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Immobilier : pourquoi augmenter sa dette hypothécaire ?

Si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier depuis plusieurs années ou si vous avez déjà remboursé une grande partie de votre dette hypothécaire, cet article pourrait vous intéresser.

J’y aborde les intérêts tant financiers que fiscaux dont vous pourriez bénéficier en augmentant votre hypothèque.

Quand puis-je augmenter ma dette hypothécaire ?

Deux situations permettent d’augmenter votre hypothèque : lorsque la valeur de votre bien s’est appréciée dans le temps, et/ou si vous avez remboursé une partie de votre dette dans le passé.

Dans le premier cas, votre domicile a pris de la valeur tandis que l’emprunt est resté inchangé. Par exemple, une maison achetée 100 en 2005 vaut 180 aujourd’hui alors que la dette est demeurée stable à 80 (80% des 100.- de l’époque). Ici, et à condition de respecter la faisabilité, vous pourriez augmenter votre hypothèque à 80% du nouveau prix du bien (soit 144) ou au 2/3 si vous êtes à la retraite (soit 120). Dépasser les 80% d’endettement sur la valeur actuelle de votre propriété n’est pas vraiment possible (hormis cas spécifique comme le nantissement d’actifs).

Dans le second cas, et en ayant partiellement remboursé votre dette durant les années passées, vous pourriez réfléchir à l’accroître. Ici aussi vous devrez respecter la faisabilité.

Voyons maintenant quelques cas intéressants qui se prêtent à l’augmentation de la dette. Dès que nous parlons endettement, il convient de faire attention à ce que vous pouvez supporter comme niveau de dette et d’utiliser intelligemment et précautionneusement cet argent nouveau. Vous devrez probablement le réduire ou le rembourser un jour.

Des travaux grâce à sa dette hypothécaire

La situation la plus « simple » et la plus fréquente qui me vient à l’esprit consiste à réaliser des travaux. Pour faire bref, vous pouvez distinguer deux grandes catégories de travaux : la rénovation et les plus-values. Le traitement fiscal de ces deux postes diffère d’ailleurs considérablement.

Les travaux de rénovation consistent généralement à remplacer un élément vieillissant par un élément « identique », mais plus récent. Vous pourrez déduire ces travaux de votre revenu imposable. En réalisant 50’000.- de travaux de rénovation, vous pourriez réduire votre revenu fiscal d’autant et économiser 10’000.-, 20’000.- ou plus d’impôts (ce montant dépend de vos revenus et de votre taux marginal d’imposition, et s’établit aux environs de 20% à 40% du montant fiscalement admis).

Les travaux qui apportent des plus-values peuvent améliorer l’existant ou servir à agrandir votre surface habitable. D’un point de vue fiscal, c’est moins intéressant que les rénovations. Vous ne pourrez pas déduire les plus-values de votre revenu taxable, mais uniquement de l’impôt sur le gain immobilier lors de la revente de la maison. Le montant des économies fiscales sera plus bas et, si vous restez propriétaire de votre bien toute votre vie, vous n’en verrez jamais la couleur. Mais on ne construit pas son patrimoine uniquement d’un point de vue fiscal.  Sur le canton de Vaud par exemple, vous pourrez économiser 9% des plus-values en revendant votre logement principal après 10 ans (soit 4’500.- épargnés pour 50’000.- de plus-values).

Vous pourriez aussi bénéficier de différentes subventions (communale, cantonale et fédérale) en améliorant le chauffage ou l’isolation. Emprunter pour réaliser des travaux de rénovation et de plus-values vous offrira ainsi un double ou un triple avantage.

Racheter sa caisse de pension

Racheter des années dans votre caisse de pension est une solution présentant un potentiel intéressant. Cette étape mérite une analyse individuelle de votre situation pour évaluer correctement les montants, la faisabilité et les gains espérés.

Je crois ici qu’un exemple sera plus parlant. Supposons que vous ayez la possibilité de racheter 100’000.- dans votre caisse et que votre hypothèque actuelle vous permette de l’augmenter de ce montant.

En procédant ainsi, vous pourriez économiser jusqu’à 40’000.- d’impôts. Évidemment, cela dépendra de votre revenu imposable.

Je vous donne une astuce : procédez au rachat sur trois ou quatre années afin de maximiser le gain fiscal. Vous opterez également pour une telle solution dix ou quinze ans avant votre retraite afin de maximiser le rendement global (économie fiscale + rendement des avoirs dans la caisse). Je vous renvoie à cet article sur l’utilité de racheter sa caisse de pension.

Dans la même veine, rembourser votre caisse (remettre l’argent sorti dans le passé pour acheter votre résidence principale par exemple) pourrait devenir une bonne solution. Ce n’est pas le gain fiscal que vous recherchez dans un premier temps, mais l’augmentation de votre futur revenu de retraite. Procéder ainsi vous ouvrira potentiellement la voie des rachats fiscalement déductibles comme évoqué plus haut.

Par exemple, à l’orée de la retraite, vous décidez d’emprunter 100’000.- sur 15 ans, au taux de 1.26% annuel (coût de 1’260.- par an) et vous augmentez votre retraite de 4’000.- à 6’000.- par année selon votre caisse. Vous achetez ainsi de la « tranquillité » jusqu’à vos 80 ans…

Investir dans un portefeuille d’actifs

En rachetant votre caisse de pension, vous investissez de manière « facile » (vous ne gérez rien) et vous économisez des impôts. Mais vous pourriez aussi investir dans un portefeuille d’actifs (actions, obligations, fonds immobiliers, métaux précieux…).

Ici, l’idée reste la même que le rachat de la caisse, gain fiscal en moins, mais rendement potentiel plus élevé et disponibilité rapide du capital si besoin.

Les principaux propriétaires immobiliers de Suisse (fonds de pensions, assureurs, banques) procèdent ainsi et il vaut largement la peine de les copier. Le but est d’emprunter sur un actif à peu près stable (votre bien immobilier) et d’investir le fruit de l’emprunt, à moyen ou à long terme, dans des actifs plus volatils mais plus rentables.

Une analyse individuelle est fortement recommandée ici et cette stratégie n’est pas forcément adaptée à tout le monde. L’idée revient à emprunter à un taux bas (0.99% sur 10 ans ou 1.26% sur 15 ans) pour investir à un taux de rendement espéré plus élevé de l’ordre de 2% à 5% par année, voire plus.

Investir dans un immeuble de rendement

Une façon analogue de faire levier sur votre bien principal consiste à acquérir un immeuble de rendement. Les établissements financiers se montrent généralement plus enclins à accepter cette situation.

Du fait de la rentabilité faible et du manque de liquidité inhérents à un tel placement, investir dans l’immobilier de rendement en Suisse nécessite de mon point de vue un patrimoine assez « important ». Les amoureux de la pierre vous diront le contraire. 🙂 L’avantage peut toutefois résider dans un niveau de risque identique (emprunter sur l’immobilier pour acheter de l’immobilier).

Vous pourriez dès lors songer à vous tourner vers des pays voisins où le niveau de fonds propres requis est nettement plus faible qu’en Suisse. Avec une bonne recherche, vous bénéficierez également de rendements plus élevés. Prévoyez toutefois de fuir les capitales régionales telles que Paris, Lyon ou Bordeaux par exemple afin de ne pas tomber dans le même travers (prix et fonds propres élevés).

Retenez que le marché des capitaux offre plus de liquidités : si dans le futur vous aviez besoin de diminuer votre endettement, vous pourriez être forcé de vendre votre bien de rendement. À contrario, une vente partielle de votre portefeuille d’investissement pourrait suffire pour réduire votre dette immobilière.

Investir dans son entreprise

« Ray, tu as pris une hypothèque sur notre maison. On pourrait tout perdre. »

Cette citation est tirée de l’excellent film « Le Fondateur » avec Michael Keaton. Ce film retrace le parcours entrepreneurial de Ray Kroc qui a racheté McDonald’s pour bâtir la chaîne de restaurants que nous connaissons tous.

Au cinéma, l’utilisation de l’hypothèque pour monter sa boîte ou soutenir sa croissance est souvent mal vue. C’est pourtant une source de financement à considérer sérieusement. Les règles de prudence (montant emprunté, durée, taux…) s’appliquent ici encore plus qu’ailleurs, car la faillite reste un facteur possible. Cela me fait dire qu’un emprunt élevé serait à considérer sur une entreprise stable et régulière tandis qu’un montant plus modeste pourrait convenir au lancement d’une affaire.

Alors vous ne monterez peut-être pas le nouveau Mc Donald’s, mais vous devriez examiner ce point si vous êtes entrepreneur. Comme on dit : « le meilleur investissement c’est vous. »

Acheter sa voiture grâce à sa dette hypothécaire

Nous quittons le monde de l’investissement pour entrer dans celui des biens de consommation. Vous ne pouvez pas de mon point de vue mettre sur un pied d’égalité l’épargne grâce à l’emprunt et l’achat d’une automobile ou d’un tour du monde par exemple.

Les seules raisons qui m’invitent à envisager le financement de ce type de projet par la dette, résident (1) dans l’intérêt de payer « à crédit » son envie plutôt que de désinvestir une partie de son portefeuille qui apporte un rendement et, (2) que les revenus du travail ou des rentes de retraites à venir dans les prochaines années soient assurés afin de vous débarrasser de cette nouvelle dette.

Ici nous pouvons imaginer emprunter à court terme (trois ou cinq ans) le montant nécessaire, tout en pratiquant un amortissement direct, c’est-à-dire en diminuant chaque année ce nouveau crédit jusqu’à l’éteindre totalement à l’échéance. Évidemment, cette partie de l’article demeure « vrai » tant que les taux restent bas. Il vous en coûtera entre 0.6 et 0.8% d’intérêts par année selon la durée.

Généralités

Retenez que peu importe l’utilisation du nouvel emprunt, vous pourrez déduire les intérêts de votre revenu et ainsi baisser vos impôts.

Pour ce qui concerne l’investissement, l’idée de base consiste à emprunter à taux inférieur au rendement que vous espérez dégager de vos placements. C’est faire levier que d’agir ainsi.

Pour conclure, gardez en mémoire que détenir de la dette n’est pas anodin. Les taux peuvent monter et le bien immobilier qui sert de sous-jacent (garantie) peut voir sa valeur baisser. Il convient de mesurer les tenants et les aboutissants d’un emprunt. Votre prêteur pourrait également refuser l’augmentation de l’hypothèque.

Continuez votre lecture et apprenez-en plus sur le remboursement de la dette dans cet article.

Contactez-moi si vous cherchez une hypothèque adaptée à votre situation.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Achat immobilier : cinq et une idées reçues

L’achat immobilier est un vaste domaine où certaines idées préconçues ont la vie dure. Les réglementations ajoutent de la complexité au sujet et le vocabulaire employé est souvent spécifique. Je vous propose de passer en revue cinq et une idées reçues sur l’immobilier.

Lors de l’achat, je n’ai pas le droit d’utiliser plus de 10% de mon 2e pilier

Au printemps 2012, la FINMA (l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) a introduit une nouvelle mesure quant à la source des fonds propres utilisés pour acquérir sa résidence principale.

Cette réglementation est souvent mal interprétée. Précédemment, les fonds propres pouvaient venir en totalité de la caisse de pension. Dorénavant, un minimum de 10% de la valeur du bien doit être apporté sous une autre forme qu’une mise en gage ou qu’un retrait anticipé de son fonds de pension.

Cela signifie que l’acheteur doit payer comptant, en nature ou en 3e pilier, les dix premiers pour cent de la valeur du bien, avant d’avoir recours à son 2e pilier. L’acheteur peut ensuite librement et totalement vider sa caisse de pension jusqu’à ses 50 ans. Passé cet âge, il pourra retirer le montant le plus élevé entre la moitié de sa caisse et le montant dont il disposait à ses 50 ans.

Le notaire s’en met plein les poches !

En Suisse romande, les « frais de notaire » pour l’achat immobilier sont élevés et s’établissent entre 3% et 5% selon qu’on est domicilié en Valais ou sur Vaud. Une idée préconçue affirme que les notaires encaissent une très grande partie de cet argent.

Alors même s’il est vrai que vous ne pourrez vous passer du notaire pour concrétiser votre achat, dans la réalité, ces frais sont majoritairement des taxes.

L’impôt le plus important (70% à 90% de la facture) est le droit de mutation. Il permet de transférer, auprès du registre foncier, la propriété vers l’acquéreur.

Les frais de notaire incluent également l’inscription au registre foncier et les honoraires du notaire à proprement parler.

Pensez que vous devrez peut-être réaliser des démarches supplémentaires telles que la création de cédules hypothécaires ou de servitudes par exemple. Ces étapes alourdiront la note globale du notaire.

Grâce aux taux bas, ma faisabilité augmente 🙂

Vous savez sans doute que la somme des charges de votre bien ne peut excéder le tiers de votre revenu. C’est-à-dire que si vous gagnez 168’000.- francs par an, les frais de l’immeuble ne pourront dépasser les 56’000.-. Ces dernières sont composées des intérêts hypothécaires, de l’entretien du bâtiment et du remboursement de la dette.

Lors d’un achat immobilier et avec des taux bas, de l’ordre du pour cent annuel, l’on se dit que les charges annuelles pour le calcul de la faisabilité diminuent.

Dans les faits, les prêteurs calculent avec des taux d’emprunts bien plus élevés que ce que vous pourriez obtenir dans la réalité soit un taux compris entre 4% et 5,25% en fonction de l’entreprise.

Ainsi, pour un bien d’un million de francs et une dette de 800’000.-, le coût (fictif) de l’emprunt s’élèvera à 36’000.- pour un taux de 4,5%. Vous devrez ajouter pour l’évaluation 10’000.- de remboursement et 10’000.- d’entretien. Le total dans ce cas se monte à 56’000.- qui nous donne un revenu annuel nécessaire d’au minimum 168’000.-.

Seules les banques prêtent de l’argent

Dans les faits, tout le monde peut vous prêter de l’argent pour acheter un bien immobilier. Vous aurez souvent affaire à une société financière. Le premier prêteur hypothécaire auquel on pense est la banque, mais vous pourriez aussi vous diriger vers un assureur ou une caisse de pension.

Il vaut la peine de comparer les différentes solutions. Les banques vous offriront plus de flexibilité, notamment si vous devez réaliser des travaux d’importance. Les assureurs pourraient vous consentir une hypothèque à des taux plus avantageux et sur des durées plus longues.

Notez toutefois qu’une caisse de pension ou une assurance n’entrera pas forcément en matière pour financer un bien de rendement.

Je peux rompre mon contrat hypothécaire à tout moment

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez procéder à un nouvel achat immobilier, vous pourriez être amené à rompre votre contrat hypothécaire.

Vous pourrez généralement le faire mais les frais qui en résultent vous en dissuaderont. Outre les intérêts restants dus pour la période, les établissements prêteurs peuvent ajouter des pénalités et des frais de dossier.

Je ne peux que vous recommander de lire en entier votre « contrat-cadre » hypothécaire. Vous serez ainsi au clair avec les conséquences d’une rupture anticipée.

Facteur aggravant : depuis décembre 2019, une décision du Tribunal Fédéral remet en question le principe de déductibilité des intérêts restants dus. Pour faire simple, auparavant, vous pouviez soustraire de votre revenu imposable une grosse partie de la facture à payer.

Aujourd’hui, trois cas de figure s’appliquent. Si vous rompez un contrat pour en reprendre un nouveau dans le même établissement prêteur, vous pourrez déduire le montant de la facture de votre revenu imposable. Dans le cas où vous arrêteriez votre contrat en vue de changer d’établissement, vous ne pourrez plus retrancher votre pénalité. Enfin, en cas de rupture anticipée faisant suite à une vente prématurée, les frais seront à déduire de l’impôt sur les gains immobiliers.

Il y a fort à parier que les administrations fiscales cantonales appliquent cette jurisprudence à l’avenir.

En Suisse je ne rembourse pas ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts…

Cette phrase est partiellement juste. Elle devrait plutôt être écrite de la manière suivante : « En Suisse je ne rembourse pas – directement – ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts. Mais je me constitue un patrimoine sur 15 à 25 ans (maximum retraite) afin de pouvoir éteindre ma dette si le besoin s’en faisait sentir. »

Cela peut s’avérer utile avec des petits revenus de retraite, des taux qui augmentent trop fortement ou des prix de l’immobilier qui baissent et incitent à diminuer le volume de dette.

Vous trouvez plusieurs articles sur le remboursement de la dette ici et ici.

En complétant le formulaire ci-dessous, vous pourrez recevoir le guide « Éviter les pièges immobiliers : 16 notions indispensables » 😉

« Le Roi Ogre et les Pièces d’or » ou « les Quatre Stratagèmes »

En cette période de fin d’année, et pour souligner l’esprit de Noël, l’un de mes amis a rédigé une fable autour du thème de la finance. je vous la propose en article invité en espérant que vous prendrez autant de plaisir que moi à la lire 🙂 La fin est savoureuse.

Je profite de ce post pour vous souhaiter une très belle année 2020. Que cette nouvelle année puisse vous apporter santé, bonheur et prospérité. Au plaisir de vous retrouver l’année prochaine.

« Le Roi Ogre et les Pièces d’or ou les Quatre Stratagèmes »

Il était une fois il y a bien longtemps dans un royaume fort lointain, un roi cupide et méchant qui voulait accaparer toutes les richesses de ses sujets pour en jouir seul. Il était tellement affamé de richesses et de possessions matériels que ses sujets l’avaient surnommé l’Ogre.

Il avait forcé ses sujets à lui donner la majorité de leurs pièces d’or d’abord par l’impôt et les taxes mais ce n’était pas assez efficace. Une grande partie de l’or restait hors de sa portée.

Il eut ensuite l’idée d’un premier stratagème. Il allait faire une promesse : « Ne gardez pas vos pièces d’or à la maison. Elles seront en bien meilleure sécurité au château sous le contrôle de ma garde. Vous pourrez y avoir accès en tout temps ». Croyant leur ogre de roi, les habitants du royaume commencèrent à donner leurs pièces à la garde royale. En échange, ils se virent remettre un morceau de papier avec le sceau royal sur lequel était inscrit leur quantité d’or détenue dans les coffres du roi. Les habitants du royaume prirent donc l’habitude de payer avec les morceaux de papier comme ils le faisaient auparavant avec l’or. Ils se mirent à appeler ces papiers les « billets royaux ».

Pris par la fièvre de l’or, l’Ogre voulut plus de richesses. Il avait maintenant quasiment tout l’or du royaume. Il lui fallait toutes les autres richesses : les terres, les troupeaux, les mines, les entreprises. La quantité d’or dans ses coffres ne suffisait pas. Le Roi eut donc l’idée d’un deuxième stratagème. Il n’y avait pas assez d’or mais il pouvait imprimer plus de papier et ainsi acheter toutes les richesses disponibles avec des papiers qu’il venait d’imprimer.

L’idée était lumineuse mais le roi se dit que si la population lui réclamait tout l’or en même temps, il aurait un problème. Il lança donc son idée en deux temps. Dans un premier temps, il se mit à imprimer plus de billets royaux puis dans un deuxième temps quelques années plus tard, il annonça que l’or ne pouvait plus être retiré du château pour des raisons de sécurité.

Dès ce moment, le nombre de papiers en circulation n’avait plus aucun lien avec l’or dans les caves du château. On se vit à voir une chose inconnue dans toute l’histoire arriver : les prix ont commencé à augmenter ! Pour une vache, il avait toujours fallu payer une once d’or. Maintenant, il fallait payer une once et demi en billets royaux. Mais fait étrange, celui qui payait en or payait toujours une once. L’inflation était née. Depuis lors, la valeur des billets royaux par rapport à l’or ne cessa de baisser. Les sujets s’appauvrirent donc alors que le Roi Ogre s’enrichit.

Le Roi Ogre était heureux. Doucement, il accaparait toutes les richesses du royaume grâce à sa presse à imprimer en or massif dans les caves de son château. Mais le processus prenait trop de temps à son goût.

Il mit au point un troisième stratagème. Il avait vu chez lui-même et chez l’ensemble de ses sujets une volonté de tout avoir tout de suite. Il se dit qu’exploiter cette tendance serait une belle idée. Il proposa donc à ses sujets de leur prêter l’or qu’il avait dans les caves de son château pour que ses sujets puissent s’acheter tout de suite ce dont ils ont envie. Il leur demanda cependant une contrepartie : ils devaient rembourser le roi non seulement la somme qu’ils lui empruntaient mais ils devaient y ajouter une partie de leur travail futur. Le Roi Ogre appela ceci un « intérêt ». Les dettes et les intérêts étaient nés. Dans ce royaume fort fort lointain, il y eut même des cas où certains habitants empruntèrent tellement au Roi Ogre qu’ils ne travaillaient plus que pour le rembourser. Ils étaient devenus les esclaves du Roi Ogre.

Le Roi Ogre était toujours plus glouton. Jamais rassasié de richesses, il mit au point un quatrième stratagème. Il y avait toujours certains de ses sujets qui refusaient le système des intérêts, qui épargnaient comme au vieux temps des pièces d’or et qui ainsi pouvaient développer d’autres richesses qui restaient hors de contrôle du Roi Ogre. La plupart des sujets du royaume épargnait via un outil que le Roi Ogre avait créé : le « compte au château ». Les billets royaux étaient déposés au château et ceux qui les laissaient sous le contrôle du Roi Ogre recevait une petite partie de l’intérêt perçue par celui-ci.

Le Roi Ogre créa le stratagème suivant : il allait premièrement forcer tous ces sujets à payer avec de petites cartes magiques qui enregistraient toutes les transactions et plus du tout en billets royaux en papier. Comme ceci, les sujets ne peuvent plus garder de billets royaux chez eux. Tous les billets royaux sont tous stockés sur les comptes au château sous le contrôle du Roi Ogre. Puis tous les comptes de ses sujets vont être soumis à des intérêts négatifs. Ainsi chaque année une partie de la richesse durement accumulée par les habitants est transférée au Roi Ogre. Comme celui-ci est presque immortel, il a le temps d’attendre l’effet de sa politique. Les taux négatifs étaient nés.

A la fin du processus, toutes les richesses du royaume sont aux mains du Roi Ogre. Et tous les habitants du Royaume sont devenus ses esclaves via le système de la dette. Ils doivent tous rembourser leurs prêts au Roi Ogre.

Désespérés, ceux-ci consultèrent un grand enchanteur et lui demandèrent comment se libérer de la gloutonnerie du Roi Ogre. Il leur répondit que le seul moyen de se libérer était d’accumuler des biens dont la valeur ne dépendait pas du système de billets royaux du Roi Ogre : des terres, des parts d’entreprises, des métaux précieux, de l’immobilier, etc… En bref, des biens réels et tangibles.

FIN

Clovis Chollet

Si vous aussi vous ne voulez pas vous faire dévorer par la gloutonnerie du Roi Ogre, je connais très bien un grand enchanteur qui saura vous aiguiller sur les solutions les plus appropriés pour vous. Vous pouvez contacter Clovis à clovis.chollet@swisslife-select.ch