Conserver la maison familiale après un divorce

Vous vous posez la question de conserver la maison familiale après un divorce ? Vous apprendrez à racheter la part de votre ex-conjoint et à discuter avec votre prêteur.

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qui recupere la maison familiale en cas de divorce

Lors d’un divorce, le patrimoine du couple doit être dissout et la question de conserver ou non la maison familiale est souvent posée.

Ainsi, chacun des ex-partenaires récupère ses biens propres (part d’héritage ou fortune formée avant le mariage) et la moitié de ses acquêts (fortune constituée pendant le mariage).

La résidence principale doit également faire l’objet d’un arbitrage surtout si l’un des ex-conjoints souhaite la conserver.

Toutefois, l’immobilier présente deux inconvénients majeurs : il est généralement financé grâce à la dette hypothécaire et de par sa nature, le diviser au franc près est difficile.

Regardons comment traiter ce morceau particulier de patrimoine. Nous verrons la difficulté qui existe pour l’un des conjoints à conserver la propriété familiale.

Qui a le droit à quoi après le divorce ?

Avant de déterminer la possibilité pour l’un des ex-conjoints de conserver le bien, il convient de définir leur part individuelle de fortune.

Pour arriver au résultat, le couple bientôt divorcé doit additionner l’ensemble des éléments qui constituent son patrimoine : les liquidités, les 2es piliers et 3es piliers, le portefeuille d’investissement ou encore les fonds injectés dans la maison.

À ce stade, distinguer les biens propres des acquêts est nécessaire. Dans le régime traditionnel, seuls ces derniers sont divisés à parts égales entre les conjoints. Ils représentent la part de patrimoine formée pendant les années de mariage.

Une fois cela réalisé, chacun des ex-partenaires connait le montant qu’il doit retrouver.

Le problème de l’immobilier est qu’il n’est pas liquide !

Si une grande partie de la fortune est composée d’actifs liquides (tout sauf l’immobilier), effectuer la répartition est facile. Mais si la majorité de la fortune est « bloquée » en fonds propres dans la maison, les récupérer après le divorce sera plus délicat et la vente du bien deviendra quasi obligatoire.

Dans le cas où nos ex disposeraient de suffisamment de liquidités après leur séparation, l’un d’entre eux pourrait racheter à l’autre la valeur de sa part investie dans la maison.

Attention, pour des soucis d’équité, il conviendrait de rembourser les fonds propres à proprement parler, mais également les frais d’acquisition (frais de notaire), les travaux réalisés et l’éventuelle plus-value latente.

Cette dernière aurait doit être prise en compte dans l’établissement de l’inventaire des biens.

Si l’un des partenaires souhaite conserver le bien, notre premier constat est qu’il devrait posséder en « liquide » au minimum la valeur des fonds propres de l’autre.

Sauf cas exceptionnel et comme nous le constaterons plus bas, le rachat de la part de l’ex-conjoint par augmentation du crédit est rarement possible.

Au début d’une relation et sans héritage familial, financer ce rachat semble difficile. Toutefois, si le couple épargne pour rembourser sa dette, cela pourrait devenir réaliste après dix ou quinze ans.

Respecter la faisabilité hypothécaire de la maison aussi après le divorce !

Si la première étape des liquidités « passe la rampe », notre couple devra se concentrer sur la deuxième phase : respecter la faisabilité hypothécaire.

En effet, il ne conviendra pas seulement de racheter la part de l’ex-conjoint : les revenus du nouveau propriétaire devront être suffisants pour faire face à l’emprunt.

Le plus gros défi est ici. Tout comme dans le passé, la tenue des charges doit rester inférieure à 33% des salaires.

Pour un bien d’un million de francs, financé à 80% par une dette hypothécaire de 800’000.-, le revenu exigé par les prêteurs est aux environs de 170’000.- annuel. Si deux revenus de 85’000.- ont permis d’acheter l’objet, la contrainte sera de compenser le manque à gagner par plus de fonds propres en divisant par exemple l’hypothèque par deux afin de la réduire à 400’000.-.

Respecter le critère de faisabilité serait difficile pour beaucoup de personnes. Dans notre exemple, l’ex-conjoint qui souhaite conserver la maison devrait ajouter 400’000.- de liquidités pour rembourser la dette en plus de verser les 100’000.- de fonds propres à son ex. Il devra également ajouter les frais d’achat de 25’000.-. Le coût total s’élève hors plus-value potentielle à 525’000.-, soit plus de 50% de la valeur de la maison.

Évidemment, l’arrivée d’une tierce personne, généralement la source de la séparation 🙂 , pourrait régler la situation en devenant copropriétaire.

Casser le crédit hypothécaire de la maison après le divorce

La rupture anticipée du crédit hypothécaire est le dernier élément à prendre en compte . Je vous recommande ici d’entamer des pourparlers tôt et francs avec votre prêteur.

Vous trouverez des prêteurs conciliants et d’autres ne voudront rien entendre. Par expérience, la majorité des bailleurs de fonds demeurent accommodants si vous leur fournissez suffisamment de sécurité.

De quoi je parle ? De la continuité du crédit.

Mettons, pour l’exemple, que notre couple a souscrit une hypothèque à dix ans et se sépare après cinq ans. Comment régler le problème des cinq ans d’intérêts restants dus ?

Le prêteur peut vous présenter deux solutions. Dans un premier cas, il peut rompre le contrat et vous demander de payer les intérêts des cinq prochaines années en plus d’éventuelles pénalités. Il pourrait aussi vous accorder les conditions passées si vous êtes en mesure de verser la différence de fonds propres sur un compte bloqué chez lui par exemple.

Pour conclure

Nous voyons ici la complication et la cherté d’une séparation lorsque l’un des ex-conjoints souhaite conserver la résidence familiale.

Les prix élevés actuels exacerbent cette situation en rendant la part de plus-value potentiellement importante.

L’ex-conjoint qui désire conserver la maison familiale devra fournir une quantité importante de liquidités en plus de trouver un accord avec l’organisme prêteur.

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