Étiquette : retraite anticipée

[Webinaire] MaRetraite.ch – financement et remboursement de sa résidence principale

Webinaire – mercredi 15 décembre, 18h00

J’aborderai durant ce webinaire les thèmes suivants :

  • Déterminer votre budget d’achat.
  • Quelle dette maximum vous pouvez vous permettre ?
  • Comment rembourser votre dette ?
  • Les aspects fiscaux de la propriété.
  • La répartition du bien au sein du couple.
  • Savoir situer sa résidence principale au sein de son patrimoine.

Webinaire Zoom accessible à toute personne sur inscription par email auprès de Raphaël Battu : raphael.battu@maretraite.ch

(dans votre email, merci de renseigner vos prénom, nom, année de naissance et code postal de résidence)

Votre résidence principale n’est pas un investissement

« Vous réalisez le meilleur investissement de votre vie en achetant votre résidence principale ». Cette phrase, vous l’avez sans doute entendue de la part de votre famille, de vos amis, de votre banquier et bien sûr du courtier immobilier. Elle me semble pourtant partiellement fausse. Je ne me ferai probablement pas beaucoup d’amis avec cet article, et je vais tenter de vous démontrer les raisons de cette affirmation en vous exposant quelques arguments.

J’avoue que ce raisonnement m’est apparu il y a quelques années en lisant « Père riche, père pauvre » de Robert Kiyosaki. J’étais resté dubitatif sur le moment, mais force est de reconnaître que l’auteur propose une réflexion pertinente, qui va à l’encontre de la doxa y compris dans le milieu financier. Je vais tenter de vous la retranscrire partiellement ici.

Le cas Peter Lynch et la pensée commune

Prenez par exemple un grand investisseur tel que Peter Lynch. Dans son livre « One Up on Wall Street », l’auteur considère l’achat d’une maison comme « un bon investissement […] qui vous fait gagner de l’argent dans 99 pour cent des cas ». Je lui accorde qu’une maison reste « un parfait remède contre l’inflation et un endroit idéal où s’abriter durant une récession ».

Peter Lynch poursuit son raisonnement de manière intéressante – surtout si l’on fait le lien avec une planification financière personnelle – en expliquant que les gens achètent une petite maison au début de leur vie, puis une plus grande à la naissance des enfants, pour enfin retourner dans une plus petite lorsque les enfants quittent le foyer. Ce schéma permet de réaliser une plus-value conséquente et nette d’impôts (ou quasi nette en Suisse) lors de la vente de la grande maison, puisqu’il y a arbitrage entre la grande et la petite.

En ce qui concerne les maisons, Lynch renie ainsi l’adage de Wall Street « n’investissez jamais dans quelque chose qui se nourrit ou se répare ».

Enfin, il admet que les raisons principales permettant de réaliser des gains grâce à sa résidence principale sont d’ordres psychologiques. Notamment le peu de chance que vous auriez de vendre votre maison dans la panique si les prix immobiliers venaient à s’effondrer. C’est, reconnaissez-le, ce que vous risqueriez de faire avec une action pendant un krach boursier massif. Il faut dire qu’un coup de téléphone ou un ordre sur internet suffiront pour vous séparer d’un titre en bourse tandis qu’il vous faudra planifier toute une série d’événements pour vous débarrasser de votre maison.

À en croire Lynch, qui recommande d’acheter une maison avant d’acheter une action, l’achat d’une résidence principale est donc un investissement gagnant sur le long terme.

Continuons la discussion.

Qu’est-ce qu’un investissement ?

Avant de poursuivre, nous devrions définir le terme « investissement » et le verbe « investir ».

Selon le dictionnaire le « Trésor de la langue française », un investissement peut se définir par l’application d’une certaine quantité de monnaie à la création de biens de production, d’équipement, de produits de consommation ou de services.

Nous pourrions ici soutenir que l’achat d’un bien immobilier ancien n’a rien d’un investissement tandis que construire ou rénover une maison crée une demande en produits de consommation et en services via les entreprises et les artisans employés.

Quant au verbe investir, et toujours selon le même dictionnaire, cela consiste à placer de l’argent dans un secteur de l’économie ou dans une entreprise, pour en tirer des revenus.

Or, et c’est bien le sujet, vous ne tirez aucun revenu de votre résidence principale. Hormis dépenser un certain flux d’argent, il ne me semble pas pouvoir obtenir un retour pécuniaire et pérenne des acteurs qui travaillent sur le chantier.

Avec l’apparition des taux nuls et négatifs, nous pourrions toutefois voir dans cette dépense une façon de geler ses avoirs à condition de n’assister à aucune baisse du marché immobilier. Et toujours aucun revenu en vue…

Des coûts, des coûts et encore des coûts

Donc, sauf à louer une partie de votre logement ou à pratiquer la colocation, vous ne pouvez espérer aucun fruit de votre résidence principale.

Au contraire, vous accumulerez une quantité de frais tels que les coûts d’entretien et de rénovation (généralement 1% de la valeur d’achat et pouvant monter jusqu’à 2,5% dans des bâtiments anciens), les intérêts de l’emprunt, l’impôt issu de la valeur locative, la taxe immobilière locale, etc.

Que pense Robert Kiyosaki ?

Kiyosaki emploie dans ses livres le langage de la comptabilité d’entreprise. Son but est de transmettre au plus grand nombre un schéma et des méthodes pour se construire un patrimoine.

Une société dispose d’actifs (investissements) qui lui procurent des revenus tels que des machines ou des outils… et de passifs formés par les dettes et le capital social (la part détenue par les propriétaires de la compagnie).

Les recettes de l’entreprise sont quant à elles opposées aux dépenses. Pour qu’un ménage privé s’enrichisse, il doit transformer une partie de ses revenus en actifs (épargne investie) et éviter d’en dépenser l’intégralité. Vous trouvez un article sur le sujet ici.

Actifs VS Passifs

Kiyosaki écrit qu’un actif met de l’argent dans votre poche contrairement aux passifs. Et il classe la résidence principale dans cette dernière colonne : un élément passif avec un lot de dépenses liées, comme je l’écris plus haut.

Je le cite : « Je voudrais faire remarquer que la plupart des gens travaillent toute leur vie pour payer une maison qu’ils ne possèdent jamais […] même si les gens reçoivent un dégrèvement d’impôt relativement aux intérêts de leurs versements hypothécaires, ils paient tous leurs autres frais avec des dollars après impôts ». Notez qu’il vit aux États-Unis et écrit pour les Nord-Américains. Vous pouvez remarquer l’analogie entre le système des hypothèques américaines et des intérêts déductibles fiscalement avec la Suisse.

Il continue ainsi : « les maisons ne prennent pas toujours de la valeur […] Si tout votre argent est immobilisé dans votre maison, il se peut que vous soyez forcé de travailler plus dur, car votre argent continue de fondre dans la colonne des dépenses au lieu de s’additionner dans la colonne de l’actif, ce qui représente le modèle classique de la marge d’autofinancement de la classe moyenne […] Il arrive trop souvent qu’une maison serve de facteur incitatif pour que vous contractiez un emprunt et que vous ayez ensuite à en payer les dépenses qui vont toujours en augmentant ».

Avez-vous déjà lu quelque chose comme ça ?

Robert (appelons le Robert 🙂 ) conclu sa tirade sur la résidence principale de cette manière : « les gens achètent généralement une maison trop dispendieuse pour leurs moyens au lieu de commencer à investir, dès que possible, dans un portefeuille de placements. Le résultat final influe sur un individu, tout au moins, des trois façons suivantes :

  1. Perte de temps, pendant lequel les autres actifs auraient pu prendre de la valeur.
  2. Perte d’un capital additionnel, qui aurait pu être investi au lieu de servir à défrayer des dépenses élevées d’entretien, liées directement à la maison
  3. Perte d’un enseignement (je ne suis pas d’accord sur ce point) ».

Oui, mais !

Alors même si j’approuve Robert sur le principe, il oublie toutefois de mentionner que nous avons besoin d’un toit sur notre tête et sur celle de notre famille. Et donc que la limite de son raisonnement s’arrête à la comparaison avec la location de son logement. Le locataire paie indirectement les mêmes charges que le propriétaire.

Je ne connais pas le marché de la location aux États-Unis, mais dans grand nombre de régions de Suisse, les loyers sont exorbitants. Et pour peu que vous habitiez sur l’arc lémanique ou à Zurich, le mot « exorbitant » peut vite devenir léger.

Alors qui a raison ?

Les deux mon capitaine !

Acheter un bien immobilier, et sauf à acheter au-dessus de vos moyens, devrait limiter et même baisser sur le long terme les coûts liés à votre logement.

Les intérêts bas actuels – malgré des prix d’achat à l’apparence élevés – permettent de quasi diviser par deux l’équivalent en location. Même en ajoutant l’entretien courant et de long terme, vous devriez rester 40% bénéficiaire chaque mois.

Cet excédent devrait donc être investi sans question pour construire votre patrimoine et pour vous protéger de la dette. Pour ces raisons, vous devriez privilégier une hypothèque à long terme et à faible coût. Je vous renvoie à cet article sur le sujet.

C’est en mixant les deux réflexions évoquées ici que vous pourriez trouver le bon équilibre entre d’un côté, obtenir moins de dépenses que de revenus afin d’épargner, et de l’autre combler l’envie profonde qui vous anime d’être chez vous. Car c’est finalement cela une résidence principale, le souhait d’être chez soi.

Contactez-moi si vous souhaitez discuter l’achat de votre résidence principale, rembourser votre dette, négocier votre hypothèque ou encore la renouveler.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Prévoyance : quitter la Suisse

Vous êtes muté à l’étranger ? Vous souhaitez découvrir de nouveaux horizons ? Ou vous retournez dans votre pays natal, après quelques années de travail en Suisse ?

Quitter la Suisse pour l’une de ces raisons est assez fréquent et pose un grand nombre de questions sur le niveau de votre retraite. Est-ce que mes années de cotisations AVS sont perdues ? Ai-je le droit de récupérer mes 2e et 3e piliers ? Comment limiter les impôts de sortie ? À quoi penser pour l’avenir de ma prévoyance ?

Autant d’interrogations légitimes auxquelles nous allons essayer de répondre.

Cotiser à différents systèmes sociaux

Si au cours de votre carrière, vous êtes amené à travailler dans plusieurs pays, vous participerez à des stratégies de prévoyance très différente.

Prenons par exemple les cas de la France et de la Suisse. Le premier pays ne fonctionne quasiment que sur un système de répartition tandis que le second offre un mix entre répartition et capitalisation.

Dans une approche de répartition, ce sont les montants de vos cotisations actuelles qui déterminent le niveau de votre allocation de retraite futur. Nous cotisons en général une quarantaine d’années dans une telle structure, sans former d’épargne. En Suisse, le premier pilier (AVS) fonctionne ainsi sur 44 ans de contributions pour les hommes et 43 ans pour les femmes.

L’épargne est plus simple à comprendre : au travers des caisses de pensions et du 3e pilier suisses, vous accumulez un avoir qui vous sera rendu sous forme de rentes mensuelles ou de capital à la retraite.

Au fil du temps et de vos déplacements, vous construisez un puzzle de systèmes dont le tableau final ne vous apparaîtra que dans 20 ans, 30 ans ou plus. Vous avez donc tout intérêt à y accorder un minimum d’attention et de suivi afin de vous éviter des montagnes de formalités administratives la retraite venue. Mon premier conseil : gardez les preuves de vos cotisations.

L’AVS

Vous devriez conserver vos certificats de salaires annuels (reçus en début d’année pour l’année précédente). Ce document recense vos revenus perçus ainsi que le montant de vos cotisations AVS et du deuxième pilier.

Avant de quitter le pays, je vous invite également à commander un extrait individuel auprès de l’AVS. Ce dernier vous permettra de vérifier l’exactitude des salaires cotisants en plus de vous servir comme preuve à archiver. Demandez-le avant de quitter le territoire pour pouvoir échanger (et éventuellement réagir) facilement et rapidement avec l’administration ou avec un ancien employeur. Vous pouvez commander votre extrait en cliquant ici.

Vous pourrez exiger vos prestations AVS au plus tôt deux ans avant l’âge légal de la retraite, soit à 65 ans pour les hommes et à 64 ans pour les femmes. Une rente anticipée (avec un impact négatif sur la rente) peut être demandée à respectivement 63 ans et 62 ans.

Notez que, comme tout système de répartition en occident, les choses sont amenées à fortement évoluer dans les prochaines années. Le vieillissement très prononcé de la population pèsera de plus en plus lourdement sur ce dispositif. Je vous renvoie à ma série d’articles sur le sujet.

Étant donné qu’une rente pleine nécessite 43 ans à 44 ans (femmes, hommes) de cotisations, vous bénéficierez très probablement d’un montant inférieur au maximum possible.

Lorsque vous aurez atteint l’âge légal de départ à la retraite, vous devrez « simplement » vous adresser à l’AVS.

Pensez aussi que les grandes sociétés et les organismes publics peuvent proposer une expatriation avec une affiliation au système de retraite suisse. Renseignez-vous auprès de votre employeur.

L’épargne du deuxième pilier

Dans le deuxième pilier, vous capitalisez chaque mois une fraction de votre salaire avec le concours de votre employeur. Cette épargne s’accumule dans votre caisse de pension et vous rapporte des intérêts – souvent ridicules, mais c’est un autre sujet. 

Lors d’un départ définitif de Suisse, vous pourriez récupérer tout ou partie de votre avoir selon l’endroit où vous élisez domicile.

Tentons de faire simple. Si vous vous installez en dehors de l’Union européenne, vous avez le droit de mettre la main sur 100% de votre capital.  À contrario, en vous établissant en UE, vous aurez l’obligation de laisser en Suisse une portion de votre deuxième pilier jusqu’à votre retraite. Cette partie forme ce que l’on appelle l’avoir minimum selon la Loi sur la Prévoyance Professionnelle (LPP). Vous trouvez ce chiffre sur votre certificat annuel. Ce montant correspond au minimum des cotisations légales que vous avez épargnées. La part excédentaire peut se libérer sans condition d’utilisation. Vous êtes par exemple au bénéfice d’un capital de 100’000.- francs dont 20’000.- dépendant de la LPP, doivent rester en Suisse.

Retenez que ce n’est pas parce que la loi vous permet de prendre tout ou partie de votre deuxième pilier que vous devez le faire… Si vous quittez la Suisse avec 100’000.-, 200’000.- ou 1’000’000.- de francs, vous devriez vous assurer que votre nouveau pays offre les mêmes niveaux de sécurité politique et financière que la Suisse. Avant de retirer votre capital, demandez-vous pourquoi des épargnants du monde entier placent leur fortune en Suisse… Vous pourriez continuer de bénéficier des structures existantes.

Gardez en mémoire qu’indépendamment du lieu où vous emménagez, les conditions de libération valables en Suisse le sont également à l’étranger. Nous trouvons par exemple l’achat de sa résidence principale ou la retraite anticipée de cinq ans avant l’âge légal (65 ans ou 64 ans).

Que faire de mon deuxième pilier ?

Si vous décidez de laisser votre argent en Suisse, vous devrez ouvrir un compte de libre passage auprès d’une banque ou une police de libre passage dans une assurance.

Choisissez un plan qui vous offrira des rendements dans la durée. Réaliser 2% à 5% « bon an, mal an » est raisonnable si vous avez du temps devant vous. Prenez cette thématique au sérieux : 200’000.- placé à 3% entre vos 40 ans et vos 65 ans vaudront 418’000.- à la retraite. Tandis que 200’000.- juste « stockés » à 0% vaudront… 200’000.-. Traduit en termes de rente, c’est un manque à gagner d’environ 10’000.- par année !

Le troisième pilier

Que vous épargniez votre troisième pilier dans une police d’assurance ou sur un compte bancaire, les réflexions qui s’offrent à vous s’apparentent à celles du deuxième pilier. La principale différence est que vous êtes totalement libre de récupérer vos avoirs et ce, peu importe l’endroit où vous vous installerez.

Faites toutefois attention à une utilisation réfléchie de vos contrats d’assurance. Ils devraient être adaptés à votre nouvelle situation. Les rentes et la libération du paiement des primes en cas d’incapacité de gain ne pourront pas toujours être conservées et vous devrez transformer votre contrat de 3A (lié à la retraite) à 3B (libre) puisque vous ne pourrez plus bénéficier des avantages fiscaux suisses.

Un contrat d’assurance conclu récemment (une dizaine d’années) pourrait par exemple être libéré du paiement des primes (vous arrêtez de cotiser et l’argent épargné continue de porter intérêt jusqu’au retrait, généralement la retraite) ou aligné avec votre nouvelle situation. Vous devriez évaluer avant de partir vos besoins nouveaux en termes de prévoyance et de protection familiale afin d’ajuster en conséquence le niveau des cotisations et des prestations.

Pour ce qui est du troisième pilier bancaire, c’est un peu plus simple. Si vous disposez d’une dizaine d’années devant vous, vous devriez l’investir – même dans un plan conservateur – afin de maintenir au minimum la valeur de votre argent dans le temps (combattre l’inflation).

Minimiser les impôts en cas de retrait de ma prévoyance

En retirant l’un ou l’autre de vos piliers, vous serez confrontés au paiement d’un impôt de sortie sur le versement en capital.

Cet impôt est fonction de votre canton de résidence au moment du retrait du capital. Vous avez ici tout intérêt à faire transférer vos avoirs de prévoyance dans un canton qui offre une fiscalité plus avantageuse. À votre départ, vous déciderez librement du canton où votre deuxième pilier sera investi. Cela ne peut évidemment s’effectuer que lors de votre départ, sauf si vous souhaitez vous installer quelques jours à Zug ou à Schwytz…

Afin de comprendre la différence fiscale, prenons le cas de monsieur Mutation appelé à déménager dans les prochaines semaines. Domicilié à Lausanne, marié et père de deux enfants, son avoir de deuxième pilier se monte à CHF 400’000.-. Le prélèvement fiscal sur le canton de Vaud s’élèverait à 43’039.-, une sacrée somme due à l’un des cantons les plus chers du point de vue de l’impôt. En bon prévoyant, Monsieur Mutation décide d’ouvrir un dépôt de libre passage dans le canton de Schwyz et de retirer son avoir plus tard. Il divisera ainsi son impôt par presque 2 à 23’000.- !

Plus de conseils pour gérer vos avoirs de retraite

Commencez par imaginer où vous passerez votre retraite. Cela vous donnera une feuille de route sur les montants qui apparaîtront nécessaires à ce moment-là. Le coût de la vie apparaîtra comme très différent selon que vous vous installiez en France, en Espagne, aux États-Unis, à Singapour, en Thaïlande ou en Suisse. En 2021, vous viverez confortablement avec 3’000.- par mois en Europe du Sud tandis que la même somme apparaîtra insuffisante pour la Suisse.

Traitez votre capital retraite avec soin sur le long terme. Cette épargne « forcée » offre l’avantage de croître année après année et même les cigales en tireront profit. L’investir est « obligatoire » pour à minima maintenir son pouvoir d’achat. Si vous bénéficiez de suffisamment de temps devant vous, vous devriez chercher à faire mieux que juste battre l’inflation.

Vous pourriez utiliser vos avoirs de prévoyance pour acquérir votre résidence principale à l’étranger. Attention toutefois à bien étudier votre marché avant de procéder. Contrairement à une idée reçue, l’immobilier subit aussi des revers assez violents (-30% à -50% en 1990 et en 2008). Certaines régions comme l’Amérique du Nord sont connues pour être volatiles à moyen terme.

Au-delà du foncier et si vous bénéficiez d’une expérience importante en gestion de patrimoine, vous pourriez gérer vos avoirs vous-même en passant par des actifs liquides. Prêtez toutefois attention à vos émotions. Nous parlons de votre retraite, c’est-à-dire de la période où vous ne disposerez plus de salaire pour payer la vie courante.

Dans ce cas, pourquoi ne pas laisser votre fortune en Suisse ? En gardant un pied à terre patrimoniale en Suisse, votre dépôt sera préservé des banqueroutes bancaires. Peu de pays peuvent en dire autant. Je pense notamment à la France, qui, malgré le discours de François Hollande en 2012 : « mon véritable adversaire, c’est le monde de la finance », a supprimé le dernier degré de protections des épargnants contre les faillites bancaires. Assez cocasse non ?

Si vous cherchez à placer correctement votre deuxième pilier, contactez-moi. Nous trouverons ensemble une solution qui vous correspond.