Catégorie : Immobilier

Comment rembourser sa dette immobilière ?

Mes clients et mes lecteurs réguliers le savent : je recommande fortement de rembourser sa dette immobilière.

Au-delà de l’émancipation évidente vis-à-vis du prêteur, nous trouvons deux arguments supplémentaires à procéder ainsi. Le premier consiste à accroître la sécurité de notre famille (et de notre patrimoine), tandis que le second permet de dégager des rendements sur une épargne nouvelle qui restait jusqu’alors (location) une dépense inutilisable.

Pourtant, par méconnaissance ou par impatience, la majorité des Suisses ne semblent pas accomplir grand-chose pour conserver à long terme le coût de vie faible qu’ils viennent de s’offrir en devenant propriétaires.

Les taux d’intérêt bas paraissent plutôt nous inciter à augmenter notre train de vie. C’est insidieux parce que dans la réalité, le montant global des dépenses n’aura pas bougé. Prenons l’exemple d’un couple qui déboursait jusqu’alors 40’000.- francs par an de loyer en tant que locataire. En devenant propriétaire, il pourrait payer 20’000.- pour se loger et 20’000.- en nouvelles consommations, sans accroître ses revenus.

La loi de Parkinson explique que « tout travail au sein d’une administration augmente jusqu’à occuper entièrement le temps qui lui est affecté ». Une analogie pourrait poser que toute économie dégagée grâce à l’achat immobilier, est dépensée jusqu’à ce que le budget familial retrouve son état précédent. 🙂

Diviser son coût de logement par deux ?

Un rapide coup d’œil sur le parc automobile suisse, neuf et haut de gamme, permet partiellement de s’en convaincre. Si BMW ou Mercedes ne vendaient des voitures qu’aux millionnaires, ça se saurait.

Un autre poste budgétaire qui augmente souvent lorsque l’on divise son loyer par deux est formé des loisirs et des voyages notamment (remarquez que grâce à nos dirigeants, nous pourrons bientôt supprimer ce poste).

Diviser le coût du logement par deux ? Oui, c’est bien de cela que nous discutons. Aujourd’hui, et à surface égale, diminuer de deux fois son coup d’habitation est possible. Les taux bas le permettent souvent malgré les prix élevés.

Sans tomber dans la mesquinerie, il peut être bénéfique de définir une stratégie sur quinze à vingt-cinq ans, pour rembourser sa dette immobilière. Notez que la plupart des nations qui nous entourent pratiquent ainsi.

Qui sont les propriétaires immobiliers en Suisse ?

Avant d’aller plus loin, il peut être utile de comprendre le fonctionnement du crédit hypothécaire.

Bien que la tendance tende à s’inverser depuis dix ans, la Suisse est un pays de locataire. Et s’il y a des locataires, c’est qu’il existe forcément des propriétaires. Qui sont-ils et comment gèrent-ils leurs dettes immobilières ?

Les fonds de pension (2e pilier), les banques et les assurances regroupent la majorité des propriétaires.

Comment ces acteurs manient-ils leurs parcs fonciers ? D’abord, ils ont une vision patrimoniale de long terme, souvent sur plus de 25 ans. C’est intéressant, car en tant qu’humain, nous avons une difficulté assez importante à nous projeter à long terme. Adopter une telle vision permet à ces entités de faire abstraction des soubresauts économiques inévitables à court terme.

Munis de cet esprit positif, ils achètent de l’immobilier qui leur apportera des loyers quasi constants et récurrents. Dans un deuxième temps, ils peuvent hypothéquer une partie de leurs investissements immobiliers, et réinjecter cet argent sur des marchés plus volatils à court terme, mais plus rentable à long terme. Je parle ici des actions, des obligations, des matières premières, des métaux précieux… Notez que ces placements offrent encore l’avantage de la liquidité (facilement divisible contrairement à l’immobilier).

Pour mieux comprendre le fonctionnement de l’hypothèque, vous pouvez également jouer au Monopoly l’hiver prochain. 😉

Il fait beau…

En procédant ainsi, ces acteurs profitent à plein de ce que l’on appelle l’effet de levier.

Quelle chance ! Dans notre pays, nous pouvons jouir quasi totalement de ce levier financier grâce au système hypothécaire. Le hic réside dans le fait que quand le soleil brille (les taux bas actuels), on oublie que le ciel peut s’assombrir. Le passé peut se rappeler à notre bon souvenir. Je fais ici allusion à la crise immobilière des années 1990, qui a entraîné passablement de faillites chez des particuliers. Les taux d’intérêt hypothécaires ont monté à plus de 8% tandis que les prix du foncier divisés par deux dans certaines régions.

Sans retourner jusqu’aux années 1990, la crise actuelle du covid nous montre qu’un monde « plat » et tranquille n’existe pas.

Vous pourriez me rétorquer que les taux ne remonteront jamais à 8% ! Êtes-vous certain de ce qu’il se passera dans 20 ans ? Et même si vous aviez raison, retenez la multiplication des taux d’emprunt par 4 en 2 ans en 1990. En appliquant ce facteur de quatre et avec les taux actuels compris entre 0.65% et 1.5%, cela pourrait nous porter sur des prix entre 2.6% et 6%. Pile dans la moyenne historique des 4.5% ! Ce taux est généralement utilisé par les prêteurs pour calculer votre faisabilité.

Prenons un exemple. Mettons que votre loyer hypothécaire (le coût des intérêts) s’élève aujourd’hui à 15’000.- par année. En multipliant ce coût par quatre, vous obtenez un nouveau prix de 60’000.- par an. Si dans la même période, vos enfants commencent leurs études supérieures ou si vous entamez votre retraite, le manque à gagner peut-être énorme. Un enfant aux études « coûte » en moyenne 11’000.- à 22’000.- par année tandis que la perte de revenu à la retraite se monte à plus de 40%…

Amortissement direct VS amortissement indirect

Maintenant que nous avons vu les arguments en faveur du remboursement, tentons de comprendre les différentes possibilités qui s’offrent à vous.

Dans les grandes lignes, vous disposez de deux méthodes pour vous acquitter de votre dette : l’amortissement direct et l’amortissement indirect. Dans le jargon hypothécaire, rembourser se dit amortir. Notez que ce terme, emprunté au domaine comptable, n’est pas anodin et nous rappelle bien l’aspect purement financier de l’opération hypothécaire.

La première méthode, simple et connue de tous, consiste à diminuer sa dette directement, en versant, chaque mois ou chaque trimestre, une somme généralement fixe et déterminée par avance au prêteur.

Le remboursement indirect quant à lui, revient à constituer une épargne. Cette épargne pourra être investie et le montant de l’emprunt restera fixe pendant une durée définie de quelques mois ou de plusieurs années. Certaines banques, assurances et caisses de pension prêtent à taux fixe jusqu’à 25 ans tandis que la durée la plus courte majoritairement reconnue est basée sur le libor à 3 mois.

La combinaison des deux méthodes reste évidemment possible.

Transférez l’inflation au prêteur et prenez les gains.

Si vous êtes d’avis que sur le long terme l’immobilier s’apprécie de plus ou moins l’inflation, vous auriez tout intérêt à rembourser indirectement votre dette. Ainsi, tandis que le prix de votre bien augmentera, votre dette diminuera en proportion de la valeur du bien.

Illustrons ce propos : imaginons que vous payez votre résidence 100.- et que vous empruntez 80.- grâce à vos 20.- de fonds propres. Votre endettement se monte donc à 80%. Nous nous retrouvons 20 ans plus tard. Votre maison vaut raisonnablement sur le marché 120.- et vous n’avez pas touché votre dette de 80.-. Magie : votre dette est passée de 80% à 66.67% (ou 2/3) de la valeur du bien. Si votre revenu de retraité le permet, vous n’avez rien à rembourser, car vous resterez dans les « clous » du pourcentage maximum de dette admise à la retraite.

En agissant de la sorte, vous vous êtes « enrichis » sans gros effort et vous avez transféré l’inflation au prêteur qui a vu la valeur de « son argent » diminuer. Vous ne serez néanmoins pas libéré de la dette qui vaudra toujours 80.- et qui pourra voir son coût (taux d’intérêt) augmenter.

Si à l’inverse vous demeurez résolument pessimiste et que le spectre de la déflation vous hante, vous aurez tout intérêt à procéder de la façon inverse en remboursant le plus vite possible votre dette.

Attention, pensez à bien prendre en compte l’élément fiscal dans ce dernier cas. Car c’est le revers de la médaille : en diminuant votre dette, vous amenuisez votre facture d’intérêts. Le montant des charges fiscalement admises se réduit et augmente votre revenu imposable, notamment à cause de votre valeur locative inchangée. Eh oui, vous aurez à choisir entre payer des impôts et payer le prêteur.

Les 1%

Dans le schéma d’emprunt classique à 80% (20% de fonds propres et 80% d’hypothèque), le prêteur exigera de votre part un amortissement direct ou indirect d’environ 1% de la valeur du bien chaque année. À ce rythme-là, vous aurez remboursé votre crédit dans… 100 ans.

Vous pouvez opposer ces 100 ans aux 15 ou 25 ans que je mentionnais au début de l’article. En appliquant une telle stratégie, vous devriez donc consacrer non pas 1%, mais plutôt 4% pour amortir en 25 ans, 5% pour 20 ans et 6.7% pour 15 ans. Soit 7 à 4 fois plus que ce que réclame votre prêteur.

Oui, mais… ceci est vrai seulement si vous diminuez directement votre dette ou si vous économisez sur un compte épargne qui rémunère 0%.

En épargnant indirectement plutôt que directement, et en cherchant une alternative d’investissement rentable, vous pourrez réduire la quantité de capital à allouer au remboursement de votre dette.

Retenez qu’en optant pour un amortissement indirect, vous aurez tout intérêt à ne « donner » au prêteur que le pour cent qu’il souhaite en garantie et pas plus. Vous conservez ainsi une marge de manœuvre et une liberté intéressante. Nous verrons dans un prochain article comment vous pouvez profiter de l’effet de levier en amortissant indirectement votre dette.

Cet article a été posté en tant qu’invité sur le site investir.ch dont je vous recommande vivement la lecture. Vous y trouverez de nombreuses analyses sur l’économie, l’immobilier ou encore la prévoyance dans notre pays.

Achat immobilier : cinq et une idées reçues

L’achat immobilier est un vaste domaine où certaines idées préconçues ont la vie dure. Les réglementations ajoutent de la complexité au sujet et le vocabulaire employé est souvent spécifique. Je vous propose de passer en revue cinq et une idées reçues sur l’immobilier.

Lors de l’achat, je n’ai pas le droit d’utiliser plus de 10% de mon 2e pilier

Au printemps 2012, la FINMA (l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) a introduit une nouvelle mesure quant à la source des fonds propres utilisés pour acquérir sa résidence principale.

Cette réglementation est souvent mal interprétée. Précédemment, les fonds propres pouvaient venir en totalité de la caisse de pension. Dorénavant, un minimum de 10% de la valeur du bien doit être apporté sous une autre forme qu’une mise en gage ou qu’un retrait anticipé de son fonds de pension.

Cela signifie que l’acheteur doit payer comptant, en nature ou en 3e pilier, les dix premiers pour cent de la valeur du bien, avant d’avoir recours à son 2e pilier. L’acheteur peut ensuite librement et totalement vider sa caisse de pension jusqu’à ses 50 ans. Passé cet âge, il pourra retirer le montant le plus élevé entre la moitié de sa caisse et le montant dont il disposait à ses 50 ans.

Le notaire s’en met plein les poches !

En Suisse romande, les « frais de notaire » pour l’achat immobilier sont élevés et s’établissent entre 3% et 5% selon qu’on est domicilié en Valais ou sur Vaud. Une idée préconçue affirme que les notaires encaissent une très grande partie de cet argent.

Alors même s’il est vrai que vous ne pourrez vous passer du notaire pour concrétiser votre achat, dans la réalité, ces frais sont majoritairement des taxes.

L’impôt le plus important (70% à 90% de la facture) est le droit de mutation. Il permet de transférer, auprès du registre foncier, la propriété vers l’acquéreur.

Les frais de notaire incluent également l’inscription au registre foncier et les honoraires du notaire à proprement parler.

Pensez que vous devrez peut-être réaliser des démarches supplémentaires telles que la création de cédules hypothécaires ou de servitudes par exemple. Ces étapes alourdiront la note globale du notaire.

Grâce aux taux bas, ma faisabilité augmente 🙂

Vous savez sans doute que la somme des charges de votre bien ne peut excéder le tiers de votre revenu. C’est-à-dire que si vous gagnez 168’000.- francs par an, les frais de l’immeuble ne pourront dépasser les 56’000.-. Ces dernières sont composées des intérêts hypothécaires, de l’entretien du bâtiment et du remboursement de la dette.

Lors d’un achat immobilier et avec des taux bas, de l’ordre du pour cent annuel, l’on se dit que les charges annuelles pour le calcul de la faisabilité diminuent.

Dans les faits, les prêteurs calculent avec des taux d’emprunts bien plus élevés que ce que vous pourriez obtenir dans la réalité soit un taux compris entre 4% et 5,25% en fonction de l’entreprise.

Ainsi, pour un bien d’un million de francs et une dette de 800’000.-, le coût (fictif) de l’emprunt s’élèvera à 36’000.- pour un taux de 4,5%. Vous devrez ajouter pour l’évaluation 10’000.- de remboursement et 10’000.- d’entretien. Le total dans ce cas se monte à 56’000.- qui nous donne un revenu annuel nécessaire d’au minimum 168’000.-.

Seules les banques prêtent de l’argent

Dans les faits, tout le monde peut vous prêter de l’argent pour acheter un bien immobilier. Vous aurez souvent affaire à une société financière. Le premier prêteur hypothécaire auquel on pense est la banque, mais vous pourriez aussi vous diriger vers un assureur ou une caisse de pension.

Il vaut la peine de comparer les différentes solutions. Les banques vous offriront plus de flexibilité, notamment si vous devez réaliser des travaux d’importance. Les assureurs pourraient vous consentir une hypothèque à des taux plus avantageux et sur des durées plus longues.

Notez toutefois qu’une caisse de pension ou une assurance n’entrera pas forcément en matière pour financer un bien de rendement.

Je peux rompre mon contrat hypothécaire à tout moment

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez procéder à un nouvel achat immobilier, vous pourriez être amené à rompre votre contrat hypothécaire.

Vous pourrez généralement le faire mais les frais qui en résultent vous en dissuaderont. Outre les intérêts restants dus pour la période, les établissements prêteurs peuvent ajouter des pénalités et des frais de dossier.

Je ne peux que vous recommander de lire en entier votre « contrat-cadre » hypothécaire. Vous serez ainsi au clair avec les conséquences d’une rupture anticipée.

Facteur aggravant : depuis décembre 2019, une décision du Tribunal Fédéral remet en question le principe de déductibilité des intérêts restants dus. Pour faire simple, auparavant, vous pouviez soustraire de votre revenu imposable une grosse partie de la facture à payer.

Aujourd’hui, trois cas de figure s’appliquent. Si vous rompez un contrat pour en reprendre un nouveau dans le même établissement prêteur, vous pourrez déduire le montant de la facture de votre revenu imposable. Dans le cas où vous arrêteriez votre contrat en vue de changer d’établissement, vous ne pourrez plus retrancher votre pénalité. Enfin, en cas de rupture anticipée faisant suite à une vente prématurée, les frais seront à déduire de l’impôt sur les gains immobiliers.

Il y a fort à parier que les administrations fiscales cantonales appliquent cette jurisprudence à l’avenir.

En Suisse je ne rembourse pas ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts…

Cette phrase est partiellement juste. Elle devrait plutôt être écrite de la manière suivante : « En Suisse je ne rembourse pas – directement – ma dette hypothécaire, car ça augmente les impôts. Mais je me constitue un patrimoine sur 15 à 25 ans (maximum retraite) afin de pouvoir éteindre ma dette si le besoin s’en faisait sentir. »

Cela peut s’avérer utile avec des petits revenus de retraite, des taux qui augmentent trop fortement ou des prix de l’immobilier qui baissent et incitent à diminuer le volume de dette.

Vous trouvez plusieurs articles sur le remboursement de la dette ici et ici.

En complétant le formulaire ci-dessous, vous pourrez recevoir le guide « Éviter les pièges immobiliers : 16 notions indispensables » 😉

Retraite : vendre pour devenir locataire

La retraite représente souvent un bouleversement et nécessite un minimum de préparation psychologique. Du jour au lendemain, les retraités bénéficient des deux « biens » les plus recherchés : du temps libre et des revenus qui tombent sans effort.

Cette nouvelle période qui commence peut poser un grand nombre de questions voire une remise en question de l’avenir. Car avec l’espérance de vie qui s’allonge, il faut bien parler d’avenir et non de fin de vie.

L’espérance de vie « à la naissance » s’approche des 84 ans en Suisse. Lorsque l’on précise le terme « à la naissance », c’est parce que cette espérance s’agrandit avec l’âge. En atteignant 65 ans, elle passe à plus de 86 ans. Et en arrivant à 80 ans, elle s’approche même des 90 ans ! En bref, plus on vit vieux, plus on a de chance de vivre vieux…

Cette notion apparaît comme fondamentale lorsque l’on planifie sa retraite et sa succession. Définir son lieu de vie n’échappe pas à cette réflexion. À la retraite peut donc se poser la question de vendre son habitation afin de devenir locataire.

Pourquoi vendre sa résidence principale ?

Il existe plusieurs raisons à se séparer de sa résidence principale.

La première découle plutôt d’une envie. Se rapprocher de ses petits-enfants, de son lieu de vacances favori ou adopter un mode de vie plus frugal et plus nomade.

A contrario, la seconde résulte d’une absence de choix. Par exemple l’état de santé qui peut empêcher d’entretenir la maison familiale ou un niveau de dette hypothécaire supérieur à ce qui serait admis par les établissements financiers.

Dans ce dernier cas, la fortune liquide demeure insuffisante pour faire face à la dette et limiterait trop fortement le train de vie à venir.

Les avantages à devenir locataire de sa résidence principale

Une fois sa maison vendue, notre retraité doit évidemment trouver à se loger.

La location présente un grand nombre d’avantages surtout lorsque l’on vieillit. Une vue lac tant espérée, un cœur de ville avec ses commerces aisément accessibles, des travaux délégués au propriétaire, une surface d’entretien réduite, ou encore la liberté de pouvoir libérer le bien facilement.

Bien que la location représente un certain coût, le poids de la dette ne pèsera plus sur le patrimoine et le banquier ne sera plus à convaincre…

Payer le loyer !

Afin de limiter le coût du loyer et de maintenir un niveau de vie intéressant, les fonds propres dégagés de la vente de la maison devront être gérés en « bon père de famille ».

C’est souvent cet aspect qui est nouveau pour les retraités. Disposer de ce qui ressemble à une petite montagne de cash peut faire perdre la tête ou donner une fausse impression d’abondance.

La fortune des Suisses étant majoritairement composée de leur deuxième pilier, ils n’ont que rarement eu l’occasion de gérer un patrimoine « liquide ». Action, obligations, métaux précieux, fonds d’investissement ou encore assurance de rente viagère sont des termes nouveaux pour beaucoup.

Afin de s’assurer un avenir financier serein et sur mesure, je ne peux que vous recommander de vous approcher d’un conseiller financier. Ce dernier aura pour tâche de définir vos besoins et vos lacunes de retraite afin de vous proposer une solution d’investissement en adéquation avec vos objectifs.

Cet argent doit-il compléter chaque mois les rentes du premier pilier et du deuxième pilier ou servira-t-il uniquement à payer les grands voyages ? Aussi se pose la question de dons éventuels aux héritiers ou aux petits-enfants. Tentons d’illustrer un scénario dans l’exemple ci-dessous.

Jacques et Jacqueline vendent leur bien… et payent l’impôt

Jacques et Jacqueline entament leur retraite cette année. Ils sont propriétaires de leur maison achetée 700’000.- francs il y a une quarantaine d’années. Grâce aux fruits de leur épargne et avec l’aide de plusieurs hypothèques bancaires, ils ont entretenu et modernisé régulièrement leur logement. Ils souhaitent vendre pour se rapprocher de leurs enfants ainsi que pour obtenir une plus grande souplesse financière.

Leur résidence est évaluée aujourd’hui aux environs de 1’200’000.-. En soustrayant la dette restante de 600’000.-, il leur resterait 600’000.- desquels la taxe sur le gain immobilier sera à déduire. Impôt quand tu nous tiens. 🙂

Vous pouvez déduire de ce bénéfice imposable l’ensemble des frais engagés lors de l’achat ainsi que les travaux de modernisation effectués. L’existence de cet impôt ainsi que son coût dépendront de votre canton de résidence. Pour notre exemple, supposons que Jacques et Jacqueline devront verser 25’000.- au canton de Vaud, correspondant à un taux de 7% du gain net. La facture arrive dans les semaines qui suivent l’acte notarié…

Une parenthèse intéressante : notre couple pourrait légitimement penser avoir « empoché » 600’000.- (moins les impôts…), mais dans la réalité, la valeur de leur maison a simplement accompagné l’inflation immobilière. S’ils vendaient leur bien pour acquérir un bien équivalent, il ne leur resterait rien, puisque toutes les maisons identiques de leur quartier s’achètent au même prix.

La seule façon de réaliser la plus-value consiste donc à arbitrer entre le fait de rester propriétaire et celui de vendre pour louer sa nouvelle résidence principale.

Jacques et Jacqueline deviennent locataire de leur bien et placent leur fortune

Notre couple avait trouvé un mignon appartement avant de vendre, ce qui leur a permis de déménager sans accroc. Le loyer est toutefois élevé à presque 3’000.- par mois charges incluses.

Bien que leurs revenus de retraités soient confortables, il leur manque presque 2’000.- francs par mois pour pouvoir mener le train de vie qu’ils imaginent.

Structurer son épargne est primordial

Leur conseiller financier les invite à structurer leur épargne selon deux échéances. Une réserve de liquidités pour le court terme équivalant à 100’000.- sera déposée sur leurs comptes courants. Cette provision permettra de faire face aux imprévus (santé notamment) et aux trois premières années de loyers.

Pour le moyen et le long terme, le solde de la vente, à savoir 475’000.- sera alloué à un portefeuille d’investissement en fonds, qui les aidera à subvenir à leurs besoins. Ils pourront ainsi compléter leur retraite (les deux premiers piliers) en effectuant un versement de 2’000.-, sur leur compte « salaire », le premier de chaque mois.

Une approche conservatrice est à privilégier, même s’il est clair qu’un profil d’investisseur individuel est à définir. Le conseiller et le client doivent impérativement conserver une vision de long terme. Cela évitera les coups de sang en cas de turbulences tout en permettant de se distinguer de « madame et de monsieur tout le monde », tant en termes de risques que de rendements.

Evolution du capital de départ de CHF 475’000 en fonction du rendement moyen annuel net obtenu et d’un retrait de CHF 2’000 par mois à partir de la 4e année.

Dans notre exemple, une rapide simulation montre qu’avec un rendement annuel net moyen de 2% l’entièreté du capital sera dépensée en 30 ans. Un rendement annuel net moyen de 3% leur permettra de subvenir à leurs besoins durant 38 années. Il s’agit dans les 2 cas d’une simulation basée sur un coût de vie constant et sans besoin de retirer une partie du capital pour faire face à des dépenses imprévues. Ces chiffres sont donc à considérer plutôt comme des limites supérieures.

Cet article a été publié en primeur sur investir.ch