À l’approche de la retraite, certaines décisions sont irréversibles… et leur impact peut durer 20 à 30 ans.
Faut-il vendre son bien immobilier ? Retirer son 2e pilier en capital ou en rente ? Comment maintenir un revenu confortable après 55 ans ?
Ces questions reviennent régulièrement lors de mes rendez-vous avec mes clients. Pourtant, trop peu de gens prennent le temps d’y réfléchir en profondeur.
C’est pourquoi j’organise un webinaire gratuit le mardi 8 avril à 20h00.
🎯 Au programme :
• Résidence principale : faut-il la vendre à la retraite ou la garder ?
• 2e pilier : capital ou rente, quelle option choisir et pourquoi ?
• Revenus passifs : comment générer un revenu sans dépendre uniquement de votre caisse de pension ?
Ce webinaire s’adresse à vous si :
✅ Vous avez entre 50 et 65 ans
✅ Vous êtes propriétaire ou avez un 2e pilier conséquent
✅ Vous souhaitez sécuriser vos revenus à long terme
✅ Vous voulez une stratégie patrimoniale solide, sereine et indépendante
Ah les impôts ! Voilà un élément sans doute aussi vieux que le monde. Nous connaissons la fiscalité sur le revenu et sur la fortune, mais savez-vous qu’une taxe frappe vos capitaux de prévoyance lors du versement ? Et vous ne pourrez pas l’éluder, que ce soit sur le 2e ou sur le 3e pilier. Voyons donc le coût de ce prélèvement et les solutions pour le réduire.
L’impôt comme base de l’État
Du financement de la liturgie dans la Grèce antique, à la très contemporaine Taxe sur la Valeur Ajoutée, tout en passant par la gabelle du Moyen-âge, la fiscalité a en tout temps reflété l’activité des hommes et de l’économie au sein de la cité.
Tantôt juste, tantôt injuste, il semble toujours avoir été ardu d’y échapper.
Aujourd’hui, nous pouvons éventuellement les réduire ou voter de leur utilité, mais difficilement les éviter sans nous voir accuser d’évasion ou, pire, de fraude fiscale. La différence entre ces deux termes très suisses mériterait d’ailleurs un article dédié.
Revenons à la tonte de nos moutons, c’est-à-dire à la taxe qui frappe le retrait des avoirs de retraite formés par le 2e et le 3e pilier.
L’impôt sur le capital de prévoyance – de quoi parlons-nous ?
Lorsque vous arriverez à la retraite, vous aurez l’opportunité de récupérer tout ou partie de votre épargne du 2e pilier et l’obligation de « sortir » vos liquidités de 3es piliers.
Ce faisant, vous devrez vous acquitter d’une contribution unique sur l’avoir perçue. Cette taxe, majoritairement déterminée par votre lieu de résidence, est un impôt sur le revenu, mais dit « séparé » des autres revenus que sont vos salaires, vos rentes de pension (1er et 2e piliers) et encore vos recettes du patrimoine (loyers, dividendes, coupons).
Vous pourriez crier à l’injustice, mais l’exonération de l’impôt sur le revenu dont vous avez bénéficié durant vos années de travail sur ces épargnes plaide en votre faveur. Vous devriez ainsi vous en sortir gagnant puisque la somme à verser à l’administration au moment de la retraite sera beaucoup plus faible que l’impôt sur le revenu ordinaire. Disons que pour faire simple, il vous en coûtera entre le cinquième et le tiers du taux d’impôt sur le revenu.
Bonne nouvelle pour les chanceux qui prennent leur retraite maintenant : vous profitez de baisses substantielles dans les cantons de Vaud (depuis 2022) et de Fribourg (depuis 2023). Certains cantons cherchent en effet à conserver les jeunes rentiers sur leurs terres et à éviter le tourisme fiscal. Nous y reviendrons plus loin.
L’impôt sur le capital c’est combien ?
Les bénéficiaires de ce prélèvement sont dans l’ordre d’importance : les cantons, les communes, les paroisses puis le gouvernement fédéral.
L’évaluation de la taxe dépend de plusieurs paramètres. Les deux principaux éléments pris en compte dans le calcul sont votre lieu de résidence et le montant de l’épargne à recevoir.
Votre état civil, votre confession et le fait d’avoir des enfants peuvent également jouer un rôle dans l’estimation.
Une généralisation à l’échelle de la Suisse est ardue, mais ce prélèvement est la plupart du temps progressif. En bref, le pourcentage augmente en fonction de la somme perçue.
Voyons quelques exemples d’impôts pour une personne mariée* :
exemples d’impôts pour une personne mariée
Astuce pour baisser l’imposition : échelonner les versements.
Une astuce pour limiter l’enveloppe fiscale peut consister à étaler les versements dans le temps.
L’âge légal de retraite vous permettant d’empocher vos épargnes de retraite dès 60 ans, vous pourriez retirer vos 3es piliers sur une période de 5 ans, c’est-à-dire entre 60 et 65 ans. Ceci n’est valable que pour le 3e pilier puisque vous ne pourrez percevoir vos capitaux de 2e pilier uniquement à la retraite effective.
Afin d’illustrer mon propos, prenons l’exemple d’un résident lausannois qui détient deux troisièmes piliers de 100’000.- chacun. Il pourrait payer 8’200.- d’impôts en étalant les versements sur deux années plutôt que sur une seule. Notre citadin économiserait ainsi une trentaine de pour cent de la somme soit 3’730.- (8’200.- versus 11’930.- pour un retrait la même année).
L’opération a toutefois une limite. Certaines administrations fiscales peuvent en effet retraiter a posteriori les perceptions de capitaux comme faisant partie d’une unique et même opération en annulant in fine le gain obtenu.
Astuce bis : déménager
Dans le déménagement, nous imaginons deux situations distinctes : les personnes qui vont dans un canton plus avantageux avant la retraite et ceux qui quittent la suisse pour l’étranger après la retraite.
Déménager dans un canton plus favorable
Attention là aussi à une éventuelle requalification de la part des impôts. Si vous ne partez qu’un court moment (c’est-à-dire que vous revenez dans le canton quitté peu de temps après), l’administration pourrait décider que vous n’avez déménagé que dans le seul but de pratiquer une évasion fiscale. Et ce faisant vous demander (enfin, vous obliger serait le terme plus adéquat…) de régler votre contribution chez eux. Le canton qui vous a accueilli quelques mois pourrait même collaborer et verser l’impôt déjà perçu à votre canton d’origine. Puis vous payeriez la différence due.
Récemment et comme nous l’avons vu plus haut, Vaud et Fribourg ont réduit les taux d’impôts afin d’abaisser les inégalités de traitement et d’éviter ce tourisme fiscal.
Quitter la Suisse
En partant vivre votre retraite à l’étranger, une autre solution s’offre à vous. Comme vous l’avez compris, c’est votre localité qui détermine l’impôt. Mais si vous n’êtes plus résident suisse lors du retrait du capital, c’est l’adresse de la fondation de prévoyance qui établit le lieu de taxation. Par exemple, si votre deuxième pilier est déposé dans une fondation vaudoise, c’est l’impôt du canton de Vaud qui s’appliquera tandis que si votre argent est dans une institution à Schwyz, c’est dans ce dernier que vos avoirs seront traités.
Selon les endroits, vous n’aurez pas d’impôt communal à payer, le fédéral étant quant à lui dû dans tous les cas.
Conclusion
Vous le voyez : quelques remèdes existent pour limiter les prélèvements obligatoires sur le capital de prévoyance. Toutefois, et comme je le dis souvent, c’est votre raison d’être qui commande la structure de votre patrimoine et surtout pas le point de vue fiscal.
Vos objectifs propres dictent avant tout la solution à privilégier. À combien se chiffrent vos rentes, quels sont vos besoins mensuels, ou souhaitez-vous vivre à la retraite, ou résident vos enfants et vos petits-enfants, à combien s’élèvent vos dettes hypothécaires… sont sans doute des questions plus pertinentes à se poser ! Bien avant la fiscalité.
Ces questions vous amèneront naturellement au choix rationnel à prendre quant au montant du retrait ou sur la composition globale de votre patrimoine à la retraite.
Si vous souhaitez bénéficier d’une retraite sereine, contactez-moi. Après une analyse de votre situation et une revue de vos objectifs personnels, nous déterminerons le capital nécessaire à prélever de votre caisse de pension puis nous structurerons ensemble votre patrimoine afin d’en profiter pleinement et longtemps.
Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur la finance, l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.
* Calcul avec les critères suivant : 65 ans, marié, sans enfant à charge, confession catholique romaine,
Outils :
Pour les calculs j’ai privilégié le site de l’Administration fédérale des contributions, mais vous pouvez également vous rendre sur le site de Postfinance qui est très simple à utiliser. Vous constaterez éventuellement des écarts de montant d’impôts minimes selon la situation.
Au cours des derniers mois, le quasi triplement des taux d’emprunts hypothécaires a amenui l’écart entre le coût mensuel de la propriété et celui de la location. Nombreux sont ceux qui ne voient plus d’intérêt financier à devenir propriétaire. D’autant que les prix immobiliers n’ont pas vraiment reflué.
Dans un article précédent, je comparais les coûts annuels de l’achat vis-à-vis de la location puis je rapprochais l’économie réalisée par le propriétaire à la valeur des fonds propres investis afin d’en définir un niveau de rentabilité.
Cette méthode reste recevable, mais il lui manque le rapprochement complet avec la location, c’est à dire en incluant le coût d’opportunité des fonds propres.
En effet, lorsque vous achetez votre résidence principale, vous utilisez votre épargne comme apport. En décidant de rester locataire, votre capital demeure investi et continue de porter intérêt. Ces derniers se composant avec le temps (les intérêts s’accumulent et produisent à leur tour des intérêts), nous devons intégrer la croissance de ce capital à la réflexion globale de long terme afin d’arbitrer entre l’acquisition et la location.
Dans un autre article, j’opposais les visions du logement en propriété qu’offre la doxa (via Peter Lynch) à une alternative proposée par Robert Kiyosaki. Pour rappel, Peter Lynch estime que la résidence principale revête le caractère de l’investissement sécuritaire. Robert Kiyosaki prétend quant à lui que c’est un passif coûteux, puisque nous y dépensons de l’argent chaque mois (intérêts hypothécaires, taxes locales, charges…).
L’approche complémentaire que je vous propose aujourd’hui vise donc à comparer les coûts irrécupérables des deux solutions (achat VS location).
Éléments de réflexion
Avant d’aller plus loin, identifions ces coûts irrécupérables.
Dans une location, ce montant est très simple à définir puisque c’est le loyer comprenant les charges que vous payez chaque mois.
Dans le cas de la propriété, nous trouvons plusieurs composantes que je résume ici :
A.Les coûts d’entretien,
de rénovation, les impôts locaux… pour 1% du prix de l’objet. C’est ce taux que les établissements financiers retiennent dans leurs calculs lors de l’octroi d’un prêt. Notez qu’il apparaît plus élevé dans l’ancien et plus faible dans le neuf.
B. Le coût du capital qui est divisé en deux éléments :
Le coût de la dette formé de la somme des intérêts hypothécaires. Retenons 2% (hypothèse début 2023 avec la moitié de l’emprunt fixé sur 10 ans et l’autre moitié en SARON) sur 80% de dette (20% de fonds propres + 80% de dette) soit 1,6% de la valeur du bien.
Le coût des fonds propres.Nous détaillerons plus bas ce coûtqui se calcule par la différence de rendements entre l’immobilier et le placement que vous conserveriez si l’achat n’avait pas lieu (rester locataire).Ces fonds propres représentent 25% de la valeur du bien (20% de fonds propres additionnés de 5% de « frais de notaire »).
C. Enfin, la taxe sur la valeur locative.
Ce dernier s’avère plus difficile à estimer puisqu’il dépend de plusieurs facteurs : tels que la localisation géographique de l’objet, vos autres revenus soumis à l’impôt (travail, patrimoine), vos charges immobilières et les abattements fiscaux que vous êtes en droit d’appliquer.
En vue de simplification, disons que la valeur locative s’élève à 3,5% du prix d’achat, de laquelle vous soustrayez les coûts d’entretien et les intérêts hypothécaires. En déduisant respectivement les chiffres cités plus haut soit 1% pour l’entretien et 1,6% pour la dette, nous nous retrouvons avec une valeur locative nette de 1% du prix du bien. Ce pour-cent s’ajoute à vos revenus imposables (c.-à-d. l’achat d’une résidence principale d’un million de francs augmentent vos revenus imposables de 10’000.- par année). Considérant un taux marginal de 30%, le coût annuel se monte donc à 0,3% de l’objet acheté (arrondi). Pour plus d’informations sur la valeur locative, vous pouvez lire un article ici.
La somme des coûts irrécupérables de la résidence principale (abstraction faite, pour le moment, du point 2.b. sur le coût des fonds propres), s’élève à 2,9% que nous arrondissons à 3% de la valeur de l’objet.
Notez que nous excluons le remboursement (amortissement) de l’emprunt qui constitue de l’épargne et non une perte.
De quoi sont formés nos fonds propres
Définissons maintenant la répartition des fonds propres. En devenant propriétaire, vous choisissez d’investir une partie de votre fortune dans un bien immobilier. Cette somme correspond au minimum aux 25% de fonds propres vus plus haut.
Supposons que ce montant soit composé pour 15/25e de votre portefeuille d’actions et pour les 10/25e restant de votre caisse de pension. Je retiens cette hypothèse puisque vous devez financer les 10 premiers pour cent de fonds propres par une autre source que votre deuxième pilier. Les « frais de notaire » sont également à payer cash.
Notez que si vous n’aviez pas acquis votre résidence principale, vous seriez resté locataire et vous auriez conservé tant vos actions que votre deuxième pilier… qui auraient continué de vous apporter du rendement.
Cette alternative crée ici un coût d’opportunité qui est le coût économique encouru par le propriétaire. Pour aller plus loin et réaliser des calculs adéquats, nous devons collecter des données empiriques sur les rentabilités de l’immobilier, des actions et des fonds de pension.
Cette étude nous apprend que sur une cinquantaine d’années (1972-2021), les actions suisses ont rémunéré l’investisseur de 8,1% par an tandis que l’immobilier se limitait à 3,2%. L’inflation moyenne de 2,1% n’est pas déduite de ces rentabilités nominales.
Afin de garder une certaine cohésion dans nos comparaisons, je vous propose de choisir l’indice Credit Suisse des caisses de pension suisse au 31.12.2022 pour le rendement du 2e pilier. Le taux annualisé est de 2,79%.
Ces trois rentabilités sont considérées avant impôts. Faisons, si vous le voulez bien, abstraction de cet élément. Il n’influencerait à mon sens que de manière marginale le résultat final de notre comparatif.
Ajustons toutefois le gain des actions en déduisant les frais de gestion. Comptons 1,5% de frais par année et amenons le rendement actions net à 6,6%.
Calculons le coût de nos fonds propres ?
Nous sommes maintenant à même de calculer le coût de nos fonds propres. La partie provenant du portefeuille action correspond à 2,04% (6,6% – 3,2% X 15/25e des fonds propres) tandis que celle venant du 2e pilier correspond à -0,16% (2,79% – 3,2% X 10/25e des fonds propres).
Dans cette configuration, le coût de nos fonds propres s’élève à 1,90% arrondit (2,04% – 0,16%).
Les coûts irrécupérables de la propriété
Armés de ces chiffres et de ces hypothèses, nous pouvons définir la valeur des coûts irrécupérables de la propriété (exprimés en % de la valeur du bien) :
Rendements historiques actifs bruts et nets de frais
Tableau des coûts irrécupérables immobilier
Dans cette configuration de fonds propres mixtes actions et caisse de pension (respectivement 15/25e et 10/25e), les coûts irrécupérables de la résidence principale s’élèvent à 3,59%.
Vous pouvez évidemment adapter les chiffres à votre situation personnelle. Les variables sont nombreuses. Un portefeuille avec des obligations ou des matières premières, un taux marginal d’impôt ou des rendements plus ou moins élevés apparaissent comme autant d’éléments qui influent sur le résultat. Le même raisonnement s’applique aux coûts d’entretien ou de la dette hypothécaire…
Observations
Vous êtes maintenant à même de comparer le coût de l’achat immobilier au coût de la location.
Vous devez simplement multiplier la valeur du bien immobilier que vous aimeriez acheter par 3,59%.
En divisant le résultat par 12 mois, vous obtenez l’équivalent du loyer mensuel.
Si vous pouvez louer pour moins que le résultat, alors privilégier la location est d’un point de vue financier plus intéressant.
Prenons l’exemple d’une maison affichée à la vente un million de francs. La somme des coûts irrécupérables s’élèverait selon la configuration présentée ici à CHF 35’900.- par an ou 3’000.- par mois arrondi.
Ce coût est le point d’équilibre auquel nous n’attribuons pas de préférence à l’achat ou à la location.
Du point de vue du locataire, louer un objet pour 3’000.- francs par mois, charges comprises, est à privilégier si le bien vaut plus d’un million de francs.
En bref, payer 3’000.- par mois en location est financièrement équivalent, en termes de coûts irrécupérables, à acheter une maison d’un million de francs.
Nous aborderons dans un prochain article l’optimisation du financement de sa résidence principale.
