Catégorie : Immobilier

2020, bonne année ! et revue des marchés financiers 2019

C’est avec plaisir que je rédige ma première revue des marchés financiers pour le blog www.MaRetraite.ch. 🙂 Cela me donne l’occasion de vous remercier pour votre soutien tout au long de l’année 2019. Depuis le lancement du blog en juin 2019, vous avez été 2’615 visiteurs générant près de 5’000 vues. Merci pour vos likes, vos commentaires et pour votre enthousiasme !

J’espère que vous trouvez de l’information utile et directement applicable pour préparer votre retraite, votre pré-retraite et vos mini-retraites. Si vous souhaitez lire un sujet particulier, dites-le-moi en commentaire, je reçois vos idées avec plaisir et essaierai autant que possible de le traiter.

Les trois articles les plus lus en 2019 ont été « racheter ma caisse de pension. Utile ou pas ? », « Immobilier : faut-il rembourser votre dette hypothécaire » et « Que mettre dans votre patrimoine ».

Ce post est également l’occasion de vous souhaiter ainsi qu’à vos proches une très belle et heureuse année 2020. Je vous souhaite de la passer en pleine forme. J’espère que vous pourrez accomplir ou continuer d’approcher vos objectifs de vie que ce soit en 2020 ou au cours de cette nouvelle décennie. 😉

Passons maintenant à la revue des marchés financiers 2019

Revue des marchés actions

Après une année 2018 calamiteuse, la plupart des indices actions ont retrouvés en 2019 leurs niveaux du bon cru 2017. Beaucoup d’entre eux les ont même dépassés.

Année de record en Europe…

2019 est également l’année où le SMI a battu son niveau des 9’531 points atteints au printemps 2007, il y a 12 ans. Notre indice national vaut au 31 décembre 2019 10’617 points.

Le SMI pour « Swiss Market Index » regroupe les vingt plus grosses capitalisations suisses. Vous retrouvez des groupes tel que Swatch, Swisscom et ABB ainsi que Nestlé, Roche et Novartis qui pèsent à eux trois plus de 60% de l’indice. En 2019, le SMI a progressé de 25.95%.

Dans la même veine, le principal indice des actions allemandes DAX a progressé de 25.22% en 2019. Cet indice regroupe les trente plus grandes compagnies du pays telles que Siemens, Adidas et les trois constructeurs automobiles BMW, Daimler (Mercedes) et Volkswagen.

En Angleterre où le Brexit pèse sur les affaires depuis l’été 2016 (psychologiquement en tout cas), l’indice FTSE 100 a « seulement » progressé de 12%. Le « footsie » 100 regroupe les cent plus grosses capitalisations anglaises telles que la Royal Dutch Shell, la BP, la Lloyds, Unilever, HSBC ou encore Rolls-Royce. Cette dernière société fabrique notamment des moteurs d’avion. Il ne faut pas la confondre avec le fabricant de voiture dont elle n’est plus propriétaire depuis 1973. Rolls-Royce Motor Cars est aujourd’hui la propriété de BMW.

L’hexagone et son CAC 40 pour « Cotation Assistée en Continu » a vu son cours progressé de 27.57%. En clôturant à 5’982 points, l’indice regroupant les quarante sociétés dont les échanges sont les plus importants n’a ni battu son record de 6’944 points atteint en septembre 2000, ni celui de 6’168 points atteint en mai 2007. Les sociétés l’Oréal, LVMH, Pernod Ricard, ArcelorMittal, Total, Peugeot ou Renault sont cotées en France.

… et aux États-Unis

Aux États-Unis, le S&P 500 (Standard & Poor’s), qui regroupe les 500 plus grosses capitalisations américaines, a clôturé 2019 en hausse de 28.34% tandis que le NASDAQ pour « National Association of Securities Dealers Automated Quotations », représentant les valeurs dites technologiques (Apple, Amazon, Microsoft ou encore Tesla), a battu les indices traditionnels en finissant l’année 36.93% plus haut qu’il ne l’avait commencé.

Même en comptant la mauvaise année 2018, cela nous donne un « gain » pour le S&P 500 de 43% sur les trois dernières années et de 19% sur les deux dernières années.

L’Asie émergente reste source d’opportunités

Après la baisse des bourses en fin d’année 2018, les investisseurs avaient littéralement fui les entreprises en Asie.

Si l’on en croit l’indice Hang Seng qui regroupe près de 65% de la capitalisation de la bourse de Hong Kong, les investisseurs ne sont revenus que partiellement en Asie et surtout en Chine.

Avec une performance légèrement supérieure à 9%, nous sommes trois fois en dessous de la performance américaine. La guerre commerciale et les émeutes citoyennes auront sans aucun doute pesées fortement sur les performances.

Des compagnies chinoises comme Tencent, China Mobile, le pétrolier CNOOC ou la Industrial and Commercial Bank of China sont cotées à Hong-Kong.

Les rendements négatifs des obligations

Le plus gros marché financier du monde, formé des obligations (et oui ce ne sont pas les actions), continue d’offrir des rendements faibles et négatifs dans ce que l’on nomme les pays développés (Europe de l’ouest, Amérique du Nord et Japon).

La Suisse est en tête pour ce qui est des rendements négatifs et ce depuis 2015. En 2019, l’obligation de la Confédération à échéance 10 ans a vu son rendement baisser à -1% par an ! Son niveau le plus bas jamais atteint.

Bien que les charges financières de la Confédération et des cantons aient fortement diminuées ces dernières années, nous, citoyens, n’avons pas vu nos impôts baisser ! Aberrant et confiscatoire. « Rassurons-nous », il semble que ce soit la même chose dans les États voisins. Nous aimerions bien voir plus de perspicacité, d’audace et de singularité chez les politiciens suisses.

Une obligation est un emprunt. Donc lorsque j’écris que l’obligation de la Confédération à 10 ans offre un rendement négatif, cela signifie que les prêteurs « payent » la Suisse (en ce moment) pour lui prêter de l’argent. Globalement le coût d’emprunt est beaucoup plus bas pour les entités formant le pays (les cantons, les administrations et les entreprises).

La dette américaine reste plus attrayante

Les États-Unis continuent d’offrir un rendement positif et « attrayant » sur ses emprunts en comparaison internationale. Le rendement du bon du trésor à 30 ans (Treasury Yield 30 years) a baissé de 20% durant l’année 2019 (!) confirmant ainsi sa longue tendance baissière entamée dans les années 1980 (-85% depuis septembre 1981). En 2019, le rendement annuel est passé de 3% à 2.39%. Le rendement de l’emprunt américain à 10 ans s’établit quant à lui à 1.92% en baisse de près de 28%.

Afin de dégager un rendement obligataire intéressant pour nos portefeuilles, il semble qu’il faille continuer de s’orienter vers les pays émergents (avec le risque prédominant du dollar tout puissant) ainsi que vers les entreprises de moyennes tailles.

Notez que les taux d’emprunts très bas des dernières années ont favorisés l’émergence de bulles d’activités « non économiquement rentables » : certaines entreprises qui n’auraient aucun avenir dans un monde de taux d’intérêt positifs continuent de vivre grâce à un coût de dette très peu élevé. Attention à la prochaine hausse de taux.

La notion de taux bas me permet de faire la jonction avec l’immobilier suisse. En effet, qui dit coût d’emprunt faible dit dette hypothécaire pas chère. Ici aussi des risques existent.

L’immobilier suisse

Si vous cherchez à acheter votre résidence principale ou si vous l’avez acquise récemment, vous avez sans doute constaté que les prix continuent de monter.

Pour les besoins de l’article, je me baserai sur l’évolution du fonds immobilier Crédit Suisse Real Estate Fund Siat. Ce fonds investit à 67% dans des immeubles d’habitation en Suisse et reflète partiellement l’évolution des prix du secteur résidentiel. Nous n’y trouverons pas les prix des résidences individuelles.

Ce fonds a progressé d’environ 15% durant l’année passée (valeur au 10 décembre 2019). Ce qui est énorme pour de l’immobilier, d’autant plus que la hausse est quasi continue depuis les années 2000.

Quel risque dans l’immobilier ?

Notez que l’agio de ce fonds est élevé et s’établit à près de 40%. Cet agio élevé n’est pas l’apanage de ce seul fonds : en Suisse, La Foncière et le Fonds Immobilier Romand majoritairement investis en Suisse romande offrent un agio de respectivement 28% et 38%.

L’agio est la différence de valeur entre le prix en bourse et la valeur nette des actifs (ici du parc immobilier).

Cet écart de prix s’explique principalement par les taux négatifs des obligations helvétiques et par un besoin de diversification des investisseurs. L’immobilier suisse est prisé par les caisses de pension à la recherche de rendement et qui ne peuvent plus compter sur les revenus des obligations de la Confédération ou des cantons.

Il faut ici prêter attention à l’effet ciseau pouvant se produire entre la valeur de l’immobilier et les taux d’emprunts bas. Si les taux venaient à monter, le premier secteur à en souffrir serait l’immobilier. Vous pouvez lire ici un article où j’en parle.

Matières premières, inflation et monnaies

En 2019, les matières premières ont aussi pris l’ascenseur.

L’or a grimpé de 18.18% tandis que le pétrole a vu son cours passer de 45$ à 63$, soit une hausse de presque 40%.

Pour ce qui est de l’inflation suisse, elle s’établit, selon l’office fédéral de la statistique et à la fin du mois de novembre 2019, à -0.1% sur 12 mois roulant (les chiffres pour l’année entière ne sont pas encore disponibles).

Les monnaies et autres cryptomonnaies

Le dollar est resté stable et proche de la parité avec le franc suisse. C’est sans aucun doute la valeur cible de notre banque centrale.

L’euro s’est lui affaibli pour le plus grand bonheur d’Amazon et des retraités qui pourront voyager en Europe pour moins cher. Au 31 décembre, sa valeur était de 1.085 franc.

Le bitcoin (en franc suisse) a performé de 84% en 2019 après avoir subi une baisse de 71% en 2018. Sur les deux dernières années, le bitcoin est négatif de 47%.

Pour finir, l’autre cryptomonnaie la plus détenue qu’est l’Ethereum, a baissée de 5% en 2019 après avoir plongé de 81% en 2018… Une alternative intéressante à la détention de cryptomonnaie pourrait être l’arbitrage de ces dernières. Vous pouvez trouver plus de détails en cliquant ici.

Planifiez !

Même si les performances de l’année passée sont (très) réjouissantes, il ne faut pas oublier qu’elles ne restent qu’un gain à court terme. Il est plus important de planifier à moyen et à long terme le développement de votre patrimoine pour atteindre vos objectifs personnels, votre indépendance financière et augmenter votre sécurité familiale.

Tout réside dans le fait d’établir une bonne planification. Commencez par établir un budget, puis épargnez systématiquement mois après mois un montant fixe de votre revenu (payez-vous en premier !). Enfin, investissez votre épargne de manière bien diversifiée.

Vous ressentez peut-être le besoin d’être accompagné dans cette démarche ? Contactez-moi, je suis à votre disposition pour en discuter et définir ensemble vos besoins.

A très vite.

Que mettre dans votre patrimoine ?

De l’or aux actions, des liquidités aux fonds de placements, je vous propose un tour d’horizon des actifs les plus classiques ainsi que de leur fiscalité.

Dans les articles précédents concernant l’indépendance financière, nous avons vu les bases « psychologiques » à adopter pour se construire un patrimoine sur du long terme afin de gagner de la liberté et du temps. Passons aujourd’hui de la théorie à la pratique en répertoriant les actifs dans lesquels vous pourriez investir : qu’allez-vous mettre dans votre patrimoine ?

Avant de commencer, comprenons ce qu’est un actif et opposons-le au passif.

Actif versus Passif

Inutile de complexifier la chose, un actif est un élément qui conserve une certaine valeur et qui peut apporter un revenu. Ce n’est pas forcément la définition comptable ou  académique pure, mais c’est sans doute celle qui s’en approche le plus tout en restant simple 😉

Un actif peut être un bien immobilier, une action, un fonds de placement, une obligation, des liquidités comme le franc suisse, l’or ou encore, pour les entreprises, une usine, une machine-outil ou encore un stock de marchandises…

Les actifs peuvent être liquides, c’est à dire facilement et rapidement transformables en liquidités (les liquidités ou les actions par exemple) ou à l’inverse illiquides, c’est à dire difficilement convertibles en « cash », comme l’immobilier.

A titre individuel, une formation pourrait aussi être assimilée à un actif sur le principe que le meilleur investissement est en nous…

A contrario, un passif est une dette. Ces dernières peuvent avoir des échéances plus ou moins longues et sont en général liées au financement d’un actif.

Pour illustrer ces deux concepts, prenez l’exemple le plus simple du bien immobilier, qui est un actif financé par une dette hypothécaire (un passif).

Pour qui veut construire son patrimoine, ces termes, actif et passif, sont essentiels à comprendre et forment un jeu à somme nulle ou positive. C’est à dire que lorsque vous soustrayez la somme des dettes à l’ensemble des actifs, vous obtenez votre fortune nette qui au pire est de 0.- franc et au mieux positive (bah oui, avec un résultat négatif, c’est la banqueroute 😉 ).

Père riche, père pauvre pour aller plus loin…

Pour aller plus loin sur ces notions, je vous recommande l’excellent livre très abordable Père riche, père pauvre de Robert Kyozaki, que n’importe quel débutant (et même n’importe quel épargnant expérimenté) devrait lire une fois dans sa vie pour comprendre de façon simple les finances personnelles. Ce livre, écrit il y a plus de 20 ans et dont le succès ne se dément pas, est incontournable et reste d’actualité grâce à une mise à jour régulière. Il est classé 58e des meilleures ventes sur Amazon, c’est vous dire son succès…

La particularité de la propriété familiale.

Profitons de ces définitions pour faire un aparté sur la résidence principale.

Contrairement à un immeuble de rendement qui vous apportera un loyer, votre résidence familiale en propriété ne vous apportera aucun revenu. Au contraire, vous devrez payer des intérêts sur la dette et les charges du bien. C’est ce qui en fait un actif un peu particulier qui conservera toutefois une certaine valeur dans le temps et qui pourrait même s’apprécier.

Cela dit, et en ce moment grâce au taux bas, vous pourriez économiser une grosse somme d’argent chaque mois en devenant propriétaire plutôt qu’en restant locataire. Afin de limiter votre risque dans la durée et de ne devoir rien à personne au plus tard à la retraite, vous devriez planifier le remboursement de votre dette grâce à l’économie de loyer réalisée, au plus tard d’ici à votre retraite. Vous trouvez un article ici sur le sujet.

Fortune brute et fortune nette

Pour connaître la valeur brute de votre fortune (ou de votre patrimoine), additionnez simplement les actifs entre eux et pour connaître votre fortune nette (comprendre nette de dette), déduisez-en l’ensemble des dettes de votre foyer (leasing et crédits privés compris).

Un exemple très simple

Vous possédez 20’000.- de liquidités, un appartement de rendement acheté 500’000.- et votre résidence principale achetée 1 million de francs.

Votre fortune brute s’élève donc à 1’520’000.-

Pour financer votre bien de rendement, vous avez contracté une dette hypothécaire de 350’000.- tandis que pour acheter votre logement vous avez contracté une dette de 800’000.-. Ici vos dettes se montent à 1’150’000.-.

Votre fortune nette se monte donc à 370’000.-.

Il faudrait encore déduire les éventuels leasings ou crédits.

Maintenant que nous avons établis dans les grandes lignes ce qui forme un patrimoine, voyons quel rendement vous pouvez attendre des actifs que vous mettrez dedans.

Quels actifs pour quels rendements et pour quelle durée ?

Dans l’optique de se construire un patrimoine sûr et rentable ou de « bon père de famille », il est préférable de respecter quelques règles quant à la période de détention optimum des actifs. Nous verrons aussi quel rendement vous pouvez en attendre.

Les liquidités

Les liquidités sont très utiles pour les réserves de court terme. Je recommande de conserver 2 à 4 mois de dépenses nettes de charges sociales et d’impôts, en liquide, auxquelles il faudrait ajouter les dépenses connues et planifiées des 3 prochaines années (remplacement de la chaudière ou de la voiture par exemple).

Si votre patrimoine est conséquent, conserver 5% de sa valeur en liquidités pourra être utile afin de fluidifier les transactions au sein de votre patrimoine.

Noter qu’à cause des impôts, de l’inflation, des frais bancaires et des éventuels intérêts négatifs, les liquidités forment le pire actif à posséder pour le moyen ou le long terme avec un rendement « offert » négatif de 1% à 2% par an.

“Aujourd’hui les gens qui détiennent du cash ou l’équivalent se sentent en sécurité. Ils ne devraient pas. Ils ont choisi le pire actif possible à long terme. Un qui ne paie rien et qui est certain de perdre de la valeur avec le temps.” Warren Buffett

Les métaux précieux

Les métaux précieux, notamment l’or, sont des actifs à conserver sur du long terme, bien que l’historique monétaire de l’or puisse lui donner, selon les périodes, une utilité à court terme. Cet avantage hybride par rapport au temps et son pouvoir de « conservateur des prix » (parce qu’il combat l’inflation à long terme) me fait conseiller de détenir entre 2% et 5% de son patrimoine en or (ou un mélange de métaux précieux comme l’argent-métal, le platine, le palladium et l’or).

Les métaux précieux sont suffisamment liquides mais attention, les cours peuvent être très volatils. L’argent-métal par exemple a vu sa performance devenir négative de -55% entre 01.04.2011 et 8.11.2019 tandis que l’or a fait +3% sur la même période… Faites-vous conseiller.

L’immobilier de rendement

L’immobilier d’investissement ancien a vu son rendement moyen passer de 5% brut « historique » à 3% actuellement. Cette baisse s’explique par l’arrivée des taux négatifs obligataires ayant entraîné en quelques années une forte demande pour l’immobilier. Ce dernier est un investissement de long terme et n’est pas liquide.

Cette illiquidité se traduit par la difficulté de transformer le bien en « cash » à court terme et par l’impossibilité d’en vendre une partie pour récupérer 10’000.- par exemple.

Toutefois et avec une bonne gestion de la dette, il peut être envisageable d’augmenter l’hypothèque d’un bien acheté quelques années plus tôt afin de dégager des liquidités supplémentaires. Attention, vous devriez être en mesure de faire face au coût de votre dette en tout temps pour ne pas vous mettre en danger. Plusieurs articles sur l’immobilier ici…

Vous pouvez attendre deux types de rendement de l’immobilier : le loyer que vous percevez chaque mois et la plus-value (ou moins-value) que vous percevez lors de la vente du bien.

Cela ferait l’objet d’un article séparé, mais n’oubliez pas que le rendement se calcule sur vos fonds propres. C’est tout l’intérêt de l’immobilier : acheter à crédit et faire ce qu’on appelle du « levier ». Ce type d’opération comporte deux risques majeurs : le taux de la dette peut varier et le prix du bien peut baisser. Ce dernier point, allant souvent de pair avec une hausse des taux, peut vous obliger à rembourser une partie du crédit de manière anticipée.

Les actions

Les actions peuvent être achetées pour du moyen ou du long terme même s’il est préférable de se donner un horizon de temps de 10 ans et plus. Elles ont l’avantage d’être liquides, grâce aux bourses, où vous pouvez les transformer (les vendre) en liquidités rapidement.

Le rendement moyen des actions suisses s’élève, selon la banque Pictet (https://www.group.pictet/fr/relations-medias/la-performance-des-actions-et-obligations-en-suisse), à 9.50% par an entre 1926 et 2018 tandis que celui des actions américaines (S&P500) s’élève à 7.6% par année, en dollar américain, sur les 70 dernières années (de septembre 1949 à septembre 2019, selon Yahoo finance).

Détenir une action revient à être entrepreneur. C’est un titre de copropriété d’une entreprise qui vous donne le droit de voter lors des assemblées générales et de percevoir une partie du bénéfice de l’entreprise appelé dividende.

Le rendement provient de la plus-value (appréciation du titre) et du dividende. L’avantage fiscal réside dans le fait qu’en étant résident suisse, vos plus-values ne seront pas imposables sur le revenu, contrairement aux dividendes. Voir le tableau « fiscalité » plus bas.

Acheter des actions à travers des fonds de placement offre l’opportunité de se fabriquer un portefeuille sur mesure en permettant de sélectionner un type d’entreprise particulier ou une zone géographique donnée.

Les obligations

Les obligations sont des emprunts que les états ou les entreprises contractent pour une durée généralement limitée et qui sont rémunérés à un taux d’intérêt appelé coupon ; ce dernier peut être fixe ou variable.

Ces dettes peuvent être contractées pour du court, du moyen, du long ou du très long terme… Certains états, dont l’Autriche, ont émis cette année (2019) des dettes à 100 ans ! La question est : serez-vous encore vivant au moment du remboursement ? J

Contrairement à une idée reçue, les plus gros marchés boursiers ne sont pas ceux des actions (8’000 milliards de dollars), mais ceux des obligations (100’000 milliards de dollars en 2017) Les plus grosses dettes étant celles des pays industrialisés.

Lorsque vous entendez parler de taux négatifs, ce sont les emprunts d’états et notamment ceux de la Suisse qui n’offrent plus de rendement positif. Le rendement annuel étant tombé récemment (en été 2019) à -1% sur la dette suisse à 10 ans.

Deux sources de rentabilité sont à attendre d’une obligation : le coupon, qui représente l’intérêt payé chaque année et la plus-value (ou la moins-value) qui est le simple fait de vendre plus cher que le prix d’achat.

Historiquement, les obligations sont l’un des placements les plus conservateurs et les moins volatils. Sa liquidité relative et les volumes à engager pour y avoir accès en font un marché d’expert. Pour un particulier, le plus simple reste de les acheter à travers un fonds de placement.

Les matières premières

Les matières premières représentent les produits bruts ou semi-transformés qui entourent notre vie de tous les jours. Trois grandes catégories les composent : les matières énergétiques (comme le pétrole brut ou l’essence), les métaux (comme l’aluminium ou le plomb) et les produits agricoles (comme le cacao, le café ou encore le maïs).

Genève est bien connue pour être l’une des plus grosses places de marché pour le pétrole. Ici aussi, ce sont des marchés de connaisseurs et bien qu’elles soient liquides, il faut un minimum d’expérience pour pouvoir en tirer profit sur le moyen et le long terme.

Un fonds de placement peut avoir l’avantage de supprimer la barrière à l’entrée de l’achat et permet une diversification des matières et des échéances tout en offrant une liquidité quotidienne. Elles sont un bon rempart contre l’inflation, mais subiront aussi une baisse violente des prix.

Les fonds de placement

Tous les actifs mentionnés précédemment peuvent être acquis à travers des fonds de placement.

Un fond de placement est un portefeuille commun, géré par des analystes financiers, dans lequel plusieurs investisseurs peuvent investir en même temps. Les fonds disponibles en Suisse sont strictement réglementés par l’autorité des marchés financiers (FINMA) et offrent une liquidité quotidienne. Cela signifie que vous pouvez les acheter et les vendre chaque jour. C’est un super avantage dans des marchés peu liquides ou difficilement accessibles comme l’immobilier, les obligations ou les matières premières.

Pour l’immobilier toutefois, notamment en cas de crise sur les prix, certains fonds peuvent être fermés à la vente afin de laisser le temps au gestionnaire de vendre les immeubles sans subir (et ajouter) de pression supplémentaire sur les prix.

Les fonds de placement offrent l’avantage de pouvoir se positionner sur des marchés particuliers ou sur des techniques d’investissement éprouvées. Ainsi, vous pourriez vouloir investir dans les petites et moyennes entreprises suisses, dans des entreprises respectant des critères de durabilité stricte, dans des sociétés actives dans le domaine des énergies renouvelables et de l’efficience énergétique ou encore dans une approche dite « value », réputée comme plus conservatrice.

Les fonds dits Exchange Traded Fund permettent de répliquer un indice donné (le SMI ou le S&P 500 par exemple) à moindre coût. Pour des stratégies très simple de réplique de grands indices, ils sont intéressants. Avant de procéder à l’achat, pensez à vérifier la structure du fonds. Par exemple : le fonds détient-il réellement les actions qu’il est censé représenter ?

Vos deuxièmes et vos troisièmes piliers

Je parle plus en détail du deuxième pilier ici et du troisième pilier ici.

Ils sont généralement composés d’un panier d’investissement en obligations, en actions, en immobilier et en liquidités.

Leurs échéances étant liées à votre retraite, ils ne sont pas liquides. Toutefois et bien que vous ne puissiez en disposer à votre guise, ils font partie intégrante de votre patrimoine. Ne les négligez donc pas dans vos calculs !

Il existe quelques exceptions au retrait comme l’achat immobilier (ou les travaux), le départ à l’étranger et le fait de s’établir à son compte.

Vous ne pourrez malheureusement pas choisir la stratégie d’investissement de votre deuxième pilier mais vous aurez toute liberté pour votre troisième pilier. Profitez-en !

Vous pourrez aussi économiser beaucoup d’impôts en mettant en place une stratégie efficace sur le long terme.

Quoi d’autre ?

Les éléments particuliers tels que les voitures de collection ou les œuvres d’art me feraient dire, qu’ils s’adressent à des passionnés, fins connaisseurs et à des personnes au patrimoine « important ».

Notez que la famille Colonna (Rome) a fait perdurer sa fortune, depuis le XIIIe siècle, en la basant sur un tiers d’immobilier, un tiers d’or et un tiers d’œuvres d’art. Evidemment les marchés d’actions et d’obligations efficients et modernes sont relativement récents. Jean Paul Getty quant à lui, était aussi un grand collectionneur et a consacré une part importante de sa fortune à l’achat et à la vente d’œuvres d’art, léguant une grande partie à des musées lors de sa succession.

Il me semble que les plus-values, et à moins d’en faire un commerce actif, ne sont pas imposables. Si vous en savez plus sur ce sujet, partagez vos connaissances en commentaire 😉

Disclaimer

Attention, les recommandations données ici doivent s’adapter à votre situation. Faites-vous assister par un conseiller financier pour définir une stratégie en adéquation avec votre propension au risque et avec votre situation familiale et patrimoniale avant de procéder à tout investissement.

Je vous propose brièvement ci-dessous, à travers un exemple concret, de comprendre comment distinguer un revenu brut d’un revenu net.

Revenu brut et revenu net

Comprenons la différence entre le revenu brut et le revenu net grâce à l’exemple le plus complet : celui de l’immobilier.

Qu’en est-il de la fiscalité

Tableau récapitulatif et non exhaustif sur la fiscalité des actifs. Vérifiez avec votre fiduciaire avant d’entreprendre la moindre démarche. Il existe 26 fiscalités différentes en Suisse et sans doute des particularités communales ou régionales qui ne sont pas abordées ici…

Je vous propose pour conclure quelques recommandations.

Gardez une vision globale de votre patrimoine…

Il est important de faire coïncider les échéances de votre patrimoine avec votre rythme de vie, ainsi qu’avec vos objectifs et ceux de votre famille, qui forment vos horizons de temps. Des horizons de temps facilement identifiables sont par exemple : l’entrée des enfants à l’université, l’échéance de votre hypothèque, la date de votre retraite anticipée ou encore un projet de tour du monde.

Pour ce faire, vous devez absolument garder une vue d’ensemble sur votre patrimoine. Ne prenez pas un actif séparément mais remettez-le dans son contexte et opposez l’ensemble de votre fortune à vos échéances.

… et diversifiez votre patrimoine…

Pensez aussi à diversifier votre patrimoine et les classes d’actifs au sein de votre patrimoine. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier… Ne diversifiez pas non plus à outrance car vous risqueriez de tuer votre rendement. Notez qu’au-delà de 30 entreprises, vous ne diversifierez plus le risque propre aux actions (risque du marché).

Le rendement dont vous avez besoin pour vivre (budget) et le coût de vos dettes sont également des éléments à garder à l’esprit lorsque vous construisez ou vivez de votre patrimoine. Gardez en tête que votre patrimoine travaille pour vous et pas l’inverse. Alors nourrissez-le avec régularité (payez-vous en premier) et, le temps venu, servez-vous-en pour accomplir des grandes choses.

Investir avec une vision longue vous permettra d’éviter les erreurs. Ne pas changer de stratégie trop souvent et savoir persévérer dans le temps en période de baisse et quand les autres vous disent « ça ne sert à rien, c’est dangereux, tu vas tout perdre… ».

Encore une fois, il existe autant de réponses que de situations individuelles, patrimoniales et familiales. Faites-vous conseiller et assister par un conseiller financier professionnel. Vous gagnerez énormément de temps et d’argent.

Et vous, voyez-vous un autre actif qui pourrait intégrer nos patrimoines ? Partagez-le en commentaire 😉

Ai-je les moyens d’acheter mon logement ? La faisabilité.

Acheter son propre logement nécessite un certain niveau de revenu et une mise de départ.

Avant de chercher à acheter un bien, il va falloir déterminer si vous en avez les capacités. C’est ce qu’on appelle la faisabilité. Nous pouvons aussi définir la faisabilité par cette question : quel est le prix maximum du bien que je peux acheter ?

Cette faisabilité est déterminée par deux éléments : vos revenus et votre épargne accumulée qui servira à payer les fonds propres et les frais de notaire.

La faisabilité en fonction de vos revenus

Les charges annuelles liées au bien immobilier ne peuvent excéder le tiers (33.3%) de vos revenus bruts.

Ces charges sont composées de trois éléments majeurs : les intérêts d’emprunt, l’entretien du bien et le remboursement de la dette.

Chaque prêteur définissant ses propres normes de calcul, la faisabilité variera d’un établissement à un autre. Je peux toutefois vous dire que dans la grande majorité des cas, les prêteurs comptent 4.5% pour les intérêts d’emprunt, 1% pour l’entretien du bâtiment et 1% pour le remboursement de la dette.

Si vous voulez avoir une idée assez proche de la réalité du prix maximum qu’il vous est possible de débourser, prenez la somme de vos revenus bruts annuels – en incluant la moitié de la moyenne de vos bonus perçus lors des trois dernières années… vous suivez ? 😉 Puis divisez le montant obtenu par 5.6% et divisez encore par trois (ce qui vous permet d’obtenir le tiers du revenu).

Un exemple. Prenons un couple qui gagne 180’000.- francs bruts par an brut et qui, sur les trois dernières années, a perçu une moyenne de 40’000.- de bonus annuel. Il pourra retenir la moitié des bonus donnant un revenu maximum de 200’000.-. Divisons ce revenu par 5.6% puis divisons ce quotient (le résultat de la première division) par 3, et nous obtenons un prix d’achat maximum de 1’190’476.- (200’000.- / 5.6% / 3).

Retenez que le prix maximum n’est pas forcément le prix auquel il faut acheter. Acheter en deçà de la faisabilité maximale permet de garder une marge de sécurité intéressante en cas de pépin, et réduit aussi l’effort d’épargne nécessaire au remboursement de la dette. 🙂

Enfin, vous pouvez compenser un « manque » de revenu en augmentant la part de fonds propres. Justement, voyons ce que sont les fonds propres.

La faisabilité en fonction de vos fonds propres

Ici nous parlons simplement de votre épargne disponible pour réaliser votre achat.

Cette épargne peut être constituée de liquidités, d’une donation, d’un terrain, de votre capital de 2e pilier, de vos 3e piliers, d’un prêt familial, d’un héritage immobilier… Il existe sans doute autant de possibilités que d’individus.

Voyons ci-dessous le cas le plus fréquent et le plus standard.

En Suisse, pour pouvoir acheter votre résidence principale, vous devrez investir au minimum 20% du prix du bien de votre poche. Ce sont vos fonds propres.

Au moins 10% du prix du bien doivent être payé avec des avoirs ne provenant pas de votre caisse de pension, c’est à dire en liquide, en 3e pilier ou encore en bien immobilier (un héritage par exemple).

Certains prêteurs exigent un minimum de 33.3% de fonds propres. C’est le cas de certains assureurs ou de certaines banques, en particulier lorsque que vous achetez dans des régions où les prix sont considérés comme très élevés. Par exemple, sur l’arc lémanique et à Zurich, plusieurs prêteurs estiment que les prix sont tellement hauts qu’ils se mettraient à risque de prêter les 80% habituels. Ainsi, ils exigent un niveau de fond propres plus important pour se protéger d’une éventuelle baisse des prix.

Notez que plus vous mettrez de fonds propres, plus vous augmenterez votre sécurité en cas de hausse des taux ou de baisse des prix.

Vous pourriez également nantir (mettre en garantie) votre caisse de pension en guise de fonds propres. L’avantage sera de ne pas impacter vos avoirs de retraite grâce à une dette plus importante. Au vu des taux bas et si vous en avez les moyens, c’est une solution très intéressante. J’en parle ici.

Si vous acquérez un bien de rendement, il vous faudra débourser, dès le 1er janvier 2020, 25% de fonds propres. Ici il n’est pas permis d’utiliser votre caisse de pension ou vos 3e piliers.

Les frais de notaire

Lorsque l’on parle de « frais de notaire », il faut surtout comprendre : taxe, taxe et encore taxe !

La facture totale représente généralement 5% du prix d’achat sur Vaud, Genève et Fribourg, aux environs de 4% à Neuchâtel et plutôt 3% en Valais.

Vous aurez à payer le droit de mutation, les frais d’inscription au registre foncier et les frais du notaire à proprement parler.

Le droit de mutation est un impôt qui porte sur le montant du transfert de propriété entre personnes. Cet impôt, à la charge de l’acheteur, est le coût le plus lourd dans la transaction et représente 70% à 90% des frais de notaire. Sachez qu’il peut aussi être payé par le vendeur ou encore à part égale entre l’acheteur et le vendeur… Vous pouvez donc trouver ici un élément pour négocier le prix du bien. 😉

Le registre foncier est un service public où l’on trouve le nom des propriétaires d’un bien ainsi que les gages sur les immeubles (comme la cédule hypothécaire, la servitude etc.).

Encore des frais… 🙁 la cédule hypothécaire

Il est possible que vous deviez ajouter à ces démarches la création ou l’augmentation d’une cédule hypothécaire.

La cédule hypothécaire est le document légal qui sera en quelque sorte la contrepartie de votre dette hypothécaire. Elle permet au titulaire (qui devient votre prêteur) de réaliser le gage (en d’autres termes : de vendre aux enchères votre bien immobilier) dans le cas où vous ne parviendriez pas à payez vos factures d’intérêts ou d’amortissement.

Ce document est un papier valeur et laisse apparaître un montant qui est en général au moins égal au montant du prêt. Je vous recommande vivement de laisser une marge supplémentaire afin d’anticiper par exemple, de futurs travaux qui nécessiteraient un nouvel emprunt dans le futur. Voyez loin, cela vous évitera des frais inutiles…

Il existe maintes façons de gager son bien immobilier. La cédule est la plus courante en Suisse romande.

Cet article est extrait d’un bonus de 10 pages sur l’achat immobilier et qui sera bientôt disponible. 🙂

J’ai une question pour vous : est-ce que l’un de vos amis, ou l’un de vos collègues, ne sait pas s’il peut acheter sa résidence principale ? Si c’est le cas, envoyez lui cet article ! Vous lui rendrez service.