2e pilier peut donc être utilisé pour financer sa résidence principale. Voyons cela.

Utiliser sa caisse de pension pour acheter sa résidence principale… et plus

Acheter la maison de ses rêves est le souhait de nombreuses personnes en Suisse. Toutefois, les prix sont très élevés et le niveau de fonds propres exigé peut vite se révéler un handicap.

Les établissements financiers demandent un apport minimum en fonds propres de 20% du prix d’acquisition auquel il faudra ajouter les taxes diverses – les fameux frais de notaire – pour environ 5% du prix d’acquisition.

Le deuxième pilier représentant une part importante du patrimoine pour beaucoup de Suisses, les fonds propres des nouveaux acquéreurs ont été financés pendant de nombreuses années par un retrait total ou partiel de leurs caisses de pension. Seuls les 5% de taxes étaient financés avec des liquidités.

La règle des 10%

Dans un environnement de prix haussier et de taux d’emprunt bas, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) a introduit à l’été 2012 une règle fixant à 10% la part de fonds propres NE POUVANT VENIR de la caisse de pension – que ce soit un nantissement ou une sortie de fonds.

Pour faire simple, vous devez financer en liquide ou/et en 3e pilier au moins 10% de votre achat. Le reste de vos fonds propres peuvent venir de votre caisse de pension.

Cette règle a été introduite pour limiter la faillite des acquéreurs en cas de variation des deux facteurs principaux régissant le marché immobilier : 1. les prix de l’immobilier fluctuent dans le temps et une baisse de ces derniers pourrait entraîner une perte des fonds propres (et donc des avoirs de retraite) mettant en danger financier les propriétaires tant à la retraite qu’au moment de la baisse du marché (les prêteurs pouvant exiger un remboursement pour combler la différence de prix) et 2. grâce aux taux d’emprunt bas, une part plus importante de la population a pu devenir propriétaire. Si les taux remontaient, une partie d’entre eux pourrait se trouver en difficulté pour traiter leur dette.

Attention, il ne faut pas mal interpréter la règle : je vois trop souvent des acheteurs qui pensent ne pas pouvoir utiliser plus de 10% de leur deuxième pilier ou qui croient devoir limiter leur retrait à 10% du prix d’acquisition. Si vous souhaitez par exemple investir 50% de fonds propres, vous pouvez tout à fait mettre 10% en provenance de vos liquidités et 40% en provenance de votre caisse de pension. Vous pouvez aussi vider totalement votre caisse de pension.

Ce dernier choix ne serait généralement pas judicieux à 45 ans, mais à l’âge de 30 ans, son impact sur la retraite future reste limité.

Et les jeunes dans tout ça ?

Les jeunes générations pourraient légitimement critiquer cette règle dont l’absence pendant de nombreuses années a permis aux générations précédentes de devenir propriétaire sans épargner « plus » que le minimum légal via la caisse de pension. Ajouté à l’explosion des prix dans l’ancien sur les deux dernières décennies, il devient clairement très compliqué de devenir propriétaire pour les jeunes générations, sauf à hériter d’un bien familial.

Rembourser la dette de sa résidence principale et y faire des travaux grâce au deuxième pilier

Notez que vous pouvez également utiliser votre deuxième pilier pour rembourser totalement ou partiellement la dette de votre résidence principale. Il faut bien évidemment rester dans le cadre des 10% de fonds propres en liquide et/ou en 3e pilier.

Une seconde règle édictée en 2014, toujours par la FINMA, impose de diminuer la dette aux 2/3 du prix d’acquisition 15 ans après l’achat et au plus tard à la retraite.

Vous pouvez aussi financer des travaux avec votre caisse de pension. Seuls des travaux à plus-value seront acceptés par votre caisse. Un conseil ici – à condition que vous ayez suffisamment de temps d’ici à la retraite et que votre dette reste raisonnable au regard de votre situation globale – pourrait être de combiner un emprunt bancaire (en augmentant votre dette globale) à un retrait ou à un nantissement de votre caisse de pension.

Une plus-value est l’ajout d’un élément par rapport à l’existant. Par exemple : vous avez du simple vitrage et vous souhaitez financer du double ou triple vitrage. Le montant équivalent au remplacement du simple vitrage devra être pris en charge par des liquidités (éventuellement la banque, si elle est d’accord) puis le surcoût lié à la pose du double ou triple vitrage pourrait venir de votre deuxième pilier. A savoir que la règle sur la plus-value vaut aussi pour le troisième pilier.

Une mise en garde

Si vous prévoyez de grands travaux afin d’avoir une maison « comme neuve » et sans souci en vue de votre retraite, planifiez cette dernière correctement et suffisamment tôt avant de ponctionner votre caisse de pension. En effet, moins vous aurez de capital à la retraite dans votre deuxième pilier, moins vous aurez de rente et votre faisabilité bancaire pourrait en pâtir drastiquement. Ainsi et afin de maintenir votre dette à la retraite, vous pourriez être obligé de rembourser plus de dette que ce que vous aviez imaginé. En l’absence de réserves de liquidités suffisantes, vous pourriez dire au revoir à votre résidence principale.

Il peut être utile de se faire conseiller !

Un cas pratique pour combiner rabais d’impôts et achat de sa résidence principale

Prenons le cas de notre famille cité plus haut. Ils ont 40 ans, deux enfants et vivent à Lausanne. Mettons qu’ils souhaitent acheter leur résidence principale d’ici à dix ans.

Ils imaginent financer leur maison par un mix regroupant des liquidités, du 3e pilier et du 2e pilier.

Notre salarié dispose d’un rachat maximum possible de 243’500.- au sein de sa caisse de pension et il souhaite s’en servir en partie afin de construire ses fonds propres et pour réaliser un gain fiscal sur les prochaines années.

Notre famille est prête à épargner 20’000.- par année. Ce montant leur procurera environ 5’460.- d’économie d’impôt annuelle, augmentant d’autant leur capacité d’épargne !

Ils se limiteront à un rachat annuel pendant les sept prochaines années. En effet, une règle fiscale ne permet pas de racheter les trois dernières années précédant un retrait. Cela est assimilé par le fisc à une évasion fiscale.

Au bout des 10 ans, ils auront accumulé 167’459.- de capital (intérêts moyen de 3% annuel compris) dans le deuxième pilier et auront économisé 38’220.- d’impôts.

Ils payeront un impôt de sortie sur le capital d’environ 12’900.- leur laissant un montant net de 154’559.-.

Vous pouvez suivre le même type de schéma avec la planification de vos travaux ou le remboursement de votre dette hypothécaire. En bonus, vous pourrez déduire fiscalement le montant des travaux d’entretien de votre revenu. Les plus-values sont quant à elles déduites de votre gain immobilier lors de la vente de l’immeuble.

En conclusion

Bien que le but principal du deuxième pilier soit de financer la retraite, vous pouvez, selon vos objectifs et la phase de vie que vous traversez, vous en servir aussi bien pour économiser des impôts que pour construire votre patrimoine immobilier ou financier. In fine, vous récupérerez votre capital ou votre rente au plus tard à la retraite.

Il serait dommage d’oublier votre deuxième pilier, comme beaucoup de gens, et de ne pas s’en servir avant vos 64/65 ans !

La semaine prochaine, nous verrons que le baby boom et les taux négatifs pèsent sur le deuxième pilier. Nous aborderons les probables limites que subira la prévoyance professionnelle à l’avenir. Cela nous permettra de discuter du troisième pilier.

Si l’un de vos collègues, amis ou membre de votre famille vous bassine avec l’achat de sa résidence principale ou vous questionne sans cesse sur comment économiser des impôts grâce au rachat du deuxième pilier, partagez lui cet article ! Vous gagnerez du temps et lui rendrez un chouette service 😉