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Achat immobilier : nantir ou retirer son deuxième pilier ?

Lors de l’achat de sa résidence principale, il peut être judicieux de nantir sa caisse de pension. Je vous propose d’en étudier les principaux avantages.

Lors de son premier achat immobilier ou du renouvellement de sa dette hypothécaire, la question de savoir s’il faut retirer ou nantir son deuxième pilier est parfois posée. Tentons de comprendre les avantages et les inconvénients des deux opérations à travers un cas concret.

Lise et Paul sont mariés. Ils ont deux enfants et vivent à Lausanne. Leur revenu d’environ CHF 200’000.- annuel donne un taux marginal d’imposition à 35%. Ils ont pu négocier avec le prêteur (banque ou assurance) un taux d’emprunt fixe à 1% pour les 10 prochaines années.

Ils financent un bien de 1 million de francs grâce à 100’000.- de liquidités et à 100’000.- en provenance de leur caisse de pension. Le créancier avance la dette hypothécaire de 800’000.-.

Pour ce qui est de la caisse de pension, deux choix s’offrent à eux : le retrait ou le nantissement.

Retirer son deuxième pilier est la solution la plus commune.

Elle n’est pourtant pas toujours la plus pertinente. Ici, Lise et Paul « amputent » leur deuxième pilier de 100’000.- et payent un impôt cantonal et communal sur la prévoyance de 5’968.-.

Hormis cet impôt de sortie, notre couple diminue ses prestations futures de retraite et éventuellement ses prestations de garantie du revenu que représentent les rentes de veuve / veuf / orphelins et les rentes en cas d’invalidité.

Il existe une alternative potentiellement moins couteuse, voir rentable. Il s’agit du nantissement de son deuxième pilier.

Nantir son deuxième pilier ? Comment ça marche ?

Nantir sa caisse de pension revient à donner en gage, au prêteur, le montant emprunté, ici 100’000.-, au travers de sa caisse de pension. L’avantage premier est qu’il n’y a pas d’incidence sur les rentes attendues à la retraite car aucun capital n’est retiré.

Un second avantage est de ne pas avoir à payer l’impôt de sortie de 5’968.-.

Le corollaire du nantissement est d’avoir une dette plus importante. Dans le cas de notre couple, leur dette s’élèverait à 900’000.- au lieu de 800’000.- avec le retrait pur et simple. Cette différence devra être amortie (remboursée) sur 15 ans, ce qui nécessite une bonne capacité d’épargne.

Alors, comment savoir quelle est la meilleure solution ?

Beaucoup de variables entrent en jeu. En introduction, j’ai donné une suite de chiffres concernant Lise et Paul. Il nous en manque encore un, et non le moindre : le taux de rendement de la caisse de pension. Ce taux varie d’une année à l’autre, et mon conseil est de chercher la moyenne sur les cinq à dix dernières années pour estimer un rendement moyen raisonnable.

Pour les calculs, nous admettons que passé dix ans, l’emprunt total sera ramené à 800’000.-.

Voyons au travers de deux exemples et avec deux taux de rendements différents ce que cela peut nous donner.

Exemple 1 : leurs caisses de pension offrent un rendement annuel moyen de 1%.

Dans le cas du nantissement (pas de sortie de capital), Lise et Paul vont engranger 10’462.- d’intérêts (1% par année, cumulé pendant 10 ans sur 100’000.-).

La partie de dette qu’ils n’auront pas retirée (ces mêmes 100’000.-) leur sera facturée 10’000.- sur la période (1% par année pendant 10 ans). Ce montant est déductible de leurs impôts sur le revenu. Le coût net de la dette sera donc de 6’500.- (10’000.- moins 35% de taux marginal).

Après dix ans, les époux retireront ce capital de 100’000.- en vue de diminuer la dette hypothécaire à 800’000.-. Ils payeront un impôt de sortie de 5’968.-.

Le total de l’opération sur dix ans nous donne :

+ 10’462 – 6’500 – 5’968 = – 2’006.-.

Dans le cas du retrait, le seul chiffre à prendre en compte, comparativement à la version précédente, est l’impôt de retrait du capital de 5’968.- à payer immédiatement. Après dix ans, rien ne se passe.

En conclusion, l’avantage va au nantissement qui sur dix ans coutera 2’006.- versus 5’968.- en cas de retrait.

Exemple 2 : leurs caisses de pension offrent un rendement annuel moyen de 3%.

Le schéma du nantissement est le même que précédemment, sauf que la somme des intérêts à 3% s’élève à 34’391.- après dix ans.

Le reste étant inchangé, le gain du nantissement pour les dix ans est de :

+ 34’391 – 6’500 – 5’968 = + 21’923

Ici nous avons un gain de 21’923.-, ce qui montre la pertinence d’utiliser l’effet de levier avec les taux bas actuels.

La différence entre le nantissement (+ 21’923.-) et le retrait (- 5’968.-) s’élève à 27’891.-. Une somme non négligeable, mais surtout, nous sommes passés d’un coût à un gain ! Plutôt pas mal non ? J

Nous voyons ici que le nantissement peut être intéressant et que la qualité de la caisse de pension joue un rôle prépondérant.

J’émets ci-dessous quelques contre-arguments et informations complémentaires

Retirer son deuxième pilier n’est pas forcément négatif. Chaque situation est différente et mérite un calcul particulier. Retirer sa caisse de pension à 35 ans n’implique pas les mêmes effets qu’à 50 ans. A 35 ans, vous aurez épargné 16% de vos avoirs de retraite alors qu’à 50 ans, vous en aurez épargné plus de 50%. Faites donc attention au montant que vous retirez de votre caisse de pension et à l’âge où vous le faites.

Faites-vous accompagner par un planificateur financier ! Cela vous aidera à y voir plus clair. 😉

Attention à la faisabilité

Il faut aussi noter que votre faisabilité hypothécaire ne peut excéder les 33% (somme des charges du bien immobilier ne pouvant dépasser le tiers de vos revenus). En nantissant votre deuxième pilier, vous augmentez de facto votre charge d’intérêts et aussi le remboursement (amortissement) de la dette supplémentaire (100’0000.- dans notre exemple). Donc si, en raison du bien immobilier visé ou de vos revenus, vous êtes déjà proche des 33%, il sera difficile de nantir votre deuxième pilier, à moins d’augmenter le montant nanti ou d’apporter d’autres valeurs en garantie.

Pensez qu’il est aussi tout à fait possible de nantir (plutôt que de retirer) son 3e pilier (banque et assurance). La faisabilité doit rester ici encore cohérente. Si vous remboursez votre dette avec vos 3e piliers, vous faites ce que nous appelons de l’amortissement indirect.

Enfin, gardez à l’esprit que le niveau de dette d’ici à 15 ans après le début de l’emprunt (et au plus tard à la retraite) ne dépasse pas les 65% de la valeur de la maison. Je vous renvoie à mon article « Quel niveau de dette hypothécaire à la retraite ».

Raphaël

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Quel niveau de dette hypothécaire à la retraite ?

A la retraite, le niveau de dette communément admis pour sa résidence principale est de 65%. Que signifie ce pourcentage et quels sont les pièges à éviter ?

Vous le savez sans doute, le niveau de dette hypothécaire accordé par les établissements financiers pour acheter sa résidence principale se situe à 80%. À la retraite, le niveau de dette exigé est au maximum de 65%.

Les 80% se découpent en deux rangs distincts. Un premier rang à hauteur de 65% et un second rang de 15%.

Historiquement, et lorsque les taux étaient plus élevés, ces deux rangs n’étaient pas facturés au même prix. Par exemple, le premier rang était facturé à un taux de 2% annuel et le second à 2.5%.

La raison en est que les banques et les assurances considèrent que le niveau de risque n’est pas le même sur toute la dette. Les éléments pris en compte pour mesurer le risque se basent sur l’emprunteur et sur le marché.

Le taux d’emprunt, une histoire de risque et de rangs

Le risque emprunteur prend en compte votre situation personnelle. Les critères différent d’un établissement à un autre, mais l’on retrouve généralement : le type d’emploi, le niveau de revenu, le taux d’activité, le nombre d’enfants, l’âge, la nationalité, la capacité d’épargne, le niveau de fortune et de dette aussi bien avant qu’après l’achat…

Le risque de marché, quant à lui, est lié au bien que vous achetez et au marché immobilier dans son ensemble. Pour faire simple, le prêteur considère que vous supportez les vingt premiers pourcents de risque du marché : ce sont vos fonds propres. Cela signifie que si le marché baisse de 20%, vous devrez rembourser jusqu’à 20% de la nouvelle valeur de votre bien.

Un exemple :

Vous achetez un bien un million de francs. Vous investissez CHF 200’000.- et l’établissement financier vous prête 800’000.-. Dix ans passent, le marché baisse de 20% et la valeur de votre résidence principale tombe à 800’000.-. Le prêteur vous demandera de rembourser 160’000.- correspondant au 20% de la nouvelle valeur du bien, et ce afin de maintenir le ratio de 80% de dette pour 20% de fonds propres.

Pour conclure sur le risque de marché : les prêteurs considèrent qu’il existe (l’histoire et notamment les années 1990 le prouvent) un risque potentiel de perte sur le 2e rang de 15%. Ce qui explique en partie le taux plus élevé. Enfin le risque que les prix chutent de plus de 35% étant historiquement faible, les banques et les assurances sont assez confiantes sur la probabilité de récupérer le premier rang de 65% en cas de vente forcée du bien (saisie).

Depuis l’apparition des taux négatifs, ayant entrainé des taux hypothécaires extrêmement bas, les taux pratiqués sur la dette ne distinguent généralement plus les rangs.

65% de dette à la retraite !

Le niveau de 65% est intéressant car c’est le niveau de dette communément admis pour conserver sa résidence principale à la retraite.

Il faut toutefois faire attention : ce n’est pas parce que la règle générale accorde au maximum 65% de dette qu’il faut viser absolument ce chiffre.

Un exemple concret pour illustrer mon propos :

Jean et Jeannette ont deux enfants. Ils ont 40 ans.

Leur revenu de 220’000.- leur permet d’acquérir la maison de leur rêve pour 1.3 million de francs. 180m2 habitable sur 1’000m2 de terrain, à moins de quinze minutes de Lausanne.

Le couple injecte 260’000.- de fonds propres plus les taxes (frais de notaire) et l’établissement financier leur prête 1’040’000.-.

Le prêteur fait le calcul suivant : le coût théorique du bien ne doit pas excéder le tiers du revenu du couple. Ici nous obtenons : 13’000.- annuels de charges d’entretien, 13’000.- annuels pour le remboursement de la dette (amortissement) et 46’800.- d’intérêts hypothécaires (4.5% annuels de 1’040’000.-) soit un total de 72’800.-. Ce montant est inférieur aux 33% de 220’000.-.

25 ans plus tard, au moment de la retraite, le couple avait prévu de rembourser le second rang à hauteur de 15%, soit 195’000.-. Ils croyaient de bonne foi que ce montant serait demandé par leur prêteur pour atteindre les 65% de dette maximum à la retraite.

Les charges du bien ne peuvent excéder le tiers du revenu. Aussi à la retraite.

En réalité, et même à la retraite, les charges liées au bien ne peuvent pas excéder le tiers du revenu de retraite. Notre couple doit donc être en mesure de payer les charges d’entretien ainsi que les intérêts hypothécaires sur le montant de la dette. S’ils peuvent le faire dans la limite du premier rang de 65%, alors tant mieux. Sinon, ils devront diminuer leur dette pour « rentrer dans les clous » i.e. respecter la faisabilité d’emprunt.

Mettons que Jean et Jeannette n’ont rien planifié pour leur retraite – malheureusement comme la moitié des suisses – c’est à dire qu’ils se retrouvent avec un peu moins de 60% de leur revenu soit 130’000.- entre l’AVS et leurs deuxièmes piliers et n’ont pas d’autre épargne / patrimoine.

Leur revenu permet tout au plus de payer un loyer fictif de 43’000.- annuel (un tiers de 130’000.-). Sur cette base, ils doivent déduire les charges d’entretien de 13’000.-, ce qui laisse la place à 30’000.- d’intérêts hypothécaires. Et 30’000.- correspondent à une dette de 667’000.- (à 4.5% d’intérêts) soit 51.3% de dette.

Notre couple devra donc rembourser la somme de 373’000.- le jour de la retraite soit près de deux fois plus que les 195’000.- prévus.

Une bonne planification de votre dette à la retraite est la clef du succès

Quel est le risque pour ce couple ? S’ils n’ont pas constitué d’autre épargne, la seule marge de manœuvre pour rembourser leur dette à la retraite est de ponctionner leurs deuxièmes piliers. Le hic est qu’en procédant de la sorte, ils la diminueront d’environ 10’000.- par an passant leur revenu annuel de 130’000.- à 120’000.- baissant encore leur faisabilité bancaire et augmentant le montant de capital à rembourser. C’est le serpent qui se mord la queue. Plus je rembourse, plus je diminue mon revenu de retraite, plus je dois rembourser…

Vous pouvez lire ici un article sur le retrait de la caisse de pension à la retraite.

Pour peu que l’on s’y prenne quelques années en avance, il est pourtant simple de planifier sa liberté vis à vis de la dette.

Les taux hypothécaires n’ont jamais été aussi bas. Il est sans aucun doute intéressant d’épargner la différence entre les taux moyens historiques (4.5%) et les taux réellement payés.

Une telle méthode, appliquée systématiquement, a l’avantage d’être simple. De plus, elle permet de vivre sereinement des années difficiles (chômage, par exemple) et des années plus joyeuses (années sabbatiques par exemple).

Si l’un de vos amis, collègues ou parents part à la retraite, je suis sûr qu’il appréciera de recevoir ce message de votre part 😉