Achat immobilier : cinq et une idées reçues

L’achat immobilier est un vaste domaine où certaines idées préconçues ont la vie dure. Les réglementations ajoutent de la complexité au sujet et le vocabulaire employé est souvent spécifique. Je vous propose de passer en revue cinq et une idées reçues sur l’immobilier.

Lors de l’achat, je n’ai pas le droit d’utiliser plus de 10% de mon 2e pilier

Au printemps 2012, la FINMA (l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) a introduit une nouvelle mesure quant à la source des fonds propres utilisés pour acquérir sa résidence principale.

Cette réglementation est souvent mal interprétée. Précédemment, les fonds propres pouvaient venir en totalité de la caisse de pension. Dorénavant, un minimum de 10% de la valeur du bien doit être apporté sous une autre forme qu’une mise en gage ou qu’un retrait anticipé de son fonds de pension.

Cela signifie que l’acheteur doit payer comptant, en nature ou en 3e pilier, les dix premiers pour cent de la valeur du bien, avant d’avoir recours à son 2e pilier. L’acheteur peut ensuite librement et totalement vider sa caisse de pension jusqu’à ses 50 ans. Passé cet âge, il pourra retirer le montant le plus élevé entre la moitié de sa caisse et le montant dont il disposait à ses 50 ans.

Le notaire s’en met plein les poches !

En Suisse romande, les « frais de notaire » pour l’achat immobilier sont élevés et s’établissent entre 3% et 5% selon qu’on est domicilié en Valais ou sur Vaud. Une idée préconçue affirme que les notaires encaissent une très grande partie de cet argent.

Alors même s’il est vrai que vous ne pourrez vous passer du notaire pour concrétiser votre achat, dans la réalité, ces frais sont majoritairement des taxes.

L’impôt le plus important (70% à 90% de la facture) est le droit de mutation. Il permet de transférer, auprès du registre foncier, la propriété vers l’acquéreur.

Les frais de notaire incluent également l’inscription au registre foncier et les honoraires du notaire à proprement parler.

Pensez que vous devrez peut-être réaliser des démarches supplémentaires telles que la création de cédules hypothécaires ou de servitudes par exemple. Ces étapes alourdiront la note globale du notaire.

Grâce aux taux bas, ma faisabilité augmente 🙂

Vous savez sans doute que la somme des charges de votre bien ne peut excéder le tiers de votre revenu. C’est-à-dire que si vous gagnez 168’000.- francs par an, les frais de l’immeuble ne pourront dépasser les 56’000.-. Ces dernières sont composées des intérêts hypothécaires, de l’entretien du bâtiment et du remboursement de la dette.

Lors d’un achat immobilier et avec des taux bas, de l’ordre du pour cent annuel, l’on se dit que les charges annuelles pour le calcul de la faisabilité diminuent.

Dans les faits, les prêteurs calculent avec des taux d’emprunts bien plus élevés que ce que vous pourriez obtenir dans la réalité soit un taux compris entre 4% et 5,25% en fonction de l’entreprise.

Ainsi, pour un bien d’un million de francs et une dette de 800’000.-, le coût (fictif) de l’emprunt s’élèvera à 36’000.- pour un taux de 4,5%. Vous devrez ajouter pour l’évaluation 10’000.- de remboursement et 10’000.- d’entretien. Le total dans ce cas se monte à 56’000.- qui nous donne un revenu annuel nécessaire d’au minimum 168’000.-.

Seules les banques prêtent de l’argent

Dans les faits, tout le monde peut vous prêter de l’argent pour acheter un bien immobilier. Vous aurez souvent affaire à une société financière. Le premier prêteur hypothécaire auquel on pense est la banque, mais vous pourriez aussi vous diriger vers un assureur ou une caisse de pension.

Il vaut la peine de comparer les différentes solutions. Les banques vous offriront plus de flexibilité, notamment si vous devez réaliser des travaux d’importance. Les assureurs pourraient vous consentir une hypothèque à des taux plus avantageux et sur des durées plus longues.

Notez toutefois qu’une caisse de pension ou une assurance n’entrera pas forcément en matière pour financer un bien de rendement.

Je peux rompre mon contrat hypothécaire à tout moment

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez procéder à un nouvel achat immobilier, vous pourriez être amené à rompre votre contrat hypothécaire.

Vous pourrez généralement le faire mais les frais qui en résultent vous en dissuaderont. Outre les intérêts restants dus pour la période, les établissements prêteurs peuvent ajouter des pénalités et des frais de dossier.

Je ne peux que vous recommander de lire en entier votre « contrat-cadre » hypothécaire. Vous serez ainsi au clair avec les conséquences d’une rupture anticipée.

Facteur aggravant : depuis décembre 2019, une décision du Tribunal Fédéral remet en question le principe de déductibilité des intérêts restants dus. Pour faire simple, auparavant, vous pouviez soustraire de votre revenu imposable une grosse partie de la facture à payer.

Aujourd’hui, trois cas de figure s’appliquent. Si vous rompez un contrat pour en reprendre un nouveau dans le même établissement prêteur, vous pourrez déduire le montant de la facture de votre revenu imposable. Dans le cas où vous arrêteriez votre contrat en vue de changer d’établissement, vous ne pourrez plus retrancher votre pénalité. Enfin, en cas de rupture anticipée faisant suite à une vente prématurée, les frais seront à déduire de l’impôt sur les gains immobiliers.

Il y a fort à parier que les administrations fiscales cantonales appliquent cette jurisprudence à l’avenir.

En Suisse je ne rembourse pas ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts…

Cette phrase est partiellement juste. Elle devrait plutôt être écrite de la manière suivante : « En Suisse je ne rembourse pas – directement – ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts. Mais je me constitue un patrimoine sur 15 à 25 ans (maximum retraite) afin de pouvoir éteindre ma dette si le besoin s’en faisait sentir. »

Cela peut s’avérer utile avec des petits revenus de retraite, des taux qui augmentent trop fortement ou des prix de l’immobilier qui baissent et incitent à diminuer le volume de dette.

Vous trouvez plusieurs articles sur le remboursement de la dette ici et ici.

En complétant le formulaire ci-dessous, vous pourrez recevoir le guide « Éviter les pièges immobiliers : 16 notions indispensables » 😉

Quel revenu pour quel train de vie à la retraite ?

Selon l’AVS, nous travaillons pendant une quarantaine d’années avant de pouvoir entamer une seconde vie de retraité. Alors que pendant ces années de labeur, vos revenus n’ont probablement cessé de croître, du jour au lendemain ils vont baisser de 35% dans le meilleur des cas et de plus de 50% si vous n’avez pas pris les devants.

Notez que plus votre salaire actuel est élevé, plus votre lacune à la retraite sera importante. Au-delà de 80’000.- francs de rémunération annuelle, le manque à gagner s’accroît très rapidement.

Mieux vaut donc épargner tôt. Repousser le « problème » aux calendes grecques ne fera qu’augmenter la douleur lorsque vous arriverez à la retraite. D’autant que l’espérance de vie en bonne santé s’approche d’une quinzaine d’années !

Je vous propose dans le présent article d’estimer votre futur revenu de retraite. S’il vous reste suffisamment de temps (plus de cinq ans), je vous renvoie à mon post « Combien d’épargne consacrer à sa prévoyance retraite ? » afin de trouver des solutions.

Quel revenu de retraite du premier pilier ?

Si pendant vos années de travail, une seule entreprise à la fois payait votre salaire, lors de vos « grandes vacances », plusieurs entités y pourvoiront.

La première d’entre elles est l’assurance-vieillesse et survivants (AVS, premier pilier). Son calcul peut sembler compliqué. Je vais me contenter de vous guider dans sa version la plus simple et sans discuter des bonifications complémentaires, des lacunes de cotisation, du divorce, etc.

Afin de définir votre droit à l’AVS, vous devez vous munir de votre extrait de compte individuel et de l’échelle 44.

Cet extrait résume vos revenus cotisants tout au long de votre carrière. Vous pouvez le commander en cliquant ici. Si vous ne savez quelle caisse choisir, sélectionnez-en une dans votre canton de domicile (22 pour Vaud par exemple).

À la fin du formulaire, cliquez bien sur « je désire un extrait de tous les comptes individuels tenus à mon nom dans l’AVS (b). »

Vous recevrez ce document quelques jours plus tard par courrier postal. Il résume vos salaires passés et vos années de cotisation. Définissez votre revenu annuel moyen en divisant la somme des paies de votre carrière par le nombre d’années de cotisation.

Vous pourrez ensuite associer ce revenu moyen à ce que l’AVS appelle l’échelle 44 que vous trouvez en cliquant ici. Cherchez simplement sur la première page votre salaire moyen dans la colonne « revenu annuel moyen déterminant » et déduisez-en le montant correspondant dans la colonne de droite « rente de vieillesse ».

Par exemple, si votre revenu moyen annuel est de 62’000.-, votre rente sera de 2’048.- par mois. Votre calcul sera d’autant plus juste que votre retraite sera proche. Une échéance lointaine augmente l’inconnu des prochains salaires.

Quel revenu de retraite du deuxième pilier ?

Maintenant que vous avez estimé votre rente AVS, vous pouvez définir la pension probable de deuxième pilier.

Ici, c’est beaucoup plus simple ! Relevez sur votre certificat LPP la rente prévue à la retraite.

Vous recevez votre certificat au moins une fois par année.

Quel revenu attendre de votre fortune liquide à la retraite ?

L’épargne accumulée tout au long de votre vie complétera vos revenus de retraite. Cette dernière est généralement composée de vos investissements actuels (actions, obligations, métaux précieux, matières premières, fonds de placement…), et des prestations que vous toucherez à la retraite telles que vos capitaux de 3e pilier ou de 2e pilier.

Les donations ou les successions à recevoir font également partie de votre futur patrimoine. Il reste toutefois difficile de les anticiper correctement. L’allongement de la durée de la vie a pour conséquence de faire cohabiter plusieurs générations de retraités. Essayez de vous en passer, du moins pour les calculs.

En fonction de la qualité, de la durabilité et de la structure de votre portefeuille d’investissement, vous pourriez en tirer 2% à 5% « bon an mal an ». Avec un rythme de consommation de 2%, vous devriez préserver votre capital tandis qu’avec une ponction supérieure à 5%, vous le dépenserez sur une vingtaine d’années.

Puis-je consommer entièrement mon portefeuille à la retraite ?

Je ne peux pas répondre à cette question pour vous. Avez-vous des enfants ? Souhaitez-vous les aider dans un projet ? Êtes-vous propriétaire ou locataire ? Prédisez-vous un avenir radieux du système de prévoyance retraite (premier et deuxième pilier) ? Pensez-vous que les impôts vont baisser à l’avenir ?

Je recommande de conserver son indépendance financière ad vitam æternam et donc de préserver votre capital. En adoptant une vision de très long terme, vous orienterez votre épargne sur la sécurité et vous fuirez la spéculation.

Quelle dette hypothécaire à la retraite ?

Si vous êtes propriétaire, vous devriez être au minimum « dette neutre » au moment de la retraite. Cela signifie que votre fortune liquide devrait égaler au minimum le montant de votre hypothèque afin de vous protéger de plusieurs scénarios.

Le premier d’entre eux est une chute des prix de l’immobilier. Dans le cas où la valeur de votre résidence venait à baisser, vous devriez maintenir le ratio d’endettement inférieur à 65%. Ce taux, calculé sur le prix de votre bien, est le maximum admis à la retraite, à la condition que vos revenus supportent la faisabilité.

Pour illustrer mon propos, supposons que la valeur de votre maison baisse de 20%. Ipso facto, votre niveau d’endettement passe de 65% à plus de 80%. Pour revenir dans les clous, vous devriez procéder à un amortissement (remboursement) de 15% de la nouvelle valeur, sous peine de devoir vous séparer de votre maison.

Un second scénario pourrait voir les taux d’emprunt s’envoler. Si à l’échéance de votre hypothèque, les taux montent à 3% et que votre coût, jusqu’alors, ne dépassait pas 1.5%, le doublement de votre facture d’intérêt diminuerait d’autant votre train de vie. En remboursant la moitié de votre dette, vous ne changeriez rien au coût de votre vie.

Dans ce dernier cas, vous devrez arbitrer (c’est-à-dire mettre en opposition en vue de choisir la meilleure solution) entre la rentabilité de votre fortune liquide et le coût de votre dette.

Aidez-vous d’un budget pour définir votre train de vie de retraite !

Maintenant que vous connaissez votre futur revenu, il ne vous reste plus qu’à savoir si vous pourrez vivre avec.

Opposer votre revenu à votre train de vie est intéressant. Afin de définir ce dernier, je vous invite à le calculer grâce à votre budget que vous trouvez ici.

N’oubliez pas les impôts !

Bonne nouvelle : vous ne paierez plus de charges sociales (AVS, chômage, LAA, LPP, etc.).

Mauvaise nouvelle : vos impôts vont baisser, mais pas dans la même proportion que la diminution de vos revenus. Ne négligez pas cette ponction future.

Je vous propose une méthode très simple pour définir vos impôts. Prenez votre dernière déclaration fiscale puis adaptez là à votre vie de retraité.

Si vous utilisez un logiciel cantonal comme VaudTax ou GeTax, vous pouvez facilement remplacer les revenus du travail par les rentes du premier et du deuxième piliers. Le tour est joué.

Attendez-vous d’ici à 2030 (le temps pour les baby-boomers de passer complètement à la retraite) à payer des charges sociales sur vos rentes de retraite et à subir des hausses d’impôts. La démographie défavorable et l’allongement de l’espérance de vie vont s’accentuer et creuser des inégalités trop fortes pour les actifs.

Retraite : cotiser au troisième pilier ou au deuxième pilier ?

Vous souhaitez épargner pour préparer votre retraite ?

Devez-vous cotiser au troisième pilier ou racheter votre deuxième pilier ?

En lisant cet article, vous comprendrez les avantages et les inconvénients du deuxième et du troisième pilier.

Le deuxième et le troisième pilier ne sont pas les solutions uniques pour planifier sa retraite, mais ont le mérite de vous procurer des rabais d’impôts substantiels. Une sorte de rendement « garanti » par l’état.

Nous avons vu dans un précédent article la part d’épargne que vous devriez idéalement consacrer à votre prévoyance retraite afin de vivre sereinement vos « grandes vacances ». Maintenant que vous avez une idée plus précise de ce montant, vous devez encore choisir comment l’investir.

Le troisième pilier en priorité

Le premier outil que vous devriez utiliser est le troisième pilier, car chaque année non investie est définitivement perdue et vous ne pourrez la rattraper à l’avenir. Les parlementaires réfléchissent à modifier cette règle afin d’autoriser le rachat des années passées. La gauche est contre.

Si vous êtes salarié et en attendant que les parlementaires aient fini de réfléchir, vous pouvez épargner au maximum 6’826.- francs par an en troisième pilier.

En tant qu’indépendant et sans affiliation à la LPP, vous avez le droit d’épargner dans un troisième pilier 20% de votre revenu AVS avec un plafond de 34’128.- annuel. Veillez à bien vous faire accompagner ici, car un deuxième pilier pourrait être préférable.

Vous pouvez ouvrir plusieurs contrats de troisièmes piliers. L’un des avantages — outre la diversification — est de casser la progression fiscale en retirant sur plusieurs années vos avoirs à la retraite. En bref, vous payeriez moins de taxes en retirant deux troisièmes piliers sur deux années fiscales plutôt que sur une même année.

Attention : les impôts pourraient dans ce cas vous reprocher une pratique d’évasion fiscale. Notez toutefois que le Tribunal cantonal vaudois a annulé une décision de l’Administration cantonale des impôts en 2019. Le fisc vaudois avait retoqué la facture d’impôt d’un contribuable qui avait retiré sur trois années fiscales ses trois troisièmes piliers (CDAP du 17 juillet 2019, FI.2018.0086).

Adoptez une solution sur mesure

Dans la pratique et avec mes clients, je me rends compte qu’un ou deux troisièmes piliers sont souvent suffisants. Ce n’est pas parce que la loi « permet » quelque chose que vous devez forcément l’appliquer. Une réponse individualisée est à privilégier et je vous conseille, lors de la construction de votre patrimoine, de ne jamais favoriser la fiscalité au détriment de vos objectifs de vie.

Troisième pilier : banque ou assurance ?

Le troisième pilier peut être conclu au travers d’une police d’assurance ou d’un compte bancaire. La première option offre de la sécurité et la seconde de la flexibilité quant au montant que vous pouvez verser.

Une assurance fonctionne comme un deuxième pilier avec l’atout de pouvoir choisir le type d’investissement qui la compose. De plus, elle offrira l’avantage de protéger votre famille en cas de décès ou d’invalidité.

Avec un horizon de temps de quelques années, vous pouvez investir vos troisièmes piliers dans des fonds de placement afin d’en dégager un rendement plus intéressant qu’un compte de base. Réaliser 3 % à 5 % de gain moyen par année est courant. Plus alléchant que le 0 % actuel non ? 

Un usage intéressant de vos troisièmes piliers peut être de les utiliser comme fonds propres pour l’achat de votre résidence principale ou pour garantir le remboursement de votre dette hypothécaire. Dans ces deux cas, et si vos revenus le permettent, il faudra privilégier le nantissement au retrait.

Si vous êtes salarié et selon vos possibilités, épargner le montant maximum en troisième pilier vous fera économiser entre 1’200. — et 3’000. — d’impôts chaque année. Réinvestissez cette nouvelle épargne !

Faites analyser votre situation par un conseiller financier indépendant afin de trouver la réponse la mieux adaptée à votre cas. Le conseiller devra prendre en compte votre situation financière globale ainsi que l’historique de vos cotisations AVS et l’état de votre deuxième pilier.

Le rachat du deuxième pilier

Une fois que vous aurez trouvé une solution de 3e pilier, vous pourrez racheter votre caisse de pension à la condition que votre épargne l’autorise.

Votre certificat de caisse de retraite vous indique le montant de rachat disponible (sinon demandez cette valeur à la caisse). Certains fonds de retraite permettent de financer un départ à la retraite anticipée dès 58 ans. Encore une fois, si votre épargne le permet, cela peut avoir un intérêt.

Maximiser le « gain fiscal » !

Il vaut la peine d’être un brin stratégique. Pour l’exemple, imaginons que votre caisse vous autorise à racheter 200’000.- pour financer votre départ à 65 ans. Dans ce cas, vous auriez intérêt à racheter un montant « faible » le plus longtemps possible plutôt que de racheter de grosses sommes en peu de temps. Ainsi, vous pourriez répartir le coût du rachat sur dix années en y consacrant 20’000.- par an au lieu d‘investir 100’000.- par année sur deux ans.

Sur Lausanne, un couple marié avec deux enfants et un revenu de 200’000.- par an, économisera 67’210.- d’impôts dans le premier cas contre 53’244.- dans le second cas. Une différence de presque 30 % !

Considérez également que si vous voulez maximiser le gain de ce rachat, vous devrez laisser cette épargne le moins longtemps possible dans votre caisse de pension. Le rabais d’impôt sera « divisé » par le nombre d’années entre l’entrée et la sortie des fonds. Diviser 35% de rabais d’impôts par dix ans (3,5% par an) est plus prolifique que de le diviser par vingt ans (1,75%). Il faudra ajouter le rendement servi par la caisse pour obtenir le résultat global puis encore déduire l’impôt de sortie…

Avec plus de vingt années de travail devant vous, une stratégie intéressante serait d’épargner dans un portefeuille d’investissement (fonds, actions, obligations, etc.) pour ensuite racheter votre deuxième pilier durant les des dix années précédant votre retraite. Vos salaires seront au plus hauts… et vos impôts aussi. Donc votre gain fiscal sera à son maximum.

Il n’y a pas que le système social dans la vie !

Les mérites d’épargner dans ces deux piliers réside dans les avantages fiscaux, l’utilisation possible pour l’achat de son domicile ou encore le financement d’une activité indépendante.

Pour le deuxième pilier, gardez à l’esprit que vous n’êtes ni maître des lois ni décisionnaire au sein de la caisse. Le peuple, le parlement, le Conseil fédéral et votre employeur peuvent être à même de modifier les conditions de cotisations, de rendement ou de retrait à l’avenir. Les politiques pourraient, par exemple, interdire la sortie du capital pour la retraite ou pour l’achat de sa résidence principale.

Les montants investis dans ces piliers doivent rester raisonnables vis-à-vis de votre capacité d’épargne. Quarantenaire, vous ne devriez pas dédier la totalité de votre épargne à la retraite ! La vie reste longue avant cette étape.

Alors même si ne pas allouer une part de son épargne à la prévoyance est « suicidaire » tant les déficits du système social sont nombreux, trop en consacrer vous empêcherait de réaliser vos rêves de moyen terme.

Vous faire accompagner par un conseiller financier afin de planifier votre retraite ou au sens plus large vos projets de vie vous fera d’ailleurs gagner beaucoup de temps… et d’argent.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.