Étiquette : hypothèque

Retraite et hallucination collective

Cette semaine, je suis tombé sur cet article hallucinant qui cite une étude de VZ, et relatant la confiance de la population dans l’avenir du système de retraite. Il en ressort notamment que « 54,4% des Suisses pensent que les rentes AVS seront dans vingt ans aussi sûres qu’aujourd’hui ». Je me demande, au vu des chiffres et de la démographie, comment autant de gens peuvent être certains de ce fait. Sommes-nous en présence d’une hallucination collective ?

L’avantage des chiffres est qu’ils ne mentent pas. Toutes les études montrent que les rentes de retraite vont sérieusement baisser à l’avenir. Le point le plus abracadabrantesque de cette étude est la confiance que mettent les citoyens dans le premier pilier (AVS). C’est pourtant la partie la plus à risque des trois piliers. Très loin devant le deuxième pilier. Les auteurs concluent que les citoyens sous-estiment largement le problème.

L’AVS, ce pot commun

Pour rappel, l’AVS est un système de répartition créée en 1948. Le but de cette assurance sociale est d’offrir le minimum vital à la retraite. Son financement était assuré jusqu’alors par les travailleurs cotisants. Depuis quelques années, la ponction sociale sur le salaire n’est plus suffisante et une grande partie (un tiers !) de l’impôt fédéral direct complète le trou. Nous pouvons ici nous demander jusqu’où les impôts devront satisfaire un rôle social dans la structure de prévoyance.

Le premier pilier s’apparente à un pot commun nourri par la population active et dans lequel se servent immédiatement les retraités. Il n’existe pas d’épargne individuelle ou collective ici. Lors de son instauration, la rente servie équivalait au maximum à une dizaine de pour cent de l’ancien revenu. Notons également que l’âge de la retraite était fixé à 65 ans et que l’espérance de vie était de 65 ans… Enfin, 10 travailleurs cotisaient pour financer un pensionné.

Effondrement démographique et hausse de l’espérance de vie

Aujourd’hui, et après de nombreuses modifications opérées par la génération du baby-boom, nous constatons que la rente maximum s’élève à 28’440.- par an, ce qui correspond à plus de 35% du salaire moyen helvétique (augmentation de 250%). L’âge de la retraite est quant à lui resté inchangé à 65 ans, mais l’espérance de vie a grimpé à 85 ans (+ 30%). Et surtout, un retraité ne voit que 3 travailleurs pour lui verser une pension (- 70%). Les actifs seront moins de 2 (!) dans dix ans, lorsque le dernier baby-boomer passera à la retraite. L’effondrement démographique est réel.

Donc même en cherchant bien, je ne vois pas où l’on peut placer de la confiance dans cette structure.

Relevons enfin que, tant en Suisse qu’en Europe, le développement des systèmes de retraite s’est accompagné de la forte croissance des trente glorieuses et d’un taux d’emploi élevé. Tout ceci n’est plus d’actualité sauf, peut-être, pour le chômage qui – en Suisse – reste faible en comparaison européenne.

Alors sauf si les gens interviewés ont un plan caché pour l’avenir, je ne vois pas comment l’AVS existera en l’état dans dix ans. Je ne parle même pas pour dans 20 ans…

Je vous renvoie à mon article sur le fonctionnement des trois piliers pour plus d’informations.

Quelles solutions ?

Si vous êtes actif, et que vous vous demandez comment préparer votre retraite, vous pourriez penser à épargner en troisième pilier, à racheter votre caisse de pension et surtout à construire votre patrimoine. Devenir propriétaire de votre résidence principale vous permettra également de faire des économies pendant longtemps. Ces dernières pourront être réinvesties.

Si vous êtes déjà retraité, vous disposez évidemment de moins de marge de manœuvre. Réfléchissez à long terme et ne tenez pas vos rentes comme acquises : les prestations du premier et du deuxième pilier pourraient se voir infliger des charges sociales dans le futur qui baisseront de facto vos revenus. Investir votre épargne ou vendre la maison familiale peuvent être des pistes.

Pensez à vous abonner au blog. 😉 Les réseaux sociaux ne vous avertissent pas toujours de la publication d’un nouvel article. Saisissez votre adresse e-mail à droite ici ==>

Comment rembourser sa dette immobilière ?

Mes clients et mes lecteurs réguliers le savent : je recommande fortement de rembourser sa dette immobilière.

Au-delà de l’émancipation évidente vis-à-vis du prêteur, nous trouvons deux arguments supplémentaires à procéder ainsi. Le premier consiste à accroître la sécurité de notre famille (et de notre patrimoine), tandis que le second permet de dégager des rendements sur une épargne nouvelle qui restait jusqu’alors (location) une dépense inutilisable.

Pourtant, par méconnaissance ou par impatience, la majorité des Suisses ne semblent pas accomplir grand-chose pour conserver à long terme le coût de vie faible qu’ils viennent de s’offrir en devenant propriétaires.

Les taux d’intérêt bas paraissent plutôt nous inciter à augmenter notre train de vie. C’est insidieux parce que dans la réalité, le montant global des dépenses n’aura pas bougé. Prenons l’exemple d’un couple qui déboursait jusqu’alors 40’000.- francs par an de loyer en tant que locataire. En devenant propriétaire, il pourrait payer 20’000.- pour se loger et 20’000.- en nouvelles consommations, sans accroître ses revenus.

La loi de Parkinson explique que « tout travail au sein d’une administration augmente jusqu’à occuper entièrement le temps qui lui est affecté ». Une analogie pourrait poser que toute économie dégagée grâce à l’achat immobilier, est dépensée jusqu’à ce que le budget familial retrouve son état précédent. 🙂

Diviser son coût de logement par deux ?

Un rapide coup d’œil sur le parc automobile suisse, neuf et haut de gamme, permet partiellement de s’en convaincre. Si BMW ou Mercedes ne vendaient des voitures qu’aux millionnaires, ça se saurait.

Un autre poste budgétaire qui augmente souvent lorsque l’on divise son loyer par deux est formé des loisirs et des voyages notamment (remarquez que grâce à nos dirigeants, nous pourrons bientôt supprimer ce poste).

Diviser le coût du logement par deux ? Oui, c’est bien de cela que nous discutons. Aujourd’hui, et à surface égale, diminuer de deux fois son coup d’habitation est possible. Les taux bas le permettent souvent malgré les prix élevés.

Sans tomber dans la mesquinerie, il peut être bénéfique de définir une stratégie sur quinze à vingt-cinq ans, pour rembourser sa dette immobilière. Notez que la plupart des nations qui nous entourent pratiquent ainsi.

Qui sont les propriétaires immobiliers en Suisse ?

Avant d’aller plus loin, il peut être utile de comprendre le fonctionnement du crédit hypothécaire.

Bien que la tendance tende à s’inverser depuis dix ans, la Suisse est un pays de locataire. Et s’il y a des locataires, c’est qu’il existe forcément des propriétaires. Qui sont-ils et comment gèrent-ils leurs dettes immobilières ?

Les fonds de pension (2e pilier), les banques et les assurances regroupent la majorité des propriétaires.

Comment ces acteurs manient-ils leurs parcs fonciers ? D’abord, ils ont une vision patrimoniale de long terme, souvent sur plus de 25 ans. C’est intéressant, car en tant qu’humain, nous avons une difficulté assez importante à nous projeter à long terme. Adopter une telle vision permet à ces entités de faire abstraction des soubresauts économiques inévitables à court terme.

Munis de cet esprit positif, ils achètent de l’immobilier qui leur apportera des loyers quasi constants et récurrents. Dans un deuxième temps, ils peuvent hypothéquer une partie de leurs investissements immobiliers, et réinjecter cet argent sur des marchés plus volatils à court terme, mais plus rentable à long terme. Je parle ici des actions, des obligations, des matières premières, des métaux précieux… Notez que ces placements offrent encore l’avantage de la liquidité (facilement divisible contrairement à l’immobilier).

Pour mieux comprendre le fonctionnement de l’hypothèque, vous pouvez également jouer au Monopoly l’hiver prochain. 😉

Il fait beau…

En procédant ainsi, ces acteurs profitent à plein de ce que l’on appelle l’effet de levier.

Quelle chance ! Dans notre pays, nous pouvons jouir quasi totalement de ce levier financier grâce au système hypothécaire. Le hic réside dans le fait que quand le soleil brille (les taux bas actuels), on oublie que le ciel peut s’assombrir. Le passé peut se rappeler à notre bon souvenir. Je fais ici allusion à la crise immobilière des années 1990, qui a entraîné passablement de faillites chez des particuliers. Les taux d’intérêt hypothécaires ont monté à plus de 8% tandis que les prix du foncier divisés par deux dans certaines régions.

Sans retourner jusqu’aux années 1990, la crise actuelle du covid nous montre qu’un monde « plat » et tranquille n’existe pas.

Vous pourriez me rétorquer que les taux ne remonteront jamais à 8% ! Êtes-vous certain de ce qu’il se passera dans 20 ans ? Et même si vous aviez raison, retenez la multiplication des taux d’emprunt par 4 en 2 ans en 1990. En appliquant ce facteur de quatre et avec les taux actuels compris entre 0.65% et 1.5%, cela pourrait nous porter sur des prix entre 2.6% et 6%. Pile dans la moyenne historique des 4.5% ! Ce taux est généralement utilisé par les prêteurs pour calculer votre faisabilité.

Prenons un exemple. Mettons que votre loyer hypothécaire (le coût des intérêts) s’élève aujourd’hui à 15’000.- par année. En multipliant ce coût par quatre, vous obtenez un nouveau prix de 60’000.- par an. Si dans la même période, vos enfants commencent leurs études supérieures ou si vous entamez votre retraite, le manque à gagner peut-être énorme. Un enfant aux études « coûte » en moyenne 11’000.- à 22’000.- par année tandis que la perte de revenu à la retraite se monte à plus de 40%…

Amortissement direct VS amortissement indirect

Maintenant que nous avons vu les arguments en faveur du remboursement, tentons de comprendre les différentes possibilités qui s’offrent à vous.

Dans les grandes lignes, vous disposez de deux méthodes pour vous acquitter de votre dette : l’amortissement direct et l’amortissement indirect. Dans le jargon hypothécaire, rembourser se dit amortir. Notez que ce terme, emprunté au domaine comptable, n’est pas anodin et nous rappelle bien l’aspect purement financier de l’opération hypothécaire.

La première méthode, simple et connue de tous, consiste à diminuer sa dette directement, en versant, chaque mois ou chaque trimestre, une somme généralement fixe et déterminée par avance au prêteur.

Le remboursement indirect quant à lui, revient à constituer une épargne. Cette épargne pourra être investie et le montant de l’emprunt restera fixe pendant une durée définie de quelques mois ou de plusieurs années. Certaines banques, assurances et caisses de pension prêtent à taux fixe jusqu’à 25 ans tandis que la durée la plus courte majoritairement reconnue est basée sur le libor à 3 mois.

La combinaison des deux méthodes reste évidemment possible.

Transférez l’inflation au prêteur et prenez les gains.

Si vous êtes d’avis que sur le long terme l’immobilier s’apprécie de plus ou moins l’inflation, vous auriez tout intérêt à rembourser indirectement votre dette. Ainsi, tandis que le prix de votre bien augmentera, votre dette diminuera en proportion de la valeur du bien.

Illustrons ce propos : imaginons que vous payez votre résidence 100.- et que vous empruntez 80.- grâce à vos 20.- de fonds propres. Votre endettement se monte donc à 80%. Nous nous retrouvons 20 ans plus tard. Votre maison vaut raisonnablement sur le marché 120.- et vous n’avez pas touché votre dette de 80.-. Magie : votre dette est passée de 80% à 66.67% (ou 2/3) de la valeur du bien. Si votre revenu de retraité le permet, vous n’avez rien à rembourser, car vous resterez dans les « clous » du pourcentage maximum de dette admise à la retraite.

En agissant de la sorte, vous vous êtes « enrichis » sans gros effort et vous avez transféré l’inflation au prêteur qui a vu la valeur de « son argent » diminuer. Vous ne serez néanmoins pas libéré de la dette qui vaudra toujours 80.- et qui pourra voir son coût (taux d’intérêt) augmenter.

Si à l’inverse vous demeurez résolument pessimiste et que le spectre de la déflation vous hante, vous aurez tout intérêt à procéder de la façon inverse en remboursant le plus vite possible votre dette.

Attention, pensez à bien prendre en compte l’élément fiscal dans ce dernier cas. Car c’est le revers de la médaille : en diminuant votre dette, vous amenuisez votre facture d’intérêts. Le montant des charges fiscalement admises se réduit et augmente votre revenu imposable, notamment à cause de votre valeur locative inchangée. Eh oui, vous aurez à choisir entre payer des impôts et payer le prêteur.

Les 1%

Dans le schéma d’emprunt classique à 80% (20% de fonds propres et 80% d’hypothèque), le prêteur exigera de votre part un amortissement direct ou indirect d’environ 1% de la valeur du bien chaque année. À ce rythme-là, vous aurez remboursé votre crédit dans… 100 ans.

Vous pouvez opposer ces 100 ans aux 15 ou 25 ans que je mentionnais au début de l’article. En appliquant une telle stratégie, vous devriez donc consacrer non pas 1%, mais plutôt 4% pour amortir en 25 ans, 5% pour 20 ans et 6.7% pour 15 ans. Soit 7 à 4 fois plus que ce que réclame votre prêteur.

Oui, mais… ceci est vrai seulement si vous diminuez directement votre dette ou si vous économisez sur un compte épargne qui rémunère 0%.

En épargnant indirectement plutôt que directement, et en cherchant une alternative d’investissement rentable, vous pourrez réduire la quantité de capital à allouer au remboursement de votre dette.

Retenez qu’en optant pour un amortissement indirect, vous aurez tout intérêt à ne « donner » au prêteur que le pour cent qu’il souhaite en garantie et pas plus. Vous conservez ainsi une marge de manœuvre et une liberté intéressante. Nous verrons dans un prochain article comment vous pouvez profiter de l’effet de levier en amortissant indirectement votre dette.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Achat immobilier : cinq et une idées reçues

L’achat immobilier est un vaste domaine où certaines idées préconçues ont la vie dure. Les réglementations ajoutent de la complexité au sujet et le vocabulaire employé est souvent spécifique. Je vous propose de passer en revue cinq et une idées reçues sur l’immobilier.

Lors de l’achat, je n’ai pas le droit d’utiliser plus de 10% de mon 2e pilier

Au printemps 2012, la FINMA (l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) a introduit une nouvelle mesure quant à la source des fonds propres utilisés pour acquérir sa résidence principale.

Cette réglementation est souvent mal interprétée. Précédemment, les fonds propres pouvaient venir en totalité de la caisse de pension. Dorénavant, un minimum de 10% de la valeur du bien doit être apporté sous une autre forme qu’une mise en gage ou qu’un retrait anticipé de son fonds de pension.

Cela signifie que l’acheteur doit payer comptant, en nature ou en 3e pilier, les dix premiers pour cent de la valeur du bien, avant d’avoir recours à son 2e pilier. L’acheteur peut ensuite librement et totalement vider sa caisse de pension jusqu’à ses 50 ans. Passé cet âge, il pourra retirer le montant le plus élevé entre la moitié de sa caisse et le montant dont il disposait à ses 50 ans.

Le notaire s’en met plein les poches !

En Suisse romande, les « frais de notaire » pour l’achat immobilier sont élevés et s’établissent entre 3% et 5% selon qu’on est domicilié en Valais ou sur Vaud. Une idée préconçue affirme que les notaires encaissent une très grande partie de cet argent.

Alors même s’il est vrai que vous ne pourrez vous passer du notaire pour concrétiser votre achat, dans la réalité, ces frais sont majoritairement des taxes.

L’impôt le plus important (70% à 90% de la facture) est le droit de mutation. Il permet de transférer, auprès du registre foncier, la propriété vers l’acquéreur.

Les frais de notaire incluent également l’inscription au registre foncier et les honoraires du notaire à proprement parler.

Pensez que vous devrez peut-être réaliser des démarches supplémentaires telles que la création de cédules hypothécaires ou de servitudes par exemple. Ces étapes alourdiront la note globale du notaire.

Grâce aux taux bas, ma faisabilité augmente 🙂

Vous savez sans doute que la somme des charges de votre bien ne peut excéder le tiers de votre revenu. C’est-à-dire que si vous gagnez 168’000.- francs par an, les frais de l’immeuble ne pourront dépasser les 56’000.-. Ces dernières sont composées des intérêts hypothécaires, de l’entretien du bâtiment et du remboursement de la dette.

Lors d’un achat immobilier et avec des taux bas, de l’ordre du pour cent annuel, l’on se dit que les charges annuelles pour le calcul de la faisabilité diminuent.

Dans les faits, les prêteurs calculent avec des taux d’emprunts bien plus élevés que ce que vous pourriez obtenir dans la réalité soit un taux compris entre 4% et 5,25% en fonction de l’entreprise.

Ainsi, pour un bien d’un million de francs et une dette de 800’000.-, le coût (fictif) de l’emprunt s’élèvera à 36’000.- pour un taux de 4,5%. Vous devrez ajouter pour l’évaluation 10’000.- de remboursement et 10’000.- d’entretien. Le total dans ce cas se monte à 56’000.- qui nous donne un revenu annuel nécessaire d’au minimum 168’000.-.

Seules les banques prêtent de l’argent

Dans les faits, tout le monde peut vous prêter de l’argent pour acheter un bien immobilier. Vous aurez souvent affaire à une société financière. Le premier prêteur hypothécaire auquel on pense est la banque, mais vous pourriez aussi vous diriger vers un assureur ou une caisse de pension.

Il vaut la peine de comparer les différentes solutions. Les banques vous offriront plus de flexibilité, notamment si vous devez réaliser des travaux d’importance. Les assureurs pourraient vous consentir une hypothèque à des taux plus avantageux et sur des durées plus longues.

Notez toutefois qu’une caisse de pension ou une assurance n’entrera pas forcément en matière pour financer un bien de rendement.

Je peux rompre mon contrat hypothécaire à tout moment

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez procéder à un nouvel achat immobilier, vous pourriez être amené à rompre votre contrat hypothécaire.

Vous pourrez généralement le faire mais les frais qui en résultent vous en dissuaderont. Outre les intérêts restants dus pour la période, les établissements prêteurs peuvent ajouter des pénalités et des frais de dossier.

Je ne peux que vous recommander de lire en entier votre « contrat-cadre » hypothécaire. Vous serez ainsi au clair avec les conséquences d’une rupture anticipée.

Facteur aggravant : depuis décembre 2019, une décision du Tribunal Fédéral remet en question le principe de déductibilité des intérêts restants dus. Pour faire simple, auparavant, vous pouviez soustraire de votre revenu imposable une grosse partie de la facture à payer.

Aujourd’hui, trois cas de figure s’appliquent. Si vous rompez un contrat pour en reprendre un nouveau dans le même établissement prêteur, vous pourrez déduire le montant de la facture de votre revenu imposable. Dans le cas où vous arrêteriez votre contrat en vue de changer d’établissement, vous ne pourrez plus retrancher votre pénalité. Enfin, en cas de rupture anticipée faisant suite à une vente prématurée, les frais seront à déduire de l’impôt sur les gains immobiliers.

Il y a fort à parier que les administrations fiscales cantonales appliquent cette jurisprudence à l’avenir.

En Suisse je ne rembourse pas ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts…

Cette phrase est partiellement juste. Elle devrait plutôt être écrite de la manière suivante : « En Suisse je ne rembourse pas – directement – ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts. Mais je me constitue un patrimoine sur 15 à 25 ans (maximum retraite) afin de pouvoir éteindre ma dette si le besoin s’en faisait sentir. »

Cela peut s’avérer utile avec des petits revenus de retraite, des taux qui augmentent trop fortement ou des prix de l’immobilier qui baissent et incitent à diminuer le volume de dette.

Vous trouvez plusieurs articles sur le remboursement de la dette ici et ici.

En complétant le formulaire ci-dessous, vous pourrez recevoir le guide « Éviter les pièges immobiliers : 16 notions indispensables » 😉