Retraite : vendre pour devenir locataire

La retraite représente souvent un bouleversement et nécessite un minimum de préparation psychologique. Du jour au lendemain, les retraités bénéficient des deux « biens » les plus recherchés : du temps libre et des revenus qui tombent sans effort.

Cette nouvelle période qui commence peut poser un grand nombre de questions voire une remise en question de l’avenir. Car avec l’espérance de vie qui s’allonge, il faut bien parler d’avenir et non de fin de vie.

L’espérance de vie « à la naissance » s’approche des 84 ans en Suisse. Lorsque l’on précise le terme « à la naissance », c’est parce que cette espérance s’agrandit avec l’âge. En atteignant 65 ans, elle passe à plus de 86 ans. Et en arrivant à 80 ans, elle s’approche même des 90 ans ! En bref, plus on vit vieux, plus on a de chance de vivre vieux…

Cette notion apparaît comme fondamentale lorsque l’on planifie sa retraite et sa succession. Définir son lieu de vie n’échappe pas à cette réflexion. À la retraite peut donc se poser la question de vendre son habitation afin de devenir locataire.

Pourquoi vendre sa résidence principale ?

Il existe plusieurs raisons à se séparer de sa résidence principale.

La première découle plutôt d’une envie. Se rapprocher de ses petits-enfants, de son lieu de vacances favori ou adopter un mode de vie plus frugal et plus nomade.

A contrario, la seconde résulte d’une absence de choix. Par exemple l’état de santé qui peut empêcher d’entretenir la maison familiale ou un niveau de dette hypothécaire supérieur à ce qui serait admis par les établissements financiers.

Dans ce dernier cas, la fortune liquide demeure insuffisante pour faire face à la dette et limiterait trop fortement le train de vie à venir.

Les avantages à devenir locataire de sa résidence principale

Une fois sa maison vendue, notre retraité doit évidemment trouver à se loger.

La location présente un grand nombre d’avantages surtout lorsque l’on vieillit. Une vue lac tant espérée, un cœur de ville avec ses commerces aisément accessibles, des travaux délégués au propriétaire, une surface d’entretien réduite, ou encore la liberté de pouvoir libérer le bien facilement.

Bien que la location représente un certain coût, le poids de la dette ne pèsera plus sur le patrimoine et le banquier ne sera plus à convaincre…

Payer le loyer !

Afin de limiter le coût du loyer et de maintenir un niveau de vie intéressant, les fonds propres dégagés de la vente de la maison devront être gérés en « bon père de famille ».

C’est souvent cet aspect qui est nouveau pour les retraités. Disposer de ce qui ressemble à une petite montagne de cash peut faire perdre la tête ou donner une fausse impression d’abondance.

La fortune des Suisses étant majoritairement composée de leur deuxième pilier, ils n’ont que rarement eu l’occasion de gérer un patrimoine « liquide ». Action, obligations, métaux précieux, fonds d’investissement ou encore assurance de rente viagère sont des termes nouveaux pour beaucoup.

Afin de s’assurer un avenir financier serein et sur mesure, je ne peux que vous recommander de vous approcher d’un conseiller financier. Ce dernier aura pour tâche de définir vos besoins et vos lacunes de retraite afin de vous proposer une solution d’investissement en adéquation avec vos objectifs.

Cet argent doit-il compléter chaque mois les rentes du premier pilier et du deuxième pilier ou servira-t-il uniquement à payer les grands voyages ? Aussi se pose la question de dons éventuels aux héritiers ou aux petits-enfants. Tentons d’illustrer un scénario dans l’exemple ci-dessous.

Jacques et Jacqueline vendent leur bien… et payent l’impôt

Jacques et Jacqueline entament leur retraite cette année. Ils sont propriétaires de leur maison achetée 700’000.- francs il y a une quarantaine d’années. Grâce aux fruits de leur épargne et avec l’aide de plusieurs hypothèques bancaires, ils ont entretenu et modernisé régulièrement leur logement. Ils souhaitent vendre pour se rapprocher de leurs enfants ainsi que pour obtenir une plus grande souplesse financière.

Leur résidence est évaluée aujourd’hui aux environs de 1’200’000.-. En soustrayant la dette restante de 600’000.-, il leur resterait 600’000.- desquels la taxe sur le gain immobilier sera à déduire. Impôt quand tu nous tiens. 🙂

Vous pouvez déduire de ce bénéfice imposable l’ensemble des frais engagés lors de l’achat ainsi que les travaux de modernisation effectués. L’existence de cet impôt ainsi que son coût dépendront de votre canton de résidence. Pour notre exemple, supposons que Jacques et Jacqueline devront verser 25’000.- au canton de Vaud, correspondant à un taux de 7% du gain net. La facture arrive dans les semaines qui suivent l’acte notarié…

Une parenthèse intéressante : notre couple pourrait légitimement penser avoir « empoché » 600’000.- (moins les impôts…), mais dans la réalité, la valeur de leur maison a simplement accompagné l’inflation immobilière. S’ils vendaient leur bien pour acquérir un bien équivalent, il ne leur resterait rien, puisque toutes les maisons identiques de leur quartier s’achètent au même prix.

La seule façon de réaliser la plus-value consiste donc à arbitrer entre le fait de rester propriétaire et celui de vendre pour louer sa nouvelle résidence principale.

Jacques et Jacqueline deviennent locataire de leur bien et placent leur fortune

Notre couple avait trouvé un mignon appartement avant de vendre, ce qui leur a permis de déménager sans accroc. Le loyer est toutefois élevé à presque 3’000.- par mois charges incluses.

Bien que leurs revenus de retraités soient confortables, il leur manque presque 2’000.- francs par mois pour pouvoir mener le train de vie qu’ils imaginent.

Structurer son épargne est primordial

Leur conseiller financier les invite à structurer leur épargne selon deux échéances. Une réserve de liquidités pour le court terme équivalant à 100’000.- sera déposée sur leurs comptes courants. Cette provision permettra de faire face aux imprévus (santé notamment) et aux trois premières années de loyers.

Pour le moyen et le long terme, le solde de la vente, à savoir 475’000.- sera alloué à un portefeuille d’investissement en fonds, qui les aidera à subvenir à leurs besoins. Ils pourront ainsi compléter leur retraite (les deux premiers piliers) en effectuant un versement de 2’000.-, sur leur compte « salaire », le premier de chaque mois.

Une approche conservatrice est à privilégier, même s’il est clair qu’un profil d’investisseur individuel est à définir. Le conseiller et le client doivent impérativement conserver une vision de long terme. Cela évitera les coups de sang en cas de turbulences tout en permettant de se distinguer de « madame et de monsieur tout le monde », tant en termes de risques que de rendements.

Dans notre exemple, une rapide simulation montre qu’avec un rendement annuel net moyen de 2% l’entièreté du capital sera dépensée en 30 ans. Un rendement annuel net moyen de 3% leur permettra de subvenir à leurs besoins durant 38 années. Il s’agit dans les 2 cas d’une simulation basée sur un coût de vie constant et sans besoin de retirer une partie du capital pour faire face à des dépenses imprévues. Ces chiffres sont donc à considérer plutôt comme des limites supérieures.

Cet article a été publié en primeur sur investir.ch

Quel revenu pour quel train de vie à la retraite ?

Selon l’AVS, nous travaillons pendant une quarantaine d’années avant de pouvoir entamer une seconde vie de retraité. Alors que pendant ces années de labeur, vos revenus n’ont probablement cessé de croître, du jour au lendemain ils vont baisser de 35% dans le meilleur des cas et de plus de 50% si vous n’avez pas pris les devants.

Notez que plus votre salaire actuel est élevé, plus votre lacune à la retraite sera importante. Au-delà de 80’000.- francs de rémunération annuelle, le manque à gagner s’accroît très rapidement.

Mieux vaut donc épargner tôt. Repousser le « problème » aux calendes grecques ne fera qu’augmenter la douleur lorsque vous arriverez à la retraite. D’autant que l’espérance de vie en bonne santé s’approche d’une quinzaine d’années !

Je vous propose dans le présent article d’estimer votre futur revenu de retraite. S’il vous reste suffisamment de temps (plus de cinq ans), je vous renvoie à mon post « Combien d’épargne consacrer à sa prévoyance retraite ? » afin de trouver des solutions.

Quel revenu de retraite du premier pilier ?

Si pendant vos années de travail, une seule entreprise à la fois payait votre salaire, lors de vos « grandes vacances », plusieurs entités y pourvoiront.

La première d’entre elles est l’assurance-vieillesse et survivants (AVS, premier pilier). Son calcul peut sembler compliqué. Je vais me contenter de vous guider dans sa version la plus simple et sans discuter des bonifications complémentaires, des lacunes de cotisation, du divorce, etc.

Afin de définir votre droit à l’AVS, vous devez vous munir de votre extrait de compte individuel et de l’échelle 44.

Cet extrait résume vos revenus cotisants tout au long de votre carrière. Vous pouvez le commander en cliquant ici. Si vous ne savez quelle caisse choisir, sélectionnez-en une dans votre canton de domicile (22 pour Vaud par exemple).

À la fin du formulaire, cliquez bien sur « je désire un extrait de tous les comptes individuels tenus à mon nom dans l’AVS (b). »

Vous recevrez ce document quelques jours plus tard par courrier postal. Il résume vos salaires passés et vos années de cotisation. Définissez votre revenu annuel moyen en divisant la somme des paies de votre carrière par le nombre d’années de cotisation.

Vous pourrez ensuite associer ce revenu moyen à ce que l’AVS appelle l’échelle 44 que vous trouvez en cliquant ici. Cherchez simplement sur la première page votre salaire moyen dans la colonne « revenu annuel moyen déterminant » et déduisez-en le montant correspondant dans la colonne de droite « rente de vieillesse ».

Par exemple, si votre revenu moyen annuel est de 62’000.-, votre rente sera de 2’048.- par mois. Votre calcul sera d’autant plus juste que votre retraite sera proche. Une échéance lointaine augmente l’inconnu des prochains salaires.

Quel revenu de retraite du deuxième pilier ?

Maintenant que vous avez estimé votre rente AVS, vous pouvez définir la pension probable de deuxième pilier.

Ici, c’est beaucoup plus simple ! Relevez sur votre certificat LPP la rente prévue à la retraite.

Vous recevez votre certificat au moins une fois par année.

Quel revenu attendre de votre fortune liquide à la retraite ?

L’épargne accumulée tout au long de votre vie complétera vos revenus de retraite. Cette dernière est généralement composée de vos investissements actuels (actions, obligations, métaux précieux, matières premières, fonds de placement…), et des prestations que vous toucherez à la retraite telles que vos capitaux de 3e pilier ou de 2e pilier.

Les donations ou les successions à recevoir font également partie de votre futur patrimoine. Il reste toutefois difficile de les anticiper correctement. L’allongement de la durée de la vie a pour conséquence de faire cohabiter plusieurs générations de retraités. Essayez de vous en passer, du moins pour les calculs.

En fonction de la qualité, de la durabilité et de la structure de votre portefeuille d’investissement, vous pourriez en tirer 2% à 5% « bon an mal an ». Avec un rythme de consommation de 2%, vous devriez préserver votre capital tandis qu’avec une ponction supérieure à 5%, vous le dépenserez sur une vingtaine d’années.

Puis-je consommer entièrement mon portefeuille à la retraite ?

Je ne peux pas répondre à cette question pour vous. Avez-vous des enfants ? Souhaitez-vous les aider dans un projet ? Êtes-vous propriétaire ou locataire ? Prédisez-vous un avenir radieux du système de prévoyance retraite (premier et deuxième pilier) ? Pensez-vous que les impôts vont baisser à l’avenir ?

Je recommande de conserver son indépendance financière ad vitam æternam et donc de préserver votre capital. En adoptant une vision de très long terme, vous orienterez votre épargne sur la sécurité et vous fuirez la spéculation.

Quelle dette hypothécaire à la retraite ?

Si vous êtes propriétaire, vous devriez être au minimum « dette neutre » au moment de la retraite. Cela signifie que votre fortune liquide devrait égaler au minimum le montant de votre hypothèque afin de vous protéger de plusieurs scénarios.

Le premier d’entre eux est une chute des prix de l’immobilier. Dans le cas où la valeur de votre résidence venait à baisser, vous devriez maintenir le ratio d’endettement inférieur à 65%. Ce taux, calculé sur le prix de votre bien, est le maximum admis à la retraite, à la condition que vos revenus supportent la faisabilité.

Pour illustrer mon propos, supposons que la valeur de votre maison baisse de 20%. Ipso facto, votre niveau d’endettement passe de 65% à plus de 80%. Pour revenir dans les clous, vous devriez procéder à un amortissement (remboursement) de 15% de la nouvelle valeur, sous peine de devoir vous séparer de votre maison.

Un second scénario pourrait voir les taux d’emprunt s’envoler. Si à l’échéance de votre hypothèque, les taux montent à 3% et que votre coût, jusqu’alors, ne dépassait pas 1.5%, le doublement de votre facture d’intérêt diminuerait d’autant votre train de vie. En remboursant la moitié de votre dette, vous ne changeriez rien au coût de votre vie.

Dans ce dernier cas, vous devrez arbitrer (c’est-à-dire mettre en opposition en vue de choisir la meilleure solution) entre la rentabilité de votre fortune liquide et le coût de votre dette.

Aidez-vous d’un budget pour définir votre train de vie de retraite !

Maintenant que vous connaissez votre futur revenu, il ne vous reste plus qu’à savoir si vous pourrez vivre avec.

Opposer votre revenu à votre train de vie est intéressant. Afin de définir ce dernier, je vous invite à le calculer grâce à votre budget que vous trouvez ici.

N’oubliez pas les impôts !

Bonne nouvelle : vous ne paierez plus de charges sociales (AVS, chômage, LAA, LPP, etc.).

Mauvaise nouvelle : vos impôts vont baisser, mais pas dans la même proportion que la diminution de vos revenus. Ne négligez pas cette ponction future.

Je vous propose une méthode très simple pour définir vos impôts. Prenez votre dernière déclaration fiscale puis adaptez là à votre vie de retraité.

Si vous utilisez un logiciel cantonal comme VaudTax ou GeTax, vous pouvez facilement remplacer les revenus du travail par les rentes du premier et du deuxième piliers. Le tour est joué.

Attendez-vous d’ici à 2030 (le temps pour les baby-boomers de passer complètement à la retraite) à payer des charges sociales sur vos rentes de retraite et à subir des hausses d’impôts. La démographie défavorable et l’allongement de l’espérance de vie vont s’accentuer et creuser des inégalités trop fortes pour les actifs.

Coronavirus et confinement : notre méthode d’organisation

Depuis le milieu du mois de mars, nos vies sont passablement modifiées.

Limitation des déplacements, peur de contracter un virus inconnu, crainte de perdre son emploi ou son entreprise, interdiction de tout contact social, garde et éducation des enfants à la maison, travail à la maison, nouvelle organisation, abandon de certaines habitudes, mise en place de nouvelles routines…

Autant de bouleversements qui, j’imagine, vont nous rendre plus résilients au sortir de la crise.

Toutefois, et avant de parler de sortie de crise, nos vies vont continuer de se modifier et de s’adapter au fil de l’apparition des événements, difficilement prévisibles. Le nombre de facteurs à prendre en compte est tellement important que des mois vont s’écouler avant de pouvoir évoquer le souvenir du Covid-19. Cela pourrait même prendre des années.

J’aimerais vous partager aujourd’hui, un article différent de ce que je peux vous proposer d’habitude : le mode d’organisation que ma famille a adopté depuis le début du « confinement » pour s’adapter, affronter la situation et surtout ne pas devenir fou. 🙂 J’espère que certains éléments pourront vous être utiles !

Accepter la situation

Dans ce contexte, il me paraît primordial d’accepter immédiatement la situation.

Évidemment, en rédigeant cet article à la mi-avril, vous l’avez probablement déjà admise. D’autant que le Conseil fédéral a annoncé il y a quelques jours un début de déconfinement et de réouverture de commerces. Nous ne sommes cependant que dans le « jour d’après » et le retour en arrière [confinement] reste possible.

Si l’on se projette un peu dans le temps court, nous ne pourrons probablement pas partir en vacances cet été, que ce soit en Europe ou outre-mer. De quoi découvrir ou redécouvrir notre magnifique pays. 😉

En Suisse, je crois que nous ne pouvons pas trop nous plaindre, surtout si l’on compare notre situation à d’autres pays européens. Je pense notamment aux restrictions évidentes des libertés individuelles en France ou au contexte sanitaire très compliqué en Italie.

Dans cette période, nous remarquons comment l’entité état peut peser sur nous et sur nos libertés.

A contrario, nous pourrions évoquer des conditions plus enviables dans des pays tels que Hong Kong et la Corée du Sud. Ils ont, pour le moment, bien mieux géré les événements. Saviez-vous que la Corée du Sud dépiste sa population et n’isole que les personnes contaminées ? La vie est à peu près normale en Corée comme vous pouvez le voir dans ce reportage.

Il est certain que les prochaines semaines nous obligerons à revoir régulièrement nos organisations individuelles, familiales et professionnelles. Ce sera couteux en énergie, mais quel autre choix avons-nous ? Que la crise dure trois, six ou douze mois, le monde ne va pas s’arrêter. Il est également important de se projeter dans l’après.

Se gérer soi-même

À notre échelle personnelle, et je ne sais pas si c’est le fait de vivre dans un espace très restreint… notre « moi » profond se rappelle sans cesse à nous. Tantôt gai, tantôt agacé, tantôt relaxé, tantôt tendu. Les sentiments semblent extrêmes et mêlés. En plus du « moi » à gérer, nous devons aider et supporter les autres. J’entends bien évidemment le conjoint et les enfants.

Nos enfants ont deux et cinq ans et sollicitent leurs parents constamment. La conséquence en est une charge mentale importante et parfois difficile à gérer. Les mamans connaissent bien cette charge mentale. Les papas, probablement un peu moins.

Le résultat n’en est pas moins épuisant pour tous. Concilier le travail tout en occupant les enfants tout en faisant à manger tout en… vous avez compris. 🙂

Et à l’opposé, quel plaisir de passer autant de temps en famille. Beaucoup de jeux, d’échanges, d’histoires, de rigolades… et finalement de beaux souvenirs.

Afin de se contrôler au mieux, il me paraît important d’être strict avec soi-même. De la rigueur, du travail, du sport et surtout garder ses objectifs de long terme en vue !

Un planning martial

Nous sommes devenus multitâches dans un espace très restreint et je trouve pertinent de rapprocher l’espace limité et autocentré du temps qui file. Afin de gérer au mieux le temps et l’espace, nous avons, avec ma femme, mis en place un calendrier répétitif et relativement contraignant.

Je l’ai nommé « planning martial », en clin d’œil à l’allocution va-t-en-guerre de l’ô grand communicant Macron. Au passage, demandez aux personnes qui avaient dix ans ou plus en 1939 si ce que nous traversons ressemble à un affrontement. Pas de ticket de rationnement en vue… 🙂

Du sport à heures fixes

Bref, nous avons adopté un agenda rigoureux qui inclut des plages quotidiennes routinières.

Le lever se déroule à heure fixe et en deux temps. Les parents émergent à 6 heures pour commencer le jour avant le reste de la troupe. Méditation, lecture, planification de la journée et révision des objectifs composent les tâches de cette première heure.

À 7h30, le petit-déjeuner en famille est plus long et calme que d’habitude puisque nous n’avons pas le stress de rater le bus. Tout ceci est appréciable.

Après le repas du matin, nous avons introduit des séances de sport en famille. Nous pratiquons le fameux « 7 minutes workout » adapté pour les enfants. Vous trouvez ici le coach cyclope qui amuse beaucoup nos garçons (merci Clovis).

Les séances de sport des adultes se déroulent quatre fois par semaine, lorsque l’autre parent garde les enfants. Elles donnent l’occasion de se défouler et par la même de prendre du temps pour soi.

Ces séances sont inscrites dans l’agenda, ce qui permet de ne pas se poser la question de « quand on y va ? ». Ne comptez jamais sur la motivation. Elle sera rarement présente le mardi à 8h15… La rigueur élimine l’aléatoire.

Les escapades avec les enfants sont également bienvenues et nécessaires. Nous favorisons les sorties au grand air. Elles ont le mérite de défouler les enfants et de passer un moment agréable ensemble.

Le travail

Se plonger dans le travail permet d’éviter à son esprit de tergiverser. Et c’est de toute façon indispensable. Instaurer, encore plus que d’habitude, des séances de « deep work » permettent de rester concentrer sur ses objectifs professionnels de long terme.

Des plages fixes de travail sont aussi privilégiées. Dans mon cas, elles me permettent de maintenir des liens sociaux avec mes clients. Je suis heureux de pouvoir échanger avec eux. Il me semble que les interactions sont plus profondes qu’avant, même si je ne peux vraiment l’affirmer.

Ces échanges nous donnent l’occasion, en dehors de discuter des « dossiers », de prendre conscience de nos difficultés réciproques et des stratégies que nous mettons individuellement en place pour passer cette période particulière.

J’ai la chance de pouvoir effectuer du télétravail. Cette méthode offre, à mon sens, deux gros avantages. Le premier est de pouvoir organiser son temps librement et de trouver l’équilibre entre sa vie privée et sa vie professionnelle (lorsque l’on ne dépend pas d’un manager « control freak » 🙂 ). Le second est l’absence de trajet automobile polluant et chronophage tant pour mes clients que pour moi. Nous allons pouvoir continuer à bénéficier de cette technologie à l’avenir.

Du repos, du temps pour soi et pour les autres.

Les journées n’ayant que 16 heures éveillées, il faut savoir s’arrêter à temps pour entamer la troisième phase du jour : bains, dîner et coucher des enfants. Cesser plus tôt sa journée permet au conjoint, qui s’est occupé en dernier de la descendance, de souffler un peu avant le repas.

Une fois les petits au lit, une plage d’environ deux heures s’offre à soi (ou pour le travail si besoin). Balade, lecture, film, série, création… de quoi décompresser avant le coucher.

Puis le sommeil arrive. Il est scientifiquement prouvé que nous avons besoin en moyenne de huit heures de repos par nuit. De toute façon avec des journées aussi chargées, une bonne nuit de sommeil est recommandée.

Elle permettra d’attaquer le jour du lendemain, presque identique au précédent. Pourquoi « presque identique » ? Parce que malgré un planning martial et répétitif aucune journée ne peut réellement se ressembler. 🙂 Planifier sa journée grâce aux routines a pour buts de laisser l’esprit tranquille, et de lui éviter de ressentir du vide. En refusant de lui soumettre des questions superflues en continu, notre esprit routinier progresse vers ses objectifs.

J’espère que le partage de notre expérience pourra vous servir. Il existe sans doute autant d’organisations que d’êtres vivants. 🙂 Je serai heureux de lire vos habitudes positives sur le confinement en commentaire.