À l’approche de la retraite, certaines décisions sont irréversibles… et leur impact peut durer 20 à 30 ans.
Faut-il vendre son bien immobilier ? Retirer son 2e pilier en capital ou en rente ? Comment maintenir un revenu confortable après 55 ans ?
Ces questions reviennent régulièrement lors de mes rendez-vous avec mes clients. Pourtant, trop peu de gens prennent le temps d’y réfléchir en profondeur.
C’est pourquoi j’organise un webinaire gratuit le mardi 8 avril à 20h00.
🎯 Au programme :
• Résidence principale : faut-il la vendre à la retraite ou la garder ?
• 2e pilier : capital ou rente, quelle option choisir et pourquoi ?
• Revenus passifs : comment générer un revenu sans dépendre uniquement de votre caisse de pension ?
Ce webinaire s’adresse à vous si :
✅ Vous avez entre 50 et 65 ans
✅ Vous êtes propriétaire ou avez un 2e pilier conséquent
✅ Vous souhaitez sécuriser vos revenus à long terme
✅ Vous voulez une stratégie patrimoniale solide, sereine et indépendante
Au cours des derniers mois, le quasi triplement des taux d’emprunts hypothécaires a amenui l’écart entre le coût mensuel de la propriété et celui de la location. Nombreux sont ceux qui ne voient plus d’intérêt financier à devenir propriétaire. D’autant que les prix immobiliers n’ont pas vraiment reflué.
Dans un article précédent, je comparais les coûts annuels de l’achat vis-à-vis de la location puis je rapprochais l’économie réalisée par le propriétaire à la valeur des fonds propres investis afin d’en définir un niveau de rentabilité.
Cette méthode reste recevable, mais il lui manque le rapprochement complet avec la location, c’est à dire en incluant le coût d’opportunité des fonds propres.
En effet, lorsque vous achetez votre résidence principale, vous utilisez votre épargne comme apport. En décidant de rester locataire, votre capital demeure investi et continue de porter intérêt. Ces derniers se composant avec le temps (les intérêts s’accumulent et produisent à leur tour des intérêts), nous devons intégrer la croissance de ce capital à la réflexion globale de long terme afin d’arbitrer entre l’acquisition et la location.
Dans un autre article, j’opposais les visions du logement en propriété qu’offre la doxa (via Peter Lynch) à une alternative proposée par Robert Kiyosaki. Pour rappel, Peter Lynch estime que la résidence principale revête le caractère de l’investissement sécuritaire. Robert Kiyosaki prétend quant à lui que c’est un passif coûteux, puisque nous y dépensons de l’argent chaque mois (intérêts hypothécaires, taxes locales, charges…).
L’approche complémentaire que je vous propose aujourd’hui vise donc à comparer les coûts irrécupérables des deux solutions (achat VS location).
Éléments de réflexion
Avant d’aller plus loin, identifions ces coûts irrécupérables.
Dans une location, ce montant est très simple à définir puisque c’est le loyer comprenant les charges que vous payez chaque mois.
Dans le cas de la propriété, nous trouvons plusieurs composantes que je résume ici :
A.Les coûts d’entretien,
de rénovation, les impôts locaux… pour 1% du prix de l’objet. C’est ce taux que les établissements financiers retiennent dans leurs calculs lors de l’octroi d’un prêt. Notez qu’il apparaît plus élevé dans l’ancien et plus faible dans le neuf.
B. Le coût du capital qui est divisé en deux éléments :
Le coût de la dette formé de la somme des intérêts hypothécaires. Retenons 2% (hypothèse début 2023 avec la moitié de l’emprunt fixé sur 10 ans et l’autre moitié en SARON) sur 80% de dette (20% de fonds propres + 80% de dette) soit 1,6% de la valeur du bien.
Le coût des fonds propres.Nous détaillerons plus bas ce coûtqui se calcule par la différence de rendements entre l’immobilier et le placement que vous conserveriez si l’achat n’avait pas lieu (rester locataire).Ces fonds propres représentent 25% de la valeur du bien (20% de fonds propres additionnés de 5% de « frais de notaire »).
C. Enfin, la taxe sur la valeur locative.
Ce dernier s’avère plus difficile à estimer puisqu’il dépend de plusieurs facteurs : tels que la localisation géographique de l’objet, vos autres revenus soumis à l’impôt (travail, patrimoine), vos charges immobilières et les abattements fiscaux que vous êtes en droit d’appliquer.
En vue de simplification, disons que la valeur locative s’élève à 3,5% du prix d’achat, de laquelle vous soustrayez les coûts d’entretien et les intérêts hypothécaires. En déduisant respectivement les chiffres cités plus haut soit 1% pour l’entretien et 1,6% pour la dette, nous nous retrouvons avec une valeur locative nette de 1% du prix du bien. Ce pour-cent s’ajoute à vos revenus imposables (c.-à-d. l’achat d’une résidence principale d’un million de francs augmentent vos revenus imposables de 10’000.- par année). Considérant un taux marginal de 30%, le coût annuel se monte donc à 0,3% de l’objet acheté (arrondi). Pour plus d’informations sur la valeur locative, vous pouvez lire un article ici.
La somme des coûts irrécupérables de la résidence principale (abstraction faite, pour le moment, du point 2.b. sur le coût des fonds propres), s’élève à 2,9% que nous arrondissons à 3% de la valeur de l’objet.
Notez que nous excluons le remboursement (amortissement) de l’emprunt qui constitue de l’épargne et non une perte.
De quoi sont formés nos fonds propres
Définissons maintenant la répartition des fonds propres. En devenant propriétaire, vous choisissez d’investir une partie de votre fortune dans un bien immobilier. Cette somme correspond au minimum aux 25% de fonds propres vus plus haut.
Supposons que ce montant soit composé pour 15/25e de votre portefeuille d’actions et pour les 10/25e restant de votre caisse de pension. Je retiens cette hypothèse puisque vous devez financer les 10 premiers pour cent de fonds propres par une autre source que votre deuxième pilier. Les « frais de notaire » sont également à payer cash.
Notez que si vous n’aviez pas acquis votre résidence principale, vous seriez resté locataire et vous auriez conservé tant vos actions que votre deuxième pilier… qui auraient continué de vous apporter du rendement.
Cette alternative crée ici un coût d’opportunité qui est le coût économique encouru par le propriétaire. Pour aller plus loin et réaliser des calculs adéquats, nous devons collecter des données empiriques sur les rentabilités de l’immobilier, des actions et des fonds de pension.
Cette étude nous apprend que sur une cinquantaine d’années (1972-2021), les actions suisses ont rémunéré l’investisseur de 8,1% par an tandis que l’immobilier se limitait à 3,2%. L’inflation moyenne de 2,1% n’est pas déduite de ces rentabilités nominales.
Afin de garder une certaine cohésion dans nos comparaisons, je vous propose de choisir l’indice Credit Suisse des caisses de pension suisse au 31.12.2022 pour le rendement du 2e pilier. Le taux annualisé est de 2,79%.
Ces trois rentabilités sont considérées avant impôts. Faisons, si vous le voulez bien, abstraction de cet élément. Il n’influencerait à mon sens que de manière marginale le résultat final de notre comparatif.
Ajustons toutefois le gain des actions en déduisant les frais de gestion. Comptons 1,5% de frais par année et amenons le rendement actions net à 6,6%.
Calculons le coût de nos fonds propres ?
Nous sommes maintenant à même de calculer le coût de nos fonds propres. La partie provenant du portefeuille action correspond à 2,04% (6,6% – 3,2% X 15/25e des fonds propres) tandis que celle venant du 2e pilier correspond à -0,16% (2,79% – 3,2% X 10/25e des fonds propres).
Dans cette configuration, le coût de nos fonds propres s’élève à 1,90% arrondit (2,04% – 0,16%).
Les coûts irrécupérables de la propriété
Armés de ces chiffres et de ces hypothèses, nous pouvons définir la valeur des coûts irrécupérables de la propriété (exprimés en % de la valeur du bien) :
Rendements historiques actifs bruts et nets de frais
Tableau des coûts irrécupérables immobilier
Dans cette configuration de fonds propres mixtes actions et caisse de pension (respectivement 15/25e et 10/25e), les coûts irrécupérables de la résidence principale s’élèvent à 3,59%.
Vous pouvez évidemment adapter les chiffres à votre situation personnelle. Les variables sont nombreuses. Un portefeuille avec des obligations ou des matières premières, un taux marginal d’impôt ou des rendements plus ou moins élevés apparaissent comme autant d’éléments qui influent sur le résultat. Le même raisonnement s’applique aux coûts d’entretien ou de la dette hypothécaire…
Observations
Vous êtes maintenant à même de comparer le coût de l’achat immobilier au coût de la location.
Vous devez simplement multiplier la valeur du bien immobilier que vous aimeriez acheter par 3,59%.
En divisant le résultat par 12 mois, vous obtenez l’équivalent du loyer mensuel.
Si vous pouvez louer pour moins que le résultat, alors privilégier la location est d’un point de vue financier plus intéressant.
Prenons l’exemple d’une maison affichée à la vente un million de francs. La somme des coûts irrécupérables s’élèverait selon la configuration présentée ici à CHF 35’900.- par an ou 3’000.- par mois arrondi.
Ce coût est le point d’équilibre auquel nous n’attribuons pas de préférence à l’achat ou à la location.
Du point de vue du locataire, louer un objet pour 3’000.- francs par mois, charges comprises, est à privilégier si le bien vaut plus d’un million de francs.
En bref, payer 3’000.- par mois en location est financièrement équivalent, en termes de coûts irrécupérables, à acheter une maison d’un million de francs.
Nous aborderons dans un prochain article l’optimisation du financement de sa résidence principale.
Une chose est sûre : investir à long terme en bannissant la spéculation de court terme est l’une des méthodes les plus fiables pour faire croître un patrimoine.
Si en plus vous évitez de vous conduire en girouette avec vos placements pendant ces longues années, vous pourriez assez facilement obtenir une rentabilité intéressante et supérieure à la moyenne de vos amis et de vos collègues.
Cela est vrai, peu importe l’école ou le style d’investissement que vous privilégiez. Ce que je dis plus haut ne consiste qu’à éliminer les erreurs communes des néophytes ou du moins d’apprendre à les identifier pour en rester loin.
Imiter la girouette peut par exemple consister à acheter et à vendre trop fréquemment ses positions ou à changer trop souvent de stratégies. En évitant cela, vous économiserez des frais de transactions et vous profiterez des tendances longues tel que les rallyes.
En choisissant l’école de la « valeur » qui revient, pour simplifier, à acquérir des actifs largement sous valorisés, vous prenez une sérieuse option pour dormir sur vos deux oreilles pendant de nombreuses années, tout en battant potentiellement le marché.
Vous achetez ainsi de la sécurité et, contrairement à ce qu’affirme la doxa, vous serez à même de détenir un portefeuille composé en majorité d’actions.
Les obstacles de l’investisseur
Seulement voilà, notre nature profonde et notre environnement s’opposent à cela. Un débat philosophique pourrait avoir lieu ici quant à savoir si les règles de la doxa servent à nous protéger de nous-mêmes ou des autres.
Notre nature d’humain est insupportée par l’absence de mouvement. Les effets de mode nous draguent et les crises nous stressent tandis que les pressions sociétales ou environnementales nous font douter. Ajoutons le risque de perdre notre job et nous serons tentés de revoir notre stratégie d’investissement de long terme à chaque événement de vie de court terme.
D’un autre côté, le pessimisme de la presse, les « conseils amicaux », les rumeurs du café du marché, les actions de nos politiciens ou de ceux de nos voisins alourdissent l’ambiance générale et pèsent sur nos choix.
L’ultime défi qui vous est posé vient de votre conseiller en placement. Humain tout comme vous, il est soumis aux mêmes impulsions et effets de mode, auxquels s’ajoutent des contraintes et des obligations hiérarchiques.
La taille, ça compte, mais…
Ne me faites pas non plus dire ce que je ne dis pas. Long terme et passivité ne riment pas avec inaction et absence de choix. Construire un patrimoine nécessite du travail. Beaucoup de travail. Voilà pourquoi vous serez souvent confrontés à des « tickets d’entrée » élevés pour la gestion d’actifs.
Pour bénéficier d’une gestion professionnelle, et sans même discuter de la philosophie de placement, il faut conduire des études et des analyses. Ainsi, à type d’investissement égal, un capital de 100’000.- francs exigera une quantité identique de travail qu’un portefeuille de 10 millions de francs. Si le ratio de frais facturé sur un portefeuille conséquent suffit à rémunérer le gestionnaire, il est évident que le même taux facturé sur un petit portefeuille peut s’avérer ridicule en francs.
Ce n’est pas pour autant qu’il faut rester à l’écart d’une stratégie d’épargne. Il existe heureusement aujourd’hui des possibilités d’investir pour le plus grand nombre, et ce dès une centaine de francs par mois. La titrisation et la création d’outils tels que les fonds de placement ou les certificats ont permis de rendre accessibles des investissements réservés hier à des initiés. Finalement, peu importe que vous commenciez à construire un patrimoine ou que ce dernier soit déjà mûr. L’essentiel est d’en prendre soin.
De l’intérêt d’une planification financière
Avant de choisir une école d’investissement, une stratégie ou une tactique… vous devriez établir une planification financière sur mesure. C’est la démarche la plus pertinente à avoir dans un premier temps. Vos souhaits, vos objectifs, votre style de vie et vos envies profondes doivent guider vos décisions d’investissements. Pour vous y aider, vous pouvez employer un planificateur financier. En recourant à un spécialiste de la prévoyance et des placements, vous faites appel à une personne si possible neutre et expérimentée pour vous aiguiller dans vos choix de long terme.
Le travail d’un planificateur financier réside principalement dans l’écoute. Il doit chercher à vous comprendre, à déchiffrer vos projets et à intégrer autant que possible le mode de fonctionnement de votre foyer. Il prendra une photo de vos états financiers afin de repérer les erreurs et les doublons, puis, après vous avoir aidé à corriger votre situation, il vous proposera des plans et des actions à mettre en place pour l’avenir. Ces derniers serviront évidemment à atteindre vos souhaits discutés précédemment.
Enfin, votre planificateur financier devrait être à même de vous accompagner sur le long terme. Le plus grand plaisir que je tire de mon travail apparaît lorsque les plans se réalisent. Le temps est le seul juge des actions mises en place des années plus tôt. Pour citer Hannibal de l’Agence tous Risques, « J’adore quand un plan se déroule sans accrocs ». Et c’est un bonheur de voir mes clients acheter une maison, effectuer un tour du monde, prendre une retraite anticipée ou adopter un style de vie atypique après quelques années d’investissements et de planification.
Warren Buffett : moquettes, briques et ennui
Notez qu’un plan financier apparaît souvent comme ennuyeux. Et ce n’est pas un problème !
Warren Buffett a augmenté significativement la fortune de Berkshire Hathaway avec des industries peu attrayantes comme les briques et les moquettes. Vous trouvez ça fascinant les moquettes ? Est-ce que comparer des stratégies de prévoyance est excitant ? Est-ce qu’analyser des bilans et des comptes de résultats d’entreprises à investir est passionnant ? Pour moi oui, mais, disons-le : une planification financière et les choix d’investissements qui en découlent sont généralement des activités barbantes pour la plupart.
Ce sont vos objectifs personnels, résultants du plan financier mis en place, qui mettent du sel dans la vie. Une planification financière bien réalisée, bien suivie et dont la flexibilité permet de s’adapter aux changements de situation personnelle et aux imprévus, vous autorise à consacrer du temps à autre chose : vos passions, votre travail, le sport, la lecture…
C’est ici que la clef réside. En sous-traitant une partie du travail, et en acceptant que le temps fasse son œuvre, vous éviterez d’imiter la girouette pour vos placements et vous accomplirez vos rêves.
Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.
Pour plus de renseignements, contactez-moi directement via le blog ou écrivez moi à raphael.battu@maretraite.ch
