Ai-je les moyens d’acheter mon logement ? La faisabilité.

Acheter son propre logement nécessite un certain niveau de revenu et une mise de départ.

Avant de chercher à acheter un bien, il va falloir déterminer si vous en avez les capacités. C’est ce qu’on appelle la faisabilité. Nous pouvons aussi définir la faisabilité par cette question : quel est le prix maximum du bien que je peux acheter ?

Cette faisabilité est déterminée par deux éléments : vos revenus et votre épargne accumulée qui servira à payer les fonds propres et les frais de notaire.

La faisabilité en fonction de vos revenus

Les charges annuelles liées au bien immobilier ne peuvent excéder le tiers (33.3%) de vos revenus bruts.

Ces charges sont composées de trois éléments majeurs : les intérêts d’emprunt, l’entretien du bien et le remboursement de la dette.

Chaque prêteur définissant ses propres normes de calcul, la faisabilité variera d’un établissement à un autre. Je peux toutefois vous dire que dans la grande majorité des cas, les prêteurs comptent 4.5% pour les intérêts d’emprunt, 1% pour l’entretien du bâtiment et 1% pour le remboursement de la dette.

Si vous voulez avoir une idée assez proche de la réalité du prix maximum qu’il vous est possible de débourser, prenez la somme de vos revenus bruts annuels – en incluant la moitié de la moyenne de vos bonus perçus lors des trois dernières années… vous suivez ? 😉 Puis divisez le montant obtenu par 5.6% et divisez encore par trois (ce qui vous permet d’obtenir le tiers du revenu).

Un exemple. Prenons un couple qui gagne 180’000.- francs bruts par an brut et qui, sur les trois dernières années, a perçu une moyenne de 40’000.- de bonus annuel. Il pourra retenir la moitié des bonus donnant un revenu maximum de 200’000.-. Divisons ce revenu par 5.6% puis divisons ce quotient (le résultat de la première division) par 3, et nous obtenons un prix d’achat maximum de 1’190’476.- (200’000.- / 5.6% / 3).

Retenez que le prix maximum n’est pas forcément le prix auquel il faut acheter. Acheter en deçà de la faisabilité maximale permet de garder une marge de sécurité intéressante en cas de pépin, et réduit aussi l’effort d’épargne nécessaire au remboursement de la dette. 🙂

Enfin, vous pouvez compenser un « manque » de revenu en augmentant la part de fonds propres. Justement, voyons ce que sont les fonds propres.

La faisabilité en fonction de vos fonds propres

Ici nous parlons simplement de votre épargne disponible pour réaliser votre achat.

Cette épargne peut être constituée de liquidités, d’une donation, d’un terrain, de votre capital de 2e pilier, de vos 3e piliers, d’un prêt familial, d’un héritage immobilier… Il existe sans doute autant de possibilités que d’individus.

Voyons ci-dessous le cas le plus fréquent et le plus standard.

En Suisse, pour pouvoir acheter votre résidence principale, vous devrez investir au minimum 20% du prix du bien de votre poche. Ce sont vos fonds propres.

Au moins 10% du prix du bien doivent être payé avec des avoirs ne provenant pas de votre caisse de pension, c’est à dire en liquide, en 3e pilier ou encore en bien immobilier (un héritage par exemple).

Certains prêteurs exigent un minimum de 33.3% de fonds propres. C’est le cas de certains assureurs ou de certaines banques, en particulier lorsque que vous achetez dans des régions où les prix sont considérés comme très élevés. Par exemple, sur l’arc lémanique et à Zurich, plusieurs prêteurs estiment que les prix sont tellement hauts qu’ils se mettraient à risque de prêter les 80% habituels. Ainsi, ils exigent un niveau de fond propres plus important pour se protéger d’une éventuelle baisse des prix.

Notez que plus vous mettrez de fonds propres, plus vous augmenterez votre sécurité en cas de hausse des taux ou de baisse des prix.

Vous pourriez également nantir (mettre en garantie) votre caisse de pension en guise de fonds propres. L’avantage sera de ne pas impacter vos avoirs de retraite grâce à une dette plus importante. Au vu des taux bas et si vous en avez les moyens, c’est une solution très intéressante. J’en parle ici.

Si vous acquérez un bien de rendement, il vous faudra débourser, dès le 1er janvier 2020, 25% de fonds propres. Ici il n’est pas permis d’utiliser votre caisse de pension ou vos 3e piliers.

Les frais de notaire

Lorsque l’on parle de « frais de notaire », il faut surtout comprendre : taxe, taxe et encore taxe !

La facture totale représente généralement 5% du prix d’achat sur Vaud, Genève et Fribourg, aux environs de 4% à Neuchâtel et plutôt 3% en Valais.

Vous aurez à payer le droit de mutation, les frais d’inscription au registre foncier et les frais du notaire à proprement parler.

Le droit de mutation est un impôt qui porte sur le montant du transfert de propriété entre personnes. Cet impôt, à la charge de l’acheteur, est le coût le plus lourd dans la transaction et représente 70% à 90% des frais de notaire. Sachez qu’il peut aussi être payé par le vendeur ou encore à part égale entre l’acheteur et le vendeur… Vous pouvez donc trouver ici un élément pour négocier le prix du bien. 😉

Le registre foncier est un service public où l’on trouve le nom des propriétaires d’un bien ainsi que les gages sur les immeubles (comme la cédule hypothécaire, la servitude etc.).

Encore des frais… 🙁 la cédule hypothécaire

Il est possible que vous deviez ajouter à ces démarches la création ou l’augmentation d’une cédule hypothécaire.

La cédule hypothécaire est le document légal qui sera en quelque sorte la contrepartie de votre dette hypothécaire. Elle permet au titulaire (qui devient votre prêteur) de réaliser le gage (en d’autres termes : de vendre aux enchères votre bien immobilier) dans le cas où vous ne parviendriez pas à payez vos factures d’intérêts ou d’amortissement.

Ce document est un papier valeur et laisse apparaître un montant qui est en général au moins égal au montant du prêt. Je vous recommande vivement de laisser une marge supplémentaire afin d’anticiper par exemple, de futurs travaux qui nécessiteraient un nouvel emprunt dans le futur. Voyez loin, cela vous évitera des frais inutiles…

Il existe maintes façons de gager son bien immobilier. La cédule est la plus courante en Suisse romande.

Cet article est extrait d’un bonus de 10 pages sur l’achat immobilier et qui sera bientôt disponible. 🙂

J’ai une question pour vous : est-ce que l’un de vos amis, ou l’un de vos collègues, ne sait pas s’il peut acheter sa résidence principale ? Si c’est le cas, envoyez lui cet article ! Vous lui rendrez service.

Acheter ou louer ? Le paradoxe de l’immobilier

Jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Si vous hésitez entre acheter et louer votre résidence principale, lisez cet article.

Nous vivons dans une décennie paradoxale : jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés et les taux d’emprunt aussi bas. Pourtant, malgré les prix élevés, acheter sa résidence principale n’a jamais coûté aussi peu cher. A contrario, sous la pression démographique, louer sa résidence principale est de plus en plus cher. Alors, faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

C’est une question à laquelle il est difficile de répondre d’autant que les prix élevés des biens immobiliers font qu’il existe une grosse barrière à l’entrée pour quiconque souhaite accéder à la propriété. Et bien que devenir propriétaire soit le souhait de nombreux suisses, la nécessité d’un apport en fonds propres conséquent limite le « rêve » pour beaucoup de personnes.

Au delà d’un aspect sentimental quand il s’agit d’acheter sa maison, il convient de considérer l’alternative qui existe pour l’utilisation des fonds propres. Si ces derniers ne sont pas utilisés pour acheter sa résidence principale, ils peuvent servir à un autre projet. C’est ce qu’on appelle le coût d’opportunité.

Je vous propose ici de chiffrer, à travers un cas pratique, l’avantage réel (la différence de coût) en cas d’achat de sa résidence principale par rapport à la location.

Louer sa résidence principale. Quel coût ?

Pour les besoins de notre sujet, nous allons définir les éléments suivants : Mme et M. Suisse sont locataires de leur appartement de 4.5 pièces sur 110 mètres carrés (m2) au cœur de Lausanne (notre exemple fonctionne également sur Genève). Avec une vue sur le lac et trois chambres à coucher, leur appartement a été rénové récemment. Ils y ont vu naître leurs enfants et y sont attachés, d’autant que leur vie est articulée autour du quartier.

Leur loyer s’élève à 2’770.- francs mensuels hors charges (33’240.- annuels).

Notre couple se pose la question d’acheter un appartement répondant aux mêmes critères et dans le même quartier.

Les fonds propres nécessaires pour acheter sa résidence principale

A environ 10’000.- le m2, un appartement équivalent coûte approximativement 1’100’000.-. Devenir propriétaire d’un tel bien nécessite au minimum 20% de fonds propres soit 220’000.-, auxquels il faut ajouter 55’000.- de « frais de notaire » . Le total exigé pour l’acquisition de ce bien est au total de 275’000.-.

Notre couple dispose de cette somme.

Le coût de la propriété

Devenir propriétaire implique de payer des intérêts sur la dette hypothécaire. Dans notre cas, cette dernière s’élèverait à 880’000.- (prix d’achat de 1’100’000.- diminué des fonds propres de 220’000.-). Disons que le dossier d’emprunt de notre famille est bon et qu’ils obtiendraient un prêt hypothécaire avec un intérêt de 0.85% annuel sur 25 ans. Le coût de la dette se monterait à 624.- par mois (7’480.- par an).

Première remarque ici : nous sommes très loin de leur loyer actuel de 2’770.- ! Près de 4.5 fois moins élevé. 🙂

Seconde remarque, et afin d’être complet, il convient d’ajouter l’impact fiscal de la valeur locative sur le coût réel de l’appartement. Voyons cela.

La valeur locative et les déductions pour propriétaire

La valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute, dans votre déclaration d’impôts, à vos revenus du travail et du patrimoine. Pour un bien de 110 m2 à Lausanne et de construction récente, le canton de Vaud détermine (selon une recette magique, 🙂 demandez-moi pour le détail) une valeur locative de 12’921.- annuelle. Si par exemple, vous gagnez 100’000.- annuels de salaire, acquérir un tel bien fera passer votre revenu fiscal à 112’921.-

De cette valeur locative, vous pouvez déduire les intérêts de la dette de 7’480.- ainsi qu’un montant forfaitaire pour entretien correspondant à 20% de la valeur locative, soit 2’584.-. Notre valeur locative annuelle nette s’élève donc à 2’857.- (12’921.- moins 7’480.- moins 2’584.-).

Pour les besoins de notre calcul, mentionnons que le taux marginal d’imposition de notre famille suisse se monte à 35% – valeur arbitraire mais réaliste. 😉 La valeur locative augmenterait leurs impôts de 1’000.- par année (35% multipliés par 2’857.-).

Leur appartement en propriété leur reviendrait donc à 707.- par mois (8’480.- par année) soit presque quatre fois moins cher que leur loyer actuel.

Alors ? Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Ces calculs nous permettent de déterminer l’économie réalisée qui se monterait à 2’063.- par mois (24’756.- par année).

Rapportez cette économie au montant des fonds propres et des frais de notaire de 275’000.- et vous obtenez l’équivalent d’un ” rendement annuel ” de 9%. Plutôt pas mal !

Nous obtenons ici le coût d’opportunité. En dehors de tout sentiment ou envie liés à l’achat et si vous n’avez pas de projet avec une rentabilité supérieure à 9%, il peut être intéressant de devenir propriétaire.

Ceci est toutefois une vision simpliste de la réalité. Il faudrait considérer les risques de taux d’emprunt et de prix ainsi que les projets alternatifs réalisables avec ces fonds propres.

Économiser sur son loyer ! Pour quoi faire ?

Le prêteur de l’hypothèque (banque ou assurance) ne demande en général que 1% du montant du bien en remboursement de la dette soit 11’000.- par année dans notre exemple. A ce rythme, il faut 80 ans pour rembourser sa dette.

Dans que l’article que vous trouvez ici, je recommande vivement de rembourser sa dette hypothécaire, en tout cas indirectement, au plus tard d’ici à la retraite. L’avantage étant de s’assurer une retraite sereine, mais également de se protéger d’ici là de tout mouvement de prix ou de taux.

Si par exemple notre couple achète son appartement à ses 40 ans, il pourrait viser de rembourser indirectement sa dette sur les 25 années qui le séparent de la retraite légale (65 ans).

En l’absence de rendement, le montant à épargner s’élèverait à 2’930.- par mois (880’000.- / 25 ans = 35’200.- par an). Sachant que grâce à leur achat ils économiseraient 2’063.- par mois, leur effort ne serait « que » de 867.- par mois. En réalité et avec l’hypothèse d’un rendement moyen conservateur de 2% annuel, il ne faudrait consacrer que 2’290.- par mois au remboursement.

A noter que si les époux épargnaient déjà le maximum en 3e pilier (569.- par mois et par personne soit 1’138.- par mois à deux), il n’existerait en réalité pas d’effort d’épargne supplémentaire !

Afin de rembourser indirectement sa dette et de maintenir ses impôts bas, notre couple pourrait combiner des épargnes sous forme de troisièmes piliers, de plan d’épargne en fonds et de rachats de deuxième pilier. Ce mix offre l’avantage de la diversification, de la sécurité, de la disponibilité et du rendement sur du moyen à long terme.

Pour conclure

Il ne faut pas confondre rendement sur une épargne et économie de loyer.

Dans l’exemple cité, notre couple dépense un loyer moins élevé en étant propriétaire que s’il en était locataire. Il ne fait pas de rendement sur une épargne.

S’il avait l’opportunité de placer son argent (l’équivalent des fonds propres) à 9% annuel, il serait plus intéressant de conserver ce placement plutôt que de devenir propriétaire, notamment grâce au jeu des intérêts composés. Effectivement, en 16 ans seulement, leurs 275’000.- atteindraient le prix de l’appartement de 1’100’000.- (275’000.- X 1.09, composé pendant 16 ans).

Il faut aussi noter que les liquidités investies dans l’appartement ne sont plus disponibles pour réaliser d’autres projets.

Ceci étant dit, réaliser actuellement 9% de rendement annuel est compliqué et pour peu qu’on en ait les moyens, il peut s’avérer très intéressant de devenir propriétaire, malgré les prix élevés.

Pour être tout à fait complet, il faudra veiller à se protéger des mouvements de prix (krach immobilier) ou de taux d’emprunt (hausse) en épargnant à minima l’économie de loyer. Vous ne serez ainsi pas dépendant de votre prêteur (banque ou assurance) et d’une éventuelle demande de remboursement anticipé.

Merci pour votre temps de lecture et pour vos commentaires. 😉

Retraite suisse – Deuxième pilier : baisser mes impôts et acheter ma résidence principale – Épisode 5

Apprenez comment utiliser votre deuxième pilier pour baisser vos impôts et pour acheter votre résidence principale.

Lors du dernier article sur la retraite suisse, nous avons vu que choisir un poste de travail moins rémunérateur mais avec une meilleure caisse de pension peut être le bon choix. Voyons aujourd’hui comment vous pouvez utiliser votre deuxième pilier pour baisser vos impôts 🙂 grâce aux rachats et pour financer votre résidence principale.

L’article peut vous paraître long… j’espère ici vous apporter un maximum de valeur. Vous serez alors incollable sur l’utilisation du deuxième pilier. 😉 Bonne lecture !

Je rachète ma caisse de pension et je baisse mes impôts

Un montant de « rachat » correspond à la différence entre le capital que vous avez accumulé aujourd’hui et ce qu’il y aurait dans votre caisse si vous aviez toujours eu les conditions d’épargne et de salaire que vous avez actuellement, et ce depuis vos 25 ans. C’est à cet âge que l’on commence à épargner dans le deuxième pilier.

Pour étayer mes propos, imaginez que vous avez 40 ans et que vous rejoignez une nouvelle entreprise avec un salaire de CHF 150’000.- annuel. Votre capital de deuxième pilier transféré depuis votre ancienne caisse se monte à 86’000.-. Votre ancien employeur vous permettait de cotiser au minimum légal alors que votre nouvel employeur fait tout le contraire : pas de plancher et de plafond sur le salaire assuré et des bonifications de vieillesse largement supérieure à la loi.

Vous découvrez sur votre relevé de caisse de pension que le montant de rachat possible est de 243’500.-. Cela signifie que si vous aviez travaillé à salaire égal et à caisse de pension égale dans cette entreprise depuis vos 25 ans, vous auriez dans votre caisse 329’500.- (la somme de votre apport de 86’000.- et du rachat possible de 243’500.-).

Vous pouvez donc ajouter (racheter) ce montant de votre poche dans votre caisse puis le déduire entièrement de votre revenu imposable.

Certaines caisses (généralement dans les grandes entreprises) permettent également de financer une retraite anticipée allant jusqu’à 5 ans avant l’âge légal (donc 59 ans pour les femmes et 60 ans pour les hommes). Le but ici est de maintenir le niveau de la rente entre ces 5 ans anticipés et la retraite « normale ». Pour avoir droit à ce rachat, il faut avoir complété les lacunes du rachat correspondant à l’âge légal. Ensuite, vous aurez le droit de financer / racheter les années de retraite anticipée et de déduire les montants de votre revenu imposable.

Quelle économie d’impôt pour un rachat ?

Alors vous allez sans doute me demander combien d’impôts vous pouvez économiser ? Et je n’ai pas de réponse toute faite car cela dépend de votre situation fiscale.

Cette dernière est influencée par plusieurs facteurs et notamment votre canton et votre commune de résidence, l’ensemble de vos revenus (revenus du travail et du patrimoine) et encore de votre situation familiale (marié, célibataire, nombre d’enfants).

Les notions à comprendre lorsque l’on parle d’économie d’impôt et que vous devriez connaître – si vous souhaitez réduire vos impôts – sont le taux moyen et le taux marginal d’imposition. En Suisse, l’impôt est progressif et fonction du revenu.

Un exemple d’économie d’impôts

Imaginons que notre quadra, cité plus haut, forme un couple marié et vit à Lausanne, avec deux enfants. Le couple gagne 180’000.- brut annuel et paye 25’811.- d’impôt à l’année. Ces 25’811.- représentent le taux moyen d’impôt de 14.4% des revenus (25’811/180’000).

Imaginons maintenant que notre couple augmente ses revenus de 1’000.- par an. Leurs impôts augmenteront à 26’057.-. Cette hausse de 245.- appliquée sur les 1’000.- de revenu nouveau revient à 24.5%. Ce taux est le taux marginal d’imposition. Il fonctionne dans les deux sens : si notre couple réduit son revenu de 1’000.- en rachetant sa caisse de pension, il économisera 245.- d’impôts ou 24.5% du montant racheté.

Retenez que plus le montant racheté sera petit et plus votre économie d’impôt sera proche de votre taux marginal. A l’inverse plus le montant sera élevé et proche de votre revenu annuel et plus vous économiserez votre taux moyen.

(Vous souhaitez connaître votre taux marginal ? Rencontrons-nous : raphael.battu@maretraite.ch).

L’erreur à ne pas commettre !

Une erreur à faire serait de racheter sur une seule année sa caisse de pension. Si je reprends l’exemple de notre salarié de 40 ans qui peut racheter 243’500.-, en le faisant sur une seule année, il économisera 25’811.-. Cela n’est pas judicieux car il économisera « seulement » ce montant de 25’811.- correspondant à 10.6% du rachat (25’811/243’500).

Il vaudrait mieux pour lui étaler son rachat sur 20 ans en épargnant 12’175.- chaque année et ainsi économiser 2’654.- d’impôts par an. Cette économie correspond à 21.8% de rabais fiscal et forme après 20 ans 53’080.- soit deux fois plus !

Ceci est d’autant plus vrai que son taux d’impôt devrait grimper au fur et à mesure que son revenu augmente dans le temps.

Avant de procéder à un rachat, souvenez-vous qu’une fois que l’argent est « mis » dans votre caisse de pension, son retrait sera restreint aux cas suivants : la retraite légale (homme 65 ans, femmes 64 ans) ou cinq ans avant, l’achat de votre résidence principale, le remboursement de votre dette hypothécaire, des travaux dans la maison, un départ définitif à l’étranger ou encore pour vous mettre à votre compte comme indépendant.

Si vous souhaitez plus d’informations et une explication illustrée par trois cas pratiques, je vous renvoie ici à mon article sur le rachat de la caisse de pension.

Le capital de 2e pilier peut donc être utilisé pour financer sa résidence principale. Voyons cela.

Utiliser sa caisse de pension pour acheter sa résidence principale… et plus

Acheter la maison de ses rêves est le souhait de nombreuses personnes en Suisse. Toutefois, les prix sont très élevés et le niveau de fonds propres exigé peut vite se révéler un handicap.

Les établissements financiers demandent un apport minimum en fonds propres de 20% du prix d’acquisition auquel il faudra ajouter les taxes diverses – les fameux frais de notaire – pour environ 5% du prix d’acquisition.

Le deuxième pilier représentant une part importante du patrimoine pour beaucoup de Suisses, les fonds propres des nouveaux acquéreurs ont été financés pendant de nombreuses années par un retrait total ou partiel de leurs caisses de pension. Seuls les 5% de taxes étaient financés avec des liquidités.

La règle des 10%

Dans un environnement de prix haussier et de taux d’emprunt bas, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) a introduit à l’été 2012 une règle fixant à 10% la part de fonds propres NE POUVANT VENIR de la caisse de pension – que ce soit un nantissement ou une sortie de fonds.

Pour faire simple, vous devez financer en liquide ou/et en 3e pilier au moins 10% de votre achat. Le reste de vos fonds propres peuvent venir de votre caisse de pension.

Cette règle a été introduite pour limiter la faillite des acquéreurs en cas de variation des deux facteurs principaux régissant le marché immobilier : 1. les prix de l’immobilier fluctuent dans le temps et une baisse de ces derniers pourrait entraîner une perte des fonds propres (et donc des avoirs de retraite) mettant en danger financier les propriétaires tant à la retraite qu’au moment de la baisse du marché (les prêteurs pouvant exiger un remboursement pour combler la différence de prix) et 2. grâce aux taux d’emprunt bas, une part plus importante de la population a pu devenir propriétaire. Si les taux remontaient, une partie d’entre eux pourrait se trouver en difficulté pour traiter leur dette.

Attention, il ne faut pas mal interpréter la règle : je vois trop souvent des acheteurs qui pensent ne pas pouvoir utiliser plus de 10% de leur deuxième pilier ou qui croient devoir limiter leur retrait à 10% du prix d’acquisition. Si vous souhaitez par exemple investir 50% de fonds propres, vous pouvez tout à fait mettre 10% en provenance de vos liquidités et 40% en provenance de votre caisse de pension. Vous pouvez aussi vider totalement votre caisse de pension.

Ce dernier choix ne serait généralement pas judicieux à 45 ans, mais à l’âge de 30 ans, son impact sur la retraite future reste limité.

Et les jeunes dans tout ça ?

Les jeunes générations pourraient légitimement critiquer cette règle dont l’absence pendant de nombreuses années a permis aux générations précédentes de devenir propriétaire sans épargner « plus » que le minimum légal via la caisse de pension. Ajouté à l’explosion des prix dans l’ancien sur les deux dernières décennies, il devient clairement très compliqué de devenir propriétaire pour les jeunes générations, sauf à hériter d’un bien familial.

Rembourser la dette de sa résidence principale et y faire des travaux grâce au deuxième pilier

Notez que vous pouvez également utiliser votre deuxième pilier pour rembourser totalement ou partiellement la dette de votre résidence principale. Il faut bien évidemment rester dans le cadre des 10% de fonds propres en liquide et/ou en 3e pilier.

Une seconde règle édictée en 2014, toujours par la FINMA, impose de diminuer la dette aux 2/3 du prix d’acquisition 15 ans après l’achat et au plus tard à la retraite.

Vous pouvez aussi financer des travaux avec votre caisse de pension. Seuls des travaux à plus-value seront acceptés par votre caisse. Un conseil ici – à condition que vous ayez suffisamment de temps d’ici à la retraite et que votre dette reste raisonnable au regard de votre situation globale – pourrait être de combiner un emprunt bancaire (en augmentant votre dette globale) à un retrait ou à un nantissement de votre caisse de pension.

Une plus-value est l’ajout d’un élément par rapport à l’existant. Par exemple : vous avez du simple vitrage et vous souhaitez financer du double ou triple vitrage. Le montant équivalent au remplacement du simple vitrage devra être pris en charge par des liquidités (éventuellement la banque, si elle est d’accord) puis le surcoût lié à la pose du double ou triple vitrage pourrait venir de votre deuxième pilier. A savoir que la règle sur la plus-value vaut aussi pour le troisième pilier.

Une mise en garde

Si vous prévoyez de grands travaux afin d’avoir une maison « comme neuve » et sans souci en vue de votre retraite, planifiez cette dernière correctement et suffisamment tôt avant de ponctionner votre caisse de pension. En effet, moins vous aurez de capital à la retraite dans votre deuxième pilier, moins vous aurez de rente et votre faisabilité bancaire pourrait en pâtir drastiquement. Ainsi et afin de maintenir votre dette à la retraite, vous pourriez être obligé de rembourser plus de dette que ce que vous aviez imaginé. En l’absence de réserves de liquidités suffisantes, vous pourriez dire au revoir à votre résidence principale.

Il peut être utile de se faire conseiller !

Un cas pratique pour combiner rabais d’impôts et achat de sa résidence principale

Prenons le cas de notre famille cité plus haut. Ils ont 40 ans, deux enfants et vivent à Lausanne. Mettons qu’ils souhaitent acheter leur résidence principale d’ici à dix ans.

Ils imaginent financer leur maison par un mix regroupant des liquidités, du 3e pilier et du 2e pilier.

Notre salarié dispose d’un rachat maximum possible de 243’500.- au sein de sa caisse de pension et il souhaite s’en servir en partie afin de construire ses fonds propres et pour réaliser un gain fiscal sur les prochaines années.

Notre famille est prête à épargner 20’000.- par année. Ce montant leur procurera environ 5’460.- d’économie d’impôt annuelle, augmentant d’autant leur capacité d’épargne !

Ils se limiteront à un rachat annuel pendant les sept prochaines années. En effet, une règle fiscale ne permet pas de racheter les trois dernières années précédant un retrait. Cela est assimilé par le fisc à une évasion fiscale.

Au bout des 10 ans, ils auront accumulé 167’459.- de capital (intérêts moyen de 3% annuel compris) dans le deuxième pilier et auront économisé 38’220.- d’impôts.

Ils payeront un impôt de sortie sur le capital d’environ 12’900.- leur laissant un montant net de 154’559.-.

Vous pouvez suivre le même type de schéma avec la planification de vos travaux ou le remboursement de votre dette hypothécaire. En bonus, vous pourrez déduire fiscalement le montant des travaux d’entretien de votre revenu. Les plus-values sont quant à elles déduites de votre gain immobilier lors de la vente de l’immeuble.

En conclusion

Bien que le but principal du deuxième pilier soit de financer la retraite, vous pouvez, selon vos objectifs et la phase de vie que vous traversez, vous en servir aussi bien pour économiser des impôts que pour construire votre patrimoine immobilier ou financier. In fine, vous récupérerez votre capital ou votre rente au plus tard à la retraite.

Il serait dommage d’oublier votre deuxième pilier, comme beaucoup de gens, et de ne pas s’en servir avant vos 64/65 ans !

La semaine prochaine, nous verrons que le baby boom et les taux négatifs pèsent sur le deuxième pilier. Nous aborderons les probables limites que subira la prévoyance professionnelle à l’avenir. Cela nous permettra de discuter du troisième pilier.

Si l’un de vos collègues, amis ou membre de votre famille vous bassine avec l’achat de sa résidence principale ou vous questionne sans cesse sur comment économiser des impôts grâce au rachat du deuxième pilier, partagez lui cet article ! Vous gagnerez du temps et lui rendrez un chouette service 😉