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Achat immobilier : cinq et une idées reçues

L’achat immobilier est un vaste domaine où certaines idées préconçues ont la vie dure. Les réglementations ajoutent de la complexité au sujet et le vocabulaire employé est souvent spécifique. Je vous propose de passer en revue cinq et une idées reçues sur l’immobilier.

Lors de l’achat, je n’ai pas le droit d’utiliser plus de 10% de mon 2e pilier

Au printemps 2012, la FINMA (l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) a introduit une nouvelle mesure quant à la source des fonds propres utilisés pour acquérir sa résidence principale.

Cette réglementation est souvent mal interprétée. Précédemment, les fonds propres pouvaient venir en totalité de la caisse de pension. Dorénavant, un minimum de 10% de la valeur du bien doit être apporté sous une autre forme qu’une mise en gage ou qu’un retrait anticipé de son fonds de pension.

Cela signifie que l’acheteur doit payer comptant, en nature ou en 3e pilier, les dix premiers pour cent de la valeur du bien, avant d’avoir recours à son 2e pilier. L’acheteur peut ensuite librement et totalement vider sa caisse de pension jusqu’à ses 50 ans. Passé cet âge, il pourra retirer le montant le plus élevé entre la moitié de sa caisse et le montant dont il disposait à ses 50 ans.

Le notaire s’en met plein les poches !

En Suisse romande, les « frais de notaire » pour l’achat immobilier sont élevés et s’établissent entre 3% et 5% selon qu’on est domicilié en Valais ou sur Vaud. Une idée préconçue affirme que les notaires encaissent une très grande partie de cet argent.

Alors même s’il est vrai que vous ne pourrez vous passer du notaire pour concrétiser votre achat, dans la réalité, ces frais sont majoritairement des taxes.

L’impôt le plus important (70% à 90% de la facture) est le droit de mutation. Il permet de transférer, auprès du registre foncier, la propriété vers l’acquéreur.

Les frais de notaire incluent également l’inscription au registre foncier et les honoraires du notaire à proprement parler.

Pensez que vous devrez peut-être réaliser des démarches supplémentaires telles que la création de cédules hypothécaires ou de servitudes par exemple. Ces étapes alourdiront la note globale du notaire.

Grâce aux taux bas, ma faisabilité augmente 🙂

Vous savez sans doute que la somme des charges de votre bien ne peut excéder le tiers de votre revenu. C’est-à-dire que si vous gagnez 168’000.- francs par an, les frais de l’immeuble ne pourront dépasser les 56’000.-. Ces dernières sont composées des intérêts hypothécaires, de l’entretien du bâtiment et du remboursement de la dette.

Lors d’un achat immobilier et avec des taux bas, de l’ordre du pour cent annuel, l’on se dit que les charges annuelles pour le calcul de la faisabilité diminuent.

Dans les faits, les prêteurs calculent avec des taux d’emprunts bien plus élevés que ce que vous pourriez obtenir dans la réalité soit un taux compris entre 4% et 5,25% en fonction de l’entreprise.

Ainsi, pour un bien d’un million de francs et une dette de 800’000.-, le coût (fictif) de l’emprunt s’élèvera à 36’000.- pour un taux de 4,5%. Vous devrez ajouter pour l’évaluation 10’000.- de remboursement et 10’000.- d’entretien. Le total dans ce cas se monte à 56’000.- qui nous donne un revenu annuel nécessaire d’au minimum 168’000.-.

Seules les banques prêtent de l’argent

Dans les faits, tout le monde peut vous prêter de l’argent pour acheter un bien immobilier. Vous aurez souvent affaire à une société financière. Le premier prêteur hypothécaire auquel on pense est la banque, mais vous pourriez aussi vous diriger vers un assureur ou une caisse de pension.

Il vaut la peine de comparer les différentes solutions. Les banques vous offriront plus de flexibilité, notamment si vous devez réaliser des travaux d’importance. Les assureurs pourraient vous consentir une hypothèque à des taux plus avantageux et sur des durées plus longues.

Notez toutefois qu’une caisse de pension ou une assurance n’entrera pas forcément en matière pour financer un bien de rendement.

Je peux rompre mon contrat hypothécaire à tout moment

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez procéder à un nouvel achat immobilier, vous pourriez être amené à rompre votre contrat hypothécaire.

Vous pourrez généralement le faire mais les frais qui en résultent vous en dissuaderont. Outre les intérêts restants dus pour la période, les établissements prêteurs peuvent ajouter des pénalités et des frais de dossier.

Je ne peux que vous recommander de lire en entier votre « contrat-cadre » hypothécaire. Vous serez ainsi au clair avec les conséquences d’une rupture anticipée.

Facteur aggravant : depuis décembre 2019, une décision du Tribunal Fédéral remet en question le principe de déductibilité des intérêts restants dus. Pour faire simple, auparavant, vous pouviez soustraire de votre revenu imposable une grosse partie de la facture à payer.

Aujourd’hui, trois cas de figure s’appliquent. Si vous rompez un contrat pour en reprendre un nouveau dans le même établissement prêteur, vous pourrez déduire le montant de la facture de votre revenu imposable. Dans le cas où vous arrêteriez votre contrat en vue de changer d’établissement, vous ne pourrez plus retrancher votre pénalité. Enfin, en cas de rupture anticipée faisant suite à une vente prématurée, les frais seront à déduire de l’impôt sur les gains immobiliers.

Il y a fort à parier que les administrations fiscales cantonales appliquent cette jurisprudence à l’avenir.

En Suisse je ne rembourse pas ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts…

Cette phrase est partiellement juste. Elle devrait plutôt être écrite de la manière suivante : « En Suisse je ne rembourse pas – directement – ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts. Mais je me constitue un patrimoine sur 15 à 25 ans (maximum retraite) afin de pouvoir éteindre ma dette si le besoin s’en faisait sentir. »

Cela peut s’avérer utile avec des petits revenus de retraite, des taux qui augmentent trop fortement ou des prix de l’immobilier qui baissent et incitent à diminuer le volume de dette.

Vous trouvez plusieurs articles sur le remboursement de la dette ici et ici.

En complétant le formulaire ci-dessous, vous pourrez recevoir le guide « Éviter les pièges immobiliers : 16 notions indispensables » 😉

8 astuces pour en finir avec les bonnes résolutions

Arrêtez avec les bonnes résolutions de début d’année. Mettez plutôt en place des automatismes !

« Cette année, je me mets au sport ! En 2020, c’est décidé, je baisse mes impôts ! La retraite approche alors cette année je réalise un bilan financier ! En 2020 je commence mon 3e pilier ! Cette année… ».

Si comme moi, vous ne supportez plus d’entendre chaque premier janvier : « quelles sont tes bonnes résolutions pour cette année ? » et que vous dites des trucs que vous voulez sincèrement faire, mais que vous risquez de ne pas tenir, je vous propose une liste de 8 astuces afin d’appliquer facilement un système d’épargne infaillible et automatique, grâce auquel vous n’aurez plus jamais à faire de « reset » en début d’année. Une sorte de bonne résolution permanente 🙂

Cet article s’inscrit dans l’événement interblogueurs organisé par Olivier Roland depuis son blog Devenez Meilleur sur le thème du développement personnel. Son site est rempli d’articles formant une véritable bible autour de cette thématique. Étant moi-même fan de l’optimisation, je vous recommande cet article de Steve Pavlina : 10 façons d’optimiser vos journées normales.

Pour en revenir à notre bonne résolution permanente, le premier trimestre se prête parfaitement à mettre en place un tel système. La procrastination nous pousse souvent à faire [trop] vite en fin d’année un plan d’action partiel et peu efficace. Profitez des quelques semaines encore paisibles et loin du rush de fin d’année pour vous poser en couple ou en famille afin de déterminer vos priorités.

Par quoi pourriez-vous commencer ? Voyons cela.

Astuce numéro un : fixez-vous des objectifs de vie.

Se fixer des objectifs de vie à moyen et à long terme est la meilleure façon de tenir un cap et de se souvenir pourquoi on épargne en période douloureuse par exemple.

Si épargner dans le seul but de vivre décemment à la retraite ne vous réjouit pas, je vous rassure, vous n’êtes pas seul. Même s’il est vivement conseillé de se pencher au moins une fois sur le sujet à cause des lacunes énormes à venir, vous pourriez rapidement passer à des objectifs plus réjouissants comme financer un tour du monde, épargner pour les études supérieures de vos enfants [sans devoir travailler comme un fou à 50 ans passés], préparer des mini-retraites de trois mois tous les deux ans, financer une préretraite avec un départ à 55 ans, financer l’achat de votre maison ou de votre résidence secondaire… la liste est aussi longue que votre imagination peut être prolifique…

Vous pourriez par exemple établir une « liste de choses à faire avant de mourir » puis prioriser 2 à 3 points comme objectifs principaux.

Avec des objectifs clairs, il devient simple et évident d’épargner 😉

Astuce numéro deux : faites-vous accompagner.

Lorsque l’on parle de finance et de bilan financier, il est souvent difficile de savoir par où commencer. Je dis souvent « chacun son métier ». Le métier d’un conseiller ou d’un planificateur financier consiste à seconder ses clients dans la réalisation de leurs objectifs.

Il existe plusieurs bénéfices à se faire accompagner. Hormis la connaissance des réglementations et de la fiscalité, tout l’art d’un conseiller financier est de faire coïncider l’épargne de ses clients avec les objectifs qu’ils se sont assignés.

Le premier avantage est d’appliquer une stratégie d’investissement adéquate, réaliste et si possible systématique afin d’atteindre les échéances fixées.

Le second avantage est d’obtenir un regard extérieur spécialisé et qui peut mettre le doigt sur des lacunes importantes ou au contraire vous convaincre que vous êtes sur le bon chemin.

Enfin, l’intervention et l’avis d’une tierce personne peuvent permettre à un couple de s’accorder sur des sujets financiers épineux et de discuter de sujets essentiels, mais délaissés dans la routine du quotidien.

Astuce numéro trois : payez-vous en premier.

Avant de payer Netflix, votre bailleur, votre caisse maladie et vos impôts (oui même les impôts [] : payez-vous en premier !

Cela signifie que la première dépense du mois doit être consacrée à augmenter votre patrimoine. Cette épargne contribuera in fine à atteindre vos objectifs.

H2 – Astuce numéro quatre : déterminez votre capacité d’épargne.

Je ne le répéterai jamais assez : réaliser un budget cohérent vous permettra de facilement déterminer votre capacité d’épargne. Connaissez-vous beaucoup d’entreprises qui naviguent « à vue » ?

Faites de même, prenez vos finances en main. Calculez le montant de votre patrimoine à chaque fin d’année et faites un budget. Vous n’aurez pas besoin de le modifier trop souvent. Une fois fait, vous n’aurez qu’à adapter les changements majeurs.

Ne vous limitez pas excessivement. Restez cohérent dans le constat de vos dépenses. Pour les postes plus délicats et avec une récurrence annuelle ou biannuelle comme les vacances, les cadeaux ou les loisirs : calculez une moyenne sur deux ou trois ans.

Comptez une marge de 5% des dépenses. Nous ne sommes pas des robots et en restant flexible vous pourrez quand même céder à deux trois choses moins utiles ou imprévues.

Une fois votre budget fait, retrancher l’ensemble des dépenses aux revenus afin d’obtenir votre capacité d’épargne.

Astuce numéro cinq : investissez SYSTÉMATIQUEMENT votre épargne.

Vous êtes décidé à vous payer en premier ? Maintenant que vous connaissez votre capacité d’épargne, investissez-la chaque mois, en mettant en place un système automatique et simple.

C’est ici que réside la fin des résolutions du début d’année 😉 Si vous mettez en place un système, vous n’aurez plus à vous soucier de la fabrication de votre patrimoine.

Vous pourrez toujours changer d’objectifs en cours de chemin ! Et vos nouvelles envies seront d’autant plus facilement réalisables que vous aurez l’argent pour les concrétiser.

Vous pouvez par exemple investir grâce à un ordre permanent mensuel dans un portefeuille de fonds. Simple et flexible, cette solution vous permet de structurer votre épargne sur le moyen et le long terme.

Astuce numéro six : constituez une réserve de sécurité.

Le moteur de la voiture qui casse, un ennui de santé, un licenciement, une démission, la chaudière qui rend l’âme… La vie est remplie d’imprévus.

C’est bien beau d’épargner à moyen et à long terme, mais si vous n’avez pas une « petite » réserve de liquidité pour faire face à un imprévu, ça ne sert à rien.

Je recommande souvent aux célibataires ou aux jeunes couples de détenir deux salaires nets d’impôts et de charges sociales et aux familles ou aux propriétaires de détenir quatre salaires « nets nets ».

Si vous commencez cette année la construction de votre patrimoine en partant de zéro, épargnez rapidement deux revenus nets d’impôts et de charges sociales avant d’épargner à moyen long terme. Un compte courant (salaire) peut faire l’affaire. Un peu d’argent liquide à la maison peut également être utile. Attention ici : vérifiez que votre assurance ménage vous assure contre le vol de liquidités détenues à la maison.

Astuce numéro sept : consacrez une part de votre épargne au 3e pilier et éventuellement au rachat de votre 2e pilier.

Le système de retraite actuel est menacé et sera profondément revu dans les dix prochaines années. Vous trouvez ici un article sur l’AVS et ici un article sur le deuxième pilier.

C’est la raison pour laquelle je ne peux que vous recommander d’investir le plus tôt possible dans un troisième pilier « intelligent ».

Grâce au temps disponible avant votre retraite, plus vous commencerez tôt, moins vous pourrez y consacrer d’épargne grâce au jeu des intérêts composés.

Ainsi, vous aurez plus de moyens pour réaliser vos rêves de moyen terme ! L’épargne ne doit pas servir que pour la retraite !

Si votre épargne le permet ou si vous souhaitez devenir propriétaire d’ici à dix ans, pensez aussi au rachat de votre deuxième pilier.

Astuce numéro huit : atteignez l’indépendance financière.

La « rat race » (que l’on pourrait résumer par métro-boulot-dodo) peut être épuisante et le système de retraite fabriqué dans les années 1950 me semble être un « doux » leurre. En construisant de manière proactive et systématique votre patrimoine, vous atteindrez l’indépendance financière.

Loin de ressembler à des vacances permanentes, la liberté financière vous permettra d’atteindre vos objectifs de vie et d’acquérir de la résilience et une certaine liberté vis-à-vis du « système » et de ses contraintes.

En appliquant ces quelques astuces, vous pourrez répondre à la fameuse question « quelles sont tes bonnes résolutions pour cette année ? » : « AUCUNE, je les mis en place il y a longtemps. Elles sont automatisées ! »

Si vous avez aimé cet article, dites-le-moi en commentaire, c’est toujours encourageant. 🙂

« Le Roi Ogre et les Pièces d’or » ou « les Quatre Stratagèmes »

En cette période de fin d’année, et pour souligner l’esprit de Noël, l’un de mes amis a rédigé une fable autour du thème de la finance. je vous la propose en article invité en espérant que vous prendrez autant de plaisir que moi à la lire 🙂 La fin est savoureuse.

Je profite de ce post pour vous souhaiter une très belle année 2020. Que cette nouvelle année puisse vous apporter santé, bonheur et prospérité. Au plaisir de vous retrouver l’année prochaine.

« Le Roi Ogre et les Pièces d’or ou les Quatre Stratagèmes »

Il était une fois il y a bien longtemps dans un royaume fort lointain, un roi cupide et méchant qui voulait accaparer toutes les richesses de ses sujets pour en jouir seul. Il était tellement affamé de richesses et de possessions matériels que ses sujets l’avaient surnommé l’Ogre.

Il avait forcé ses sujets à lui donner la majorité de leurs pièces d’or d’abord par l’impôt et les taxes mais ce n’était pas assez efficace. Une grande partie de l’or restait hors de sa portée.

Il eut ensuite l’idée d’un premier stratagème. Il allait faire une promesse : « Ne gardez pas vos pièces d’or à la maison. Elles seront en bien meilleure sécurité au château sous le contrôle de ma garde. Vous pourrez y avoir accès en tout temps ». Croyant leur ogre de roi, les habitants du royaume commencèrent à donner leurs pièces à la garde royale. En échange, ils se virent remettre un morceau de papier avec le sceau royal sur lequel était inscrit leur quantité d’or détenue dans les coffres du roi. Les habitants du royaume prirent donc l’habitude de payer avec les morceaux de papier comme ils le faisaient auparavant avec l’or. Ils se mirent à appeler ces papiers les « billets royaux ».

Pris par la fièvre de l’or, l’Ogre voulut plus de richesses. Il avait maintenant quasiment tout l’or du royaume. Il lui fallait toutes les autres richesses : les terres, les troupeaux, les mines, les entreprises. La quantité d’or dans ses coffres ne suffisait pas. Le Roi eut donc l’idée d’un deuxième stratagème. Il n’y avait pas assez d’or mais il pouvait imprimer plus de papier et ainsi acheter toutes les richesses disponibles avec des papiers qu’il venait d’imprimer.

L’idée était lumineuse mais le roi se dit que si la population lui réclamait tout l’or en même temps, il aurait un problème. Il lança donc son idée en deux temps. Dans un premier temps, il se mit à imprimer plus de billets royaux puis dans un deuxième temps quelques années plus tard, il annonça que l’or ne pouvait plus être retiré du château pour des raisons de sécurité.

Dès ce moment, le nombre de papiers en circulation n’avait plus aucun lien avec l’or dans les caves du château. On se vit à voir une chose inconnue dans toute l’histoire arriver : les prix ont commencé à augmenter ! Pour une vache, il avait toujours fallu payer une once d’or. Maintenant, il fallait payer une once et demi en billets royaux. Mais fait étrange, celui qui payait en or payait toujours une once. L’inflation était née. Depuis lors, la valeur des billets royaux par rapport à l’or ne cessa de baisser. Les sujets s’appauvrirent donc alors que le Roi Ogre s’enrichit.

Le Roi Ogre était heureux. Doucement, il accaparait toutes les richesses du royaume grâce à sa presse à imprimer en or massif dans les caves de son château. Mais le processus prenait trop de temps à son goût.

Il mit au point un troisième stratagème. Il avait vu chez lui-même et chez l’ensemble de ses sujets une volonté de tout avoir tout de suite. Il se dit qu’exploiter cette tendance serait une belle idée. Il proposa donc à ses sujets de leur prêter l’or qu’il avait dans les caves de son château pour que ses sujets puissent s’acheter tout de suite ce dont ils ont envie. Il leur demanda cependant une contrepartie : ils devaient rembourser le roi non seulement la somme qu’ils lui empruntaient mais ils devaient y ajouter une partie de leur travail futur. Le Roi Ogre appela ceci un « intérêt ». Les dettes et les intérêts étaient nés. Dans ce royaume fort fort lointain, il y eut même des cas où certains habitants empruntèrent tellement au Roi Ogre qu’ils ne travaillaient plus que pour le rembourser. Ils étaient devenus les esclaves du Roi Ogre.

Le Roi Ogre était toujours plus glouton. Jamais rassasié de richesses, il mit au point un quatrième stratagème. Il y avait toujours certains de ses sujets qui refusaient le système des intérêts, qui épargnaient comme au vieux temps des pièces d’or et qui ainsi pouvaient développer d’autres richesses qui restaient hors de contrôle du Roi Ogre. La plupart des sujets du royaume épargnait via un outil que le Roi Ogre avait créé : le « compte au château ». Les billets royaux étaient déposés au château et ceux qui les laissaient sous le contrôle du Roi Ogre recevait une petite partie de l’intérêt perçue par celui-ci.

Le Roi Ogre créa le stratagème suivant : il allait premièrement forcer tous ces sujets à payer avec de petites cartes magiques qui enregistraient toutes les transactions et plus du tout en billets royaux en papier. Comme ceci, les sujets ne peuvent plus garder de billets royaux chez eux. Tous les billets royaux sont tous stockés sur les comptes au château sous le contrôle du Roi Ogre. Puis tous les comptes de ses sujets vont être soumis à des intérêts négatifs. Ainsi chaque année une partie de la richesse durement accumulée par les habitants est transférée au Roi Ogre. Comme celui-ci est presque immortel, il a le temps d’attendre l’effet de sa politique. Les taux négatifs étaient nés.

A la fin du processus, toutes les richesses du royaume sont aux mains du Roi Ogre. Et tous les habitants du Royaume sont devenus ses esclaves via le système de la dette. Ils doivent tous rembourser leurs prêts au Roi Ogre.

Désespérés, ceux-ci consultèrent un grand enchanteur et lui demandèrent comment se libérer de la gloutonnerie du Roi Ogre. Il leur répondit que le seul moyen de se libérer était d’accumuler des biens dont la valeur ne dépendait pas du système de billets royaux du Roi Ogre : des terres, des parts d’entreprises, des métaux précieux, de l’immobilier, etc… En bref, des biens réels et tangibles.

FIN

Clovis Chollet

Si vous aussi vous ne voulez pas vous faire dévorer par la gloutonnerie du Roi Ogre, je connais très bien un grand enchanteur qui saura vous aiguiller sur les solutions les plus appropriés pour vous. Vous pouvez contacter Clovis à clovis.chollet@swisslife-select.ch